2026年物权法不动产登记试题及答案

2026年物权法不动产登记试题及答案一、单项选择题（共15题，每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.根据2024年修正的《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）及《不动产登记暂行条例》（2025年修订）规定，下列财产中，不属于应当办理不动产登记范围的是（）。A.国有建设用地使用权B.农村宅基地使用权C.耕地上种植的小麦所有权D.海域使用权答案：C。解析：不动产登记范围包括集体土地所有权、房屋等建筑物构筑物所有权、森林林木所有权、耕地林地草地等土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、海域使用权、地役权、抵押权等；耕地上种植的小麦属于尚未分离的农作物，属于动产范畴，待收获后成为独立动产，不属于强制不动产登记范围。2.不动产登记的核心效力模式，我国《物权法》明确采用的是（）。A.登记生效主义为原则，登记对抗主义为例外B.登记对抗主义为原则，登记生效主义为例外C.全面采用登记生效主义D.全面采用登记对抗主义答案：A。解析：《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。例外情形包括土地承包经营权、地役权、宅基地使用权等采用登记对抗主义，登记并非权利生效要件，仅不得对抗善意第三人。3.2025年修订的《不动产登记暂行条例》明确，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起（）个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。A.3B.5C.7D.30答案：B。解析：2025年修订版将一般登记办理时限从原30个工作日压缩至5个工作日，其中抵押登记、注销登记、异议登记等简易登记事项实现1个工作日办结，查封登记、预查封登记即时办结。4.下列关于不动产登记簿的说法，正确的是（）。A.不动产登记簿由不动产登记机构临时保存，保存期限为30年B.不动产权属证书记载的事项与不动产登记簿不一致的，一律以不动产权属证书为准C.不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的可以采用纸质介质D.任何单位和个人都可以随意查询、复制不动产登记簿信息答案：C。解析：不动产登记簿由登记机构永久保存；权属证书与登记簿不一致的，除有证据证明登记簿确有错误外，以登记簿为准；《民法典》《物权法》及登记条例明确，仅权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，有关国家机关可依法查询与调查处理事项有关的资料。5.甲购买乙开发的商品房一套，2026年3月1日签订房屋买卖合同，3月10日办理预告登记，3月20日办理房屋所有权转移登记。该预告登记的有效期为（）。A.自2026年3月10日起90日B.自能够进行不动产登记之日起90日C.自2026年3月10日起1年D.自能够进行不动产登记之日起1年答案：B。解析：根据《物权法》第20条，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的，预告登记失效。预告登记的核心目的是保障将来实现物权，有效期起算点为具备本登记条件之日，而非预告登记办理之日。6.下列哪种情形下，不动产登记机构可以直接办理注销登记，无需当事人申请？（）A.房屋所有权人甲去世，其继承人未办理继承登记B.乙的房屋因地震完全灭失，乙未主动申请注销C.丙与丁签订房屋买卖合同，尚未办理转移登记D.戊以房屋设定抵押，债务到期后清偿完毕未申请注销抵押答案：B。解析：不动产灭失的，当事人未申请注销登记的，登记机构可以依据人民政府的生效征收决定、自然灾害导致不动产灭失的实地查看记录及公示结果等材料，直接办理注销登记并公告。选项D属于抵押注销，需当事人提交债务清偿证明申请，登记机构不得主动注销。7.居住权作为《物权法》明确的用益物权类型，其设立生效时间为（）。A.居住权合同签订之日B.居住权合同生效之日C.居住权登记之日D.居住权人实际入住之日答案：C。解析：《物权法》第159条明确，设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立，属于典型的登记生效用益物权。8.不动产登记费按（）收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。A.件B.面积C.交易金额D.权利人数量答案：A。解析：根据《物权法》第22条及国家发改委、财政部2025年更新的不动产登记收费标准，不动产登记费按件收取，住宅类每件80元，非住宅类每件550元，小微企业（含个体工商户）申请不动产登记实行零收费。9.甲、乙、丙三人按份共有一套商业用房，份额分别为60%、30%、10%，现三人协商一致对外转让该房屋，办理转移登记时应当由（）申请。A.占份额三分之二以上的按份共有人B.全体按份共有人共同C.任意一名共有人D.甲作为份额最高的共有人单独答案：B。