物业管理师案例试题及答案

物业管理师案例试题及答案一、单项选择题（共20题，每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.某小区业主王某将房屋出租给李某，双方租赁合同约定由李某承担租赁期间的物业费，李某拖欠3个月物业费共计2400元，物业服务企业有权向（）主张清偿。A.只能向王某B.只能向李某C.王某或李某D.王某和李某各承担1200元答案：C解析：依据《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第九百四十四条第二款，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的，从其约定，业主负连带交纳责任。因此物业服务企业既可以向实际使用人李某主张债权，也可以向业主要求承担连带清偿责任。2.依据《住宅专项维修资金管理办法》，下列情形中，可以直接申请应急使用住宅专项维修资金，无需经业主专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上业主参与表决的是（）A.小区配套幼儿园外墙翻新B.电梯存在严重安全隐患需紧急维修C.小区休闲广场升级改造D.业主共有车位重新划线答案：B解析：应急使用住宅专项维修资金的法定情形包括：电梯故障危及人身安全、消防设施故障存在重大火灾隐患、屋面外墙渗漏严重影响业主使用、二次供水水泵运行中断、排水管道堵塞坍塌造成业主损失、楼体外立面存在脱落风险、其他危及人身安全或房屋使用安全的紧急情况，仅B项符合应急使用范畴。3.前期物业服务合同的法定终止时间为（）A.前期物业合同约定的期限届满B.小区首次业主大会召开C.业主委员会与新选聘的物业服务人订立的物业服务合同生效D.小区房屋交付率达到100%答案：C解析：依据《民法典》第九百四十条，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止，不受前期合同约定的期限限制。4.某小区占用业主共有的园区道路划定了120个临时停车位，2022年共收取停车费48万元，扣除物业服务企业的管理成本8万元后，剩余40万元应当归（）所有。A.建设单位B.物业服务企业C.业主委员会D.全体业主答案：D解析：依据《民法典》第二百七十五条第二款，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。5.物业服务企业承接新建物业时，建设单位应当向物业服务企业移交的资料不包括（）A.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图B.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料C.物业质量保修文件和物业使用说明文件D.业主的房屋产权登记资料答案：D解析：依据《物业管理条例》第二十九条，建设单位应当移交的资料包括：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。业主房屋产权登记资料由不动产登记部门管理，不属于移交范畴。6.某小区总建筑面积12万㎡，专有部分总面积10.8万㎡，业主总人数1200户，召开业主大会表决选聘物业服务企业事项，下列情形中，表决有效的是（）A.参与表决的业主专有部分面积共6.8万㎡，参与人数共710户，同意的业主专有部分面积共3.6万㎡，同意人数共380户B.参与表决的业主专有部分面积共7.5万㎡，参与人数共820户，同意的业主专有部分面积共3.6万㎡，同意人数共390户C.参与表决的业主专有部分面积共7.2万㎡，参与人数共810户，同意的业主专有部分面积共3.8万㎡，同意人数共410户D.参与表决的业主专有部分面积共6.5万㎡，参与人数共700户，同意的业主专有部分面积共4万㎡，同意人数共420户答案：C解析：依据《民法典》第二百七十八条，选聘物业服务企业属于业主共同决定的一般事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。本题中专有部分总面积三分之二为7.2万㎡，业主总人数三分之二为800户，参与表决需同时满足面积≥7.2万㎡、人数≥800户，排除A、D选项；参与表决面积过半数需≥3.6万㎡，参与人数过半数需≥405户，仅C选项同时符合要求。7.下列费用中，不得纳入物业服务成本核算的是（）A.