菏泽房地产调研报告

1、华泽调查计划报告如下： 2、报告大纲、序言市场调查分析SWOT分析和项目定位营销推进战略的销售阶段和回收预测、3、市场调查分析、点心泽大市场环境分析点心泽房地产市场现状、4、点心泽概况、点心泽市位于江苏、河南、 与安徽三省接壤的牡丹区、定陶、曹县、成武、单县、巨野、邓城、鄘城、东明八县一区总面积12238.6平方公里，人口875万人点心市是有名的牡丹乡、书画之乡、戏曲之乡、武术之乡巨野煤田是华东最大的曹县， 研究表明，资源量在20亿吨以上的大型焦炭煤田已成为中原油田的重要生产基地，点心泽作为能源基地变得越来越重要。 5、点心市人口分析，由于经济原因，点心市人口增长相对缓慢，具有进口人口明显较多

2、的特征。 6、对点心市人均收入进行分析，从2005年开始，点心镇居民的收入水平迅速上升，但居民的可支配收入水平仍然很低。 7、点心市GDP总量居全省15位，人均可支配收入居全省最低位，8、点心市经济状况分析、点心泽、山东经济“谷”、2009年人均GDP (元)、点心市近3年来，GDP保持了14%以上的增长，但增长率逐渐低经济发展直接影响房地产市场发展的动力和速度。 根据国际通用测量标准，不同地区的人均GDP比去年增加了14.3%，17.1%，15.6%，14.3%，9，点心市经济对应房地产发展阶段，2009年点心市的GDP为953.64亿元，比去年增加了14.3% 2009年点心市人均GDP为

3、1819美元，房地产处于快速发展阶段。 800-4，000美元，4000-8，000美元，8000-20， 000美元，0-800美元，人均GDP与房地产发展的关系，2009年，点心市GDP增长率为14.3%，宏观经济处于高速发展期，点心市人均GDP为1819美元，房地产市场处于高速发展阶段，10个点心市多年的固定资产投资和房地产投资分析，商商品房竣工面积、商品房销售面积、固定资产投资稳步增加，投资结构进一步优化房地产开发建设加快，年增长率均在20%以上。 房地产施工销售速度快，2009年年消化量达到450万以上，房地产发展迅速。 11、分析山东省各市城镇化率和房价的对应关系，菏泽市城市人口占

4、总人口的22%，房价水平达到3300元/，与其他地方市的情况相比，房价还有上升的馀地。 城镇化率低、房价低、发展潜力大、12、点心市总体规划和发展方向分析、点心市目前城市规划布局以向东发展为主，以向南发展为辅助，严格控制向北发展、向西发展。 2010年点心中心城市人口规模为50万人，占地规模为60平方公里。 根据组合结构的形态，通过绿化水系的分割形成“一核二轴四区”的布局结构。 13、点心市发展方向分析、东部城市、西部城市、北部城市、南部城市、中心城市、一核(城市中心):从西到太原路、从北到大学路、从南到铁路集团站、从东到京九铁路、赵王河两侧从北依次配置市级行政中心、文化中心、商务中心两轴：城

5、市的两个发展轴线，东西是丹阳路，南北是人民路。 五区：城市五个功能组：中心城市、西部城市、东部城市、北部城市和南部城市。 14、点心市常年土地供应量和价格分析，20052008年，点心市土地供应量相对稳定，自2009年以来，土地供应量不断增加。 2005年2008年，点心市土地价格比较稳定，从2009年开始，土地价格的上涨在加速。 15、点心市往年房地产价格分析，2005-2010年，点心市房价稳定上涨，2009年以后，增幅放缓，预计2013年将达到4800元。 持续销售中断级的通货膨胀，会导致明年上半年的点心住宅价格的上升。16、点心市于2010年10月成交分析，10月点心市住宅销售爆炸，现

6、在市场销售项目几乎处于尾盘阶段，销售中断。 17、宏观政策给我们带来了什么样的信号？ 12月7日，中央经济工作会议，“房地产行业第一次不再作为支柱产业处理”12月9日，营业税从2变更为5，“抑制投机性房价”12月14日，“国四条”为“抑制部分城市房价急剧上涨”12月17日，关于进一步加强土地出让收支管理的通知， 1月10日、关于促进房地产市场平稳健康发展的通知日、1月12日、1月12日、1月13日、国新办公室六部委员会、国新办公室六部委员会、1月13日、存款准备率上升了0.5%、1月13日、最终目标是“增加房地产的有效供给报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知“控制房地产业者的囤积地和烧

7、毁地”4月，住宅贷款的首付不能低于50%以上4月15日，住宅贷款的首付不能低于50%，贷款利率不能低于基准利率的1.1倍。 对于购买第一套住宅、配套建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款的最初支付比例不得低于30%，2010年6月拥有通过住宅数量认证的套房，2009年、2010年，控制通货膨胀、抑制投机、抑制房价上升，政府工作重点点心市房地产区域特征分析，北城、西城、南城、东城、中心城市、交通便利、商业配套、生活配套成熟，教育、生活、医疗、金融、休闲丰富，拆迁难度高，发展缓慢，布局混乱，大楼规模小，重点建设区域、环境优越，未来位置相对偏离，环境好，发展相对落后，大楼销售盘少，价格相对便宜最近被大

