2026年物业纠纷调解法律专项题库

2026年物业纠纷调解法律专项题库一、单项选择题（共30题，每题1分，共30分。每题只有1个最符合题意的选项）1.根据《中华人民共和国民法典》，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。下列关于共有部分的权利义务表述，正确的是（）。A.业主不得以放弃权利为由拒绝履行义务B.业主转让专有部分时，对共有部分的权利义务自动终止，无需特别约定C.业主有权单独决定将共有部分出租给他人收取租金D.物业服务企业有权将共有部分经营收益用于弥补物业费不足，无需业主同意【答案】A【解析】根据《民法典》第二百七十三条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。不得以放弃权利为由拒绝履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。共有部分的经营收益归业主共有，不能由物业单方面决定使用。2.某小区业主王某因出差逾期未交纳物业费，物业服务企业多次催交无果后，将其水电供应切断。关于物业企业的行为，下列说法正确的是（）。A.合法，属于合理的自助行为B.合法，属于行使先履行抗辩权C.违法，物业服务企业不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费D.违法，但物业公司可向公安机关申请强制停水停电【答案】C【解析】根据《民法典》第九百四十四条第三款规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。物业公司的停水停电行为属于违法行为，侵犯了业主的基本生活权利。3.业主大会会议决定筹集维修资金的，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。根据《民法典》，决定该事项最低需要的业主表决比例是（）。A.专有部分面积占三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决B.专有部分面积过半数的业主且人数过半数的业主参与表决C.专有部分面积占三分之一以上的业主且人数占比三分之一以上的业主参与表决D.全体业主一致同意【答案】A【解析】根据《民法典》第二百七十八条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。因此，首先要满足参与表决双三分之二，然后同意比例需达到双四分之三。4.在物业纠纷调解中，调解员发现双方当事人达成的调解协议存在显失公平的情形。此时，调解员应当采取的做法是（）。A.强制要求弱势一方接受该协议以维持调解效率B.终止调解，直接向人民法院提起诉讼C.向当事人指出协议存在的显失公平问题，并引导双方重新协商D.建议当事人先履行协议，事后另行起诉【答案】C【解析】调解员在调解过程中应坚持自愿、合法、公平原则。发现协议显失公平，不应强制要求接受，也不能越俎代庖直接起诉，更不应鼓励先履行再起诉增加诉累。正确做法是指出问题，引导重新协商，确保协议公平合理。5.关于业主委员会的法律地位，下列表述正确的是（）。A.业主委员会是独立的法人组织，能够独立承担民事责任B.业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动C.业主委员会有权自行决定解聘物业服务企业D.业主委员会成员的薪酬由物业服务企业从物业费中列支【答案】B【解析】业主委员会不具备独立法人资格，不能独立承担民事责任。它是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权处理相关事务。解聘物业服务企业属于业主共同决定的重大事项，必须由业主大会决议，业委会无权自行决定。业委会成员的薪酬（如有补贴）由业主大会决定，通常从业主共有资金中列支，不由物业企业发放。6.根据《人民调解法》，经人民调解委员会调解达成的调解协议，具有法律约束力。关于调解协议的司法确认，下列说法正确的是（）。A.调解协议自双方签字盖章后即产生强制执行力B.双方当事人可自调解协议生效之日起三十日内共同向人民法院申请司法确认C.司法确认申请只能由单方当事人提出D.经司法确认的调解协议，一方当事人拒绝履行，对方当事人只能重新申请调解【答案】B【解析】根据《人民调解法》第三十三条规定，经人民调解委员会调解达成调解协议后，双方当事人认为有必要的，可以自调解协议生效之日起三十日内共同向人民法院申请司法确认，人民法院应当及时对调解协议进行审查，依法确认调解协议的效力。人民法院依法确认调解协议有效，一方当事人拒绝履行或者未全部履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。7.某小区顶楼业主赵某发现屋顶漏水，导致自家装修受损。经鉴定，漏水系屋顶防水层自然老化开裂所致。赵某要求物业公司承担赔偿责任，物业公司以屋顶属于共有部分为由拒绝。对此纠纷，下列处理意见正确的是（）。A.物业公司应承担全部赔偿责任，因其未尽到维修义务B.屋顶属共有部分，维修责任由全体业主承担，与物业无关C.若物业公司已收取物业费且包含共有部分日常维修养护费用，物业公司未尽到日常检查和及时报修义务的，应承担相应的补充赔偿责任；若属于大修，应启动维修资金D.赵某应自行承担所有损失，因其专有部分受损属个人财产损失【答案】C【解析】根据《民法典》及物业相关法规，物业公司负有对共有部分的日常维修养护义务。如屋顶漏水系日常维护不善导致且在物业合同约定的维修范围内，物业应承担相应责任。若属于自然老化严重需要大修、中修或更新改造，则应动用住宅专项维修资金，由全体业主分担。