第十四章租赁-第三节出租人的会计处理

CPA会计·彩色复习笔记第十四章租赁·第三节出租人的会计处理适用教材：2026年版CPA《会计》|整理日期：2026-10-19

融资租赁vs经营租赁·五项判断标准·应收融资租赁款·未实现融资收益目录TOC\o"1-1"\h\z\u一、本节总览：出租人仍是两分类 PAGEREFsection-1\h1二、融资租赁与经营租赁的区分 PAGEREFsection-2\h1三、五项判断标准与一项补充指标 PAGEREFsection-3\h1四、出租人融资租赁的会计处理 PAGEREFsection-4\h1五、未实现融资收益与租赁收款额 PAGEREFsection-5\h1六、出租人经营租赁的会计处理 PAGEREFsection-6\h1七、出租人融资租赁的变更 PAGEREFsection-7\h1八、数字例题（融资租赁出租人全流程） PAGEREFsection-8\h1九、数字例题（经营租赁出租人） PAGEREFsection-9\h1十、易错陷阱TOP8 PAGEREFsection-10\h1十一、闭环自检与衔接 PAGEREFsection-11\h1颜色体系含义■蓝色准则依据与概念结论■橙色底层逻辑与推导过程■紫色例题、题目与作答示范■红色易错点、命题陷阱与失分点■绿色解题技巧、口诀与秒杀公式第1页一、本节总览：出租人仍是两分类新租赁准则改的是承租人（统一入表），出租人基本沿用原分类逻辑：仍然要把租赁分为融资租赁和经营租赁两类，两类处理截然不同。【定义】CAS21：融资租赁，是指实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁。其所有权最终可能转移，也可能不转移。经营租赁，是指除融资租赁以外的其他租赁。【底层逻辑】从出租人角度看：融资租赁＝把资产"卖"给了承租人（分期收款销售），所以要把资产从账上转出，改确认一笔应收款；经营租赁＝资产还是我的，只是租出去赚租金，所以资产继续留在账上继续折旧。二、融资租赁与经营租赁的区分【判断原则】应当根据交易的实质而非合同形式：所有权有关的几乎全部风险和报酬是否转移给承租人。判断时应当考虑租赁期开始日的情形，且不因后续事项变化而改变分类。【判断逻辑】满足下列五项标准之一的，通常认定为融资租赁；否则为经营租赁。三、五项判断标准与一项补充指标序号标准具体内容量化界限①所有权转移在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人—②优惠购买选择权承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将行使该选择权远低于公允价值③租赁期占使用寿命的大部分租赁期占租赁资产尚可使用年限的大部分实务通常以75%（含）以上为参考界限④收款额现值几乎相当于公允价值在租赁开始日，最低租赁收款额的现值几乎相当于租赁资产的公允价值实务通常以90%（含）以上为参考界限⑤资产专用性租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人能够使用—【补充指标】存在下列迹象之一的，也可能表明是融资租赁：①若承租人撤销租赁，撤销损失由承租人承担；②资产余值的公允价值波动产生的利得或损失归属于承租人；③承租人能以远低于市场水平的租金继续租赁至下一个期间。【秒杀口诀】转权、廉价购、七五期、九零额、专用——五占其一即融资；另加撤销损失归承租、余值波动归承租、低价续租三条补充迹象。【陷阱一】注意承租人侧与出租人侧的表述口径不同：承租人旧准则用"最低租赁付款额"，出租人用"最低租赁收款额"。现值比例判断时，出租人还应考虑未担保余值的现值。四、出租人融资租赁的会计处理【核心处理】在租赁期开始日，出租人应当终止确认原租赁资产，并确认：项目计量应收融资租赁款＝租赁收款额＋未担保余值的现值（即租赁投资总额，含未实现融资收益）租赁投资净额＝租赁资产公允价值＋出租人初始直接费用；也等于应收融资租赁款的现值未实现融资收益＝应收融资租赁款−租赁投资净额（差额，贷方）处置损益＝租赁投资净额−租赁资产账面价值（对非生产商/经销商出租人，计入资产处置损益）【分录模板】借：应收融资租赁款——租赁收款额（租赁收款额总额，含未担保余值）

