2026全国不动产登记代理人《不动产登记代理实务》考试真题及答案

2026全国不动产登记代理人《不动产登记代理实务》考试真题及答案一、单项选择题（共30题，每题1分，共30分）1.根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记机构收到登记申请材料后，应当对申请材料进行查验。下列哪项不属于查验内容？A.申请人是否具备完全民事行为能力B.申请登记的不动产是否存在权属争议C.申请书是否填写完整且符合要求D.申请登记的不动产是否已被查封答案B解析查验阶段主要审查材料是否齐全、形式是否符合规定；是否存在权属争议属于审核阶段实地查看和调查的内容。2.关于不动产登记代理人的权利和义务，下列表述错误的是？A.代理人可以根据需要自行决定是否亲自办理登记B.代理人应当保守知悉的委托人商业秘密C.代理人有权要求委托人提供真实有效的材料D.代理人应当对委托人提交材料的真实性进行合理审查答案A解析代理人应当亲自处理委托事务，未经委托人同意不得转委托。3.下列哪种情形下，不动产登记机构应当实地查看？A.申请国有建设用地使用权首次登记B.申请房屋所有权转移登记C.申请抵押权注销登记D.申请更正登记答案A解析根据《不动产登记暂行条例》第十九条，房屋等建筑物构筑物所有权首次登记、在建建筑物抵押权登记、因不动产灭失导致的注销登记等情形应当实地查看。4.关于不动产登记信息查询，下列说法正确的是？A.任何人可以直接查询所有不动产登记信息B.权利人可以查询相关不动产登记信息C.利害关系人只能查询不动产的自然状况D.国家机关可以无条件查询全部信息答案B5.代理人在代理权限内实施法律行为，其法律后果由谁承受？A.代理人B.被代理人C.第三人D.代理人和被代理人连带答案B6.关于不动产登记机构不予登记的情况，不包括以下哪种？A.申请登记的不动产不属于本机构登记范围的B.申请人未按照不动产登记机构的要求进行更正C.提交材料不齐全，经告知后无法补齐的D.申请人与代理人之间委托关系未经公证答案D解析委托关系公证不是所有登记的必备条件，仅在涉及处分不动产等特定情形下要求。7.以下关于预告登记的表述，正确的是？A.预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力B.预告登记自登记机构受理之日起生效C.预告登记只能由买卖双方共同申请D.预告登记有效期为1年答案A8.关于不动产权籍调查，下列说法错误的是？A.权籍调查应当由申请人委托开展B.权籍调查内容包括土地、房屋、林木等定着物C.不动产登记机构可以委托专业机构开展权籍调查D.权籍调查成果经审查合格后方可使用答案A解析权籍调查可以由申请人委托，也可以由登记机构委托专业机构开展。9.根据《民法典》，不动产登记机构应当履行的职责不包括？A.查验申请人提供的权属证明和其他必要材料B.就有关登记事项询问申请人C.对不动产进行实地查看D.确定不动产的权属纠纷答案D解析权属纠纷由司法机关或仲裁机构确定，登记机构无权认定。10.关于不动产登记代理合同，以下哪项不属于合同应当载明的内容？A.代理事项、期限B.代理费用及支付方式C.代理人的年龄D.双方权利义务答案C11.对不动产登记申请人提交的境外委托书，应当如何办理？A.无需办理任何手续B.只需提供中文翻译件C.需经公证并经使领馆认证D.只需经过公证答案C12.关于建筑物区分所有权中的登记，下列说法正确的是？A.业主对专有部分单独登记，共有部分无需登记B.共有部分与专有部分一并登记，记载于登记簿C.共有部分单独发放不动产权证书D.共有部分由业主委员会申请登记答案B13.关于地役权登记，下列哪个说法错误？A.地役权登记需供役地和需役地的权利人共同申请B.地役权登记后，供役地登记簿记载即可，无需在需役地登记C.地役权登记后，对第三人具有对抗力D.地役权期限届满需办理注销登记答案B解析供役地和需役地均需记载地役权。14.不动产登记代理人在代理过程中，因过错给委托人造成损失，应当承担？A.全部责任，不得向第三人追偿B.按份责任C.赔偿责任，但可以依法向有过错的第三人追偿D.不承担责任答案C15.根据《不动产登记操作规范（试行）》，下列哪项不属于受理环节的程序？A.询问申请人B.告知申请人当场作出受理或不予受理决定C.对申请材料进行查验并出具受理凭证D.实地查看答案D解析实地查看属于审核环节。16.关于国有建设用地上房屋所有权首次登记，申请主体一般是谁？A.房屋实际使用人B.房屋购房者C.房地产开发企业或建设单位D.物业服务企业答案C17.关于异议登记，下列说法正确的是？A.异议登记有效期为15日，逾期失效B.异议登记后，申请人需在15日内起诉或申请仲裁C.