全国不动产登记考试题库及答案

全国不动产登记考试题库及答案一、单项选择题（共20题，每题只有1个符合题意的正确答案）1.根据《不动产登记暂行条例》规定，不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项（）的行为。A.予以确认B.记载于不动产登记簿C.进行公示D.备案存档答案：B解析：《不动产登记暂行条例》第二条明确规定，本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。2.我国不动产登记的核心管辖原则是（）。A.属地管辖原则B.级别管辖原则C.属人管辖原则D.指定管辖原则答案：A解析：《不动产登记暂行条例》第七条规定，不动产登记由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度，属地管辖是不动产登记的核心管辖原则，能够确保登记与不动产的物理属性匹配，保障登记准确性。3.下列不动产登记类型中，因权利主体发生变动而办理的登记是（）。A.变更登记B.转移登记C.首次登记D.注销登记答案：B解析：变更登记适用于不动产权利主体不变，仅权利内容、客体等事项发生变化的情形；转移登记适用于不动产权利主体发生变动的情形，如买卖、赠与、继承等；首次登记是不动产权利第一次登记；注销登记是不动产权利消灭时办理的登记。4.物权归属和内容的法定根据是（）。A.不动产权属证书B.不动产买卖合同C.不动产登记簿D.不动产公证文书答案：C解析：《民法典》第二百一十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，与登记簿记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。5.根据《民法典》规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起（）内未申请登记的，预告登记失效。A.30日B.60日C.90日D.180日答案：C解析：《民法典》第二百二十一条第二款规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。该规定旨在督促权利人及时行使权利，避免不动产权利长期处于不稳定状态。6.利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，权利人不同意更正的，利害关系人可以申请（）。A.更正登记B.异议登记C.预告登记D.查封登记答案：B解析：《民法典》第二百二十条第二款规定，不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记，申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。7.下列选项中，不属于不动产登记机构法定职责的是（）。A.查验申请人提供的权属证明材料B.就有关登记事项询问申请人C.必要时对申请登记的不动产进行实地查看D.对申请登记的不动产进行价值评估答案：D解析：《民法典》第二百一十二条、第二百一十三条规定，登记机构应当履行查验权属证明、询问申请人、如实及时登记等职责，必要时可以实地查看，但不得要求对不动产进行评估，不得以年检等名义进行重复登记，不得有超出登记职责范围的其他行为。8.处分按份共有不动产申请登记的，除共有人另有约定外，应当经（）的按份共有人共同申请。A.占份额二分之一以上B.占份额三分之二以上C.占份额四分之三以上D.全体答案：B解析：《民法典》第三百零一条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。不动产登记申请需与该物权处分规则保持一致。9.不动产登记的基本单位是（）。A.不动产权利人B.不动产坐落C.不动产单元D.不动产面积答案：C解析：《不动产登记暂行条例》第八条规定，不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。不动产单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间，能够清晰界定不动产的范围和归属。10.两个以上人民法院查封同一不动产的，不动产登记机构应当为（）的人民法院办理查封登记。A.先作出查封裁定B.先送达协助执行通知书C.先立案受理D.诉讼标的额更大答案：B解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第九十一条规定，两个以上人民法院查封同一不动产的，不动产登记机构应当为先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记，对后送达协助执行通知书的人民法院办理轮候查封登记。轮候查封登记的顺序按照人民法院协助执行通知书送达不动产登记机构的时间先后进行排列。11.依法取得国有建设用地使用权但尚未建造房屋的，权利人可以单独申请（）。A.国有建设用地使用权首次登记B.国有建设用地使用权变更登记C.国有建设用地使用权转移登记D.国有建设用地使用权注销登记答案：A解析：首次登记是指不动产权利第一次产生时办理的登记，依法取得国有建设用地使用权后，无论是否建造房屋，均可以单独申请国有建设用地使用权首次登记，确认建设用地使用权归属。12.不动产权属证书遗失、灭失，不动产权利人申请补发的，不动产登记机构应当在其门户网站上刊发遗失、灭失声明，（）后予以补发。