解析：《不动产登记暂行条例实施细则》（2025年修订）第10条规定，处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外；本题中明确三人协商一致，即全体共有人就处分形成共同意思表示，应当共同提出登记申请，若共有人无法到场的，可出具经公证的授权委托书委托他人办理。10.下列关于异议登记的说法，错误的是（）。A.利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记B.登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效C.异议登记期间，登记簿记载的权利人处分不动产申请登记的，登记机构应当不予办理D.异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿答案：C。解析：异议登记的效力是阻断登记簿的公信力，而非禁止权利人处分不动产。异议登记期间，登记簿记载的权利人处分不动产申请登记的，登记机构应当依法予以办理，但应当将异议登记事项记载于登记簿并告知受让人，由受让人自主判断是否继续交易。11.2026年全国统一不动产登记信息平台已实现（）全覆盖，跨区域登记业务实现“跨省通办”。A.省级层面B.市县级层面C.全国所有省、市、县及乡镇登记网点D.东部发达地区答案：C。解析：根据自然资源部2025年12月发布的《不动产登记信息化建设三年行动方案（2023-2025）》验收结果，截至2025年底，全国不动产登记信息平台已实现国家、省、市、县、乡五级网点全覆盖，所有登记业务数据实时上报国家平台，126项高频登记事项实现跨省通办、全程网办。12.某村村民李某经批准在本村宅基地上建造住宅一套，其房屋所有权取得时间为（）。A.宅基地批准之日B.房屋建造竣工之日C.房屋所有权首次登记之日D.村委会出具房屋建成证明之日答案：B。解析：根据《物权法》第30条，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。村民合法建造住宅的，自房屋竣工（事实行为成就）时取得所有权，首次登记是对已存在物权的确认，而非权利设立的生效要件。13.下列不动产权利中，可以依法办理抵押登记的是（）。A.学校的教育设施所有权B.医疗机构的医疗卫生设施所有权C.社会公益机构的公益设施以外的经营性不动产D.依法被查封的商品房所有权答案：C。解析：《物权法》第184条规定，不得抵押的财产包括土地所有权，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权（法律规定可以抵押的除外），学校、幼儿园、医疗机构等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施，所有权、使用权不明或者有争议的财产，依法被查封、扣押、监管的财产等；公益机构所有的非公益类经营性不动产依法可以办理抵押登记。14.不动产登记机构受理登记申请后，发现申请登记的不动产存在权属争议尚未解决的，应当作出的处理是（）。A.直接予以登记B.书面告知申请人不予登记并说明理由C.暂缓办理，待争议解决后恢复登记流程D.要求申请人提供担保后予以登记答案：B。解析：根据《不动产登记暂行条例》第22条，登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（一）违反法律、行政法规规定的；（二）存在尚未解决的权属争议的；（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。15.王某持伪造的不动产权属证书与张某签订房屋买卖合同，以市场价格将登记在李某名下的房屋出售给张某，并通过伪造身份证、冒充李某的方式在登记机构办理了所有权转移登记，后李某发现该情况。下列说法正确的是（）。A.张某已善意取得房屋所有权，李某无权追回B.登记机构未尽到审核义务，应当对李某的损失承担赔偿责任，赔偿后可向王某追偿C.因王某伪造材料骗取登记，登记机构不承担任何责任D.李某只能向王某主张赔偿，无权要求登记机构承担责任答案：B。解析：《物权法》第21条规定，当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任；因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任，登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。本题中登记机构未有效识别伪造身份材料，存在审核过错，应当承担相应赔偿责任，张某非善意（交易相对人并非真实权利人且未核验身份真实性，不满足善意取得“善意无过失”要件），不能取得所有权。二、多项选择题（共10题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项，错选本题不得分，少选所选每个选项得0.5分）1.根据《物权法》及不动产登记相关规定，下列登记类型中，属于不动产登记基本类型的有（）。A.首次登记B.变更登记C.转移登记D.注销登记E.纳税申报登记答案：ABCD。解析：不动产登记的法定类型包括首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，纳税申报属于税务部门职责，不属于不动产登记类型。