8、盘拉，价格上涨的这个地区土地储备大，发展前景光明。 位置相对偏颇，依赖大学城市、牡丹园和政府转移的潜力。 位置相对偏僻，环境差，居住舒适性差。 我们是中心城市的“老城根”，19，点心泽市大厦盘的分布图，福源名居，林华府，奥斯卡春城，景嗙苑，牡丹商贸城，时代奥城，金河湾，龙泽花园，龙田名郡，香格里拉，香泽里，天泽园，金色的故乡，金御华府，滨河苑，清华园橡胶湾，获奖ao府，里德秀鹏远华府，锦绣豪庭，三希堂，天华明珠，裕河家，水岸嘉苑，公园1号，中央公馆，怡景蓝湾，快志园，盛世豪庭，橄榄园，中达尚城，和平家，阅城国际，20，西部城市的代表项目和特征，福源名居龙泽花园、龙田名郡、西部城市是牡丹区新区政

9、府所在地，点心泽大盘推进了发展，随着奥斯卡春城、时代奥城等大盘的发售，市场竞争度明显提高，关注度低，消化速度慢等问题逐渐变化。 代表项目、东部城市的代表项目和特征、维多利亚、恒泰国际、国贸中心、凯利国际、橡树湾、将军ao府、里德秀城、鹏远华府、锦绣豪庭、三希堂、天华明珠、裕河家、水岸嘉苑、公园1号、中央公馆、怡景蓝湾、快志园、盛世豪庭、代表项目整体环境优越，未来有比较完善的辅助设施，主要是以小上层为主，单价、总价格高、销售势头强的大楼数量多，供给量庞大，竞争力越来越激烈的点心店市民优先的地方。22、北部城市的代表项目和特征，滨河苑、清华园、大学嘉园、代表项目，北部城市楼盘少，只销售三个楼盘，市

10、场供给量少，竞争不激烈，随着大学文化城等高教园区的建设和教育环境的改善和政府转移的计划，未来的人文高教中心和政务中心建设计划项目、建设计划项目、23、南部城市的代表项目和特征、公园、华侨城、中达尚城、代表项目、南部城市作为商贸区，年轻时以建设低建筑物为主，道路交通拥挤，现代小区概念住宅区难以形成，南部城市房地产上升幅度不大24，代表项目户型面积分布图，2房3房2房3房2房3房3房2房3房3房3房3房3房3房3房，面积，161-170，151-160，141-150 131-140，121-131 101-110，91-100，81-90，71-80，61-70，60以下，项目：135，123，

11、奥斯卡春城，公园1号，锦绣豪庭，中央公馆，将军ao府，里德秀城，中达尚城，清华园裕河家，74，74 142，127，130，89，126，75，89，121，104，94，101，69，73，127，113，110120夹克3，50 %，80-90夹克2，47 %，70-80夹克2 139，104，117，124，133，146，129，139，92，139，142，136，100，113，121，140，145，113，132，93，三室户型，110-140 cm，双室型，90110 25 .集中点心市代表性项目的竞争力分析，营销不明显，不能有效地吸引客户，销售中心等级普遍较高，26 .重点

12、项目分析：奥斯卡春城，奥斯卡春城，1KM，项目位置：北临八一路，西依重庆路，东依贵阳路， 南联东方红西街开发公司：点心泽中富置业有限公司项目类型：多层、高层、别墅项目规模：一期建面，8万的串列、多层、商店，共计470家，已交房二期建面，3.4万，多层，240家，已交房三期建面，4万，多层，340家，已销售95%以上的五期，2010年末开工(同步竞争)容积/绿色化： 2.0/41%价格：平均价格，3600户型面积： 2室74，1 项目劣势：配套还不够，远离城市发展的主要方向。 与本项目的关系：与同区位竞争。 荷泽西部大盘销售良好，未来还在继续供给。 27、重点项目分析：奥斯卡春城，面积区间：两室

13、，74117三室，119146除74以外，其馀户型面积普遍较大，平均价格达到3600后，两室户型合计价格接近约40万，客户房地产门槛高。 户型特征：户型方正，南北透射1层2户，2层2户的设计保证了户型方正，但直接引起了公营大，户型大的问题。 其他：户型设计一般没有浮窗、下沉式庭园等设计要素，没有卖点，很难提高售价。 产品设计有很大的提高空间，28，重点项目分析：时代奥城，时代奥城，2KM，项目位置：点心泽市中华路和西安路交汇处开发公司：点心泽市亿联置业有限公司项目类型：高层，小高层项目规模：总建筑面，56万，25栋高层，5栋多层，商业，酒店容积/绿化： 2 40%价格：平均价格3700销售情况

14、：从10月23日开始，11月1日销售80%以上户型面积： 3室、87厘米、96厘米、123厘米、135厘米、142厘米4室、141厘米、145厘米项目优势：大盘居住气氛良好项目劣势：价格高，周围骚动。 面临问题：拆迁已经成为下一步的主要问题。 与本项目的关系：与同区位竞争，可供参考。时代奥城的销路显示，点心泽西部的高质量大楼依然畅销。 29、重点项目分析：时代奥城，面积区间：三室，87厘米- 142四室，141145户型面积大，平均价格3700，合计价格从30万件起。 户型特征：户型方正1层3户，中间户型大，设计为三室，客户认知度低。 其他：户型设计一般是平坦的窗设计，浮窗设计不足。 产品设计有很大的提高空间，30、西城、2011年水西市花都周边同期通过销售项目分析，2011年西部城市的供给量，具体是奥斯卡春城5期林华府2期金河湾1期奥城2期观城国际1期景嗙苑西部城市2011年同