楼盘提报方案

1、,远创青年路地块市场分析,角度生活,远创紫樾台 尊重每一次转身的角度,角度生活 空间融合,隐于心里的城市生活哲学 或许是这个城市发展的太快了，曾经的边界竟变成了中心界，或许是我们忘了对城市生活向往，曾经沉浸的都市繁华变成了等待呈现，直到它的出现，触动了心里城市的回忆 城市理想家 路上的人生 够成就很城市 真正的财富 竞争智慧 有设计的人生 人人都有自己的圈子 把握流行 要面子 活的健康 自己的品味,远创紫樾台重新回归城市的繁华 市中心，青林上，繁华之中，品质之巅，远创这次的用心，更直接！不仅给你城市生活，还给你真正家的舒适。体验之后的畅快，源于对尺寸的把握，源于用心去测试每一次你不经意变换的角

2、度，然后用真实的行动来打造呈现。,请市场说话 让理想定位 用灵魂建筑 给客户牵挂 要亲人满意,远创紫樾台 尊重每一次转身的角度,市场分析 项目定位 产品建议 营销策略 推广活动,市场分析,请市场说话,市场分析宏观简况,随着“新国五条”的面世，央行的屡次加息，土地供应量加大，房地产市场已然完成了由卖方市场转向买方市场过度，投资型购房者减少，改善型购房者增加，刚需客户仍旧是主力消费群，房地产市场越来越趋于理性化，长春市的房地产市场也是如此。,开发成本提高 近几年国家陆续出台的“各种条”，央行的屡次加息，土地市场“在动荡中爬坡”，使得开发商资金链的紧缩，商品房结构已然发生变化。但拆迁难度的增加，拆迁

3、成本的提高，民工的紧缺，核心城市区域土地的日渐紧缺，所有原材料的涨价，这些开发成本的提高，必然在一定程度推高商品房的价格。,需求依旧旺盛 长春市的住宅需求主要来源于四个方面： 1、现有城市居民要求改善住房条件或者城市家庭子女长大后成家对于住宅的需求。2、大量农民涌进城区，长春城市化水平将会保持长期的高速发展。3、长春市旧住宅拆迁带来对新房的需求。4、长春每年4%左右的人口出生率。 以上因素综合起来，长春房地产行业仍将拥有巨大的市场，需求量的旺盛是促使长春市房价上涨的根本动力。,品质增加，带动房价 高档住宅开发成本高，融入品牌价值，价格自然而然也必然会高出同区域住宅一筹，如：中海南湖一号，万科柏

4、翠园，恒大绿洲。在自身价格高的同时，也将带动了周围区域的发展，拉升周边楼盘的价格。随着万科，中海，绿地，恒大等开发商高档住宅的开发。已迅速拉升项目周边区域及整个长春市的房地产价格。,长春市房地产市场,自2010年至今，长春土地市场总体成交量呈现明显下行趋势，成交总价也明显下滑，但成交单价却呈现稳步上扬态势。 从上述图表中不难看出，近几年长春土地市场成交量下滑，必然会导致在未来的一段时间内，长春商品房的供需矛盾将会逐步展现出来，且必将日益严峻。而土地成交单价的上扬，土地成交量的下降这两大因素，直指商品房成交价在未来一阶段的走势。,土地状况：,开发趋势： 近几年，长春整体开发趋势呈现整体外扩状，项

5、目多以三环至四环居多，甚至四环以外，城市中心区域几乎没有。 然而针对现目前的市场状况而言，本项目所处区位对新房购买客群而言，优势以较为明显。,选择趋势： 近几年房地产市场的发展态势已经毫无疑问的成为了全社会关注的焦点，项目品类可谓琳琅满目，购房者的选择也越来越理性化。 然后目前长春市房地产市场的发展态势，对于刚需客户和首改客户而言选择空间却越来越小。近远郊项目多以两极分化形式出现，要么别墅洋房，过于高端，使很多人望而却步，要么路太远，生活成本、时间成本太高，生活便利性差。,购买力： 作为省会城市的长春，目前房价水平在全国省会城市而言，排名尚属下等水平，然而种种消费迹象表明，长春居民购买力却在逐

6、步攀升，已然居于较为靠前水平。,购买特点： 从长春市众多高品质楼盘的成交情况来看，长春购房者在关注其产品、价格、配套等因素同时，开始关注其中更多的附加属性，如人文、景观、园林及生活舒适性等。,绿园区域的增值潜力越来越被看好，在二手房交易市场上已成为了长春挂牌量和成交量最大的区域，在商品住宅市场上，绿园区也以较高的性价比实现了成交的逐年上涨。,作为本案的辐射区域，绿园房地产市场的一举一动都将影响到本案。随着现代化进程的快速推进，长春西城近年来正在迅速的发展出崛起。,区域市场,区域基础设施： 城区街路发展到449条，形成“四横五纵”的路网基本框架。生态环境优美，城区绿化覆盖率达到43%，同心湖、鸳

7、鸯湖、雁鸣湖错落有致，环绕城区，三北防护林、生态涵养林、景观林筑起了长春西部绿色生态屏障。绿园经济开发区、西新工业集中区基础设施配套“七通一平”面积达到18平方公里，路网、电网、给排水、供热、通讯等设施配套完备。 上述现有条件，足以支撑一个高品质楼盘的诞生。,区域配套： 长春市十一高中、解放大路中学、长春市第一实验小学等省市名校坐落区内，区属长春市第八十七中学、绿园小学等34所中小学满足了适龄人口就学需求。解放军第208医院、吉林省疾控中心、吉林省北方肝胆病医院以及2家区级医院、14个社区卫生服务站（中心），搭建起覆盖全区的医疗卫生服务网络。全国优秀科技进步示范区、残疾人社区康复示范区、社区卫