A.7个工作日B.10个工作日C.15个工作日D.30个工作日答案：C解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第二十二条规定，不动产权属证书或者不动产登记证明遗失、灭失，不动产权利人申请补发的，由不动产登记机构在其门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明，15个工作日后予以补发。补发的不动产权属证书或者不动产登记证明上应当注明“补发”字样。13.下列不动产登记事项中，依法免收不动产登记费的是（）。A.商品住房所有权首次登记B.不动产查封登记C.国有建设用地使用权转移登记D.房屋抵押权设立登记答案：B解析：根据《国家发展改革委财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》（发改价格规〔2016〕2559号）规定，不动产登记机构依法办理不动产查封登记、注销登记、预告登记和因不动产登记机构错误导致的更正登记，不收取不动产登记费。住宅类不动产首次、转移、变更登记费为每件80元，非住宅类为每件550元，抵押权登记按非住宅类标准收取。14.地役权的设立时间为（）。A.地役权合同生效时B.地役权登记时C.地役权合同公证时D.供役地交付时答案：A解析：《民法典》第三百七十四条规定，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。地役权采用登记对抗主义，而非登记生效主义。15.居住权的设立时间为（）。A.居住权合同生效时B.居住权登记时C.居住权合同公证时D.房屋实际交付时答案：B解析：《民法典》第三百六十八条规定，居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。居住权采用登记生效主义，需经登记方能产生物权效力。16.因不动产登记机构的登记错误造成他人损害的，赔偿责任承担主体是（）。A.申请登记的当事人B.不动产登记机构C.登记机构具体经办人员D.不动产所在地人民政府答案：B解析：《民法典》第二百二十二条规定，当事人提供虚假材料申请登记，造成他人损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，造成他人损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。17.不动产登记机构应当自受理登记申请之日起（）内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。A.15个工作日B.20个工作日C.30个工作日D.60个工作日答案：C解析：《不动产登记暂行条例》第二十条规定，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。该时限为法定最长办结时限，各地可结合实际压缩办理时限。18.异议登记申请人自异议登记之日起（）内不提起诉讼的，异议登记失效。A.7日B.15日C.30日D.90日答案：B解析：《民法典》第二百二十条第二款规定，登记机构予以异议登记，申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效。异议登记的目的在于临时性阻断登记簿的公信力，督促利害关系人及时通过诉讼解决权属争议。19.以房屋所有权设定抵押的，抵押权的设立时间为（）。A.抵押合同生效时B.抵押登记时C.抵押合同公证时D.不动产权属证书交付时答案：B解析：《民法典》第四百零二条规定，以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权等财产抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。不动产抵押权采用登记生效主义，未经登记不产生抵押权效力。20.下列选项中，不属于我国法定不动产登记权利类型的是（）。A.土地承包经营权B.海域使用权C.居住权D.动产质权答案：D解析：《不动产登记暂行条例》第五条规定，需要登记的不动产权利包括集体土地所有权、房屋等建筑物构筑物所有权、森林林木所有权、土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、海域使用权、地役权、抵押权以及法律规定需要登记的其他不动产权利。居住权属于《民法典》规定的用益物权，属于法定登记的不动产权利范畴，动产质权属于动产物权，不属于不动产登记范围。二、多项选择题（共15题，每题有2个或2个以上符合题意的正确答案，多选、少选、错选均不得分）1.下列选项中，属于我国法定不动产范畴的有（）。A.土地B.海域C.房屋D.林木E.机动车答案：ABCD解析：《不动产登记暂行条例》第二条规定，本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。机动车属于动产，不属于不动产范畴。2.下列不动产权利中，依法应当办理不动产登记的有（）。A.集体土地所有权B.房屋所有权C.建设用地使用权D.宅基地使用权E.地役权答案：ABCDE解析：《不动产登记暂行条例》第五条明确规定了九类法定登记的不动产权利，包括集体土地所有权、房屋等建筑物构筑物所有权、森林林木所有权、耕地林地草地等土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、海域使用权、地役权、抵押权，以及法律规定需要登记的其他不动产权利，居住权亦属于法定登记的不动产权利。