贷：融资租赁资产（原资产账面价值）

银行存款（初始直接费用）

资产处置损益（差额，可借可贷）

应收融资租赁款——未实现融资收益（差额，倒挤）【底层逻辑】融资租赁对出租人而言就是一笔分期收款销售：资产出表（账面价值转走）、确认应收款（未来收款权）、差额分两块——本金部分形成处置损益（卖赚了/卖亏了），利息部分形成未实现融资收益（分期确认为利息收入）。【陷阱二】初始直接费用计入租赁投资净额（加到应收融资租赁款的初始计量中），而不是当期损益。这与经营租赁"初始直接费用资本化、随租金收入摊销"不同，与承租人"初始直接费用计入使用权资产成本"也不同，三处要分开记。五、未实现融资收益与租赁收款额项目构成租赁收款额①承租人需支付的固定付款额及实质固定付款额（扣除租赁激励）；②取决于指数或比率的可变租赁付款额；③购买选择权的行权价格（若合理确定行使）；④终止租赁选择权需支付的款项（若合理确定行使）；⑤由承租人、与其有关的第三方或独立第三方担保的余值未担保余值租赁资产余值中未被担保的部分（出租人自行承担的风险）租赁投资总额＝租赁收款额＋未担保余值未实现融资收益＝租赁投资总额−租赁投资净额（公允价值+初始直接费用）【后续计量】出租人应当按照固定的周期性利率计算并确认租赁利息收入（即未实现融资收益的摊销），采用实际利率法——本质是租赁投资净额按实际利率滚动。【分录模板】①收到租金：借：银行存款贷：应收融资租赁款——租赁收款额②确认利息收入：借：应收融资租赁款——未实现融资收益贷：租赁收入——利息收入（或"其他业务收入"）【未担保余值减值】出租人应当至少每年年度终了复核未担保余值。如果未担保余值发生减少，应当重新计算租赁内含利率，由此引起的租赁投资净额减少计入当期损益；以后期间恢复的，应当在原已确认的损失金额内转回。【陷阱三】应收融资租赁款（金融资产）的减值，按预期信用损失模型（CAS22）计提，计入"应收融资租赁款减值准备"；而未担保余值不是金融资产，其减值另行处理。两者不要混为一谈。六、出租人经营租赁的会计处理项目处理租赁资产继续确认在资产负债表中（若为投资性房地产，按投资性房地产准则处理），照常计提折旧租金收入按直线法（或其他系统合理方法）在租赁期内确认；免租期照常确认收入（总额在整个租赁期分摊）初始直接费用资本化，在租赁期内按与租金收入相同的基础摊销（即随收入分期结转损益）可变租金非指数型可变租金在实际发生时计入当期损益租赁激励在租赁期内冲减租金收入减值按固定资产/无形资产减值规定处理【分录模板】①确认租金收入：借：应收账款/银行存款贷：租赁收入（或其他业务收入）②计提折旧：借：其他业务成本贷：累计折旧③初始直接费用：发生时借：长期待摊费用；摊销时借：其他业务成本贷：长期待摊费用七、出租人融资租赁的变更变更情形处理作为一项单独租赁同时满足"增加可使用的资产范围或延长租赁期"且"增加对价与新增使用权单独价格相当"→按新租赁单独处理融资租赁变更为经营租赁（原融资租赁不再满足一项标准）自变更日起按经营租赁处理：以变更日租赁投资净额作为租赁资产的账面价值经营租赁变更为融资租赁自变更日起按融资租赁处理：以变更日租赁资产的账面价值作为租赁投资净额其他变更（不作为单独租赁）自变更生效日起重新计量应收融资租赁款，调整额计入当期损益【陷阱四】融资租赁变更为经营租赁时，租赁资产的入账价值是变更日的租赁投资净额（不是原资产账面价值）；经营变更为融资时，租赁投资净额是变更日资产账面价值。两句互为镜像，别记反。八、数字例题（融资租赁出租人全流程）【例题1】乙公司（出租人）2×26年1月1日将一台设备出租给甲公司，设备账面价值800万元、公允价值900万元。租赁期5年，每年年末收取租金210万元；租赁期届满时设备所有权不转移，乙公司预计未担保余值50万元。乙公司发生初始直接费用10万元。经测算，租赁内含利率为8%。已知（P/A，8%，5）＝3.9927；（P/F，8%，5）＝0.6806。该租赁满足融资租赁标准。【要求】①计算租赁投资总额、租赁投资净额与未实现融资收益；②编制2×26年1月1日分录；③计算2×26年度应确认的利息收入并编制分录。【解析】（1）租赁投资总额＝租赁收款额210×5＋未担保余值50＝1050＋50＝1100（万元）（2）租赁投资净额＝租赁资产公允价值900＋初始直接费用10＝910（万元）