8、生服务先进区、全省精神文明建设标兵区、社区体育样板工程区、依法治理工作先进区、拥军优属先进区等一系列殊荣！,本案,大禹华邦,豪邦四季经典,新大华府,龙泰檀香苑,青石花语,紫金豪庭,中冶蓝城,竞争市场,青林湖畔,金质融城,青林湖畔,统计时间：入市时间至2013年5月,青石花语,龙泰檀香苑,豪邦四季经典,新大华府,核心竞品小结,外围竞品之大禹华邦,外围竞品之中冶蓝城,外围竞品之紫金豪庭,外围竞品之金质融城,外围竞品之恒利七彩阳光恒利七彩阳光（售罄） 恒利七彩阳光（售罄）,外围竞品之中新花园 恒利七彩阳光（售罄）,核心竞品 住宅均价对比,外围竞品 住宅均价对比,区域核心竞品销售走势,涨价 20012

9、00,2013年前5个月，各项目销售价格均有上涨，涨价幅度约为2001200元/平。,稳中有增,2013年前5个月，各项目销售量均有提升，整体呈现出稳中有增态势。,区域竞品分析小结：,目前本案所在区域内的项目都属于中低档楼盘，缺少高端楼盘。 豪邦四季经典为区域内中档楼盘，以多层为主打产品，涨价幅度多达1000多元/平，所以为本项目的主要竞争对手。 在售的竞品销售价格为6000元/平左右，热销户型以中小户型为主。 三房的去化速率最快，高层大面积户型去化相对困难。 区域性客源占绝对主流。 南北通透房型市场接受度最高。 赠送阳台、露台、花园等优惠，颇受客户欢迎。 多层房源市场认可度最高，价格也在持续

10、攀升中。,总结：从近几年长春土地市场的成交情况、开发区域的走向趋势、购房者的选择趋势、本地购买力的上涨趋势以及区域内的基础设施和一系列配套等现状，我们总结，长春市现在需要一个这样的楼盘它远离喧嚣却不离城区，它满足刚需但又品质不凡，它适合改善但并不昂贵青年路远创新作紫樾台。,项目定位,让理想定位,本项目地处长春市绿园区，紧邻城市主干道青年路与青林路，项目总占地面积为155583，地形方正，便于整体规划。项目东至现状围挡，南至青林路，西至青年路，北至现状住宅，适宜打造中高端楼盘。,地正方元 风水大盘,地块,吉林省远创房地产开发有限公司成立于2009年，注册资本金一亿元。公司在成立不到一年时间里便成

11、立了哈尔滨项目分公司和长春项目分公司，目前致力于吉黑两省以及长哈两大省会城市，为城市的建设与发展献力献策。,品质房企 实力见证,品牌,远创樾府项目景观规划设计在区域内独树一帜，以林荫大道作为景观标志，引导出近万平米的主体景观带。绿植的高度及厚度在区域内都首屈一指，绿植的层次与色彩也极为讲究。景观小品移步易景，特别是项目主入口的三叶草广场，已成为长沈路旁的标志性建筑。,2011年，远创地产凭借雄厚的开发实力、精湛丰富的建筑经验、打造了汽开区长沈路生态宜居名盘远创 樾府。项目总占地面积91303平方米，总建筑面积约20万平方米，绿化率40%，规划总户数2454户。,远创集团，秉承精益求精的执着理念

12、，争做行业标杆。远创建筑，中海、万科等一线品牌开发商长期战略合作伙伴，承建中海凯旋门、万科惠斯勒、柏翠园、上东区、兰乔圣菲等高端品质楼盘。 远创地产低姿态、高视野，2013年于朝阳、汽开、绿园三大城市核心居住区开疆拓土，商住并举礼献春城。,综上可见，远传具有优质的企业信誉，卓越的建筑实力，良好的诚信口碑，具备打造中高端楼盘的品牌支撑力。,本项目紧邻城市主干道青年路与青林路，毗邻西安大路，周围教育、医疗、商场等生活基本配套完善，具备打造中高端楼盘的基础。,商业配套：欧亚超市、住邦城市广场、凯悦世纪广场、宽城万达广场、台北商贸大厦，重庆路商圈等； 教育配套：长春二中专、凯旋小学、春光小学、长春三十

13、七中学等； 医疗配套：长春市人民医院、东方医院等。 金融配套：中国建设银行等。 周边成熟小区：奥林小区、民生家园、东方社区、春天花园、豪邦四季台北等老居住区构成，生活氛围浓郁。,位置,本案,整个青年路段，最远处距离火车站商圈都不超出20分钟车程。在长春市，除了人民大街，没有哪条发展成熟的街路距离火车站如此之近。如今，地铁正在火热修建中，整个青年路板块必然借势掀起高速发展的狂潮。,青年路和亚泰北大街是北城两条最主要的交通干线，可谓北城发展的“左膀右臂”，推动北部新城经济腾飞和城市扩容增速。目前，青年路沿线的公交线路已经达到十几条，交通极其方便，是覆盖了宽城、汽开等区域的交通。,要塞之地 交通畅达

14、,交通,本项目,交通条件：畅通便利,优质房企 诚信品质,地块方正 体量较大,地块,品牌,位置,黄金地段 配套齐全,本项目无论在地段、品牌、位置、交通方面都独具优势，完全适合打造中高端楼盘。,交通,交通要塞 畅达便利,SWOT分析,(S)优势,优势利用,(w)劣势,劣势化解,项目SWOT分析,SWOT分析,(O)机会,机会利用,(T)威胁,威胁化解,远创全新打造核心区域第一品质大盘,优良的建筑品质以打造绿园高端楼盘为目的； 完善的生活配套各种配套一应俱全，奢享精致人生； 尊贵的舒适享受体现“尊崇性、以人为本”的居住理念；,导出,形象定位,作为一个中高档楼盘，它所面对的客户群也必然是有选择性的。中