2.申请不动产登记时，申请人应当提交的材料包括（）。A.登记申请书B.申请人、代理人身份证明材料、授权委托书C.相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书D.不动产界址、空间界限、面积等材料E.与他人利害关系的说明材料答案：ABCDE。解析：以上材料均为《不动产登记暂行条例》第16条明确规定的申请人应当提交的通用材料，特殊登记类型还需提交对应专项材料，如抵押登记需提交主债权合同、抵押合同。3.下列情形中，当事人可以申请更正登记的有（）。A.不动产登记簿记载的权利人姓名错误，权利人提交身份证证明记载错误的B.不动产登记簿记载的房屋面积与实际测绘结果存在偏差，权利人提交测绘报告证明错误的C.利害关系人认为登记簿记载的权利归属错误，经登记簿记载的权利人书面同意更正的D.不动产登记机构工作人员笔误导致坐落地址记载错误的E.继承发生后，继承人认为登记簿记载的被继承人权利范围错误但无任何证明材料的答案：ABCD。解析：更正登记的适用条件是不动产登记簿记载事项确有错误，权利人、利害关系人可以申请更正登记；登记机构发现登记簿记载错误的，在不涉及权利归属的前提下可以依职权更正笔误。无证据证明登记簿记载错误的，不符合更正登记申请条件。4.下列关于不动产登记资料查询的说法，正确的有（）。A.不动产权利人可以查询本人名下所有不动产登记结果及原始登记资料B.因不动产存在民事纠纷且已经提起诉讼、仲裁的利害关系人，可以提交法院受理通知书查询有利害关系的不动产登记资料C.律师受当事人委托申请查询不动产登记资料的，除提交身份证明、授权委托书外，还应当提交律师证和律师事务所出具的证明材料D.查询人可以依法复制、摘抄不动产登记资料，登记机构应当在复制件上加盖查询专用章E.查询人可以将查询获得的不动产登记资料用于非法倒卖信息、商业骚扰等用途答案：ABCD。解析：《不动产登记资料查询暂行办法》（2025年修订）明确，查询人获得的登记资料仅可用于自身合法目的，不得用于非法传播、倒卖信息、骚扰他人等违法用途，违者依法承担治安处罚乃至刑事责任。5.下列情形中，不动产登记机构应当实地查看的有（）。A.房屋所有权首次登记B.在建建筑物抵押权登记C.因不动产灭失导致的注销登记D.不动产更正登记仅涉及权利人姓名变更的E.预购商品房预告登记答案：ABC。解析：对于房屋等建筑物所有权首次登记、在建建筑物抵押登记、不动产灭失注销登记等涉及不动产物理状态核实的登记事项，登记机构应当进行实地查看，核对坐落、建设情况、灭失情况等；单纯权利人信息变更、预告登记等不涉及物理状态变化的事项，无需实地查看。6.2025年修订的《不动产登记暂行条例》明确推行的便民服务举措包括（）。A.不动产登记、交易、缴税实行“一窗受理、并行办理”B.推行电子不动产权属证书，电子证书与纸质证书具有同等法律效力C.对老年人、残疾人等特殊群体提供上门登记服务D.实现水、电、气、暖过户与不动产转移登记联动办理E.所有登记业务必须由申请人本人到场办理，不得委托代理人答案：ABCD。解析：根据便民利民原则，申请人可以委托代理人办理登记业务，境外申请人委托代理人的需按规定办理公证或认证手续，不存在必须本人到场的强制要求。7.下列关于农村不动产登记的说法，正确的有（）。A.农村宅基地使用权及房屋所有权实行“房地一体”登记，统一发放不动产权证书B.农村集体经营性建设用地使用权入市交易的，应当依法办理不动产登记C.农村土地承包经营权登记已纳入不动产统一登记范围，由不动产登记机构负责登记发证D.非本集体经济组织成员购买农村宅基地上房屋的，可以正常办理转移登记E.宅基地使用权登记可以由户主作为代表申请，登记簿应当记载户内全体家庭成员权利答案：ABCE。解析：我国严格禁止城镇居民购买农村宅基地及地上房屋，非本集体经济组织成员因继承房屋占用宅基地的可按规定登记并注记“本权利人为非本农民集体成员”，但违法购买宅基地住宅的一律不予办理转移登记。8.下列关于抵押权登记的说法，正确的有（）。A.以不动产设定抵押的，抵押权自登记时设立B.抵押权设立登记完成后，抵押顺位按照登记时间先后确定C.最高额抵押权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权可以随之转让D.在建建筑物抵押的，抵押财产范围包括已办理抵押登记时已建成的部分及后续新增建筑物E.抵押权注销登记后，抵押权消灭答案：ABE。解析：最高额抵押权除当事人另有约定外，确定前部分债权转让的，最高额抵押权不得转让；在建建筑物抵押的范围以登记时已建成的部分为准，后续新增建筑物不属于抵押财产，实现抵押权时新增建筑物可一并处分但抵押权人无权就新增部分价款优先受偿。9.登记机构在不动产登记工作中不得实施的行为有（）。A.要求对不动产进行强制评估B.以年检等名义进行重复登记C.超出登记职责范围的其他行为D.按照法定标准收取登记费E.为申请人提供登记流程咨询服务答案：ABC。解析：《物权法》第13条明确规定，登记机构不得有下列行为：（一）要求对不动产进行评估；（二）以年检等名义进行重复登记；（三）超出登记职责范围的其他行为。按标准收费、提供咨询服务属于登记机构法定职责。10.下列情形中，导致不动产物权变动的法律文书包括（）。A.人民法院、仲裁委员会作出的分割共有不动产的生效判决书、裁决书B.