异议登记期间，不得办理任何登记D.异议登记失效后，原申请人可再次申请异议登记答案B18.关于不动产登记代理人的职业资格考试，以下关于报考条件的表述，错误的是？A.具有完全民事行为能力B.取得大专学历，从事相关工作满6年C.只能通过考试取得资格D.遵守国家法律、法规答案C解析一定条件下可通过考核认定取得资格，并非仅考试一条途径。19.下列哪项不属于登记代理实务中代理人的工作内容？A.代为准备申请材料B.代为缴纳登记费用C.代为承诺材料真实性D.代为提交申请并领取证书答案C解析材料真实性应由委托人负责，代理人不能代为承诺。20.关于以遗嘱方式设立居住权的登记，如何申请？A.由遗嘱人单方申请B.由继承人单方申请C.由居住权人与继承人共同申请D.由人民法院依职权办理答案B解析遗嘱设立居住权，发生继承时可由继承人单方申请，并提交遗嘱等材料。21.关于公告，下列哪项登记需要公告（政府组织的首次登记除外）？A.国有建设用地使用权首次登记B.国有建设用地使用权变更登记C.抵押权登记D.集体土地所有权转移登记答案A22.关于不动产登记费，下列说法正确的是？A.不动产登记按件收取，每件固定800元B.不动产登记费包含证书工本费C.小微企业申请不动产登记可以免收登记费D.每增加一本证书加收10元工本费答案D23.关于分期开发的建设用地，首次登记应如何办理？A.必须等全部开发完成后一次办理B.可以分期办理，但需在同一登记簿上记载C.每开发完一批就单独设立不动产单元登记D.登记机构不予办理分期登记答案B解析分期开发可在原宗地上陆续设立不动产单元，登记簿整体记载。24.关于不动产登记簿的记载，下列哪项不属于登记簿应当记载的内容？A.不动产的权利人B.不动产的面积、用途C.不动产的当前市场价格D.不动产的坐落、界址答案C25.关于查封登记，下列说法正确的是？A.查封登记只能由人民法院送达协助执行通知书办理B.查封登记属于依职权登记类型C.查封登记后，该不动产所有登记一律中止D.查封登记解除后，相关限制自动恢复答案A26.代理人在代理过程中，发现委托人提供虚假材料的正确做法是？A.继续代理并向登记机构提交B.停止代理，告知委托人真实申报的法律后果C.悄悄替换为真实材料D.置之不理，责任自负答案B27.关于不动产登记资料的管理，下列说法错误的是？A.不动产登记资料应当永久保存B.纸质资料和电子资料需一致C.登记资料包括不动产登记簿和原始申请材料D.登记资料的保存期限根据不动产类型不同答案A解析登记簿永久保存，但原始申请材料有明确规定保存期限，并非全部永久。28.关于更正登记，依申请更正的情形不包括？A.权利人认为登记簿记载有误B.利害关系人认为登记簿记载有误C.登记机构发现登记错误主动更正D.人民法院裁定登记机构更正答案C解析C属于依职权更正，非依申请。29.关于土地承包经营权的登记，申请主体是？A.承包方（农户代表）B.发包方（村集体）C.乡镇人民政府D.县级农业农村部门答案A30.不动产登记代理人变更执业机构时，应如何处理？A.直接到新机构执业B.办理变更注册C.注销旧证书，重新考试D.无需任何手续答案B二、多项选择题（共20题，每题2分，共40分。每题有2～4个正确选项，多选、错选不得分，少选且每选对1个得0.5分）31.下列哪些情形下，不动产登记机构应当对申请登记的不动产进行实地查看？A.房屋所有权首次登记B.在建建筑物抵押权登记C.因不动产灭失导致的注销登记D.异议登记E.预告登记答案ABC32.不动产登记代理人在执业中应当遵守下列哪些行为规范？A.不得同时代理买卖双方B.不得以不正当手段招揽业务C.不得收受合同之外的额外报酬D.不得泄露执业中知悉的商业秘密E.可以允诺为委托人取得超出预期的登记结果答案ABCD33.根据《不动产登记暂行条例》，下列哪些情形属于登记机构不予登记的情形？A.违反法律、行政法规规定的B.存在尚未解决的权属争议的C.申请登记的不动产权利超过规定期限的D.法律、行政法规规定不予登记的其他情形E.申请人未年满18周岁且未经法定代理人陪同答案ABCD解析E中法定代理人可代理，不属于不予登记情形。34.关于共有不动产的登记，下列表述正确的有？A.共有人申请共有不动产登记时，应当由全体共有人共同申请B.夫妻共有房屋登记在夫妻双方名下的，属于共同共有C.按份共有人转让其份额，需全体共有人同意（除非另有约定）D.共有不动产登记时，登记簿应当注明共有方式E.共有不动产不得申请分别持证答案ABD解析C错误，按份共有人可自由转让份额，其他共有人享有优先购买权；E错误，共有人可申请分别持证。35.关于不动产登记中的公告，下列哪些说法是正确的？A.公告应当在不动产登记机构门户网站以及不动产所在地指定场所发布B.