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用B.物业共用部位、共用设施设备的大中修和更新改造费用C.物业服务区域的清洁卫生费用、秩序维护费用D.物业服务企业办公费用、人员薪酬答案：B解析：依据《物业服务收费管理办法》第十一条，物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。8.业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业费的，物业服务企业不得采取的催缴方式是（）A.发送书面催告函B.向人民法院起诉C.向仲裁机构申请仲裁D.对欠费业主采取断水、断电、断气措施答案：D解析：依据《民法典》第九百四十四条第三款，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。9.某老旧小区2000年建成，未缴存住宅专项维修资金，现需要更新小区消防设施，下列筹资方式中不符合规定的是（）A.由全体业主按照专有部分面积比例分摊B.申请地方老旧小区改造专项补贴资金C.挪用小区公共收益结余资金D.由物业服务企业全额承担答案：D解析：小区消防设施属于业主共有部分，更新改造费用应由全体业主承担，物业服务企业仅负责日常维护，无全额承担大中修费用的法定义务。10.业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以自知道或者应当知道决定作出之日起（）内，请求人民法院予以撤销。A.60日B.90日C.1年D.3年答案：C解析：依据《民法典》第二百八十条第二款，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销，撤销权行使的除斥期间为1年。11.业主装修房屋前应当向物业服务企业报备，物业服务企业应当将装修的禁止行为和注意事项告知业主，业主装修过程中擅自拆改房屋承重结构的，物业服务企业应当首先（）A.对业主处以罚款B.立即向住房和城乡建设主管部门报告C.责令业主停止施工、恢复原状D.扣除业主的装修保证金答案：C解析：物业服务企业发现业主有装修违规行为的，应当首先予以劝阻、制止，要求停止施工、恢复原状；劝阻无效的，应当及时向有关主管部门报告，物业服务企业无行政处罚权，不得擅自罚款。12.某小区物业服务企业未履行安全保障义务，导致外来人员进入小区殴打业主致伤，下列责任承担说法正确的是（）A.仅由打人的外来人员承担责任B.仅由物业服务企业承担责任C.由打人的外来人员承担侵权责任，物业服务企业承担相应的补充责任D.由打人的外来人员和物业服务企业承担同等责任答案：C解析：依据《民法典》第一千一百九十八条第二款，公共场所管理人、经营者或者群众性活动的组织者未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任；因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任，经营者、管理者或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。13.下列属于物业服务企业应当至少每季度公开一次的信息是（）A.物业服务合同履行情况B.物业费收支情况C.公共收益的收支和结余情况D.专项维修资金的使用情况答案：B解析：依据《物业服务收费管理办法》和各地物业管理规范，物业费收支情况应当至少每季度向业主公开，公共收益情况至少每半年公开一次，专项维修资金使用情况、合同履行情况每年公开一次。14.新建住宅物业的建设单位应当按照不低于物业总建筑面积（）的比例配置物业服务用房，且最低不得低于100㎡。A.千分之一B.千分之二C.千分之三D.千分之五答案：B解析：依据《物业管理条例》和全国多数地方的物业管理规定，新建住宅物业建设单位应当按照总建筑面积千分之二的比例配置物业服务用房，且面积不得低于100㎡。15.某小区公共收益年结余15万元，经业主大会表决同意，将公共收益用于补充专项维修资金，每年补充的比例不得低于公共收益结余的（）A.20%B.30%C.40%D.50%答案：B解析：依据《住宅专项维修资金管理办法》和各地规定，公共收益在扣除合理成本后，应当至少提取30%用于补充专项维修资金，剩余部分可用于业主大会决定的其他用途。16.下列不属于业主共同共有部分的是（）A.小区的物业服务用房B.