物业公司若未尽到巡查、发现、上报及采取应急措施的义务，应承担相应责任。8.下列关于前期物业服务合同的说法，错误的是（）。A.前期物业服务合同由建设单位与物业服务企业签订B.前期物业服务合同对业主具有约束力C.业主委员会成立后，前期物业服务合同自动终止D.建设单位出售房屋时，必须向买受人明示前期物业服务合同【答案】C【解析】根据《民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限未满，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。也就是说，并非业委会一成立就自动终止，而是需要业委会与新物业签订的合同生效才会终止。或者在约定期限届满时终止。9.物业服务企业将物业服务区域内的部分专项服务（如保洁、安保）委托给专业性服务企业，关于此种行为的法律责任，下列表述正确的是（）。A.物业服务企业将其转包后，不再对该部分服务质量向业主负责B.物业服务企业应当就该专项服务向业主负责，不得转嫁责任C.接受委托的专业性服务企业直接向业主承担全部责任D.该委托行为必须经过全体业主一致同意【答案】B【解析】根据《民法典》第九百四十一条规定，物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。10.小区内发生高空抛物事件，造成行人受伤，经调查无法确定具体侵权人。此时，可能承担补偿责任的是（）。A.物业服务企业B.可能加害的建筑物使用人C.业主委员会D.居民委员会【答案】B【解析】根据《民法典》第一千二百五十四条规定，禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。11.下列关于住宅专项维修资金的表述，不正确的是（）。A.住宅专项维修资金属于业主共有B.业主应当在办理房屋入住手续前交存首期住宅专项维修资金C.维修资金可以用于购买国债，但不得用于任何风险投资D.维修资金的利息归业主所有，可用于弥补物业费不足【答案】D【解析】根据《住宅专项维修资金管理办法》，住宅专项维修资金属于业主共有。业主交存首期资金通常在入住前。为了保证资金安全，维修资金可以购买一级市场国债，禁止进行风险投资。维修资金的增值收益（利息）也属于业主共有，应当转入维修资金滚存使用，绝对不能用于弥补物业服务企业的物业费不足。12.物业管理区域内，关于停车位的使用与分配，下列说法符合法律规定的是（）。A.规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要B.开发商有权将小区内所有地上公共停车位出售给非本小区业主C.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于开发商所有D.业主购买地下车库车位后，还需按市场价向物业交纳高额管理费，物业无需公示费用明细【答案】A【解析】根据《民法典》第二百七十五条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第二百七十六条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。13.业主私自将住宅改变为经营性用房（如开设餐馆），应当满足的法律条件是（）。A.只要不违反管理规约即可B.应当经本栋建筑物内全体业主一致同意C.应当经有利害关系的业主一致同意D.只要取得物业服务企业的书面同意即可【答案】C【解析】根据《民法典》第二百七十九条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。有利害关系的业主通常指本栋建筑物内的业主，也可能包括其他栋受影响的业主。14.在物业纠纷人民调解过程中，一方当事人无故中途退出调解，调解委员会的正确处理方式是（）。A.强制其继续参加调解B.视为调解不成，终止调解并记录在案C.拘传其到场D.直接作出裁决书要求其履行【答案】B【解析】人民调解建立在当事人自愿的基础上。当事人一方中途退出调解，表明其不愿继续调解，调解委员会无权强制其参加，也无权拘传或作出强制裁决。此时应当视为调解不成，终止调解程序并做好记录，引导当事人通过其他合法途径解决纠纷。15.业主拖欠物业费，物业服务人提起诉讼或申请仲裁的法定前置程序是（）。A.必须先经过人民调解委员会调解B.必须先向业主发出催告通知C.必须先在小区内公示欠费名单D.必须先向房地产行政主管部门投诉【答案】B【解析】根据《民法典》第九百四十四条第二款规定，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。因此，催告是法定的前置程序。16.某小区业主张某因对小区绿化养护不满，拒绝交纳物业费。物业公司在催告无果后将其诉至法院。关于法院的处理，下列表述正确的是（）。A.绿化养护属于服务瑕疵，法院应直接驳回物业公司的诉讼请求B.张某可以行使先履行抗辩权，拒绝交纳全部物业费C.物业公司虽存在服务瑕疵，但已提供了主要服务，张某不能以此为由拒绝交纳全部物业费，法院可酌情判决张某交纳相应费用D.张某的行为属于违约，法院应判决张某全额交纳物业费并承担高额违约金【答案】C【解析】物业服务具有公共性和连续性，业主不能因局部的、轻微的服务瑕疵而行使先履行抗辩权拒绝支付全部物业费。若物业公司已提供基本服务，业主应当交纳物业费；但对于服务瑕疵部分，法院可根据实际情况酌情减免部分物业费或要求物业整改，不支持高额违约金。驳回诉求或全额支持均不符合公平原则。17.关于物业服务合同终止后物业公司的退出及交接义务，下列说法错误的是（）。A.原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域B.