公告期不少于15个工作日C.公告到期后即可直接登簿，不必等待异议D.公告的内容包括拟登记事项及异议处理方式E.政府组织的集体土地所有权登记首次登记必须公告答案ABDE解析C错误，若有异议需处理后方可登簿。36.关于土地承包经营权首次登记，应提交的材料包括？A.土地承包经营权合同B.不动产登记申请书C.申请人身份证明D.地籍调查成果E.承包方家庭成员名单答案ABCD37.关于抵押登记，下列哪些说法是正确的？A.抵押登记由抵押人与抵押权人共同申请B.不动产抵押期间，抵押人未经抵押权人同意不得转让C.最高额抵押的债权确定期间届满，可申请确定最高额抵押D.抵押登记注销时，应由抵押权人单方申请E.在建建筑物抵押登记，抵押物不包括已建成部分答案ABC解析D错误，注销应由双方申请或抵押权人出具同意材料；E错误，在建建筑物抵押范围包括已建成部分。38.关于代位继承与不动产权转移登记，下列表述正确的有？A.代位继承人可以申请继承登记B.代位继承适用于法定继承C.代位继承人有权继承被代位继承人应继承的份额D.代位继承人需提供被代位继承人先于被继承人死亡的证明E.代位继承登记中，其他继承人必须到场同意答案ABCD解析E错误，代位继承法律直接规定，无需其他继承人同意。39.不动产登记机构在审核中发现下列哪些情形，应当作出更正登记？A.登记簿记载的主房面积与实测面积不符B.登记簿记载的用途与规划用途不一致C.登记簿记载的共有人遗漏了真实共有人D.登记簿记载的抵押顺序与抵押权设定时间不符E.登记簿记载的权利人姓名中存在错别字答案ABCDE40.关于不动产登记管辖，下列说法正确的有？A.不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理B.跨县级行政区域的不动产登记，由各地分别办理C.直辖市、设区的市人民政府可以确定本级登记机构统一办理所属各区的不动产登记D.国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，由自然资源部办理E.军事管理区内的不动产登记由军队负责答案ACD解析B错误，跨区域一般由共同上一级指定；E错误，军事管理区内的不动产登记由当地登记机构管辖。41.关于不动产登记代理人的禁止行为，下列哪些是正确的？A.以个人名义承揽代理业务B.允许他人以自己的名义从事代理业务C.同时在两个以上代理机构执业D.对委托人隐瞒登记程序的风险E.拒绝委托人提出的不合理要求答案ABCD42.关于集体建设用地使用权登记，下列表述正确的有？A.集体建设用地使用权首次登记由用地单位申请B.宅基地使用权及房屋所有权首次登记由农户申请C.集体建设用地使用权转移登记应经本集体经济组织同意D.宅基地使用权转移只能在集体经济组织成员间进行E.集体建设用地使用权抵押权登记应经集体土地所有者同意答案ABCDE43.关于不动产登记中的身份证明，下列哪些说法是正确的？A.境内自然人提交居民身份证，无身份证的提交户口簿B.港澳台居民提交在港澳台办理的公证认证文件C.境外自然人提交护照且需认证D.申请人为法人的，提交营业执照E.代理人提交授权委托书及代理人身份证明答案ACDE解析B错误，港澳台居民应按规定提交通行证或居住证等。44.关于不动产登记簿的记载事项，包括下列哪些？A.不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况B.不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限等权利状况C.不动产交易涉及的合同编号D.不动产涉及查封、抵押等限制提示E.不动产登记申请人的联系方式答案ABD解析合同编号和申请人联系方式不属于登记簿必备记载事项。45.关于异议登记，下列说法正确的有？A.利害关系人可以申请异议登记B.异议登记后15日内不起诉的，异议登记失效C.异议登记失效后，权利人可申请更正登记D.异议登记不当造成权利人损害的，由申请人赔偿E.异议登记期间，登记机构不得办理相关变更登记答案ABD解析C错误，异议登记失效后仍需通过诉讼等解决；E错误，异议登记期间可以办理其他登记，但第三人知晓风险。46.关于不动产单元的设定，下列表述正确的有？A.不动产单元是权籍调查和登记的基本单位B.一个或多个宗地可以设定一个不动产单元C.同一权利人拥有多套房屋，每套房屋应分别设定不动产单元D.地下室、车位等有固定界限的部分可以设定不动产单元E.林地上的林木应单独作为一个不动产单元答案ACD解析B错误，一个不动产单元只能由1个宗地构成；E错误，林木应连同林地一并登记。47.根据《民法典》，关于不动产登记效力的表述，正确的有？A.