15、高档消费群数量并不为多，但要求并不为低，他们的特点是都较注重社区档次、园林景观、人文理念、品牌体现、家的感受。可以说对于“质”与“价”的平衡与协调，是他们追求的目标。,目标客户群,项目区域周边消费群体： 企业：中航工业长春航空液压控制有限公司（现有员工近700人）、长春轨道客车股份有限公司（现有员工10000人）、龙泰供热、凯世曼东方铸造等（员工年薪在5万以上） 银行：邮政储蓄、吉林银行、工商银行、中国银行、农行、建行（员工年薪在9.5万以上） 医院：吉林省总队医院、门诊部等（员工年薪4万以上） 学校：汽车产业开发第八中学、长春市春光小学、长春市春阳小学、长春市春晖小学、七十八中学、长春市二中

16、专、幼儿园等（员工年薪在3万以上） 区域内消费群体一般为：教师、公务员、单位职工、外来务工人员、私营业主,核心客户 高端人群,重要客户 中产阶级,其他客户 青年型品质刚需客户,介于本项目为中高端属性，市场客户定位方面应尽可能扩大客源，故此，客源基本上以中等，中高等阶层客户为主，分为品质刚需和改善型需求两大类型。,一、城市高端人群,行为及生活特征,私营业主、高级公务员、大型企事业高层管理人员 拥有多套住宅，大部分具有多次置业经验 具有很高的社会地位 经济实力雄厚，总价承受能力在80万以上 所在比例：约占市场20%,置业需求,置业要素排序：居住形式和生活方式升级、增值/保值潜力、产品品质及社区环境

17、 产品形式：城市豪宅或者别墅，户型面积150平米以上,行为及生活特征,置业需求,中年、3540岁左右、市区的私营业主、中级公务员、大型企事业单位的中层管理人员 至少拥有一套或两套以上的住房，比较看重子女教育问题 再次置业看中区域未来发展前景和住房的升值潜力，承受能力在4060万之间，作为个人改善居住、养老或投资 所在比例：约占市场45%,置业要素排序：居住形式升级、社区环境与产品品质、增值/保值潜力、舒适性（户型、产品形式）、大盘良好的居住环境（社区内绿化、水系）、交通便利 产品形式：110平米以上舒适三居室,二、城市中产阶级,行为及生活特征,置业需求,中青年、2535岁，单身或者即将结婚，参

18、加工作不久，一般在政府、学校、大型企业工作 城市区内租房或者和父母居住 依赖城市配套设施及公共交通 首次置业，总价承受能力为3040万，价格敏感 所在比例：约占市场35%,置业要素排序：舒适性、良好的居住环境、交通便利、生活配套 产品形式： 7090平米左右的两居室为主,三、城市中青年型品质刚需客户,立足区域 迎合需求,占领市场,扩大客源层面,主动获取,客户提炼,客群特征提炼,沉稳、有相对稳定的社交圈、注重礼仪道德，以及物质财富的表现； 他们思想深刻，在舒适和高品质的生活基础上，强调生活的品质感； 价值观：精神物质 消费观：产品附加产品 生活观：细节整体,有这么一群人， 他们已经是行业领袖或者

19、正在成为行业领袖， 随着他们财富的积累，他们拥有了追求更加舒适生活的资本。 社交中，他们不随意变化圈子，不随意表达态度， 他们注重家庭安全、生活的舒适性，自信，讲排场以及彰显身份的象征。,他们是我们的客户,客群细分,有这样一群人， 即使在酒吧坐到深夜也不必担心回家的路太远。 他们是社会上的中坚力量，企业中的骨干， 有稳定的高额收入和高消费支出，消费力比较强，有比较厚实的积蓄， 生活中是一个耐不住枯燥的人，喜欢享受生活而不是被生活奴役。 他们对于交通便捷、生活休闲配套完善非常关注； 同时对于物业管理服务是否全面非常在意。,他们是我们的客户,有一群人，绝对不能忘记， 他们是琳琅满目的产品的收集者，

20、 房子对于他们来说可能只是一件昂贵的藏品。 无论以前、现在和未来，无论自住、出租还是卖掉赚钱， 可能都不是他们购买的目的， 物有所值是他们唯一关注的焦点。,他们是我们的客户,客户的购物趋向选择： 在消费习惯上，在大型购物中心和大型商场占了较大比重，和综合市场是其次选择。晚间的购物趋向优势也较高，这说明比较好的购物环境和消费信誉对消费者有着直接的影响。,客群需求趋势,客户的餐饮消费与休闲娱乐消费选择： 外出就餐与休闲娱乐已经成为一种重要的社交方式和家庭交流方式，选择和朋友、客户、家人一起，洗浴、泡吧、KTV、上网、广场健身等活动已经成为目标客户群体生活中必不少的一部分。,商务和工作的趋向选择：

21、商务和工作是地段和房型以及小区环境选择的一个重要考虑因素：如出差和上班的交通便利 小区会所的商务功能。且此阶层普遍注重家庭和子女教育，偏向于营造家居的温馨氛围，同 时对小区周边的生活和教育配套相当关注。,注重品味和品质的生活趋向选择： （较为年轻的客户，倾向于选择时尚和创新的产品， ）：对家居品牌及装修的设计，都希望能体现该消费者对品味和品质生活的追求：如智能化家居、新潮的厨卫设施等。,多么向往一种心灵的宁静状态！,身份象征，品位之家！ 处于城市的中心位置。,家，港湾，也是归宿！,高质量，关注生活细节！ 距离工作地点较近。,最舒服的房子！,购买动机,自我 实现,目标客户群特质演绎 其一： 他们

