曲靖房地产项目成本估算

曲靖龙海项目投资测算汇报

一、方案一

（一）、项目初步定位：

项目用地245.65亩，项目分为4〜5个组团，每个项目组团占地约50亩；区内建设2条纵横交

错的20M宽阔道，本项目与此外150亩地块之间共同建设20M宽阔道（各投资50%）。规划2个组

团建设高档TOWNHOUSE（建筑容积率取定0.8）,1个组团建设5〜6层的花园洋房（建筑容积率

取定L2）,2个组团建设7层（局部8层）的多层住宅（建筑容积率取定1.7）。沿建宁东路、50M都

市规划道路、环城东路建设底层商业网点，区内20M大道两侧建没商业网点。除了各个组团建设相

称规模的绿化景观外，还建设一种约6000111，的中央景观区。

（二）、项目建筑规划指标：

1、综合容积率：1.2

2、建筑覆盖率（密度）：26%

3、绿化覆盖率：43%

4、道路占地比率：31%

（三）、各组团建设规模:

I、高档TOWNHOUSE:占地1UU亩，建筑层数3层，局部4层，建筑层高2.8M,每户220〜28。

疔。沿街建设的联排住宅底层为商铺，组团中间为错落有致的2联、4联、6联联排住宅。建设

规模53000m，（其中住宅48500nf,商铺4500面）。

2、花园洋房：占地50亩，建筑层数5层，局部6层，建筑层高2.8M,每个单元4户，每户180〜

210nl2。沿街建筑底层为商铺，建设规模40000m'（其中住宅37ooonf,商铺3000面）。

3、多层住宅：占地95・65亩，建筑层数7层，局部8层，建筑层高2.8M,每个单元12户，每户

100〜140Itfo沿街建筑底层为商铺，建设规模10800（）m'（其中住宅95500m1,商铺12500mOo

表一：建设指标

组团编号用地规模住宅总户数住宅型式组团建筑面积住宅面积商铺面积

（亩）（户）（mO（肝）（Itf）

一、二组团100220联排住宅53000485004500

三组团50200复式、跃层40000370003000

住宅

四、五组团95.65750错层住宅1080009550012500

项目汇总245.651170亭小本本本本木字20230018100020230

（四）、地质调查及构造选型：

曲靖市的地质状况总体比很好。1990年蓝箭厂冲焊联合厂房工程的厂房柱基采用直径800的挖

孔灌注单桩承台（钢筋混凝土杯形基础），生活间为毛石基础，厂房内设4条60M*9M*7M的地沟（天

然地基）。根据原省建二企业总工程师寸铭生简介，在8M以内重要是老粘土、微膨胀粘土，局部粉

质粘土，再下就是圆砾层。由于该车间距离我们的地块约500〜800M,尽管地势略低5M左右，我

们初步估计桩基吃力层在1OM左右,并且单桩容许承裁力在60T以上。

1、基础选型：幻25振动沉管灌注桩，成桩直径380mm,桩长13M。。325振动沉管灌注桩约

900元/根，幻00管桩约1200元/根，项目总桩数约8000根）。联排建筑采用单桩承台，其

他住宅采用2〜4桩承台.