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外B.依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记C.当事人之间订立的有关不动产物权的合同，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力D.不动产登记簿是物权归属和内容的根据E.登记机构对不动产登记申请材料的真实性负责答案ABCD解析登记机构只进行形式审查，不保证材料真实性。48.关于不动产登记中的共有，下列哪些情形属于共有？A.夫妻在婚姻关系存续期间购买的不动产，登记在夫妻一方名下B.两人以上共同出资购买不动产，登记在各出资人名下C.家庭承包取得的土地承包经营权，家庭成员共有D.业主对建筑物的共有部分E.继承开始后，遗产分割前，各继承人对不动产形成共有答案ABCDE49.关于代理实务中委托书的处理，正确的有？A.自然人委托他人代理登记的，一般应出具授权委托书B.委托书可以是一般授权，也可以是特别授权C.涉及不动产处分的事项，委托书最好经公证D.境外委托书需办理公证认证E.委托书可以是口头形式答案ABCD解析委托书必须书面形式。50.关于登记错误的赔偿责任，下列表述正确的有？A.因当事人提交虚假材料导致登记错误，由当事人承担赔偿责任B.登记机构因登记错误造成他人损害的，应当承担赔偿责任C.登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿D.登记机构赔偿属于行政赔偿责任E.赔偿金额不超过实际损失答案ABCE解析登记机构赔偿责任性质在理论和实务中尚存争议，通常认为不属于行政赔偿，故D错误。三、案例分析题（共4题，每题20分，共80分）案例一某开发商A公司取得一宗国有建设用地使用权，开发建设商品房项目。项目建设完毕后，A公司申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。请回答以下问题：（1）A公司应提交哪些主要申请材料？（6分）（2）不动产登记机构应重点审核哪些内容？（6分）（3）若存在部分房屋已预售并办理预告登记，登记机构如何处理？（4分）（4）若发现土地超占面积，与规划不符，登记机构应如何处理？（4分）答案：（1）主要材料包括：不动产登记申请书、申请人身份证明、不动产权属证书或土地权属来源材料、建设工程规划许可证、竣工验收合格证明、房屋测绘报告、地籍调查成果等（答出4项以上得满分）。（6分）（2）重点审核：申请材料是否齐全完整；土地界址面积是否与批准文件一致；房屋是否在规划许可范围内；房屋是否已竣工验收；是否存在查封、抵押等限制情况；若涉及超占，需补充相关材料。（6分）（3）已办理预告登记的，在办理首次登记时，应同时将预告登记转为现房登记并注销预告登记；购房人可据此申请房屋所有权转移登记。（4分）（4）若超占土地，登记机构应要求A公司依法补办土地手续或接受行政处罚，取得补办后的批准文件后方可办理登记；宗地面积需作变更的，应先完成宗地变更登记。（4分）案例二老张去世，其妻子早亡，遗产包括一套商品房（登记在老张名下）和若干存款。老张有儿子张一、女儿张二，张一有一子张小一。张二未婚。老张生前立有公证遗嘱，指定房屋归孙子张小一。老张去世后，张小一向不动产登记机构申请继承登记，但张一提出异议。请分析：（1）张小一能否凭遗嘱直接申请继承登记？为什么？（6分）（2）本案中哪些人是法定继承人？他们有何权利？（6分）（3）登记机构应如何处理该登记申请？（8分）答案：（1）不能直接申请。因遗嘱指定房屋归孙子张小一，张小一属于受遗赠人，并非法定继承人。根据《民法典》，受遗赠人应当在知道受遗赠后60日内作出接受表示，否则视为放弃；并且，继承登记一般需由全部法定继承人共同申请，或依据生效法律文书。张小一不能凭遗嘱单方直接申请登记。（6分）（2）法定继承人是儿子张一、女儿张二（第一顺序继承人）。他们有权继承未被遗嘱处分的财产；对于遗嘱处分的房屋，若遗嘱有效，法定继承人应配合办理登记；若有争议，可诉诸法院。（6分）（3）登记机构应：①核实遗嘱的真实性与合法性；②告知张小一需取得全体法定继承人同意或持生效法律文书申请；③张一提出异议，登记机构应中止办理，建议各方协商或诉讼；④若法定继承人都认可遗嘱，可由全部法定继承人和张小一到场共同申请登记；⑤若张小一未在60日内作出接受遗赠表示，则视为放弃，按法定继承办理。（8分）案例三甲公司与乙银行签订借款合同，以甲公司名下厂房设定抵押担保，双方办理了抵押登记。后甲公司将厂房出租给丙公司。请回答：（1）抵押登记设立后，甲公司出租