人民法院作出的以不动产抵债的生效执行裁定书C.人民政府作出的征收不动产的生效决定D.当事人之间达成的不动产分割调解协议（未经司法确认）E.行政机关作出的不动产权属争议处理决定（已生效）答案：ABCE。解析：《物权法》第28条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力；该类法律文书仅指直接变动物权的形成性文书，不包括当事人自行达成的未生效调解协议，也不包括给付性判决。三、判断题（共10题，每题1分，对打√，错打×）1.不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的唯一证明。（×）解析：不动产权属证书是权利人享有物权的证明，但不动产登记簿才是物权归属和内容的根据，权属证书与登记簿不一致的以登记簿为准。2.不动产登记费由申请人缴纳，其中不动产抵押登记费由抵押权人承担。（×）解析：不动产登记费原则上由登记申请人缴纳，抵押登记费由抵押人承担，抵押权人无需承担登记费。3.预告登记生效后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。（√）解析：该规定是预告登记保障将来物权实现的核心效力，任何违背预告登记内容的处分行为均不发生物权效力。4.集体土地所有权登记应当登记到村集体经济组织或者村民小组，不得登记到乡镇集体经济组织。（×）解析：集体土地所有权根据实际归属分别登记到村、村民小组、乡镇三级农民集体，由对应的集体经济组织或村委会、村民小组依法代表行使所有权。5.不动产登记机构收到登记申请材料后，无论是否符合受理条件，都应当出具加盖本机构印章的书面凭证。（√）解析：对于符合受理条件的出具受理通知书，不符合条件的出具不予受理告知书并说明理由，所有申请接收环节都应当出具书面凭证。6.住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期，续期费用的缴纳或者减免依照法律、行政法规的规定办理，续期后无需办理登记。（×）解析：住宅建设用地使用权续期后，权利人应当依法向登记机构申请办理使用权期限变更登记，登记簿应当更新期限信息。7.两个以上人民法院对同一不动产进行查封的，查封效力按照查封登记的时间先后确定顺位，首封法院具有处置权。（√）解析：不动产查封登记具有顺位效力，按照登记先后确定查封顺序，首封法院取得财产处置权，轮候查封自在先查封解除后自动生效。8.继承人继承不动产的，无需办理登记即可取得物权，但处分该物权时应当先办理继承登记。（√）解析：因继承取得物权的自继承开始时发生效力，继承人未办理登记的不影响权利取得，但后续进行转让、抵押等处分行为时，必须先将不动产登记到继承人名下才可办理后续处分登记。9.不动产登记错误给他人造成损害的，统一由登记机构承担全部赔偿责任，提供虚假材料的申请人无需承担责任。（×）解析：登记错误因申请人提供虚假材料导致的，由申请人承担赔偿责任，登记机构存在过错的承担相应赔偿责任，赔偿后可向过错方追偿。10.2026年起，全国范围内全面实施不动产登记责任保险制度，登记机构办理登记业务购买职业责任保险，因登记错误产生的赔偿费用由保险机构按合同约定承担。（√）解析：根据自然资源部2025年印发的《关于建立不动产登记风险分担机制的指导意见》，2026年1月1日起全国所有登记机构全面购买登记责任保险，构建登记风险分担机制，保障权利人合法权益。四、案例分析题（共2题，每题15分，共30分）1.2026年5月，甲市A区居民赵某将其名下位于A区的住宅以280万元价格出售给刘某，双方签订房屋买卖合同后，刘某支付了全部购房款，但因赵某需在外地照顾患病亲属，双方约定1个月后返回本地办理登记。为防止赵某一房二卖，刘某于合同签订次日到A区不动产登记中心申请办理了预告登记。2026年6月，赵某返回本地后，因房价上涨至320万元，遂隐瞒房屋已办理预告登记的事实，与不知情的孙某签订房屋买卖合同，孙某支付了300万元购房款后，赵某持不动产权证书与孙某到登记中心申请办理所有权转移登记。问题：（1）登记中心是否应当为孙某办理所有权转移登记？为什么？（7分）（2）刘某的预告登记何时失效？刘某可以主张哪些权利？（8分）参考答案：（1）登记中心不应当为孙某办理所有权转移登记（3分）。理由：根据《物权法》第20条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力（2分）。本案中刘某已经合法办理了预告登记，且处于有效期内，赵某未经刘某同意将房屋出售给孙某的处分行为，不发生物权变动效力，登记机构在审查中发现登记簿存在有效预告登记的，应当依据《不动产登记暂行条例》规定，作出不予登记决定并书面告知孙某（2分）。（2）预告登记的失效情形包括两类：一是刘某的房屋买卖债权消灭，包括合同解除、履行完毕等；二是自能够进行不动产登记之日起90日内刘某未申请本登记（3分）。本案中双方约定1个月后办理登记，即2026年6月赵某返回后具备办理转移登记条件，若刘某在该时点起90日内不申请转移登记，预告登记失效（2分）。刘某可主张的权利包括：一是要求赵某按照合同约定履行配合办理所有权转移登记的义务，将房屋登记到自己名下；二是若赵某拒绝履行，刘某可以向人民法院起诉要求继续履行合同，凭生效法律文书单方申请办理