房价体系与定价方法

1、第8章 房价管理,前厅与客房管理,第二节 房价体系与定价方法,标准房价 Rack rate （客房牌价、门市价、散客价） 商务合同价 Commercial/Corporate rate 团队价 Group rate 小包价 Package rate 折扣价 Discount rate （常客、长住客） 淡季价Slack season rate 旺季价 Busy season rate 白天租用价 Day Use Rate 深夜房价 Midnight Charge 免费 Complimentary rate,1、标准房价 Rack rate,酒店价目表上公布的各类客房的现行价格,2、商务合同价

2、Commercial/Corporate rate,酒店与有关公司或机构签订房价合同,并按合同的规定向对方客人以优惠价出租客房,以求双方长期合作.,3、团队价 Group rate,针对旅行社的团队客人指定的折扣价格.,4、小包价 Package rate,是酒店为客人提供的 一揽子报价； 通常包括房租费与餐费、游览费、交通费用，以方便客人预算。,5、折扣价 Discount rate,酒店向常客、长住客或其他特殊身份的客人提供的优惠房价。,6、淡季价 Slack season rate,饭店在经营淡季时所执行的价格。 一般要在标准房价的基础上，下降一定百分比，以刺激需求，提高客房出租率。,7

3、、旺季价 Busy season rate,饭店在经营旺季时所执行的客房价格； 这种价格一般要在标准房的基础上，上浮的范围既可以包括餐费，也可以仅限房费。,8、白天租用价 Day Use Rate,客人离店超过了酒店规定时间 入住与退房发生在同一天（钟点房）,9、深夜房价 Midnight Charge,客人在凌晨抵店，饭店给予适当的优惠政策,10、免费价 Complimentary rate,饭店在互惠互利的原则下，给予和饭店有双边关系的客人免费招待的待遇。 一般由总经理批复。,客房定价方法,千分之一法 赫伯特定价法 收益管理定价法 随行就市法 客房面积定价法,1、千分之一定价法/建筑成本定

4、价,根据客房造价来确定房间出租价的一种方法， 即将每间客房的出租价格确定为客房平均造价的千分之一。 特别是用来指导酒店（尤其是新建酒店）的客房的定价，判断酒店现行客房价格的合理程度。,客房价格 饭店建造总成本/（饭店客房数量1000）,例：,某酒店有客房400间，总造价4000万美元，若每间客房布局统一，则平均每间客房的造价为10万美元，按千分之一规律，房价应如何计算？,客房价格 40，000，000/（4001000） 100，000/1000 100美元,千分之一定价法的运用：,其科学性和合理性受以下两个条件制约： 一是，酒店客房类型、面积、设计设备的豪华程度等基本相同（平均房价）； 二是

5、，酒店客房、餐饮及娱乐等规模和投资比例适当.,因此,据此制定的客房价格只能作为参考, 为饭店明确一个大致的房价范围。,2、赫伯特定价法/成本核算定价法 (Hubbart Formula),赫伯特定价法是20 世纪50 年代,美国饭店和汽车旅馆协会主席赫伯特主持发明的。 它是以目标收益率为定价的出发点,在已确定计划期各项成本费用及饭店利润指标的前提下,通过计算客房部应承担的营业收入指标,进而确定房价的一种客房定价法。,赫伯特定价法,与千分之一法相比, 赫伯特公式计价法要合理得多。 它是根据计划的营业量、固定费用及饭店所需达到的投资收益率来确定每天客房的平均房价。,赫伯特定价法的缺陷：,这个公式的

6、缺陷在于客房部必须承担实现计划投资收益率的责任。 由分子看出, 其他部门赢利高, 房价可低些, 一旦其他营业部门亏损, 房价则上升。因此, 其他部门经济效益低, 不应由高昂的、缺乏竞争力的房价来弥补。同时, 其他部门的高额利润也不应成为制定过低房价的理由。,早期的饭店客房定价一般以成本为导向,饭店管理者在进行价格决策时,主要关注的是投资回报。 千分之一法和赫伯特定价法属于成本导向定价法。 以上两种成本导向定价法的最大缺陷是忽略了市场因素,没有考虑供求关系、顾客需求及市场竞争状况。,3、收益管理定价法 P195,收益管理（yield management）或收入管理(revenue manage

7、ment) ，是指运用信息系统和定价策略,在合适的时间、合适的地点,以合适的价格将产品销售给合适的顾客 。 它将客房出租率和平均房价两个指标结合起来,追求整体的收益最大化。,收益管理定价法：市场导向定价法,以市场为导向定价法，其目标在于通过价格变化平衡供求关系,寻求市场供需水平的匹配,从而保证任何一个时点上生产资源和能力都能得到最优配置和利用。,4、随行就市法 P194,将同等档次竞争对手的客房价格作为定价的依据，从而制定出本酒店客房价格的一种定价方法。 如家快捷 Motel168 锦江之星 7天 ,比较经济型连锁酒店的客房价,5、客房面积定价法,通过确定客房预算总收入来计算单位面积的客房应取得的收入，进而确定每间客房应取得的收入来进行定价。 假设计划期内: 客房预算总收入为：y 计划期天数为： n 客房总面积为： M 某间客房的面积为：m 预计计划期客房出租率为：r,客房价格y /（Mnr）m,例：,某酒店2004年6月份的客房预算总收入为160，000美元，总客房面积为2000平方米，预计客房出租率为70，那么面积为20平方米的客房价格为多少？,客房价格y /（Mnr）m （160，000 /