小区内的配电房、水泵房C.楼层间的公共走廊D.业主购买的具有独立产权的地下车库车位答案：D解析：具有独立产权的地下车库车位属于业主专有部分，不属于共有部分。17.物业服务企业将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织的，下列说法正确的是（）A.应当就该部分专项服务事项向业主负责B.不再就该部分专项服务事项向业主负责C.仅需要将委托事项告知业主委员会即可，无需承担责任D.委托合同无效答案：A解析：依据《民法典》第九百四十一条，物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。18.住宅专项维修资金的缴存主体是（）A.建设单位B.业主C.物业服务企业D.房地产主管部门答案：B解析：住宅专项维修资金由业主缴存，归业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。19.某商业物业的物业服务合同约定物业费采用酬金制核算，计提比例为物业费收入的10%，2022年该项目物业费总收入为1200万元，年度实际支出为980万元，年末结余的资金应当归（）所有。A.物业服务企业B.全体业主C.建设单位D.业主委员会答案：B解析：酬金制下，物业费结余归业主所有，不足部分由业主补足，物业服务企业仅收取约定比例的酬金。20.业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见、线上表决等方式，采用线上表决的，应当（）A.由业主委员会直接认定表决结果B.确保业主身份真实、表决过程可追溯C.无需公示表决结果D.仅需统计同意票即可答案：B解析：采用线上表决的，应当核实业主身份，确保表决过程可追溯、结果可查询，表决结果应当向全体业主公示，同时统计同意、反对、弃权票数。二、多项选择题（共10题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项，错选不得分，少选所选的每个选项得0.5分）1.业主大会作出的下列决定中，需要由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意的有（）A.筹集建筑物及其附属设施的维修资金B.使用建筑物及其附属设施的维修资金C.改建、重建建筑物及其附属设施D.改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动E.选聘和解聘物业服务企业答案：AC解析：依据《民法典》第二百七十八条，筹集专项维修资金、改建重建建筑物及附属设施、改变共有部分用途用于经营属于特殊表决事项，需经参与表决的双四分之三以上业主同意；BDE属于一般表决事项，仅需参与表决的双过半数业主同意。2.物业服务企业应当履行的法定义务包括（）A.按照物业服务合同约定提供服务B.定期向业主公开物业费收支、公共收益收支情况C.对物业服务区域内的违规行为予以劝阻、制止，向有关部门报告D.为业主的住宅室内装修提供无偿维修服务E.采取合理措施保护业主的人身、财产安全答案：ABCE解析：物业服务企业无义务为业主室内装修提供无偿维修服务，业主室内专有部分的维修属于业主自行承担的范畴，D选项错误。3.下列情形中，物业服务企业不承担物业共用设施设备维修责任的有（）A.设施设备处于法定保修期内，因质量问题导致故障B.因业主故意损坏共用设施设备导致故障C.因不可抗力导致设施设备损坏D.设施设备超过保修期，因日常损耗导致故障E.因物业服务企业维护保养不到位导致设施设备故障答案：ABC解析：保修期内的质量问题由建设单位承担维修责任，业主故意损坏的由侵权业主承担责任，不可抗力导致的损失由全体业主共同承担，DE情形下物业服务企业应当承担维修责任。4.业主在物业管理活动中享有的权利包括（）A.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务B.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议C.提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议D.按时交纳物业服务费用E.监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用答案：ABCE解析：按时交纳物业费属于业主的法定义务，不属于权利范畴。