物业项目工程设备设施管理综合要求

物业项目工程设备设施管理综合要求

物业项目工程设备设施管理综合要求提要：管好-设备设施完好率达

到98%O各类附件、仪器仪表、平安防护等装置完好无缺，达到正常运用

要求。无”跑、冒、滴、漏”现象

物业项目工程设备设施管理综合要求

工程管理部门担负着物业项目设备设施的运用、运行、养护、修理等

工作，并确保设备设施的正常、平安、经济地运行。

一.工程管理部门职责为：

1.确保设备设施处于良好的运行状态。负责设备设施的运用、检查、

保养、修理（含应急抢修）等。

2.负责工程资料的建档与管理。

3.供应其它托可修理等服务。

二.保证设备运行，满意正常运行须要

依据物业管理区域设备设施配备与客户入驻状况，为保证客户的日常

工作须要，对设备的准时开启和关闭依据有关的规定进行严格的管理，保

障水、电、暧通等按时正常供应

三.设备设施的运用、保养与修理

为合理有效地运用各类设备，追求设备最经济的寿命周期、最合理的

费用成本与最佳的设备综合性能，设备管理工作必需达到：

1.管好-设备设施完好率达到98%。各类附件、仪器仪表、平安防护

等装置完好无缺，达到正常运用要求。无”跑、冒、滴、漏”现象。

2.用好-按操作规程或要求进行工作，严禁设备带故障工作或超负荷

运行。

3.养好-做好日常与定期清洁、润滑、紧固、调整、修复等保养工作。

4.员工应做到：

（1）会运用-对设备的原理、结构、功能、运用（限制）范围清晰，

运用方法娴熟。

（2）会保养-细心养护、擅长保养，发觉问题与时处理。

（3）会检查-熟识设备的正常运行状况，随时视察（看、听、闻、摸

或借助仪器工具等）设备运行状态。

（4）会修理-精确推断故障缘由，驾驭修理操作方法，彻底解除设备

的各种故障。

四.设备保养与修理的关系：

1.应以“养“为主，以“修”为辅，平常加强主动保养才能最大限

度地削减设备故障后的被动修理。

2.修理又应以支配为主，预防第一、重在平常（日常或定期巡检、

修理）。

3.设备设施的修理工作分类见下图所示；

日常修理

巡检、报修

预防性修理

支配内修理

定期检修

改良性修理

完善、改造、更新

修理

应急修理

支配外修理

接受托付修理服务

4.设备设施的巡察检查

设备设施巡察检查是设备管理的重要内容之一，应定期或不定期进

行。定期巡检又分为日检、月检、年检，不定期的巡检可依据须要临时支

配进行。巡察的目的在于与时发觉问题并解决问题，消退隐患。每次巡检

均要有具体记录。

五.建立设备运行与维保制度，明确操作规程

建立健全设备的运行操作规程、平安制度、维保要求与支配，设多运

行人员的岗位责任制度、交接班制度等。工程管理人员要对设备进行普查，

驾驭设备技术状态，落实维保支配。定期巡检或测试重要设备（如：加强

配电房凹凸压供配电设备在每年雷雨季节前的检修测试工作），以确保设

备的平安运行。

六.设备运行值班

依据实际须要与有关规定，支配设备运行值班。如：凹凸压配电室应

二十四小时值班；中心空调运行期间支配专人值班操作。

七.工程技术资料档案管理

应将设备设施的技术图纸资料•，验收记录和相关文件、修理保养记录

等收集、整理、归档。依据资料与时精确填写设备台帐等。

八.二次装修管理

1.为了大楼（大厦）整体要求与避开对其他客户的影响，对客户租

赁（自用）物业的二次装修须进行管理和监督，要求装修符合建筑、设备、

环境、消防、卫生等有关规定（此项管理与服务清洁部门、保安部门共同

执行）。

2.二次装修的管理包括：受理装修申请、确定装修公司后，应向工

程部门供应装修公司资质证书（复印件）与装修图纸等资料•，并予审核，

若不符合国家有关规定，应修改后重新审核。签署装修与平安责任协议书

等。此外，依据须要还须申报消防、卫生防疫等部门批准。

3.装修施工期间加强现场监督检查，装修工程结束需验收或整改，

验收通过后需将验收记录、工程图纸资料等存档。

九.空置房屋管理

对尚未交付运用的空置房屋，为保证空置单元完好，达到可随时交付

要求，平常仍须要对其加强管理。

定期巡查空置房屋，记录状态，发觉问题与时整改，保证空置房屋设

备设施能随时投入交付运用。

十.报修与应

物业项目工程设备设施管理综合要求提要：管好-设备设施完好

率达到98%。各类附件、仪器仪表、平安防护等装置完好无缺，达到王常

运用要求。无”跑、冒、滴、漏”现象

急抢修

设备设施运行运用中，往往会出现各种故障或其它不正常状况，工程

部门须快速解除故障、修复设备，复原正常运用功能。

接到报修后一般在15分钟内到达现场，报修工作需填写《报修单》，

修复后客户验收签字（包括所用材料）。

若遇抢修或重大事故报修，相关修理人员应快速到达现场，同时报工

程部门经理与管理处和总经理室。必耍时，由总经理室组织有关部门实行

应急措施。

十一.托付服务

客户单元内自用设备需托付管理处修理或安装（小型）时，需填写《

托付服务单》，由工程部门指派专业人员完成。此项服务属有偿服务，修

理（安装）的人工材料费用均在《

托付服务单》中填写，请用户验收签字确认。

十二.机房管理

制定机房管理制度，定人定期清扫机房c确保所管机房的环境整齐、

通道畅通、无积水、无积灰、无杂物、无鼠害、无”跑、冒、滴、漏”；

主要机组和附属设备无积灰、无锈蚀、运行良好丁标识清晰、平安防护装

置齐全。

十三.平安管理

1.设备平安防护装置与消防设施齐全无缺。供配电设备要定期进行

预防性试验与接地平安检查，定期检查事故隐患并与时整改。设备机房内

严禁抽烟，各种动火、动电操作须依据有关规定进行。易燃易爆物品要统

i存放在危急品仓库内。

2.特种作业人员必需持证上岗。相关人员必需熟知并驾驭设备的平

安操作规程。对新进人员应进行“三级"平安教化（公司、部门、班组）,

对平