原物业服务人应当交还物业服务用房和相关设施C.原物业服务人无权请求新物业服务人支付其预收的物业费D.原物业服务人应当配合新物业服务人做好交接工作【答案】C【解析】根据《民法典》第九百四十九条规定，物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，交还物业服务用房和相关设施，以及本条例规定的必须移交的资料和物品，配合新物业服务人做好交接工作。原物业服务人不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，不得拒不退出物业服务区域。原物业服务人拒不移交有关资料和财物，或者拒不退出物业服务区域的，业主可以请求其移交并退出，造成损失的，依法承担赔偿责任。此外，《民法典》第九百五十条规定，物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。18.在物业纠纷调解协议达成后，一方当事人反悔并拒绝履行，另一方当事人可以向人民法院申请强制执行的前提是（）。A.调解协议经过公证B.调解协议经过人民调解委员会盖章C.调解协议经过了人民法院的司法确认D.调解协议有见证人签字【答案】C【解析】根据《人民调解法》规定，经人民调解委员会调解达成的调解协议，具有法律约束力，当事人应当按照约定履行。但人民调解协议本身没有强制执行力。只有双方当事人共同向法院申请司法确认，且法院裁定确认调解协议有效后，一方拒绝履行，对方才可以向法院申请强制执行。19.关于物业管理区域内的消防安全责任，下列说法正确的是（）。A.物业服务企业无需对管理区域内的共用消防设施进行维护管理B.发现电动自行车在楼道充电，物业服务企业应当及时制止C.业主可以自行占用、堵塞消防车通道D.消防设施的维修只能依靠业主自筹资金【答案】B【解析】根据消防法及相关物业管理规定，物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。发现电动自行车违规停放充电的，应当制止。严禁占用、堵塞消防车通道。消防设施保修期内的维修由建设单位负责，保修期满后的维修和更新改造，可以依法申请使用住宅专项维修资金。20.某小区业主大会决定解聘现物业公司，并选聘了新物业公司。原物业公司以部分业主欠缴物业费为由拒绝退出。关于此案，下列说法正确的是（）。A.原物业公司有权留置小区管理资料直至欠费缴清B.原物业公司拒绝退出的行为违法，应承担继续履行交接义务的责任C.原物业公司可以直接向新物业公司追讨业主欠缴的物业费D.新物业公司无权要求原物业公司退出【答案】B【解析】根据《民法典》规定，原物业服务人不得以业主欠交物业费等为由拒绝办理交接，不得拒不退出物业服务区域。原物业应当先完成交接退出，对于欠缴的物业费可另行通过诉讼向欠费业主追讨，不能以此作为拒绝退出的抗辩理由。21.物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，其法律效力是（）。A.属于单方意思表示，不构成物业服务合同的组成部分B.自动成为物业服务合同的组成部分，物业服务人应当履行C.只有经过业主大会投票同意才具有约束力D.属于要约邀请，无法律约束力【答案】B【解析】根据《民法典》第九百三十八条规定，物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，构成物业服务合同的组成部分。这意味着物业公司的宣传资料、承诺书等，只要对业主有利，就视为合同条款，具有法律约束力。22.某小区拟动用维修资金维修老旧电梯，根据《民法典》，该事项应当经（）同意。A.专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意B.全体业主一致同意C.业主委员会自行决定D.居民委员会批准【答案】A【解析】根据《民法典》第二百七十八条，使用建筑物及其附属设施的维修资金（第五项），属于业主共同决定的事项。首先需要有双三分之二（面积和人数）的业主参与表决；其次，决定该事项（非筹集资金，若是筹集资金则需双四分之三），应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。23.物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者解聘决定，物业服务人继续提供服务的，关于合同效力，下列说法正确的是（）。A.原物业服务合同失效，双方形成事实上的无因管理关系B.原物业服务合同继续有效，但服务期限变为不定期C.原合同自动变更为一年期的定期合同D.物业服务人有权随时停止服务【答案】B【解析】根据《民法典》第九百四十八条规定，物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者解聘的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。24.业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院（）。A.撤销该决定B.宣告该决定无效C.判决业主委员会承担赔偿责任D.撤销业主大会的设立【答案】A【解析】根据《民法典》第二百八十条规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。这是法律赋予业主的撤销权。25.在物业纠纷调解中，如果当事人对调解员提出回避申请，调解员是否需要回避由（）决定。A.人民法院B.司法行政机关C.人民调解委员会主任D.