22、经济富有，地位卓著，意气风发，品牌是炫耀地位与品位的手段； 其二： 他们可能有过很多有价值的东西，但只有“远创紫樾台”可以在朋友中炫耀的。,总结,尊重每次转身的角度,在把项目“首席高端大盘”完整考虑的同时 我们全力打造的是从细节体验，从尺寸衡量的多角度完美生活： 项目的产品定位为：,产品定位,导出,区域内高档楼盘缺失 青年路立体交通格局 三环内绝版地段 区域人群对于改善的渴望 长春人对舒适地段的渴求 远创樾府留下的品质品牌的影响 客户对家里每一个尺寸的记忆,是远创人这一次用心的方向,产品建议,用灵魂建筑,包装升级,之,打造高端形象,种种迹象表明，远创紫樾台应该是这样的姿态： 在绿园区内能一眼就

23、区别出来的高端品质 客户进去后一眼看到产品就会深深的喜欢 这一眼关系到这样的问题： 什么是高端形象？ 高端形象怎样打造？ 产品亮点在哪里？,高端楼盘三大基本要素,首先，它占有着独特的资源，或是绝佳的城市地段，交通便利、 配套完善；或是稀缺的自然景观环境，让人心旷神怡心向往之。,资源,其二是真正“作品级” 的建筑外观形象、有艺术品味的室内设计与精装修、完善的设施设备等，这些硬件条件是高端楼盘的必要条件。,产品,其三是够水准的服务体系，安全、便捷、舒适的软件服务是高端楼盘的充分条件。,服务,高端楼盘在满足了人们的基本生活居住和工作需求外， 也成为居住者身份的象征。 高端楼盘，一定是对城市发展深刻理

24、解，对客户需求深度满足的极品房产，也成为了最有价值的楼盘。,本项目位于长春市内三区交界处，隶属绿园区。绿园区的生态朝气、宽城区的城市工业、朝阳区的繁华景象在 这里都可尽收眼底。,资源独特区位,项目紧邻城市主干道“青年路”，周边青林路、青年路、台北大街上交通资源十分丰富，公共交通路线多达数十条，为业主出行提供方便。,资源交通条件,本项目,资源配套条件,项目周边商业配套较完善，且与本项目距离对项目的清与静都不造成打扰。 北京华联超市、台北商贸大厦、万达广场宽城店、欧亚超市站前店等等，为本项目提供便捷配套服务。,北京华联,资源自然条件,本项目所属长春市绿园区，而绿园区名字的由来正是因为这里自然资源的

25、丰富，处处杨柳成荫，市政府的规划建设， 调整行政区划，确立了今天的绿园区。 长春林园、天嘉公园、长春公园、锦江公园都为区域增添许多生态色彩。,现代社会城市拥挤不堪，人们居住在越来越高的房子里，越来越背离最初美好的居住理想。此时，为引入闲适、从容、意趣与浪漫及奔放的生活理念，打造符合这一生活理念的住宅作品。我们不难想到悠闲、自由、延伸、浪漫生活方式的最佳载体西方文化，而赖特草原建筑风格则是西方文化最为突出的一种表现方式。,产品,目前在长春几乎可以看到世界各国的建筑风格，但以中式、法式、欧式、现代等风格为主，客户接受程度较高。,建筑风格,周边核心竞品主推欧式风格，如新大华府、豪邦四季经典，在市场上

26、已经建立一定影响力，本项目所以不盲目跟随。,豪邦四季经典,新大华府,建筑风格的设计标准：,与竞品如何区隔（外立面整理风格及效果是否能与竞品形成差异化？） 建筑风格与预期定位是否契合（建筑的造型、立面用材、色彩是否符合客户心理？）,与竞品区隔,本案建筑风格应采取差异化定位，即人无我有，才能形成差异化和唯一性，确保市场地位。,周边核心竞品的建筑风格有欧式、法式、现代、西班牙风格等。只有采取差异化定位，采取新颖、别致的建筑风格，才能与竞品区别开来。,与定位协调,一般的建筑风格不能较好的突出本案的特色与稀缺，后期炒作也较困难。新颖的建筑风格也容易吸引客户，被市场所熟知。,本项目名为“远创紫樾台”强调的

27、是一种稀缺、尊贵的高端生活。,多层：赖特草原式风格 高层：新古典主义风格, 差异化定位， 新颖度高，市场接受度强，容易展示项目高端形象。,赖特草原式风格解析,弗兰克劳埃德赖特 （Frank Lloyd Wright ）,他不仅是正湖别墅真正的作者，更是世界2万多件建筑作品的主人。他就是弗兰克劳埃德赖特（1869-1959），美国至今最伟大的建筑家，现代建筑史上最重要的建筑大师之一。,1867年6月8日生于美国威斯康星州，1959年去世，享有92岁高龄，是现代建筑师中少有的高龄大师，得以亲自经历了美国的“工艺美术”运动、“新艺术”运动，并亲眼看到战后的“国际主义”建筑运动和密斯的“少就是多”原则

28、兴盛，毕生设计了大量住宅，和少量的商业建筑和公共建筑提出了有机建筑理论和草原式美国住宅模式。,赖特设计理念源于自然纵观赖特70多年设计经历,其风格从自然主义、有机建筑、草原风格、现代主义到完全追求自己热爱的美国典范,每一种风格都对当时社会产生深远的影响。他的设计极具个人的表现成分,突出个人的设计风格和特点,而在他心目中至高无上的理念就是崇尚大自然。,从十九世纪末到二十世纪最初的十年中，他在美国中西部的威斯康新州、伊利诺州和密执安州等地设计的许多小住宅和别墅。这些住宅大都属于中等阶级，坐落在郊外，用地宽阔，环境优美。材料是传统的砖、木和石头，有出檐很大的坡屋顶。这些住宅即有美国民间建筑的传统，又