3.下列属于不动产登记法定类型的有（）。A.首次登记B.变更登记C.转移登记D.注销登记E.预告登记答案：ABCDE解析：根据《不动产登记暂行条例实施细则》规定，不动产登记类型包括首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，均为法定登记类型。4.下列情形中，当事人可以单方申请不动产登记的有（）。A.尚未登记的不动产首次申请登记的B.继承、接受遗赠取得不动产权利的C.人民法院生效法律文书设立不动产权利的D.权利人姓名变更申请变更登记的E.不动产灭失申请注销登记的答案：ABCDE解析：《不动产登记暂行条例》第十四条规定，属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；（六）申请更正登记或者异议登记的；（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。5.申请不动产登记时，申请人应当提交的必备材料包括（）。A.登记申请书B.申请人、代理人身份证明及授权委托书C.不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件D.不动产界址、空间界限、面积等权籍材料E.不动产价值评估报告答案：ABCD解析：《不动产登记暂行条例》第十六条规定，申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。登记机构不得要求申请人提交不动产价值评估报告。6.下列情形中，不动产登记机构应当作出不予登记决定的有（）。A.违反法律、行政法规规定的B.存在尚未解决的权属争议的C.申请登记的不动产权利超过规定期限的D.申请人提交的申请材料不齐全的E.法律、行政法规规定不予登记的其他情形答案：ABCE解析：《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（一）违反法律、行政法规规定的；（二）存在尚未解决的权属争议的；（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。申请人提交的申请材料不齐全的，登记机构应当当场书面告知不予受理，并一次性告知需要补正的全部内容，不属于不予登记的情形。7.关于不动产登记簿的法律效力，下列说法正确的有（）。A.不动产登记簿是物权归属和内容的根据B.不动产登记簿由登记机构永久保存C.不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的可以采用纸质介质D.不动产权属证书与登记簿记载不一致的，一律以登记簿为准E.任何单位和个人均可自由查询不动产登记簿内容答案：ABC解析：《民法典》第二百一十六条、第二百一十七条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，由登记机构管理。不动产权属证书记载的事项与不动产登记簿不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准，并非“一律”以登记簿为准。《不动产登记暂行条例》第九条规定，不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质，不动产登记机构应当指定专人负责不动产登记簿的保管，并建立健全相应的安全责任制度，登记簿应当永久保存。第二十七条规定，只有权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，有关国家机关可依照规定查询与调查处理事项有关的登记资料，并非任何单位和个人均可自由查询。8.下列情形中，权利人可以申请不动产变更登记的有（）。A.权利人姓名发生变更的B.不动产坐落名称发生变更的C.不动产面积增加的D.同一权利人分割不动产的E.不动产买卖导致权利主体变更的答案：ABCD解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第二十六条规定，变更登记适用于不涉及不动产权利转移的情形，包括权利人姓名/名称/身份证明变更、不动产坐落/界址/用途/面积变更、权利期限变化、同一权利人分割/合并不动产、抵押担保范围变化、地役权内容变化、共有性质变更等。不动产买卖导致权利主体变更的，应当办理转移登记，而非变更登记。9.下列情形中，当事人可以申请不动产转移登记的有（）。A.买卖、互换、赠与不动产的B.以不动产作价出资（入股）的C.法人合并导致不动产权利转移的D.继承、受遗赠取得不动产权利的E.不动产面积减少的答案：ABCD解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第二十七条规定，转移登记适用于不动产权利主体发生变动的情形，包括买卖、互换、赠与，作价出资（入股），法人/其他组织合并分立导致权利转移，不动产分割/合并导致权利转移，继承、受遗赠，共有人增加/减少或份额变化，生效法律文书导致权利转移等。不动产面积减少属于变更登记适用情形。10.关于预告登记的适用与效力，下列说法正确的有（）。A.预告登记后，未经预告登记权利人同意处分不动产的，不发生物权效力B.预告登记后，债权消灭的，预告登记失效C.预告登记后，自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的，预告登记失效D.预告登记只能由双方当事人共同申请E.