当事人重新协商【答案】C【解析】根据《人民调解法》第二十三条规定，当事人认为调解员与对方当事人有利害关系可能影响公正调解的，可以申请调解员回避。调解员有上述情形的，应当自行回避。是否回避，由人民调解委员会主任决定。26.关于小区内共有部分收益的归属，下列说法正确的是（）。A.归物业服务企业所有，用于补贴物业费B.归开发商所有C.归全体业主共有，可用于补充专项维修资金或业主大会决定的其他用途D.归业主委员会所有，可自行分配给委员【答案】C【解析】根据《民法典》第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。这部分收益通常应当纳入业主共有资金账户，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。27.下列关于物业费交纳主体的说法，正确的是（）。A.房屋出租的，物业费一律由承租人交纳，业主不承担连带责任B.房屋未交付买受人的，物业费由买受人交纳C.房屋已交付但业主空置未居住的，业主无需交纳物业费D.业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的，从其约定，业主负连带交纳责任【答案】D【解析】根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。房屋未交付前由建设单位交纳，交付后由业主交纳。空置房屋并未免除物业服务的公共性，业主仍需交纳物业费（部分地区有打折政策但非法定全免）。28.调解协议书自（）起生效。A.双方当事人签字或者盖章B.人民调解委员会盖章C.司法行政机关备案D.人民法院司法确认【答案】A【解析】根据《人民调解法》第二十九条规定，调解协议书自各方当事人签名、盖章或者按指印，人民调解员签名并加盖人民调解委员会印章之日起生效。如果仅有当事人签字而无调解委员会印章，或者有调解委员会印章而无当事人签字，均不符合生效要件。但在实践中，当事人签字或盖章是表达真实意思的核心要件，通常表述为双方签字盖章后生效。更严谨的说法是需具备当事人和调解委员会的双重签章。但多选题中往往强调当事人签字之日作为合意达成日。根据法条原文，应为签字、盖章或按指印，调解员签名并加盖委员会印章之日起生效。29.以下哪种情形不属于物业管理区域内应当移交的资料？（）A.竣工总平面图B.业主名册C.物业服务企业员工的个人档案D.物业的使用、维护、管理必需的其他资料【答案】C【解析】根据《物业管理条例》规定，物业服务企业交接时应当移交的资料包括：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护、保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理必需的其他资料。员工个人档案属于物业服务企业的内部人事资料，不属于物业承接查验资料，无需移交。30.在处理相邻关系引发的物业纠纷（如漏水、噪音）时，调解员应当遵循的原则不包括（）。A.方便生活B.团结互助C.公平合理D.绝对优先保护主张权利一方的利益【答案】D【解析】根据《民法典》第二百八十八条规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。调解时应兼顾双方利益，不能绝对优先保护一方。二、多项选择题（共20题，每题2分，共40分。每题有2个或2个以上符合题意的选项，少选、错选均不得分）31.根据《民法典》及物业相关法规，以下属于业主共同决定的事项有（）。A.选聘和解聘物业服务企业B.筹集建筑物及其附属设施的维修资金C.改建、重建建筑物及其附属设施D.制定和修改管理规约【答案】ABCD【解析】根据《民法典》第二百七十八条的规定，A、B、C、D四个选项均属于业主共同决定的重大事项，需要通过法定表决程序由业主大会决定。32.在物业纠纷调解中，调解员应当遵守的纪律和原则包括（）。A.不得压制、强迫当事人达成调解协议B.不得泄露在调解过程中知悉的当事人隐私C.不得收取任何财物或者谋取不正当利益D.发现调解协议内容违反法律强制性规定的，应当停止调解【答案】ABCD【解析】根据《人民调解法》的规定，调解员必须坚持自愿原则，不得强迫；应当保守秘密，保护隐私；不得索取、收受财物或者牟取不正当利益；调解协议不得违反法律、法规强制性规定，发现违法应当终止或纠正。33.业主拒交物业费的抗辩理由中，能够得到法院或调解机构支持的正当理由包括（）。A.物业服务企业未履行物业服务合同，存在重大服务瑕疵B.物业服务企业擅自扩大收费范围、提高收费标准C.业主对小区业委会的成立程序不满D.业主房屋长期空置未居住【答案】AB【解析】A、B属于物业公司违约或违规，业主有权据此进行抗辩拒交相应部分的物业费。对业委会成立不满不属于拒交物业费的合法抗辩理由，业主可通过撤销之诉解决。房屋空置不能免除交纳物业费的义务，因为物业服务针对的是公共区域，具有整体性和连续性。34.发生在物业管理区域内，可能引发物业纠纷的侵权行为包括（）。A.高空抛物致人损害B.饲养的宠物咬伤他人C.楼道堆放杂物引发火灾D.业主在专有房屋内自行更换室内灯具【答案】ABC【解析】A、B、C均涉及对他人人身财产安全的潜在威胁或实际损害，属于侵权行为范畴，易引发纠纷。D属于业主对专有部分行使正当的所有权，不侵犯公共利益或他人权益，不属于引发纠纷的侵权行为。35.关于前期物业管理阶段，下列说法正确的有（）。A.前期物业服务合同由建设单位与物业服务企业签订B.业主购买房屋时，即视为接受前期物业服务合同的约束C.前期物业管理期间的物业服务费由建设单位和业主按照房屋交付时间分别承担D.业主委员会一旦成立，前期物业服务合同立即失效【答案】ABC【解析】A、B、C符合《物业管理条例》关于前期物业管理的规定，业主买房时明示同意前期物业合同，受其约束。