29、突破了封闭性。它适合于美国中西部草原地带的气候和地广人稀的特点，虽然他们并不一定建造在大草原上。 “草原”：用以表示他的住宅设计与美国中部一望无际的大草原结合之意。,“草原式住宅”,1929年10月24日纽约股票价格骤然跌落，一天损失了40亿美元，从此美国进入了经济大萧条时期。建筑学也像许多其他的职业一样，因为经济的衰弱而受到影响。为了使陷入经济危机困扰的中产阶级得到精神慰藉，赖特推出了一种称为“美国草原式”（Usonian）的住宅新体系Usonian这个词是借用了Samuel Butler的小说欧洪（Erewhon）中的用语。赖特之所以用usonian而不用America的目的是表示这种住宅

30、是未来的美国住宅。,产生的背景,建筑风格分析 有机建筑是赖特反复宣扬的建筑观念，“活”的观念和整体性是有机建筑的两条基本原则，而体现建筑的内在功能和目的；与环境协调；体现材料的本性是有机建筑在创作中的具体表现。,强调保持材料本色 建筑消除了一切不必要的装饰，强调保持材料本色，所以给建筑带来了一种自然的美。赖特忠于天然材料的特质并将他们在建筑整体中充分地展露，成为人工物与自然之间的有力联系。他很善于利用材料和装饰取得与周围环境的内在联系。在设计中体现了砖、木的本来面目，它们都是与大自然相依的。,与环境协调 赖特不仅注重材料的自然本色，他还特别注重对外部自然的理解和尊重。或者反过来说正是由于他对自

31、然的理解与尊重才强调材料的本色。接近自然、模拟自然、忠于自然材料、适应自然气候这四方面正是赖特对外部自然的认识在建筑创作中的充分体现。,体现建筑的内在功能和目的 美国草原式住宅大多数具简洁的形体，直线方角，内部空间流动而功能分区很明确，坚持了草原住宅所反映的讲究与环境的的配合和表达材料性能的特点，这样就既具有美国文化的精神，又是一种现代的住宅。,代表作：罗宾别墅,在草原住宅的基础上设计的城市型住宅中的一例，它的造型对后来城市花园住宅的设计有深远的影响。,被业界看作是“草原式风格”最杰出的代表作。,无论是欧式风格还是法式风格，长春已经有太多，人们的审美疲劳普遍出现了，于是市场呼吁新的建筑风格的出

32、现。 沿着自然、宜居的路线找下去，人们渐渐发现了赖特建筑高度符合了现代人最理想的追求。有机建筑、“草原住宅”等，赖特建筑这些最显著的风格与特点逐渐被人们采纳并运用到项目的开发中。,时光流转，赖特风格正在逐步流行并有引领未来住宅潮流的趋势。 赖特风格不仅从建筑审美角度充满朴素、大气、内敛、稳重的美感，而从实用角度，也符合了人们返璞归真重归自然的人居思潮。,所以，本案多层建筑采用赖特草原风格，充分体现赖特精神，不仅将建筑与环境有机结合，更创造性的满足人居舒适度，打造春城绿色宜居新尺度。,立面造型上采用美式草原式赖特风格，以素雅的砖红色面砖模拟清水砖墙的质感。 多采用横向线条分割砖色与窗户、白墙的交

33、接，屋面为灰瓦。 利用砖色墙、灰瓦、木檩条、转角窗、白墙、石材条型压顶的相互穿插，营造素雅、低调、奢华的赖特式品味。,立面,多级檐； 位于窗顶、阳台栏板顶部，强调水平线条的条形石材压顶； 突出坡屋顶的实体，可作为天井及壁炉烟囱使用； 开窗面积大，但利用实体柱分隔成若干个小窗； 多层露台的设计；,产品特色,新古典主义的设计风格其实是经过改良的古典主义风格。欧洲文化丰富的艺术底蕴，开放、创新的设计思想及其尊贵的姿容，一直以来颇受众人喜爱与追求。 新古典风格从简单到繁杂、从整体到局部，精雕细琢，镶花刻金都给人一丝不苟的印象。一方面保留了材质、色彩的大致风格，仍然可以很强烈地感受传统的历史痕迹与浑厚的

34、文化底蕴，同时又摒弃了过于复杂的肌理和装饰，简化了线条。,新古典主义,建筑基座立面选材摒弃现代合成材料，采用厚重的天然石材，坚硬永久的质地最大程度保证了建筑造型的优美与恒久； 同时不惜耗费时间与人工，通过高级石材干挂技法来减少各种老化现象，延迟使用寿命； 并在立柱、屋顶等细节处揉入经典的欧式元素，呈现出一种法国绅士文化的高尚与尊贵。,立面,排斥民族传统和地域特色，崇尚古典柱式，恪守古罗马的古典规范，以此作为建筑艺术的基础。 总体布局、建筑平面和外立面造型强调主从关系，突出轴线，讲究对称。常用半圆形穹顶统帅整幢建筑物，成为中心；提倡富于统一性与稳定性的横三段和纵三段式的立面构图形式。 强调建筑的

35、美在于局部和整体之间以及局部相互之间的正确的比例关系，把比例看作建筑造型中的决定性因素。 在建筑造型上追求端庄、宏伟；室内则极尽豪华，充满装饰性。,产品特色,服务,近年来，物业管理服务越来越受到购房者的关注，人们在购房时，行为越加理性化，楼盘的软环境也是挑选楼盘的关键之一，物业管理水平的高低慢慢成为消费者购房的取舍标准之一。 同时，物业服务质量直接影响到楼盘的保值与增值，本项目在此方面仍具明显优势。,社区智能化包括闭路电视监控、周界报警、电子巡更、应急联动、户内报警等系统，充分满足社区安全防范的要求。,服务社区智能化,服务时限标准化 服务内容标准化 硬件设施标准化,服务服务专业化,服务时限标准

