[易居]2012年我国房地产市场趋势判断

1、.2012年中国房地产市场趋势判断一、政策趋势预计，2012年宏观经济政策将在结构上得到缓解在12月举行的中央经济工作会议上，2012年全国将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，加强管制的目标、灵活性和转向性。这意味着2012年全国将延续2011年的财政及货币政策，但取决于政策的实施。货币政策方面：2011年的货币政策在过去三个季度以提高利率、提高存款准备金率、紧缩信用等多种手段暴跌。预计2012年货币政策将有所缓和。11月末，中央银行预计，3年来首次下调存款准备金率，在经济增长缓慢和通货膨胀缓解的情况下，2012年存款准备金率将多次下调，基准利率也将下调

2、，报告货币政策将全面从轻到慢放宽。财政政策方面：10月，国务院商务工作会议研究结果，为小企业发展制定了税收政策：小企业增值税和营业税上调着力点，将小利润企业减半，将企业所得税政策延长到2015年底，扩大范围；12月25日，财政部长官塞亚希解释了2012年结构减税的4条途径降低进口关税、减少微型企业的税负、扩大增值税范围、改革资源税。预计2012年财政政策将更加积极有效。2，2012年房地产调控政策总体上继续严格1)继续推进经济适用房建设、管理和系统改进的关注2012年中央经济工作会议上提出，要继续加大对保障性住房的投资，妥善处理保障性住房投资资金、建设、运营、管理工作，逐步解决城市低收入阶层、

3、就业工人、农民工住房困难。庆健部长康伟信在全国住宅城乡建设事业会议上表示，2012年，新建建设为保障住宅和山区开建住宅700多万套，基本建设500多万套，为落实资金和土地采取了有效措施。严格规划、设计、建筑材料供应、建设及竣工验收关口，确保工程质量。完善准入分配机制，加强使用终止管理。切实做好经济适用房的水、电、路、气、公共交通等基础设施建设。深入研究住房保障政策和机制，逐步完善住房制度顶层设计。可见，保障房建设在设定竣工目标、设定目标方面更加科学合理，在制度建设方面更加健全，保障房建设的重点从追求规模转变为健全制度。2)规制政策总体上紧密，无法再现2008-2009年的缓解状态在正式声明分析

4、中，12月中央经济工作会议明确表示，要坚持房地产调控政策，促进房价合理回归，加快普通商品住宅建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。住房部长康伟信12月23日表示，将继续坚持，不动摇房地产调控，促进房地产市场健康发展。2012年1月31日国务院第六次全体会议在第十一届全国人民代表大会第五次会议上讨论审议的政府工作报告(征求意见稿)，温家宝总理目前开展了重点工作。其中提出了巩固房地产市场调控成果，继续严格执行抑制投机投资需求的政策手段，逐步促进房价合理回归的方案。中央政府表示，2012年也将稳步进行房地产调控，确保房价合理回归。2012年的政策不能从宏观角度再现2008年第四季度的紧张局势。

5、当时受国际金融危机的影响，国内经济暴跌，中央和地方自治团体采取各种手段，主要采取包括九千亿住宅事业投资、住房信贷缓解和住房购买税收优惠等4万亿韩元规模的经济刺激方案。目前的情况与2008年明显不同。经济只是稳定的。CPI实现了向下的曲线，但高水平，存款的负利率现象仍然存在。考虑到2012年的经济状况会有所下降，经济政策或房地产政策放宽的程度远低于2008年。3)房地产调控政策一旦放宽，预计将逐步小幅放宽时间阶段分析表明，“政策标准”从2011年第4季度开始出现，2012年的规制政策不能再增加，只是稍微平静了一点。另外，2012年国内外经济状况复杂，严重。中国经济具有很大的不确定性。如果下降幅度

6、比预想的要大，对主要畜牧业房地产市场的规制自然会解除。另一方面，预计2012年房价将继续下降。特别是，如果持续下降到下半年，规制效果就会明显受到阻碍，规制目标越来越接近实现，这也具备了放宽规制的依据和条件。但是要记住，2012年的规制总体上是紧的，松弛只是局部的，缓慢的节奏。预计，2012年下半年，最早在年内前后，政策将有所调整，地方政府将提前一步，或制定明暗的缓解政策。4)住房贷款政策将对家庭需求适当放宽。2011年以来，对住房需求影响最大的政策是住房贷款紧缩、三大贷款、两大门槛增加，第一套住房抵押贷款也持续提高门槛，此外，自第五次加息后，贷款利率水平大幅提高，需要推迟购房的自住需求不少。从