5.下列属于物业承接查验内容的有（）A.物业共用部位、共用设施设备的查验B.建设单位移交的资料核查C.物业质量保修文件、使用说明文件的核查D.业主的房屋专有部分质量查验E.物业服务用房的配置、面积、产权情况核查答案：ABCE解析：物业承接查验是对物业共用部位、共用设施设备的查验，业主专有部分的质量查验由业主自行向建设单位主张，不属于承接查验范畴。6.下列费用中，应当从公共收益中列支的有（）A.共有部位的小修费用B.业主委员会的办公经费C.业主大会的会议经费D.物业服务企业的人员奖金E.补充住宅专项维修资金答案：ABCE解析：物业服务企业的人员奖金应当从物业服务成本中列支，不得占用公共收益。7.物业服务企业出现下列情形的，业主委员会有权解除物业服务合同的有（）A.物业服务企业将全部物业服务一并委托给第三人B.物业服务企业未按合同约定提供服务，经催告后在合理期限内仍未履行C.物业服务企业擅自提高物业费收费标准D.物业服务企业挪用公共收益，经要求返还后拒不返还E.物业服务企业的注册地址发生变更答案：ABCD解析：物业服务企业注册地址变更属于正常的工商登记变更，不属于解除合同的法定情形。8.下列关于装修管理的说法正确的有（）A.业主装修前应当向物业服务企业报备B.物业服务企业有权对业主的装修活动进行现场巡查C.业主不得擅自拆改供暖、燃气管道和设施D.业主装修产生的建筑垃圾可以自行倾倒在小区生活垃圾站E.物业服务企业可以收取装修保证金，装修完工无违规行为的应当全额退还答案：ABCE解析：装修建筑垃圾应当由业主自行或者委托物业服务企业清运至指定的建筑垃圾消纳场所，不得混入生活垃圾。9.住宅专项维修资金可以用于（）A.物业共用部位保修期满后的大修B.物业共用设施设备保修期满后的更新改造C.小区的日常保洁费用D.物业共用设施设备的日常维护费用E.应急维修电梯、消防设施等共用设施设备答案：ABE解析：日常保洁、日常维护费用属于物业服务成本范畴，不得从专项维修资金中列支。10.物业服务合同应当约定的内容包括（）A.服务事项、服务质量标准B.物业费的收费标准、收取方式C.专项维修资金的使用方式D.服务用房的使用、管理E.合同期限、违约责任答案：ABDE解析：专项维修资金的使用方式由法律、法规规定，不属于物业服务合同的约定范畴。三、案例分析题（共3题，每题20分，共60分）案例一某住宅项目2021年8月完成竣工交付，建设单位与甲物业服务企业签订了前期物业服务合同，约定服务期限3年，物业费标准为2.8元/㎡·月，公共能耗费按实际用量由业主分摊，公共收益扣除20%管理成本后归全体业主所有。2023年7月该小区依法选举产生业主委员会，业委会履职后开展核查，发现以下问题：1.甲物业2022年3月将小区北门的业主共有岗亭出租给某快递企业设点，年租金12万元，未计入公共收益账户，直接用于抵扣甲物业的办公经费；2.小区2号楼2部电梯自2023年5月起频繁出现故障，甲物业公示了维修方案，要求业主签字动用专项维修资金，业主查询发现电梯仍在保修期内，拒绝签字；3.业主张某2022年10月起未交纳物业费，理由是其房屋外墙漏水，甲物业多次上门维修未解决问题，因此拒交物业费，甲物业多次催告未果后，暂停了张某家的电梯刷卡权限，导致张某无法正常乘坐电梯。根据以上材料，回答下列问题：1.小区岗亭租金收益应当归谁所有？甲物业的行为违反了哪些法律规定？应当承担什么责任？（6分）答：（1）小区岗亭属于业主共有部分，出租产生的租金收益扣除20%的约定管理成本后，剩余部分应当归全体业主所有。（2分）（2）甲物业的行为违反了《民法典》第二百八十二条关于共有部分收益归属的规定，以及《物业管理条例》第五十四条关于公共收益应当单独列账、不得挪用的规定，同时违反了前期物业服务合同的约定。（2分）（3）甲物业应当立即将挪用的租金收益转入小区公共收益专用账户，向全体业主公开收益收支明细，承担相应的利息损失；拒不改正的，业主委员会可以向人民法院起诉要求返还，物业主管部门可以对其处以行政处罚。（2分）2.2号楼电梯故障的维修责任主体是谁？说明理由。（4分）答：2号楼电梯的维修责任主体是建设单位。（1分）理由：依据《建设工程质量管理条例》第四十条，设备安装工程的最低保修期限为2年，该小区2021年8月交付，截至2023年5月仍在2年法定保修期内，电梯故障属于质量问题的，由建设单位承担免费维修责任，不得动用专项维修资金。（3分）3.张某拒交物业费的理由是否成立？甲物业暂停张某电梯刷卡权限的行为是否合法？分别说明理由。