房屋交付前的物业费由建设单位承担，交付后由业主承担。D项错误，前期物业服务合同的终止条件是业主委员会与新聘请的物业服务企业签订的物业服务合同生效。36.物业服务企业在退出物业管理区域时，必须履行的交接义务包括（）。A.移交物业管理用房B.移交承接查验时获取的相关资料C.配合新物业服务企业做好交接工作D.移交预收的尚未到期的物业费余额【答案】ABCD【解析】根据《民法典》第九百四十九条及相关法规规定，物业公司退出时必须移交物业管理用房、相关资料，配合交接，并应当将预收的物业费按照比例退还给业主或移交新物业。这些都是法定和约定的交接义务。37.以下关于住宅专项维修资金的使用，表述正确的有（）。A.可用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备的维修和更新改造B.可用于建设单位保修期内出现的质量问题维修C.紧急情况下如电梯故障危及人身安全，可申请紧急使用程序D.可用于物业服务企业日常的绿化养护人员工资发放【答案】AC【解析】A、C为维修资金的正确用途。B项错误，保修期内的质量问题应由建设单位负责保修，不得动用维修资金。D项错误，日常绿化养护属于物业服务的常规内容，其费用包含在物业费中，不得动用维修资金。38.在处理物业服务合同纠纷时，调解员可以采取的调解方法包括（）。A.背靠背调解法，分别做双方的思想工作B.专家咨询法，邀请建筑工程专家对漏水原因进行鉴定评估C.换位思考法，引导双方互换立场理解对方诉求D.冷处理法，在双方情绪激动时暂缓调解，等待冷静【答案】ABCD【解析】在物业纠纷调解实务中，A、B、C、D都是常用且有效的调解方法。背靠背法适合缓解对立情绪；专家咨询法适合解决漏水、质量等专业问题；换位思考有助于达成共识；冷处理法可避免矛盾激化。39.物业管理区域内，以下属于业主专有部分的有（）。A.业主购买的房屋内部空间B.业主自行封闭的阳台（符合规划且未违反禁止性规定）C.小区公共绿地D.业主房屋内部的自有排他性管道【答案】ABD【解析】专有部分指具有构造上的独立性、利用上的独立性，能够登记成为特定业主所有权的客体。房屋内部空间、封闭阳台、内部自有管道属于专有部分。小区公共绿地属于全体业主共有。40.下列关于物业调解协议司法确认程序的表述，正确的有（）。A.司法确认程序不收取费用B.双方当事人需共同向调解委员会所在地基层法院或法庭申请C.法院裁定确认有效后，一方拒绝履行，对方可申请强制执行D.法院认为协议内容违法的，应当裁定驳回申请，当事人可重新调解或起诉【答案】ACD【解析】根据《人民调解法》和《民事诉讼法》相关规定，司法确认程序是非诉讼程序，免收案件受理费，A正确。C、D表述正确。关于B，司法确认管辖法院并非仅限调解委员会所在地法院，根据《最高人民法院关于人民调解协议司法确认程序的若干规定》，双方当事人可以向当事人住所地、标的物所在地、调解组织所在地的基层人民法院或人民法庭提出申请，而非仅限调解组织所在地。41.根据《民法典》，物业服务人应当履行下列哪些义务？（）A.按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分B.维护物业服务区域内的基本秩序C.采取合理措施保护业主的人身、财产安全D.定期向业主公开并向业主大会报告维修资金使用情况、业主共有部分经营收益【答案】ABCD【解析】根据《民法典》第九百四十二条规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全（A、B、C）。同时第九百四十三条规定了物业服务人的信息公开义务（D），以上均属于物业服务人的法定义务。42.下列关于业主委员会成员资格的表述，正确的有（）。A.必须是本物业管理区域内的业主B.不得有欠交物业费等违反管理规约的行为C.需具备完全民事行为能力D.业主委员会成员不得同时在本小区物业服务企业任职【答案】ABCD【解析】各地物业管理条例虽具体表述略有差异，但基本都要求业委会成员必须是本小区业主，具备完全民事行为能力，履行业主义务（如按时交费），且不得与物业企业有利益冲突，以保证其代表性和公正性。43.业主请求撤销业主大会、业主委员会决定的，应当满足的法定条件包括（）。A.决定的程序违法或者决定内容侵害了业主的合法权益B.必须在知道或者应当知道决定之日起一年内行使C.业主必须证明自己未参与该事项的表决D.必须先经过行政复议程序【答案】AB【解析】根据《民法典》第二百八十条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，业主请求撤销业主大会、业主委员会决定的，应当证明决定程序违法或决定内容侵害了其合法权益，且应当在知道或应当知道决定之日起一年内行使撤销权。无需证明是否参与表决（参与表决且投反对票也可撤销违法决议），且无需先经行政复议。44.物业服务企业收取车辆停放费，应当区分不同情况。关于停车位收费，表述正确的有（）。A.利用业主共有的道路停放车辆的，车位费归业主共有B.规划内的地下产权车位，开发商可委托物业收取车位服务费C.物业服务企业有权自行将共有道路划为停车位并收取费用据为己有D.车位服务费应当用于停车场地的保洁、照明、秩序维护等【答案】ABD【解析】根据《民法典》规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，收益归全体业主，物业公司无权自行占用收益（C错）。对于产权车位，物业可受托收取服务费（B对）。共有车位收益归业主（A对）。车位服务费应当用于相关场地的维护管理（D对）。45.当事人在调解过程中享有下列哪些权利？（）A.自主接受、拒绝调解或要求终止调解B.要求调解员回避C.