7、2011年第二季度开始，信贷限额继续紧缩，大部分商业银行不愿支付住房贷款，许多银行要求初始购房者支付4-5%的首付款，甚至不向初始购房者支付贷款，初始住房贷款利率比基准利率上升了10%左右。第一套住房与民生密切相关，违反了国家差别化住房贷款政策方针，严重伤害了江城购房者。在康威新房及城乡建设事业会议上，住房建设部部长12月23日表示，为了支持居民合理的购房需求，优先保障最初的住房贷款需求，并在首期付款比例和利率上反映优惠政策。因此，预计2012年将公布对自主需求者，特别是首次住房贷款等的部分信用优惠。5)限制购买政策应考虑出口时间和方法限制购买政策，是典型的行政干预手段，证明效果确实好。但是这

8、只能是一种权宜之计，一旦出现效果，就要考虑放松或停止，以免助长不正当效果。实际上，自2010年以来，在多个国家文件中，“一定时间”限度购买反复实施，但从未说过永不撤退。很多人故意、无意地误读了政策，现在主流舆论认为不能撤销购买限制，实际上“绑架”了某种程度的政策，对政策调整很不利。根据房价下降的情况，2012年下半年地方自治团体应合理调整限制购买政策。与此同时，2012年还需要进一步扩大房地产税试点城市范围，这是完成房地产税制的同时，长期抑制投资投机需求的工具，也是部分城市限制收购政策松动或退出的“阶梯”。我们预计，2012年一些地方自治团体将推迟购买限制，包括缩短外国人的纳税期限、减少90坪

9、以下的中小型公寓(类似于长沙)、减少购买限制地区(仅限于珠海，不限于郊区)、允许当地户籍家庭购买珠海等套房等。6)财产税征收示范范围扩大2012年中央经济工作会议强调要推进征收销售税增值税及财产税改革试点工作。据预测，2011年1月上海和重庆开始试点运营后，将在全国范围内扩大遗产税。在规制效果未达到预期、限制购买政策难以放宽的情况下，部分城市财产税的引进将迅速延续，取代限制购买政策，2012年财产税试点范围将扩大，以2个城市为对象进行试点。二、市场趋势1，2012年整体国防比赛指数保持在100以下，预计地面将出现在第三季度前后2012年房地产行业难以复苏，房地产市场将继续深入调整，国防经济指数

10、预计将在第三季度前后见底，之后跃进将恢复。但是，每年国防景气指数将下降到100点以下。图1 2012年国内住房繁荣指数趋势预测资料来源：上海市统计局义居房地产研究所预计2，2012年房地产投资及建设增长率将大幅放缓1)房地产开发投资增长势头将继续下降，预计每年增长约15%受管制政策的持续影响，房地产开发商对2012年房地产市场持悲观态度，2012年房地产开发企业将继续大幅减少对商品房市场的投资。另一方面，由于经济适用房的大规模开工和建设量的投资，预计2012年房地产开发企业对经济适用房的投资将继续增加。由于两个因素的共同作用，预计2012年房地产开发企业完成投资额的年增长率将为15%左右。图2

11、 2012年房地产开发企业投资完成额及增长率预测资料来源：上海市统计局义居房地产研究所2)新开工面积预计近10年来首次出现负增长，全年减少约5%全国房地产开发企业住宅新增面积增长10年来首次出现负增长，预计全年将下降5%左右。这是由于2011年经营性土地交易面积减少造成的。二是资金问题逐渐突出，部分房地产开发企业无力维持大规模开工数量；第三，2012年保障性住房建设目标为700多万套，开工量仍然比较大，但与2011年相比大幅下降了30%。图3 2012年房地产开发企业住宅新开工面积及增长率预测资料来源：上海市统计局义居房地产研究所3，2012年土地市场将继续冷却1)全国房地产开发企业土地收购面