36、化 服务内容标准化 硬件设施标准化,服务服务专业化,服务时限标准化 服务内容标准化 硬件设施标准化,服务服务专业化,新风 直饮水 自主供热 节能窗 自主垃圾处理器 螺旋落水降噪结构 一楼独立下水结构,服务硬件人性化,产品的全角度实现,在现在的长春房地产市场中 可以称作是百花争放 各种风格、各种高调、各种吐血的销策；奢华的辞藻、炫目的包装 想称奇实属不易 但对老百姓来说，能够最终促使购买的 还是对产品的钟爱 好的景观、高的档次、好的户型、温暖的关怀 所以请除去浮华，给老百姓一个实实在在喜欢的家 踏实、稳重，有质感、有气魄 宛如一条生命，去吸引和被吸引 我们誓把做好产品的信心，用角度来诠释 因为角

37、度关系到细节，关系到感受,角度生活 空间融合,感官享受,关注细节,视觉 听觉 嗅觉 触觉,走过 转身 经过 融合,卧室瑜伽,全景泡浴,园林小憩,随见音乐,流淌花溪,乐随水动,销售体验,厨房尺度,儿童乐园,角度中享受生活,角度1：出入口建筑,角度2：园林设计,角度中享受生活,角度3：景观轴 水系,角度中享受生活,角度4：景观小品,角度中享受生活,角度5：单元门,角度中享受生活,角度6：阳台,角度中享受生活,角度7：卧室,角度中享受生活,角度8：露台,角度中享受生活,角度9：飘窗,角度中享受生活,角度10：一层庭院、地下室,角度中享受生活,角度11：商业界面,角度中享受生活,在实际工作中，赖特经常

38、用创造性去满足人居舒适度，盖房子就像叠积木一样，尝试作各种形势的建筑实验：长方形、正方形、菱形、三角形、八角形等，然后扭转，压扁，拉伸，切片，变成他想要的任何形式的建筑。用最丰富的视角和全新的思考方式去完成居住者的居住需求。,所以，本案在户型设计方面，依据赖特的创造性思维，用创新的视角全方位考虑居住者的舒适度和功能需求，最大化的增加户型亮点。,户型设计,顶层退台处理时，考虑跃层设计，与大露台结合，形成高端大户型； 一房的户型考虑采用假飘窗或错层阳台赠送部分面积，两房以上的户型尽可能考虑送一房； 两梯两户时，尽量考虑电梯直接入户，避免两户之间的交通干扰；,两房两厅（建筑面积70 ） 1）入口门厅

39、必须考虑有入户鞋柜空间，必须考虑公共储藏空间。 2）起居室开间3.6m；要有开敞的视觉感受。 3）餐厅：考虑结合起居室或中厨区域设计，作为起居室空间的延伸效果 4）卧室开间3.3m； 5）厨房仅考虑中厨的设计，面积6 ，操作面净长不应小于3.0m。 6）应合理预留洗衣机位。,两房两厅（建筑面积90 ） 1）入口门厅必须考虑有入户鞋柜空间，公共储藏空间。 2）起居室开间4.0m； 3）餐厅须布置4 人以上的餐桌。 4）主卧室开间3.6m，次卧室开间3.3m，书房开间3.0m。 5）厨房6 ，操作面净长不应小于3.0m， 6）公用卫生间面积5.0 ， 7）阳台主阳台进深一般1.5m，如为景观阳台，

40、进深1.8m。,三房两厅（ 140 ） 1）正式的玄关空间，考虑有入户鞋柜空间。 2）起居室开间4.2m； 3）应设计完整的餐厅空间，能布置下6人桌； 4）主卧室开间3.9m；设有走入式衣橱。主卧室应有独立卫生间； 5）次卧室开间3.3m；书房开间3.0m。 6）应合理预留洗衣机位。 7）必须考虑公共储藏空间，且面积3。,三房以上（ 150 ） 1）正式的玄关空间，入户能设置良好的对景，建议开间2.1m。 2）起居室开间4.5m；应设计完整的餐厅空间，开间3.0m，能布置下6人桌。 3）主卧室开间4.2m；并设有阅读区、走入式衣橱。 4）次主卧室开间3.6m；有条件应设计独立卫生间。儿童房开间

41、3.3m； 5）宜考虑书房的设计，可结合主卧室设计。书房开间3.0m。 6）厨房开间2.4m，操作面净长不应小于5m。公用卫生间开间2.1m。 7）景观阳台进深应2.1m，可容纳一桌四椅。设备阳台面积要求能放置下所需要的空调室 外机、集中热 水锅炉等设备，并对设备阳台外立面做统一处理。 8）必须考虑公共储藏空间，且面积3。 9）应合理预留洗衣机位。,产品中体现高档,户型建议飘窗： 建筑面积约50 一室一厅一卫 飘窗全赠面积约1,户型建议露台： 建筑面积85 二室二厅一卫 露台全赠面积约3.9,露台,产品中体现高档,户型建议飘窗、露台： 建筑面积116.12 三室二厅二卫 露台一全赠3.5 露台

42、二赠送一半1.625 飘窗赠送1.7,露台一,露台 二,飘窗,产品中体现高档,主卧,书房 或 次卧,卫生间,厨房,餐厅,客厅,建面区间：7585 套内区间：6575 该户型多应用于高层结构中。 亮点：超大客厅、南北通透、主次空间明晰,此户型完美对应客群家庭结构：,4.2m的超大开间客厅，是该户型的一大亮点，加之3.6m开间的主卧，充分满足了主人主要作息空间的舒适要求。因此类客群在家用餐人数较少或较少在家中用餐，因此厨房和餐厅面积相对给予的较小的空间。,从整体上来看，该户型方正规整，无明显煞位。 户型内各门无明显对冲。 该户型入户门外有一明显缺口，可根据房间整体方位的角度及主人属相五行等，在入户

