第二章 资产评估的基本原理

1、资产评价学，第一篇资产评价的基本理论和基本方法，第二章资产评价的基本原理，第一节资产价值形成理论，第二节资产的价值类型，第三节国际评价标准中定义的价值类型，第四节资产评价的基本前提假说，第五节资产评价原则，第一节卖方市场时期的价值观：生产费用价值论， 第一节资产价值形成理论资本劳动的报酬土地、供给(生产)决定价值，生产费用价值论是成本法的理论基础，生产费用、商品的价值量、二、买方市场时期的价值观：效用价值观、需求决定价值，商品的价值来自消费者对商品的主观评价。 效用价值论是收益法的理论基础。 三、供求决定价值论：均衡价值观、均衡价格、需求价格：消费者想支付的最高价格供给价格：生产者想接受的最低

2、价格、均衡价格中，生产费用和效用是影响价格的两个均等因素，在资产评估中，有必要考虑资产的购买成本，也要考虑资产的效用。 供求决策价值论是市场法的理论基础。 第二节资产的价值类型、第一、资产价值的理解(第一)资产的价值不是静态、性质不变的概念。 (2)价值和价格、成本价格用于获取资产的实际货币量成本，制作资产所需的生产要素的货币价值、价格成本不一定等于价值；2 )资产评估中常见的价值类型；(1)公平市场价值公开市场价格形成的条件，买卖双方的地位平等地在充分的时间收集信息，理性的经济人自主地签约买卖双方，意味着是正常交易的当事人，对于某特定购买者(或所有者)资产价值不同的潜在购买者，同一资产的投资

3、价值可能不同。 因为资产的投资价值主要依赖收益性，资产的收益性不仅与其资产本身的情况，还直接关系到投资者的操作行为价值创造。 (3)账面价值(book value )是指资产的帐面价值减去累计折旧的馀额，或账面价值减去负债的馀额。 资产的账面价值有客观性和审计的可能性，但不能作为直接资产评估的依据。 原因：1.财务报告中的资产以历史成本评价2 .企业资产负债表中不包含所有有价值的资产、可能的负债项目，也不考虑资本资产的成本。 (4)内在价值(intrinsic value )指的是资产预计创造的未来现金流的现值。 对于市场上可以交易的资产，如果市场完备，公允市场=内在市场、内在价值、资产的收益

4、性、账面价值、资产的编制成本、内在价值虽然缺乏客观性和可审计性，但也是投资决定时考虑的主要因素。 内在价值和市场价值；(5)价值复位是指在当前条件(市场、技术)下，获得具有与评估资产同等功能的使用中资产所花费的成本。 也称为剩馀复位成本。 一般在非市场和有限市场的条件下运用。 (6)清算价值是指企业停止营业，出售企业所有资产减去所有负债后作为货币存在的剩馀额。 强制清算和秩序清算和公许市场的差异：1.买卖双方的地位不平等2 .没有足够的时间询价清算价值是非市场价值，因此评价值低于市场价值。 (7)使用价值(价值)是指属于企业构成部分的特定资产能属于所属企业的价值。 没有考虑最佳用途和资产变化能

5、实现的货币数量。第三节根据国际评价规范定义的价值类型、一、资产评价中价值类型的本质和意义适用于不同资产业务的价格标准、特定资产业务、决策、价值类型、二、提供资产评价中市场价值和市场以外价值的国际评价标准的观点， 市场价值非市场价值是资产评估中的市场价值，是在评估日期公开的市场中资产被使用最多的状态下，能实现的交换价值的估计值.市场价值。 市场价值通常适用于正常的产权变动类资产业务。 (1)市场价值的定义自主买方和自主卖方在评价日期进行正常的市场营销后，达成的公开交易即资产应该交易的价值估计值；(2)市场价值以外的价值也被称为非市场价值或者其他价值。 不满足市场价值定义条件的价值类型都属于市场价

6、值以外的价值。 基于非市场价值的评价业务属于特定的评价目的(主要指非正常产权的变动或非产权的变动)，属于特定的评价对象，非营利资产非竞争经济资源的特定地理位置上的资产、商誉专用资产、有限市场资产，不能单独在公开市场销售；三、 国际评价标准中定义的价值类型和各种价值类型的内在关联1 .公开市场价值=市值2 .投资价值=非市场价值、投资者、投资价值公开值、投资交易中、销售者、投资价值公开值、交易价格在双方的投资价值之间为：价格基础、公开市场价格，5 .清算价值6 .清算价值3 .内部价值对于可以在公开市场销售的资产，内部价值=市场价值在公开市场没有销售条件的资产：内部价值=非市场价值，4 .复位价

7、值，对公开市场价格设定上限，与内部价值一致=市场价值与内部价值不一致=非市场价值，第4节资产评价的假定，资产评价其中交易、公开市场、持续使用和清算假设是资产评估中的基本前提。 另一方面，交易假定被评价的资产处于交易中，评价者根据被评价的资产的交易条件等模拟市场进行评价。 二、公开市场的假设是资产进入交易的市场条件，以及资产在这种市场条件下会受到怎样的影响的假设说明或限定。 作为公开市场前提的资产业务要求与被评价的资产有共性。 三、继续使用的假言意味着资产持续地用于当前应用或转用的应用。 这个假设强调了资产对未来的有效性。 采用持续使用假设条件： (1)资产还有馀命，能满足所有者经营上期望的收益。 (2)用途转换实现其最佳效用，在法律、经济上是可行的。四、清算假设也是资产进入交易的市场条件的假设说明或限定。 即，说明资产在非公开市场的条件下销售或急速变化的假设。 以清算假设为前提的资产评估结果的适用范围非常有限。 第五节资产评估原则、第一、资产评估工作原则、(一)独立性原则(二)客观公正原则(三)科学原