12、积首次减少，预计每年减少10%左右另一方面，根据开发企业资金不足、商品房市场不景气、后市期待悲观等多种因素，房地产开发企业的土地储备热情将继续消失。另一方面，2012年保障室的新开工量也将比2011年大幅下降，开发企业购买经济适用房用地也将锐减。因此，预计2012年土地市场将延续冷清的局面，全年房地产开发企业土地收购面积将减少约10%。图4 2012年全国房地产开发企业土地收购面积及增长率预测资料来源：上海市统计局义居房地产研究所2)全国土地交易统一价格上涨幅度预计将继续缩小，每年上涨5%左右2011年全国土地交易平均价格同比上涨11.3%，大幅下降21.2个百分点，土地市场逐步冷却，快速价格

13、上涨势头逐渐收敛，土地市场回归理性，房地产开发企业更加谨慎合理。预计2012年土地交易平均物价将比去年进一步缩小，年涨幅将在5%左右。图5 2012年全国房地产开发企业土地交易平均价格及增长率预测资料来源：上海市统计局义居房地产研究所(3)30个典型的城市土地交易建筑面积将继续减少，预计全年减少10%左右商品房市场持续低迷，预计以后还会继续扩散到土地市场。特别是经营土地市场预计2012年将继续冷清。另一方面，由于房地产开发企业资金不足，2011年商品房交易面积大幅萎缩，不少开发商难以兑换资金，信贷政策的紧缩阻止了开发商贷款。另一方面，中央高层对于放宽限制的基调持续，今后将对房地产市场持悲观态度

14、。因此，土地购买意愿下降，土地购买能力减弱，预计每年将减少30个典型的城市英营土地交易建筑面积约10%。图6 2012年30个典型城市运营土地交易建筑面积和增长率预测资料来源：上海房地产研究所审评委(4)30个典型的城市土地交易底价将合理回归，全年下降15%左右图7 2012年30个典型城市运营土地交易底价和增长率预测资料来源：上海房地产研究所审评委2011年，30个典型城市土地市场大幅降温，经营性土地交易的底价暴跌15%，经营性土地交易底价合理回归。在商品房市场继续深入调整的情况下，不少城市房价开始暴涨，房地产开发企业必须考虑降低收购成本，因此房地产开发企业变得更加合理谨慎。在这种情况下，预

15、计年土地交易底价将下降15%左右。4，2012年全国商品房交易量基本持平1)全国商品房交易量与2011年几乎相当从全国商业街市场来看，随着规制政策的持续，2012年商品住宅交易量仍然不佳，但商品住宅的突出效果将有效地拉动办公楼、商业营业用住宅的部分需求，部分财产型保障性住房交易量将继续增加，预计2012年全国商品房交易量基本相当于2011年。图8 2012年全国商品房销售面积和增长率预测资料来源：上海市统计局义居房地产研究所2)30个典型的城市商品住宅交易量将减少约10%从典型的城市顺才住宅市场来看，2011年30个典型城市顺才住宅交易量同比大幅减少了26%。从下图看，2009年第1、2次30

16、个城市将成为历史最高值，全国商品住宅交易活跃的地区正在向3、4线城市转移。随着限制性购买、限制性贷款政策的继续实施，2012年30个典型的城市商品住宅交易量将继续保持2011年下半年的低迷，即使下半年出现稳定的恢复趋势，年度交易量也将下降10%左右。图9 2012年30个典型城市商品房销售量和增长率预测资料来源：上海房地产研究所审评委5，2012年全国商品房价格在5%以内小幅下降1)全国商品房交易平均价格预计10年来首次小幅下降，年跌幅预计在5%以内图10 2012年全国商品房销售平均价格和增长率预测资料来源：上海市统计局义居房地产研究所2)2012年中期，70个大中城市房价指数将小幅下降到5%以内预计，70个大中城市的房价涨幅将在上半年呈负增长。地面预计是第三季度前后10年来的第一次下降，在5%以内。图11预计2012年70个中小城市的房价涨幅将同比增长资料来源：上海市统计局义居房地产研究所3)30个典型城市商品住宅交易平均下降10%以内因为典型的30个城市主要是第一、第二个城市，商品住宅价格下降的压力很大，预计2012年30个典型城市的商品住宅交易平均价格持续下降，大于2011年的跌幅将达到10%。图12 2012年30个典型城市商品住宅交易