43、门口处摆放对应物品，以补其缺。 厨房窗口与客厅窗户同时打开时，容易形成空气对流，似“刀状风”，将房间整体一分为二，应尽量避免两窗同时打开，以避“锋煞”。,缺口,解煞,主卧,次卧,卫生间,厨房,餐厅,客厅,此户型完美对应客群家庭结构：,建面区间：8095 套内区间：7085 该户型多应用于高层结构中。 亮点：厅卧全面采光、超大客厅、明厨明卫、干湿分离明晰,主卧、次卧、客厅大面向南，从分满足了家中每个人的采光需求。4.2m的超大开间客厅，加之3.6m开间的主卧，同样是该户型的一大亮点，充分满足了主人主要作息空间的舒适要求。明厨明卫设计，及干湿空间分离处理是的该户型的每一个角度都为主人着想的细致入微

44、。,缺口,从整体上来看，该户型方正规整。 主卧门与卫生间门形成斜对，应在其中间放置屏风等，以解其对冲。 该户型入户门外有一明显缺口，可根据房间整体方位的角度及主人属相五行等，在入户门口处摆放对应物品，以补其缺。 入户门与客厅窗户同时打开时，容易形成空气对流，似“刀状风”，将房间整体一分为二，应尽量避免两窗同时打开，以避“锋煞”。,解煞,可作为外飘窗、内飘窗等增强空间感,可作为外飘窗、内飘窗等增强空间感,可作为外飘窗、内飘窗等增强空间感，或直接以大面积阳台形式，半面积赠送，给客户优惠感和实用感。,公共空间的私用处理，在销售时做口头引导，给客户实用感，满足“占小便宜”的心里。,主卧,写字间,次卧,

45、厨房,餐厅,卫生间,主卫,客厅,建面区间：105120 套内区间：95110 该户型同时适用于高层和多层建筑。,此户型完美对应客群家庭结构：,该户型的设计，充分发挥了人体工程学与建筑学的完美结合，无论是从大厨房设计、主卧配备独立卫生间，还是从超大客厅的设计角度，都逐一满足了主人生活舒适度的需求，同时也体现了男女主人的家庭地位。 4.5m的超大开间客厅，充分满足了主人主要作息空间的舒适要求，同时为两代人或三代人的沟通交流给予了足够的空间。 整个户型的全明设计，尊重你在家中每一次转身的角度。,从整体上来看，该户型方正规整，无明显煞位。 户型内各门无明显对冲。 该户型仅主卫为唯一“暗房”，可通过通风

46、、补光等处理，保持其空间干燥，以免滋生“霉气”，生晦，煞主人财运。 该户型入户门外有一明显缺口，可根据房间整体方位的角度及主人属相五行等，在入户门口处摆放对应物品，以补其缺。 厨房窗口与客厅窗户同时打开时，容易形成空气对流，似“刀状风”，将房间整体一分为二，应尽量避免两窗同时打开，以避“锋煞”。,缺口,卫,该户型若与赖特草原风格相结合，可采取多层逐级退台形式，例：,延伸空间,缩进空间,花园,1F,2F,3F,露台,4F跃5F,空,露台,4F,空,露台,主卧,主卫,主卧,衣帽间,次卧,厨房,餐厅,卫生间,主卫,客厅,次卧,建面区间：130180 套内区间：115165 该户型同时适用于高层和多层

47、建筑。,此户型完美对应客群家庭结构：,该户型的设计，充分发挥了人体工程学与建筑学的完美结合，无论是从大厨房设计、主卧配备独立卫生间，还是从超大客厅的设计角度，都逐一满足了主人生活舒适度的需求，同时也体现了男女主人的家庭地位。 5.2m的超大开间客厅，这是主人身份和气质的象征，充分满足了主人主要作息空间的舒适要求，同时为两代人或三代人的沟通交流给予了足够的空间。 整个户型的全明设计，尊重你在家中每一次转身的角度。,从整体上来看，该户型方正规整，无明显煞位。 户型内各门无明显对冲。 入户后左前方为主卧，属文升位，旺官，主正财。 主卫与主榻间用衣帽间做格挡，遮挡了主卫对女主人的冲煞。 该户型的全采光

48、设计也避开了暗房升晦之事。,该户型若与赖特草原风格相结合，可采取多层逐级退台形式，例：,花园,1楼 面积区间：160180,阳台,阳台,阳台,阳台,阳台,阳台,露台,露台,2楼,露台,3楼,2楼面积区间：120140 3楼面积区间：110130,4楼,5楼,露台,露台,4、5楼为一套跃层退台洋房,顶层复式面积区间：150180,营销策略,给客户牵挂,形象上高举高打，塑造精品楼盘形象，打造中高端楼盘的知名度; 营销先平价区内制造口碑，后溢价区外提升利润，利润速度兼顾; 通过营销方式开发新客户，维护老客户;,目的： 营造紧缺感，促进购买；由会员活动引起的市场扩大效果，促进客户带动其亲朋购买。 捕捉

49、市场信息，锁定目标客户；积聚客源，为形成热销奠定基础。 根据客户认购状况及反馈信息，能迅速调整销售策略和定价系统。,卡式生活,紫樾尊卡升值流程： 新客户（普卡）意向客户（升值卡）成交客户（贵宾卡） 老带新（银卡）老带新成交三组或以上（金卡）,具体步骤： 意向客户可免费获得一张普卡。卡内充值10000万即可成为增值卡，增值卡以每天200块钱的速度增长，客户每参与一次活动当天增值数额翻三倍。卡内的数额在开盘当日抵购房款。此卡升为贵宾卡。 持贵宾卡客户可享有老带新优惠。成功成交一个客户将升级为银卡，卡内将赠送5000元，以此类推。成功成交三组客户或以上即成为金卡。卡内金额可用于社区消费（物业费等），

