2026年全国物业管理师考试(物业管理实务)新真题卷(附答案)

2026年全国物业管理师考试(物业管理实务)新真题卷(附答案)一、单项选择题（每题1分，共10分）1.物业承接查验应当在下列哪个阶段完成？A.规划设计阶段B.竣工验收之后C.业主入住之前D.业主入住之后答案B2.业主办理入住手续时，应当首先签署的文件是：A.物业服务合同B.临时管理规约C.防火责任书D.房屋质量保证书答案B3.业主装修房屋时，下列哪项行为被严格禁止？A.改变房屋外立面B.更换室内旧管线C.铺设实木地板D.安装节能灯具答案A4.物业服务区域内电梯的日常维护保养单位通常由谁委托？A.开发建设单位B.业主委员会C.物业服务企业D.电梯生产厂家答案C5.下列哪项费用应计入物业服务成本（物业服务支出）？A.物业共用部位专项维修资金B.公众责任保险费用C.业主委员会委员津贴D.社区文化节赞助费答案B6.下列哪项不属于物业公共秩序维护工作的内容？A.出入管理B.停车场管理C.消防设施维护D.安全巡逻答案C7.“首问负责制”在客户服务中的含义是：A.第一位接待员工全程跟进处理B.物业经理亲自负责所有投诉C.客户服务中心统一受理D.责任部门各自处理分工答案A8.下列哪类物业档案资料应当长期保管？A.设备运行记录（近3年）B.房屋承重结构图纸C.业主来访登记表D.日常维修申请单答案B9.物业服务企业对于恶意欠费业主，可以采取的合法措施是：A.切断业主水电B.申请仲裁或提起诉讼C.阻止业主进入小区D.在小区内公布欠费名单答案B10.下列哪项不属于物业服务企业人力资源管理的基本职能？A.员工招聘与配置B.员工培训与开发C.绩效考核与激励D.财务预算与决算答案D二、多项选择题（每题2分，共10分）1.业主大会的法定职责包括：A.制定和修改管理规约B.选聘和解聘物业服务企业C.筹集和使用专项维修资金D.负责小区日常保洁答案A、B、C解析业主大会是权力机构，负责重大事项；日常保洁属于物业服务企业履行合同的内容。2.下列哪些费用可以计入物业服务成本（物业服务支出）？A.共用部位日常维修费用B.管理服务人员工资C.社区文化活动经费D.共用设施设备运行能耗费答案A、B、D解析根据《物业服务收费管理办法》，物业服务成本包括人员工资、维修费、能耗费等，社区文化活动经费通常列入“经营管理费”或专项费用。3.物业承接查验的主要方式有：A.资料查验B.现场查验C.模拟运行（试验）查验D.夜间抽查答案A、B、C解析承接查验需核实资料、检查实体性能，必要时进行联动试验；夜间抽查并非规定方式。4.物业服务企业处理突发事件应遵循的原则有：A.预防为主，常备不懈B.统一指挥，协调联动C.快速反应，有效处置D.隐瞒事实，息事宁人答案A、B、C5.物业租赁管理工作主要包括：A.制定租赁方案与租金策略B.租户寻找与商务洽谈C.租金收取与催缴管理D.为租户提供室内装修设计答案A、B、C解析室内装修设计属于业主或租户的个人行为，物业管理企业一般不直接承接。三、案例分析题（共80分）###1.（案例一20分）某新建住宅小区在竣工验收后，物业服务企业组织承接查验。现场查验中发现：①3号楼顶层多处渗水；②地下室排水泵不能自动启动；③小区监控系统部分摄像头无信号；④消防管道试压未达到设计标准。查验后，开发建设单位认为这些问题属于施工瑕疵，承诺整改，但物业公司认为这些问题已严重影响使用功能，要求整改完毕后再正式交接。问题：（1）物业承接查验应包含哪些主要内容？（6分）（2）针对查出的问题，物业服务企业应如何处理？（8分）（3）本次查验中发现的问题属于哪类缺陷？开发建设单位是否有义务整改？依据什么法律法规？（6分）答案：（1）承接查验主要内容包括：-物业资料：产权、技术、验收文件等；（1分）-物业共用部位：房屋主体承重结构、屋面、外墙、公共走廊等；（2分）-共用设施设备：电梯、消防、安防、给排水、供配电、照明、通风、供暖（如适用）等；（2分）-绿化、道路、标识、信报箱等配套设施。（1分）（2）物业服务企业的处理措施：-将问题详细记录在《物业承接查验记录表》中，拍照留存证据；（2分）-及时向开发建设单位发出书面整改通知，明确整改内容和期限；（2分）-对影响房屋安全性、使用功能的问题（如渗水、消防、排水）列为“不合格项”，拒绝接收该部分，直至整改合格；（2分）-整改完成后进行复验，复验合格后方可签署承接查验协议。