委托代理人参与调解D.自愿达成调解协议或和解协议【答案】ABCD【解析】根据《人民调解法》规定，当事人在人民调解活动中享有自主决定接受、拒绝或终止调解的权利，要求回避的权利，委托代理人的权利，以及表达意愿、自愿达成协议的权利。A、B、C、D均属于当事人的法定权利。46.关于物业服务合同的特征，下列表述正确的有（）。A.属于双务有偿合同B.具有强烈的公共性和个体性交融特征C.合同的终止通常涉及复杂的交接程序D.物业服务企业可以随时单方解除合同【答案】ABC【解析】物业服务合同属于双务有偿合同，物业提供服务，业主交费。物业服务既涉及公共区域也涉及对单个业主的服务。合同终止涉及资料、设备、用房的交接。D项错误，物业服务人不得随意单方解除合同，需符合法定或约定解除条件，并需提前通知。47.小区发生外墙瓷砖脱落砸毁业主车辆事件，业主可向以下哪些主体主张权利？（）A.如果在保修期内，可向建设单位主张责任B.如果保修期已过，可向全体业主主张共有部分致害责任C.如果物业服务企业未尽到日常巡查和维护义务，可向其主张违约或侵权责任D.只能向保险公司理赔，无权向其他主体主张【答案】ABC【解析】根据《民法典》第一千二百五十三条规定，建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。保修期内由建设单位负责；保修期满外，全体业主为所有人，物业为管理人，若未尽义务均可能成为责任主体。48.在物业费纠纷的司法实务中，法院或调解组织对于物业服务不达标的处理方式包括（）。A.要求物业公司限期整改，整改后业主支付全额物业费B.根据服务瑕疵程度酌情减免业主部分物业费C.支持物业公司主张的高额滞纳金以惩罚业主D.驳回物业公司全部诉讼请求【答案】AB【解析】对于物业服务存在瑕疵的纠纷，法院或调解机构通常会根据公平原则，要求物业整改并由业主支付全额费用，或者根据瑕疵程度适当减免部分物业费（AB正确）。除非物业完全没有提供服务，否则不会驳回全部诉求（D片面）。对于因服务瑕疵引发的拒交，一般不支持高额滞纳金（C错）。49.属于物业管理区域内人民调解委员会受理范围的纠纷有（）。A.业主因装修漏水引发的相邻权赔偿纠纷B.业主与物业服务企业因物业费缴纳引发的合同纠纷C.业主因对业委会决定不服引发的撤销权纠纷D.业主因宠物狗吠叫影响休息引发的侵权纠纷【答案】ABD【解析】人民调解主要受理平等主体之间的民事纠纷。A（相邻权）、B（物业费合同纠纷）、D（宠物噪音侵权）均属于民事纠纷范畴，可由人民调解委员会调解。C项涉及业主撤销权，属于形成权，需要法院通过诉讼程序进行司法审查，通常不作为人民调解的受理范围。50.物业纠纷涉及的专业鉴定程序中，常见的鉴定事项包括（）。A.房屋漏水原因鉴定B.装修质量及损害程度鉴定C.消防设施故障原因鉴定D.业主个人信用等级鉴定【答案】ABC【解析】物业纠纷常涉及建筑设施等问题，A、B、C均属于为了查明事实而需要进行的专业技术鉴定。D项业主个人信用等级属于金融征信范畴，与物业纠纷的客观事实认定无关，不属于物业纠纷鉴定事项。三、填空题（共15题，每题2分，共30分。请将正确答案填在横线上）51.《中华人民共和国民法典》规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。不得以放弃权利为由__________。【答案】拒绝履行义务【解析】《民法典》第二百七十三条明确规定，业主不得以放弃权利为由拒绝履行义务，这体现了权利义务的一致性。52.根据《民法典》，决定筹集建筑物及其附属设施的维修资金，应当经参与表决专有部分面积__________以上的业主且参与表决人数__________以上的业主同意。【答案】四分之三；四分之三【解析】这是《民法典》第二百七十八条关于重大事项表决比例的规定，筹集维修资金属于特别重大事项，需达到“双四分之三”的同意比例。53.人民调解委员会调解民间纠纷，不收取任何__________。【答案】费用【解析】《人民调解法》第四条规定，人民调解委员会调解民间纠纷，不收取任何费用，体现了人民调解的公益属性。54.物业服务人不得采取停止__________、__________、供热、供燃气等方式催交物业费。【答案】供电；供水【解析】《民法典》第九百四十四条明确禁止物业公司采取停水停电停热停气等影响业主基本生活的方式催交物业费。55.住宅专项维修资金的管理实行__________存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。【答案】专户【解析】根据《住宅专项维修资金管理办法》，维修资金需专户存储，专款专用，保障资金安全。56.建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足__________的需要。【答案】业主【解析】《民法典》第二百七十六条规定，车位车库应首先满足业主的需要，防止开发商随意向外出售损害业主利益。57.业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以__________其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。【答案】催告【解析】催告是物业公司采取法律手段追缴物业费的前置程序。58.调解协议书自各方当事人签名、盖章或者按指印，人民调解员签名并加盖__________印章之日起生效。【答案】人民调解委员会【解析】调解协议生效需具备形式要件，包括当事人签章、调解员签章和调解组织印章。59.经人民法院依法确认有效的人民调解协议，一方当事人拒绝履行或者未全部履行的，对方当事人可以向人民法院申请__________。