2、构造选型：异型框架构造。

5.2区内道路工程200元/Itf51000m,10如1（包括排水系统、排污系统）

5.3送配电系统1354.174800KVA650.0供电系统（含电炊：800元/户），总容量：

元/KVA4X00KVA（I600KVA变压器3台.高压环

网柜、计量屏7台，GCK低压进线屏、联

络屏、出线屏等23台）;小区内的配电系统；

5.4区内供水系统120.1

变频供水（含设备）8万元/台套5台套4O.t（含变频泵、变频柜、安装费用）

室外给水系统100元/M8000M80.1（市政管网接口与每栋建筑给水接口之间

的管网，材料采用直径100的PE管材）

5.5中水回用1500元/立方米500立方米75.0按照高峰日处理能力500立方米；

5.6室外监控/报警系统64J

室外摄像设备8000元/点50点代云台的全自动变焦摄像机（含机房设备）

40.0

红外线报警设备800元/点300点24.0

6公共建筑3850m,300.0配套比例为1.92%,分摊比例14.93元/皿

6.1会所1000元/m'1000m'100.0

6.2幼稚园850TE/m'600m'51.0

6.3小学850元/nf900m,76.5

6.4物业管理用房850TU/m,200m,17.0

6.5垃圾转运中心700元/m'150m'10.5

6.6市场450元/m'looom*45.0轻型彩板构造

7办理许可证29.74TE/tf202300ID,597.68

新墙材基金、散水泥8.2TE/m'204850rn,167.98估计可退114.72万元；

预收款、抗震

规划验线费用10.0暂估；

人防20元/m'204850m,409.7

环境保护评价10.0暂估；

代交劳保基金、定额3.5%+l.5%o(511.0)代交劳保基金、定额管理费，暂不计；

管理费

（一）项目直接费合计22609.39

（二）代收费项目合计4334元/户1170户507.0

（三）（一）—（二）1099.62元/面202300ma22102.39

间接费：万元

1设计费及审图费130002.2%2X6.0

2质检、监理费130001.2%*70%109.2

3营销费22609.392.0%452.19

4管理费22609.3925%565.24（办公费、招投标代理费、环评、

人防等）

5财务费22609.398.0%1808.75银行贷款利息

6物管基金22609.392.0%452.19

（四）间接费合计182.76TU/m1202300m’3673.57

（五）不可预见费22609.393%678.28

（六）总成本合计1316.13元/而202300ma26454.24（三）+（四）+（五）

（七）平米造价1371.98元/皿（不包括税收）

方案二

（一）、项目初步定位:

项目用地245.65亩，本项目与此外150亩地块之间共同建设20M宽阔道（各投资50%）。规划

建设高档TOWNHOUSE（建筑容积率取定。.8）。沿建宁东路、50M都市规划道路、环城东路建设

底层商业网点，区内20M大道两侧建设商业网点。建设一种约6000111，的中央景观区。

（二）、项目建筑规划指标：

1、容积率：0.8

2、建筑覆盖率（密度）：26%

3、绿化覆盖率：43%

4、道路占地比率：31%

（三）、建设规模：

高档TOWNHOUSE：建筑层数3层，局部4层，建筑层高2.8M,每户220〜280ml沿街建设

的联排住宅底层为商铺，组团中间为错落有致的12联、4联、6联联排住宅。

表一：建设指标

用地规模住宅总户数住宅型式组团建筑面积住宅面积商铺面积

（亩）（户）（m1）（nf）（m1）

245.65500联排住宅13100011400017000

（四）、地质调查及构造选型：

曲靖市的地质状况总体比很好。1990年蓝箭厂冲焊联合厂房工程的厂房柱基采用直径80（）的挖

孔灌注单桩承台（钢筋混凝土杯形基础），生活间为毛石基础，厂房内设4条60M*9M*7M的I地沟（天

然地基）。根据原省建二企业总工程师寸铭生简介，在8M以内重要是老粘土、微膨胀粘土，局部粉

质粘土，再下就是圆砾层。由于该车间距离我们的地块约500〜800M,尽管地势略低5M左右，我

们初步估计桩基吃力层在10M左右，并且单桩容许承载力在60T以上。

1、基础选型：织25振动沉管灌注桩，成桩直径380mm,桩长13M。（归25振动沉管灌注桩

约900元/根，幻00管桩约1200元/根，项目总桩数约6000根）。联排建筑采用单桩承台或双桩承

台。（大型机械进出场费未计）

2、构造选型：异型框架构造。

（五）、龙海项目成本概算表

直接费：万元

序号子项名称单价（元）数量总价（万元）备注

1土地使用权231100245.65亩5675.8,楼面价433.27元/m*

1.1土地拍卖202300245.65亩49131

1.2契税1500245.65亩36.85予计出让金5万元/亩；

1.3填土22元/立方米33万立方米726J暂按回填土2.0M深

2临时水电50.0

3建筑安装项目665.77U/m'131000m18720.5（基础、主体、分户门、熨钢窗、外墙袋饰、-

般水电，空内装饰为双飞粉清水房，不含卫生间

三大件和室内分户门）

3.1桩基础工程70元/M78(K)0M546J

3.2承台以上建筑、构造5807C/m'131000m,7598.0

3.3建筑内的强电、给排40TU/m'131000m,524J

水

3.4建筑内的弱电项目1050元/户500户52.5

有线电视450元/户500户22.5

200元/户500户10.0

宽带网1100元/户SOO户20.0

4代收费项目520。元/户500户260.0

4.1单元防盗何视门1200元/根500户60.0学代收费

4..2户内可视系统800元/户500户40.0*代收费

4.3太阳能2500500户125.0*代收费

4.4水表出户费700500户35.0*代收费

5配套工程项目211.37元/m'131000m*2769J

5.1绿化、景观工程1207U/m,70000m*840.1

5.2区内道路工程2007u/m,51000m,1020.1（包括排水系统、排污系统）

5.3送配电系统1354.174800KVA650.0供电系统（含电炊：800元/户），总容量：

元/KVA4800KVA（I600KVA变压器3台，高压环

网柜、计量屏7台，GCK低压进线屏、联

络屏、出线屏等23台）;小区内的配电系统；

5.4区内供水系统120.1

变频供水（含设备）8万元/台套5台套40J（含变频泵、变频柜、安装费用）

室外给水系统IOOTU/M8000M80.1（市政管网接口与每栋建筑给水接口之间

的管网，材料采用直径100的PE管材）

5.5中水回用1500元/立方米500立方米75.1按照高峰日处理能力SOO立方米；

5.6室外监控/报警系统64J

室外摄像设备8000元/点50点代云台的全自动变焦摄像机（含机房设备）

40.0

红外线报警设备800元/点300点24.0

6公共建筑3850m*3(K)J配套比例为2.94%,分摊比例22.90元/皿

6.1会所1000元/面looom*100.0

6.2幼稚园85D元/面600m*51.0

6.3小学8507E/Itf90(im,76.5

6.4物业管理用房850元/m'200m,17.0

6.5垃圾转运中心700元/m'150m,10.5

6.6市场450Tt/ni'1000m,45.0轻型彩板构造

7办理许可证30.73元/m'131000m'402.58

新墙材基金、散水泥8.2TU/m,134850m,110.58估计可退114.72万元；

预收款、抗震

规划验线费用10.0暂估；

人防21)元/m'13100()m*262.0

环境保护评价10.0哲估：

代交劳保基金、定额3.5%+1.5%(392.25)代交劳保基金、定额管理费，暂不计：

管理费

(-)项目直接费合计18127.94

（二）代收费项目合计5200元/户500户260.0

〈三）(-)—。1363.96元/m'131000m,17867.94

间接费：万元

1设计费及审图费9020.52.2%198.45

2质检、监理费9020.51.2%*70%75.77

3营销费18127.942.0%362.56

4管理费18127.942.5%453.20（办公费、招投标代理费、环评、人

防等）

5财务费18127.948.0%1450.24

6物管基金18127.942.0%362S6

（四）间接费合计221.59TU/m1131000m,2902.78

（五）不可预见费18127.943%543.84

（六）总成本合计1627.07元/Hl'131000m*21314.56（三）+（四）+（五）

（七）平米造价1627.077G/m,（不包括税收）

三、方案三

（一）、项目初步定位：

项目用地245.65亩，项目分为4〜5个组团，每个项目组团占地约50亩；区内建设2条纵横交

错的20M宽阔道，本项目与此外150亩地块之间共同建设20M宽阔道（各投资50%）。规划建设7

层（局部8层）的多层住宅（建筑容积率取定1.7）。沿建宁东路、50M都市规划道路、环城东路建

设底层商业网点，区内20M大道两侧建设商业网点。除了各个组团建设相称规模的I绿化景观外，还

建设一种约6000面的中央景观区。

（二）、项目建筑规划指标：

1、综合容积率：1.7

2、建筑覆盖率（密度）：26%

3、绿化覆盖率：43%

4、道路占地比率：31%

（三）、建设规模：

多层住宅：占地245.65亩，建筑层数7层，局部8层，建筑层高2.8M,每个单元12户，每户

100-140沿街建筑底层为商铺，

表一：建设指标

用地规模住宅总户数住宅型式组团建筑面积住宅面积商铺面积

（亩）（户）（m1）（m1）（m2）

245.651170错层住宅27800025800020230

（四）、地质调查及构造选型:

曲靖市的地质状况总体比很好。1990年蓝箭厂冲焊联合厂房工程的厂房柱基采用直径800时挖

孔灌注单桩承台（钢筋混凝土杯形基础），生活间为毛石基础，厂房内设4条60M*9M*7M的地沟（天

然地基）。根据原省建二企业总工程师寸铭生简介，在8M以内重要是老粘土、微膨胀粘土，局部粉

质粘土，再下就是圆砾层。由于该车间距离我们的地块约500~800M,尽管地势略低5M左右，我

们初步估计桩基吃力层在10M左右，并且单桩容许承载力在60T以上。

I、基础选型：公25振动沉管灌注桩，成桩直径380nm1,桩长13M。（的25振动沉管灌注桩约900

元/根，,300管桩约1200元/根，项目总桩数约11000根）。采用3〜4桩承台。

2、构造选型：异型框架构造。

（五）、龙海项目成本概算表

直接费：万元

序号子项名称单价（元）数量总价（万元）备注

1土地使用权231100245.65亩5675.86楼面价204.147E/m,

1.1土地拍卖202300245.65亩4913J

1.2契税1500245.65亩36.85予计出让金5万元/亩；

1.3填土22元应方米33万立方米726J暂按回填土2.0M深

2临时水电50.0

3建筑安装项目633^6元/M278000m,17613.0（基础、主体、分户门、塑钢窗、外墙装饰、-

般水电，室内装饰为双飞粉清水房，不含卫生间

三大件和室内分户门）

3.1桩基础工程70元/M143000M1001.0

3.2承台以上建筑、构造550元/m'278000m,15290.0

3.3建筑内的强电、给排40用m'278000m,1112.1

水

3.4建筑内的弱电项目7.557E/m,278000m,210.1

有线电视4S0元/户2023户90.0

200元/户2023户40.0

宽带网400元/户2023户80.0

4代收费项目4102.0元/户2023户820.4

4.1单元防盗何视门1200元/樟170橙20.4*代收费

4..2户内可视系统800元/户2023户160.0*代收费

4.3太阳能25002023户500J*代收费

4.4水表出户费7002023户140J*代收费

5配套工程项目103.02TU/m,278000m,2864J

5.1绿化、景观工程120TU/m,70000m,840J

5.2区内道路工程200TU/m,51000m*1020.1（包括排水系统、排污系统）

5.3送配电系统1093.75X/KVA6400KVA7(K)J供电系统（含电炊：800元/户），总容量：

元/KVA4800KVA（1600KVA变压器4台，高压环

网柜、计量屏7台，GCK低压进线屏、联

络屏、出线屏等23台）;小区内的配电系统；

5.4区内供水系统120J

变频供水（含设备）8万元/台套5台套40J（含变频泵、变频柜、安装费用）

室外给水系统IOOTUAI8000M80J（市政管网接口与每栋建筑给水接口之间

的管网,材料采用直径100的PE管材）

5.5中水回用1500元/立方米800立方米120.1按照高峰日处理能力800立方米：

5.6室外监控;报警系统64J

室外摄像设备800D元/点50点代云台的全自动变焦摄像机（含机房设备）

40.0

红外线报警设备800元/点300点24.0

6公共建筑3850m,3(K)J配套比例为1.38%,分摊比例10.79元/疔

6.1会所looo元znflooom*100.0

6.2幼稚园85D7E/m,600m,51.0

6.3小学850元/m'90(1m,76.5

6.4物业管理用房85。元/m'200m,17.0

6.5垃圾转运中心701)150m,10.5

6.6市场4507U/m'1000m'45.0轻型彩板构造

7办理许可证29.31元/m*278000m'814.82

新墙材基金、散水泥8.2TU/m,281850m'231.12估计可退114.72万元；

预收款、抗震

规划验线费用10.0哲估；

人防21)元/m‘563.7

环境保护评价10.0哲估；

代交劳保基金、定额3.5%+1.5%(653.82)代交劳保基金、定额管理费，暂不计；

管理费

(-)项目直接费合计28138.08

（二）代收费项目合计4102元/户2023户820.4

（三）（一）—（二）982.65TU/m,278000m,27317.68

间接费：万元

1设计费及审图费179132.2%39409

2质检、监理费179131.2%*70%15047

3营俏费28138.082.0%562.76

4管理费28138.082.5%70345（办公费、招投标代理费、环评、人防等）

5财务费28138.088.0%225105

6物管基金28138.082.0%562.76

（四）间接费合计166.35%/m*278000mJ4624.58

（五）不可预见费28138.083%844.14

万元

（六）总成本合计1179.37元的278000m132786.4（三）+（四）+（五）

（七）平米造价1179.37ju/rn,（不包括税收）

四、财务经济分析（万元）

1、本分析是以目前曲