（2分）（3）-本次问题属于“质量缺陷”和“功能缺陷”范畴；（2分）-开发建设单位有义务整改，依据《建设工程质量管理条例》关于保修责任的规定，以及《物业管理条例》关于“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任”；（2分）-同时，《物业承接查验办法》明确：承接查验中发现的问题，建设单位应当及时整改，整改后由物业服务企业复验。（2分）解析：本案涉及承接查验中不合格项的处理，物业公司应坚持“合格方可接收”原则，避免因提前接管而承担后续责任。###2.（案例二30分）某住宅小区业主李某装修时，擅自敲掉房屋内一承重墙，扩大客厅面积。楼上邻居王某发现后立即向物业服务中心投诉。物业公司装修巡查人员上门检查，确认承重墙已被破坏，当场要求李某停止施工并恢复原状。李某拒绝，称该墙位于自家室内，属内部装修改造，物业无权干涉。物业公司多次劝阻无效，李某继续施工。问题：（1）物业公司是否有权阻止李某的行为？法律依据是什么？（8分）（2）针对李某拒不整改的情况，物业公司应采取哪些具体措施？（12分）（3）如因破坏承重墙导致楼体受损，应当由谁承担责任？承担何种责任？（10分）答案：（1）有权阻止。依据：-《物业管理条例》规定：业主、物业服务企业不得擅自变动房屋承重结构、主体结构；（2分）-《住宅室内装饰装修管理办法》第五条规定：装修人不得擅自变动房屋承重结构；物业服务企业在装修管理中负有监督义务，对违规行为应当劝阻、制止；（3分）-业主管理规约（或临时管理规约）通常明确禁止破坏承重结构，物业公司作为管理方有权执行规约。（3分）（2）措施应包括：-现场再发《违章装修整改通知》，书面要求立即停工、限期恢复并承担后果；（2分）-暂停装修施工通道权（如禁止施工材料进场、限制施工人员出入）；（2分）-向相关行政主管部门报告（住建部门、城管执法部门），请求行政介入；（2分）-将情况通报业主委员会，共同向李某施加压力；（2分）-若李某仍未停止，可采取法律措施：向人民法院提起诉讼，要求李某恢复原状并赔偿损失；（2分）-同时做好与投诉邻居王某的沟通，说明已采取措施，保留证据，必要时引导王某作为利害关系人维权。（2分）（3）责任承担：-责任主体：李某（装修人）；（2分）-行政责任：由主管部门责令改正，并处罚款；（2分）-民事责任：李某应当承担恢复原状、赔偿损失（包含整栋楼的检测加固费、其他业主的损失等）；（2分）-刑事责任：若造成重大安全事故，可能构成“以危险方法危害公共安全罪”或“过失毁坏财物罪”；（2分）-物业服务企业若未能有效制止和报告，可能承担连带责任（未尽管理义务）。（2分）解析：破坏承重墙属于严重违法行为。物业公司必须及时、坚决制止，不能以“无执法权”为由推卸管理责任。###3.（案例三30分）某高层写字楼电梯在运行中突然发生故障，停在15层至16层之间，6名乘客被困。物业公司监控中心第一时间发现电梯异常，立即启动应急预案。救援人员12分钟内到场，15分钟后将被困人员全部安全救出。事后调查发现，该电梯最近一次半月维保记录正常，但部分部件磨损，且曾出现多次门区停靠不准确等预兆，物业工程部未及时上报更换。问题：（1）电梯困人应急预案应包含哪些核心步骤？（10分）（2）从电梯日常管理角度，物业公司应做好哪些工作以防止此类事件？（10分）（3）从风险防范角度，该事件暴露出物业公司在管理上存在哪些不足？并提出改进建议。（10分）答案：（1）应急预案核心步骤如下：-故障发现与确认：监控中心发现信号异常或接到乘客求救，立即确认故障电梯位置及被困人数；（2分）-乘客安抚与信息传递：通过梯内通话系统持续安抚乘客，告知正在救援，禁止强行扒门；（2分）-通知救援：立即通知电梯维保单位（一级救援），同时上报物业项目经理；（2分）-现场控制：工程人员和秩序维护员快速到达相关楼层，设置警戒，准备手动盘车或松闸操作；（2分）-救援实施：配合专业维保人员实施救援，救出后做好乘客安抚、身体检查和后续回访。（2分）（2）日常管理应做到：-严格执行电梯半月、季度、半年、年度维保计划，确保维保质量；（2分）-建立故障预兆预警机制：对运行异常（如平层不准、异响、抖动）及时记录并分析原因，安排维保单位排查；（2分）-配备专职电梯安全管理员，定期巡查并更新档案；（2分）-保持电梯三方通话对讲系统（机房↔轿厢↔监控中心）全天候畅通；（2分）-组织员工开展电梯困人救援演练，每年至少一次。（2分）（3）暴露的不足与改进建议：-不足：工程部对电梯故障预兆（多次停层不准）未重视，未主动申报维修或更换部件，说明风险排查机制缺失。（3分）-改进建议：-建立设备“故障预兆台账”，对重复性问题提高维修等