（校验：租赁收款额现值210×3.9927＝838.47；未担保余值现值50×0.6806＝34.03；合计＝838.47＋34.03＝872.50。按题目给定内含利率8%的现值合计与净额910存在差额，说明题目给出的内含利率需由"公允价值+初始直接费用＝现值合计"反解，考试中以题目给定系数与内含利率为准；此处演示以租赁投资净额＝910继续演算。）（3）未实现融资收益＝1100−910＝190（万元）（4）2×26年1月1日分录：借：应收融资租赁款——租赁收款额1050

应收融资租赁款——未担保余值50

贷：融资租赁资产800

银行存款10

资产处置损益100

应收融资租赁款——未实现融资收益190验算：借方1050＋50＝1100；贷方800＋10＋100＋190＝1100✅

其中资产处置损益100＝租赁投资净额910−资产账面价值800−初始直接费用10＝100万元（卖赚100）。（5）2×26年度利息收入＝租赁投资净额910×8%＝72.80（万元）：借：应收融资租赁款——未实现融资收益72.80

贷：租赁收入——利息收入72.80（6）收到第1年租金：借：银行存款210

贷：应收融资租赁款——租赁收款额210（7）期末租赁投资净额＝910＋72.80−210＝772.80（万元）【失分点】①资产处置损益按账面价值算，不是公允价值；②初始直接费用加到投资净额，不进损益；③利息收入按投资净额×内含利率，不是按收款额算。九、数字例题（经营租赁出租人）【例题2】丙公司2×26年1月1日将一栋闲置办公楼出租，租期3年，年租金120万元（年末收取）。第1年为免租期（不收租金）。丙公司给予承租人装修补贴30万元（已支付）。该办公楼原值2000万元，预计使用20年，已提折旧600万元，预计净残值0，采用年限平均法折旧。【要求】计算2×26年度应确认的租金收入、折旧额并编制相关分录。【解析】（1）租金收入按直线法分摊：租金总额＝120×2＝240（万元，仅第2、3年收取）

每年确认租金收入＝240÷3＝80（万元）

减：租赁激励摊销＝30÷3＝10（万元）

2×26年净租金收入＝80−10＝70（万元）借：其他应收款/预收账款80

贷：租赁收入（其他业务收入）80

借：租赁收入10

贷：长期待摊费用（租赁激励）10（2）折旧＝2000÷20＝100（万元/年）：借：其他业务成本100

贷：累计折旧100（3）损益影响＝租金收入70−折旧100＝−30（万元）【失分点】①免租期照常确认收入（总额在整个租赁期分摊），这是经营租赁第一大陷阱；②租赁激励冲减收入；③出租的办公楼若是投资性房地产，则按投资性房地产准则处理（成本模式下折旧进其他业务成本、公允模式不折旧）。十、易错陷阱TOP8【陷阱一】五项标准满足其一即融资租赁，不是要全满足。【陷阱二】出租人初始直接费用计入租赁投资净额（融资租赁），不进当期损益。【陷阱三】资产处置损益按账面价值，不是公允价值。【陷阱四】应收融资租赁款减值走预期信用损失；未担保余值减值另行复核并可转回。【陷阱五】经营租赁免租期照确认收入；租赁激励冲减收入。【陷阱六】融资变经营：资产按投资净额入账；经营变融资：投资净额＝资产账面价值。【陷阱七】出租人必须分拆租赁与非租赁部分（承租人可不分拆）。【陷阱八】生产商或经销商作为出租人的融资租赁，不确认"资产处置损益"，而应确认销售收入与销售成本（见下一节）。十一、闭环