所有不动产登记类型均可办理预告登记答案：ABC解析：《民法典》第二百二十一条规定，预告登记的效力为未经预告登记权利人同意处分不动产的，不发生物权效力；失效情形包括债权消灭、自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记。《不动产登记暂行条例实施细则》第八十六条规定，预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记，并非只能共同申请。预告登记主要适用于以将来发生不动产物权变动为目的的请求权，如不动产买卖、抵押等，并非所有登记类型均可适用。11.下列登记类型中，不动产登记机构可依职权办理的有（）。A.更正登记B.注销登记C.查封登记D.预告登记E.异议登记答案：AB解析：更正登记可依当事人申请办理，也可由登记机构依职权办理：不动产登记机构发现登记簿记载事项错误的，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记，当事人逾期不办理的，登记机构可在公告后依法更正。注销登记可依申请办理，在不动产灭失、权利人放弃权利未申请注销，或依据生效法律文书、行政决定的情形下，登记机构可依职权办理注销登记。查封登记属于依嘱托登记，需依据人民法院等有权机关的协助执行通知书办理；预告登记、异议登记均为依申请办理的登记类型。12.关于居住权登记的法律规则，下列说法正确的有（）。A.设立居住权应当申请居住权登记，居住权自登记时设立B.居住权不得转让、继承C.居住权消灭的，应当及时办理注销登记D.居住权只能无偿设立，不得约定有偿E.设立居住权的住宅一律不得出租答案：ABC解析：《民法典》第三百六十八条、第三百六十九条、第三百七十条规定，居住权自登记时设立，设立居住权应当办理登记；居住权不得转让、继承；居住权消灭的，应当及时办理注销登记。居住权原则上无偿设立，但当事人另有约定的除外，并非一律不得有偿；设立居住权的住宅原则上不得出租，但当事人另有约定的除外，并非一律不得出租。13.不动产登记机构不得实施的行为包括（）。A.要求申请人对不动产进行价值评估B.以年检名义对不动产进行重复登记C.超出登记职责范围的其他行为D.查验申请人提交的权属证明材料E.就登记事项询问申请人答案：ABC解析：《民法典》第二百一十三条明确规定，登记机构不得有下列行为：（一）要求对不动产进行评估；（二）以年检等名义进行重复登记；（三）超出登记职责范围的其他行为。查验权属证明材料、询问申请人属于登记机构的法定职责，不属于禁止行为。14.下列主体中，有权依法查询、复制不动产登记资料的有（）。A.不动产权利人B.与不动产存在利害关系的主体C.依职权调查案件的人民法院D.任意新闻媒体E.任意公民个人答案：ABC解析：《不动产登记暂行条例》第二十七条规定，权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。新闻媒体、任意公民个人无法定事由不得查询不动产登记资料。15.关于不动产登记收费标准，下列说法正确的有（）。A.住宅类不动产首次登记、转移登记收费标准为每件80元B.非住宅类不动产首次登记、转移登记收费标准为每件550元C.不动产查封登记、注销登记、预告登记免收登记费D.权利人姓名变更申请变更登记的，免收登记费E.因登记机构错误导致的更正登记免收登记费答案：ABCE解析：根据《国家发展改革委财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》（发改价格规〔2016〕2559号）规定，住宅类不动产登记（含首次、转移、变更登记）收费标准为每件80元，非住宅类为每件550元；不动产查封登记、注销登记、预告登记和因登记机构错误导致的更正登记，免收登记费；不动产权利人姓名变更申请变更登记的，减半收取登记费，而非免收。三、判断题（共10题，正确的打“√”，错误的打“×”）1.不动产登记由不动产所在地的登记机构办理，国家实行不动产统一登记制度。（）答案：√解析：《民法典》第二百一十条、《不动产登记暂行条例》第七条均明确规定，不动产登记由不动产所在地的登记机构办理，国家对不动产实行统一登记制度。2.不动产权属证书是物权归属和内容的根据，其效力优先于不动产登记簿。（）答案：×解析：《民法典》第二百一十六条、第二百一十七条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，记载的事项与不动产登记簿不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准，登记簿效力优先于权属证书。3.因继承取得不动产权利的，自继承开始时发生物权效力，无需登记即可取得物权，但处分该物权时需依法办理登记，否则不发生物权效力。（）答案：√解析：《民法典》第二百三十条规定，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。第二百三十二条规定，处分依照本节规定享有的不动产物权，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。4.预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，也不发生债权效力。（）答案：×解析：预告登记的效力是阻断物权变动的效力，但不影响债权合同的效力。未经预告登记权利人同意处分不动产的，不发生物权效力，但处分人与相对人订立的合同如无其他无效情形，仍具有债权效力。