50、持卡两年后可将卡内金额取现。 金卡是尊贵身份的象征，同时物业享有优先权。,目的： 每个人都有一个理想的人居构想，让客户参与进来，自己设计，我们定制。 以此为挖掘高端客户切入点,，以此为噱头，加速高端产品的传播，树立自身品牌形象。同时也为项目本身提供建议。 内容： 在小区里选一栋多层约36户，面积在135-170，向附近机关单位，企事业人员以及意向客户中的高端人群，选出36人，请国内一线设计师量身定做满足他们普遍需求的户型。,专业定制,户型配比,以115160三房、四房为形象产品， 树立本项目中高端形象定位，以80100 平首置刚需产品作为主力，开盘快速去化、 快速实现现金流。适当增加160大户

51、 型，比例不应超过首期产品的5%，再 次拔高品牌形象。,根据各销售阶段的实际销售进度，采用分阶段展示，深入挖掘价值，追求利润最大化，以保证目标均价的实现。 价格策略方向： 启动区，建议以7000元/平米入市，多层7800元/平米入市，目标价格7500-8000元/平米。 依据：目前客户市场对于7000元/平米价格是一个价格心理坎；本项目希望能以价格引领的方式抢占市场份额。,价格策略,一方面强化包装及宣传，提高市场预期价格；另一方面，结合产品提高附加值，并且尽可能缩短销售。进入销售期间以后，根据现场实际销售情况来适当调高销售价格。,价格中开高走，递进式拉升,市场瞬息万变，具体定价需依据市场动态再

52、做制定,阶段 目标,销售 节奏,工作准备期,持销热销期,建立项目品牌形象,广告热推，卖点群出建立项目品牌内涵及高度,开盘热销，维护深化构建强势品牌,卖点渗透及节点促销,宣传 方向,项目品牌形象,引导试销期,公开强销期,产品概念,客户行销深化，品牌价值外延,营销节奏,第一阶段 工作准备期,时间段： 2013年6月2013年7月 工作任务： 完成各项销售道具的准备、确立企划方案细部内容、售楼处施工完成 主要内容： 平立面确定。 VI系统设计。 广告宣传作业程序确定。 售楼处包装、定点看板制作。 销售准备。,媒体应用： 工地围墙、看板。 重点据点户外看板。 报纸软文。,第二阶段 引导试销期,时间段：

53、 2013年8月2013年9月 工作任务：尊卡销售及选房、形象推广工作展开、完成现场准备工作、传达本案销售信息。 主要内容： 各项推广活动开展 以电话拜访方式告知公司既有客户做先期销售。 信函广告寄发。 来人来电统计及追踪。 排定媒体计划。 预告公开日期,媒体应用： 户外看板，电子楼书。 电视广告。 报纸广告。 信函广告/DM派发。 车身广告。 横幅/布幔/罗马旗,第三阶段 公开强销期,时间段： 2013年10月2013年11月 工作任务：扩大宣传面，开发潜在客源、延续试销期热潮进入第一阶段强销、集成掌握来人来电之成交。 主要内容： 来人来电最后过滤。 实施销售控制。 景观初现。 盛大开盘。

54、举办推广、促销活动，报纸、海报等媒体配合。,媒体应用： 定点看板。 电视报纸广告。 DM/海报。 售楼处外包装。 网站。,第四阶段 持续销售期,时间段： 2013年12月2014年3月 工作任务：促进签约。抗性产品促销、在总体规划指导下，保证一期分阶段推出的产品顺利去化。 主要内容： 客户反应统计分析。 媒体反应总结。 适时调整销售策略，适应各阶段产品的特性。 后续活动适时展开，营造阶段销售高潮。,媒体应用： 定点看板。 海报、广告。 软新闻稿。 网站。,推广活动,要亲人满意,总体策略 以产品本身的优势为基础，用发展的前景做支撑，以便利的交通，完善的配套为辅助，将优美的社区景观为诱惑，全面开展

55、攻心战略。,策略诠释 以总体策略为纲要，充分作好销售前的各项准备工作，把各销售节点把握好，作好总体推广计划。 本案广告以活动为主线，户外、报纸、电视为主要媒体，同时辅以路牌、围墙、车身、广播与电视。报纸广告基本采用半版与整版两种模式，开盘前适当辅以软文来炒作。,活动安排,2013年7月,2013年8-9月,2013年10月,2013年11月,2013年12月-2014年3月,迎双节 好礼连连看 你装修我买单 美丽女人嘉年华,活动节点,通过高端活动带动人气，提高项目品味，针对意向客户小规模高档的暖场活动。,红酒品鉴会 音乐会 玉器展,小式活动,红酒品鉴会,一杯红酒，一段曼妙的时光，感受红酒带来的

56、醇厚与迷人，体会一场感动味蕾的盛宴。,活动时间：2013.7 邀约对象：开发商领导、意向客户、全城主流媒体； 活动形式：节目欣赏、红酒牛排品鉴； 活动目的：高雅最贵的经典红酒品鉴活动，彰显参会群体的地位和身份及优雅的品味。通过本次红酒品鉴酒会展示项目的尊贵、典雅的生活方式。,音乐会,一曲曲优美动听的旋律，一首首激情澎湃的演奏，为都市生活增加一束温暖阳光为都市人民带来一场高端文化盛宴。,活动时间：2013.8 邀约对象：开发商领导、意向客户、全城主流媒体； 活动形式：音乐欣赏、各式料理品鉴； 活动目的：高雅的音乐会与本项目的高品质、高档次相结合，提高项目的品质感和影响力。,玉石展,神圣与精致共存，千百万年的埋葬，只为你出现，只为你光芒万丈。,活动时间：2013.9 邀约对象：开发商领导、意向客户、全城主流媒体； 活动形式：玉石欣赏、西式冷餐品鉴； 活动目的：玉石代表着高贵、经典。彰显项目的高端品质。同事