（6分）答：（1）张某拒交物业费的理由不成立。（1分）理由：外墙漏水属于房屋质量问题，保修期内由建设单位承担维修责任，物业服务企业仅承担协调维修、上报建设单位的义务，不属于物业服务合同约定的物业服务企业违约情形，张某不得以此为由拒交物业费。（2分）（2）甲物业暂停电梯刷卡权限的行为不合法。（1分）理由：依据《民法典》第九百四十四条第三款，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气以及限制业主使用公共设施等方式催交物业费，电梯属于业主共有公共设施，甲物业限制张某乘坐电梯属于违法行为。（2分）4.业委会若要解聘甲物业服务企业，需要履行哪些法定程序？（4分）答：解聘物业服务企业属于业主共同决定事项，需履行以下程序：（1）业委会组织召开业主大会会议，就解聘甲物业、选聘新物业事项进行表决；（2）表决前15天通知全体业主，告知表决事项、时间、方式；（3）应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意；（4）表决通过后，业委会向甲物业送达书面解聘通知，同时向物业主管部门备案。（每点1分，共4分）案例二某老旧小区1999年建成，共12栋楼480户，未缴存住宅专项维修资金，2022年3月街道办事处按照属地托底物业管理要求，引进乙物业服务企业为小区提供基本物业服务，约定物业费标准为1.1元/㎡·月，其中政府补贴0.5元/㎡·月，业主自行交纳0.6元/㎡·月，服务内容包括公共区域保洁、秩序维护、共用设施日常小修、绿化养护。2023年6月，小区主排水管网发生大面积坍塌，导致1楼3户业主家被淹，财产损失共计8.2万元。经第三方检测，管网坍塌是由于年久老化、长期未进行更新改造导致。业委会组织业主协商管网改造事宜，测算改造总费用为42万元，部分业主提出已经交纳了物业费，改造费用应当由乙物业承担，拒绝分摊费用。根据以上材料，回答下列问题：1.3户业主的财产损失应当由谁承担？说明理由。（6分）答：3户业主的损失由全体业主承担主要责任，乙物业服务企业承担过错范围内的补充责任。（2分）理由：（1）小区主排水管网属于业主共有部分，因老化坍塌导致的损失，由共有人即全体业主承担主要赔偿责任；（2）乙物业作为物业服务企业，负有对公共设施日常巡查、隐患排查的义务，若其未及时发现管网老化隐患、未提前告知业主进行改造，应当承担与其过错相适应的补充赔偿责任，责任比例一般不超过30%。（4分）2.业主提出的“已交纳物业费，管网改造费用应当由乙物业承担”的说法是否成立？说明理由。（5分）答：该说法不成立。（1分）理由：依据《物业服务收费管理办法》第十一条，物业费仅包含物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用和小修费用，不包含共用设施设备的大中修、更新改造费用。本次排水管网坍塌需要整体改造，属于更新改造范畴，不属于物业费的支出范围，费用应当由全体业主共同承担。（4分）3.该小区未缴存住宅专项维修资金，本次管网改造可以采取哪些合法的筹资渠道？（5分）答：可以采取以下筹资渠道：（1）全体业主按照专有部分面积比例分摊改造费用；（2）申请老旧小区改造专项政府补贴资金；（3）使用小区历年公共收益结余资金；（4）若小区有配套经营性用房的，可将经营性用房的租金收益优先用于改造；（5）争取社会公益捐赠、管线权属单位出资等。（每点1分，共5分）4.乙物业服务企业作为托底物业，针对本次管网坍塌事件应当采取哪些应急处置措施？（4分）答：应当采取以下措施：（1）立即关闭排水总阀，设置警示标识，组织人员清理业主家中积水，避免损失扩大；（2）第一时间向街道办事处、物业主管部门、排水主管部门报告事件情况；（3）配合业主委员会、相关部门开展损失核定、原因检测等工作；（4）临时设置临时排水设施，保障业主基本排水需求，配合开展改造施工。（每点1分，共4分）案例三某商业购物中心总建筑面积15万㎡，全部产权归丙投资有限公司所有，2021年丙公司与丁物业服务企业签订了5年期物业服务合同，约定物业费标准为38元/㎡·月，采用包干制核算，服务内容包括公共区域秩序维护、保洁、设施设备运维、能耗管理、客户服务，其中公共区域中央空调运营能耗包含在物业费中，约定夏季公共区域空调温度设置范围为24-26℃。2023年2月，商户刘某租赁了购物中心3楼1200㎡的商铺经营生鲜超市，租赁合同约定由刘某自行承担物业费。2023年7月，刘某以丁物业将公共区域空调