【答案】强制执行【解析】司法确认赋予调解协议强制执行力，保障了调解协议的履行效果。60.业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以__________。【答案】撤销【解析】《民法典》第二百八十条赋予了业主对侵害其合法权益的业主大会或业委会决定的撤销权。61.物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人接管之前，原物业服务人应当__________处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。【答案】继续【解析】《民法典》第九百五十条规定了后合同义务，原物业在过渡期内需继续服务，以保障小区正常运转。62.不动产的相邻权利人应当按照有利生产、__________、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。【答案】方便生活【解析】《民法典》第二百八十八条规定的处理相邻关系的四项基本原则。63.建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除__________之后，属于业主共有。【答案】合理成本【解析】《民法典》第二百八十二条规定，共有部分经营收益在扣除合理成本后归业主共有。64.从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由__________依法承担侵权责任。【答案】侵权人【解析】《民法典》第一千二百五十四条明确了高空抛物坠物由具体侵权人承担责任的原则。65.物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，构成__________的组成部分。【答案】物业服务合同【解析】《民法典》第九百三十八条规定，公开的有利承诺视为合同条款，保障了业主的信赖利益。四、简答题（共5题，每题8分，共40分）66.简述人民调解协议司法确认的程序及法律效力。【答案】（1）程序：双方当事人应当自调解协议生效之日起三十日内，共同向有管辖权的人民法院（基层人民法院或者其派出的人民法庭）提出司法确认申请。人民法院收到申请后，应当及时进行审查。审查内容包括协议是否违反法律强制性规定、是否损害社会公共利益或第三人利益、双方意思表示是否真实等。法院应当在法定期限内作出裁定。（4分）（2）法律效力：人民法院依法确认调解协议有效，该调解协议即具有强制执行力。一方当事人拒绝履行或者未全部履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。如果人民法院裁定驳回申请，当事人可以通过人民调解方式变更原调解协议或者达成新的调解协议，也可以直接向人民法院提起诉讼。（4分）【解析】此题考察调解协议司法确认制度的核心内容，程序上需注意“三十日”和“共同申请”两个关键点；效力上需明确“强制执行力”的取得条件。67.简述物业服务企业在物业管理活动中应当履行的信息公开义务及其意义。【答案】（1）信息公开义务的内容：根据《民法典》第九百四十三条规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。（5分）（2）意义：①保障业主的知情权和监督权，使业主能够了解物业服务的质量和资金流向；②增强物业服务的透明度，预防和减少因信息不对称引发的物业费缴纳纠纷；③促进物业服务企业规范自身管理，提升服务质量，建立良好的信任关系。（3分）【解析】要求考生准确列举信息公开的具体事项，并能结合物业纠纷实务分析信息公开对化解矛盾的意义。68.简述业主委员会的主要职责。【答案】业主委员会是业主大会的执行机构，其主要职责包括：（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（1分）（2）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（1分）（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（2分）（4）监督管理规约的实施；（1分）（5）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；（1分）（6）组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用；（1分）（7）业主大会赋予的其他职责。（1分）【解析】本题考察业委会作为自治管理机构的法定职责，需按《物业管理条例》的规定全面列举。69.在处理相邻关系纠纷（如漏水、噪音）时，调解员应当遵循哪些原则并如何界定侵权责任？【答案】（1）遵循的原则：调解相邻关系纠纷应当遵循《民法典》第二百八十八条规定的“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”原则。在调解中要兼顾各方利益，引导双方换位思考，寻求利益平衡。（3分）（2）界定侵权责任：①行为人存在排放噪音、漏水等加害行为；②存在妨碍邻居正常生活或财产受损的后果；③加害行为与损害后果之间存在因果关系；④行为人存在过错或属于法律规定的无过错责任情形。在责任界定上，若属共用设施导致，需区分保修期内（开发商责任）、保修期外（物业日常维护责任或需动用维修资金的大修责任）以及专有部分不当使用（业主个人责任），以此为基础划定赔偿主体和比例。（5分）【解析】此题结合相邻关系原则和一般侵权责任构成要件，要求结合实务厘清不同主体的责任。70.简述前期物业服务合同的特征及其对业主的约束力。