5.异议登记期间，不动产登记簿记载的权利人申请处分登记的，不动产登记机构应当直接不予办理。（）答案：×解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第八十四条规定，异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的，应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。6.同一不动产上设立多个抵押权的，不动产登记机构应当按照受理登记申请的时间先后顺序办理登记，抵押权顺位按照登记时间先后确定。（）答案：√解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第六十七条规定，同一不动产上设立多个抵押权的，不动产登记机构应当按照受理时间的先后顺序依次办理登记，并记载于不动产登记簿。《民法典》第四百一十四条规定，抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序。7.因买卖房屋申请不动产转移登记的，应当由买卖双方当事人共同申请。（）答案：√解析：《不动产登记暂行条例》第十四条规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请，属于法定单方申请情形的除外。买卖房屋属于双方法律行为，原则上需双方共同申请转移登记。8.不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个自然日内办结不动产登记手续。（）答案：×解析：《不动产登记暂行条例》第二十条规定，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。该时限以工作日计算，而非自然日。9.居住权不得转让、继承，设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。（）答案：√解析：《民法典》第三百六十九条规定，居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。10.人民法院查封不动产的期限不得超过二年，查封期限届满未办理续封手续的，查封效力自动消灭。（）答案：×解析：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条规定，人民法院查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。查封期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封的效力消灭。四、案例分析题（共2题，需结合法律法规分析作答）案例一甲于2021年购买某房地产开发企业（以下简称“开发商”）开发的预售商品住房一套，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定2023年6月30日交付房屋。为保障将来实现房屋所有权，甲与开发商共同向不动产登记机构申请办理了预购商品房预告登记。2022年10月，开发商因资金周转困难，未经甲同意，将该已办理预告登记的房屋抵押给乙银行申请贷款，并办理了一般抵押权设立登记。2023年7月，开发商向甲交付房屋后，甲在办理转移登记过程中发现房屋存在抵押登记，遂向不动产登记机构提出异议，认为预告登记在先，抵押登记无效，要求注销乙银行的抵押登记。根据上述材料，回答下列问题：1.简述预告登记的法定效力。2.本案中乙银行能否取得案涉房屋的抵押权？为什么？3.甲可通过哪些法定途径维护自身合法权益？参考答案：1.预告登记的法定效力规定于《民法典》第二百二十一条：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。此处的“处分”包括转移不动产所有权，设定建设用地使用权、居住权、抵押权等能够导致物权变动的行为。预告登记的核心作用是保障预告登记权利人将来能够实现不动产物权，阻断义务人擅自处分不动产的物权效力，同时不影响处分行为的债权效力。2.乙银行不能取得案涉房屋的抵押权，理由如下：第一，甲与开发商就案涉预购商品房办理的预告登记合法有效，具有物权公示效力。第二，开发商在预告登记有效期内，未经预告登记权利人甲的同意，擅自将案涉房屋抵押给乙银行，属于《民法典》规定的未经预告登记权利人同意处分不动产的情形，该抵押行为不发生物权效力。第三，虽然开发商与乙银行签订的抵押合同系双方真实意思表示，具有债权效力，但因抵押行为不发生物权效力，乙银行无法就案涉房屋享有优先受偿权，不能取得抵押权。3.甲的维权途径包括：一是与开发商协商，要求开发商清偿乙银行的贷款、注销抵押登记，同时按照商品房买卖合同的约定承担逾期办证等违约责任；二是向人民法院提起民事诉讼，请求确认开发商与乙银行之间的抵押处分行为不发生物权效力，判令开发商履行合同义务，配合办理房屋所有权转移登记，并承担相应的违约责任；三是如开发商存在隐瞒房屋已出售、擅自抵押的欺诈行为，符合法定惩罚性赔偿条件的，甲可主张解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并要求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。案例二张某与李某为夫妻关系，二人于2018年婚后共同出资购买一套商品住房，不动产登记在张某一人名