【答案】（1）特征：①合同主体是建设单位（开发商）与物业服务企业，而非业主；②产生于业主大会成立并选聘物业公司之前，具有过渡性质；③通常以招投标方式确定物业服务企业并签订。（3分）（2）对业主的约束力：根据《民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主与物业服务人的物业服务合同，对业主具有法律约束力。业主在购买房屋时，通常会在商品房买卖合同中明示同意接受前期物业服务合同。因此，尽管业主未直接参与前期物业合同的签订，但基于房屋买卖关系和法律的拟制规定，前期物业服务合同自动约束业主，业主需受其中关于物业费标准、服务内容等条款的约束。（5分）【解析】考察前期物业合同的特殊性及涉他合同效力。重点在于说明业主虽非签订方但受其约束的法理依据。五、案例分析与应用题（共5题，每题12分，共60分）71.【案例】某小区业主李某房屋长期空置，未交纳物业费共计8000元。物业公司在催告无果后提起诉讼。李某辩称：房屋空置未享受物业服务，且小区门禁系统损坏长达半年未修，安保存在严重隐患，物业服务存在重大瑕疵，故拒绝交费。【问题】（1）李某以房屋空置为由拒绝交纳物业费的抗辩能否成立？说明理由。（2）李某以门禁损坏物业存在重大瑕疵为由拒绝交纳物业费能否得到支持？应当如何处理？【答案】（1）不成立。（2分）理由：根据《民法典》及相关司法解释规定，物业服务具有公共性、连续性，物业服务企业提供的保安、保洁、绿化养护等服务针对的是整个物业管理区域的公共部分，而非单个业主的专有部分。业主房屋空置不代表物业公司停止了对小区公共区域的服务，业主不能以未享受或无需接受相关物业服务为由拒绝交纳物业费。（4分）（2）不能完全得到支持，不能作为拒绝交纳全部物业费的理由。（2分）理由及处理方式：门禁损坏长达半年未修，确实反映了物业公司在履行安保义务上存在瑕疵，属于违约行为。但该服务瑕疵通常属于局部、部分违约，业主不能以此行使先履行抗辩权或同时履行抗辩权拒绝交纳全部物业费。法院或调解机构应当根据物业公司的违约程度、对李某实际生活的影响程度，酌情判决减免李某部分物业费（如减免10%-20%），同时要求李某交纳剩余的大部分物业费。并可视情况向物业公司发出司法建议或整改通知，要求其限期修复门禁系统，履行合同义务。（4分）【解析】本题考察物业费交纳与空置房的关系，以及服务瑕疵对应的抗辩权行使限度，要求运用比例原则处理实务纠纷。72.【案例】某小区顶楼业主王某家天花板漏水，导致室内装修及家具受损，损失约5万元。经专业机构鉴定，漏水系屋顶公共防水层自然老化开裂所致。王某要求物业公司赔偿全部损失。物业公司认为屋顶属于共有部分，修缮需动用维修资金，且自身无过错，拒绝赔偿。【问题】（1）屋顶漏水致损的责任应当由谁承担？说明理由。（2）如果物业公司应当承担一定责任，在调解此类纠纷时，如何平衡业主损失与物业责任？维修资金在此案中如何使用？【答案】（1）责任主体应视具体情况而定，可能涉及全体业主或物业服务企业。（2分）理由：屋顶属于建筑区划内的共有部分。根据《民法典》规定，共有部分由全体业主共有，共有部分致人损害的，全体业主作为共有人应承担侵权责任；但物业服务企业受托管理共有部分，负有日常检查、维护和及时采取维修措施的义务。若物业公司未尽到上述义务导致漏水致损，应当承担未履行安全保障和维修义务的违约或侵权责任。（4分）（2）调解处理：①在调解中，应首先审查物业公司的日常巡查记录和报修记录。若物业公司已发现隐患但未采取应急措施或未及时向业委会报告申请维修资金，物业公司存在过错，应承担相应的赔偿责任。②若物业公司日常巡查正常，漏水属于突发且隐蔽的自然老化，物业公司无法预见且已及时上报，则物业公司无过错，责任主要通过共有部分致害由全体业主承担（共有人责任），此时应启动住宅专项维修资金进行维修，并对王某的损失进行补偿。（3分）维修资金使用：屋顶防水层自然老化属于保修期满后的共用部位大修，符合维修资金的使用条件。若情况紧急（如持续漏水严重影响居住），物业公司可向业委会报告，并依法申请紧急使用维修资金程序进行修缮。修缮完毕后，对王某造成的财产损失，若物业有过错由物业赔偿；若物业无过错，可通过调解由全体业主适当补偿或通过其他业主共同决定的方式处理。（3分）【解析】本题考察共有部分侵权与物业管理义务的交叉地带。需准确区分共有部分自然老化的修缮责任（动用维修资金）与物业公司未尽日常维护义务的赔偿责任。73.【案例】某小区业主赵某将自有私家车停放在小区规划地下车位内。某日清晨发现车辆被严重划伤，维修费需2万元。监控录像显示，案发时监控设备损坏未拍下划车过程。赵某认为其按时交纳了包含车辆管理费的物业费，物业公司未尽到安保义务，要求物业全额赔偿2万元。物业公司主张其只提供秩序维护，不承担车辆保管责任，拒绝赔偿。【问题】（1）赵某与物业公司之间是否成立了车辆保管合同关系？说明理由。（2）物业公司是否应当承担赔偿责任？在调解中如何界定物业公司的责任边界？【答案】（1）未成立车辆保管合同关系。（3分）理由：业主交纳的物业费中包含的“秩序维护费”是针对整个小区公共秩序的管理费用，而非特定车辆的保管费。除非业主与物业公司另行签订了车辆保管合同并支付了相应的保管费，否则依据物业服务的性质和惯例，双方之间不成立保管合同关系，物业公司不承担保管责任下的返还或赔偿义务。（3分）（2）物业公司不应承担全额赔偿责任，但可能承担相应的补充责任。（2分）界定责任边界：①审查物业合同中关于安保义务的约定及监控设备维护情况。案发时监控设备损坏，物业未及时发现并修复，说明其在履行安全保障义务上存在瑕疵，未能提供事后追查的线索，存在一定过错。②调解中应明确：物业不对车辆被划伤的直接侵权行为承担责任（由直接侵权人即划车人承担），但因其安保瑕疵导致业主追偿不能，应在过