重庆大学工程项目管理课件8《房地产经营与管理(三)》

1、房地产经营与管理(三),刘贵文 教授 博导 副院长 重庆大学建设管理与房地产学院 Email： Tel：02365120976,课 程专题,当前房地产业的形势与展望 房地产项目的定位与策划 房地产业的风险与控制 商业地产经营 房地产企业经营管理模式展望,课程定位,总结经验，认识问题，避免风险 企业战略层面的风险 行业层面的风险 项目层面的风险,中国企业家的五个梦,跻身上市公司行业,做成国际品牌,跻身世界500强,做成百年老店，基业长青,做成国内名牌,几个误解,家族企业 上市公司,易居（中国）董事局主席 周忻,在美国上市的第一支地产概念股 1.融资-上市得到充足的资金会使业务拓展得更快 2.树立

2、品牌效应，在中国本土可以加速增长 3.可以被国际资本市场认可,为中国的房地产服务业打开寻求资本和快速扩张业务的大门,大中华区做地产服务企业的行尊，至今也不上市。1.钱多未必是好事，这个行业（房地产代理经纪）并非资本为首。 2.经纪业务要靠自然生长发展思路是有机增长，就是把公司看成一个有求生意志和繁殖意志的生命体，其生存发展的养分来自环境，大环境有什么我们就吸什么，然后通过消化吸收将之变成生长的能源。,中原集团主席 施永青,企业的寿命,中国的企业寿命平均是8年，中小企业只有2.9年。 全球500强企业平均寿命4050年，跨国公司为1112年。 80的企业寿命不超过3年，10的企业超过8年，2的企

3、业寿命超过40年。,第一道门槛： 13年,大约60的企业没有入门就被淘汰出局 市场时机 创业风险：马鞭公司 现金风险：市场不确定性风险,第二道门槛： 810年入道,剩下40的企业中，有6075没有入道而被淘汰 领导的风险：金弓集团 投资的风险：管理不确定性,第三道门槛： 2535年入化,剩下1015的企业中又有60没有入化而被淘汰 二次创业、三次创业风险：温水青蛙 创新的风险：民企的二次创业,第四道门槛： 4050年入定,只有约2的企业可以入定，成为百年老店 人寿与企寿的相关性接班换代风险 “富不过三代”与败家子基金,奥林匹亚约克开发公司的背景介绍,芮奇曼兄弟出身严谨、中产阶级的犹太正统教徒家

4、庭 五十年代，家族移民到加拿大，三兄弟克勤克俭建立基业 1969年，芮其曼兄弟成立主持了奥林匹亚暨约克开发公司 七十年代，进军纽约曼哈顿收购八栋商业大厦，更进而投资兴建世界金融中心大楼群，成为纽约市持有商业不动产面积最大的公司 八十年代，游刃与地产业和并购游戏，成为了全球商业地产界的“不倒神话” 1987年，到英国伦敦准备开发康纳利码头区，却一头栽进无底深渊 1992年，在多伦多和纽约申请破产,奥林匹亚约克开发公司的背景介绍,芮其曼兄弟自己用7万元的价格建成了当时最低报价为12.5万元的仓库项目，并进入建筑行业,芮其曼走进商业地产,他成功开发了维尔玛丽亚大楼群等大型项目，并形成了自己的开发模式

5、“豪华宽阔的零售店面、加上办公室、餐厅、电影院等等，还不谈它的地下室是个超大型火车站”典型的商业地产,当时常用的传统的投标方式是业主邀请承包商来投标，最低价就得标，承包商风险较大，芮其曼兄弟则先找出谁需要办公室空间，然后向这些主顾提出计划书及成本估算，并替他们全程施工，正式进军商业地产的开发。,20世纪70年代初的纽约市又脏又乱，加上不景气，市府债台高筑，曼哈顿区内的大公司纷纷搬家出走，各大写字楼空置率攀升，办公室的租金一落千丈，这个节骨眼上，芮奇曼兄弟却一口气买下八栋摩天大楼（楼板面积达到1500平方尺），即优里斯系列大楼群。 全世界都认为买优里斯系列大楼是疯子行径，但是整个70年代末期，她

6、却日日增值，利润滚滚而至。空置率急剧下降，而且租金暴涨了3倍。不久，约克公司每年就可以收入5000万美元。,优里斯系列大楼群案,第二次世界大战的码头区，以及整个伦敦东区，由于工厂林立，日夜饱受德军空袭，整排街道的住宅，以及三分之一的工厂，遭受破坏。死亡者数以百计，搬离此区再也不会来这动辄千人。 记者华德.史都华,奖励开发、优惠条件： 伦敦码头区开发公司出面收购土地，廉价转售给开发商 企业区内所有商业及工业物业，可享十年一切税捐全免（含公司营业所得税）的优待 工商业建筑的资本支出准予100%折旧 简化并加速进口物质通关手续 豁免工业训练的附加捐 大幅减少申请都市计划所需许可(包括环境影响评估报告

7、） 简化各项行政管理措施,康纳利码头区开发案,采用自由企业方针，制造就业机会，清除官僚击毙作风，释出民间投资奖金，让码头区成为伦敦的骄傲。 撒切尔夫人,1987.7.17 芮期曼兄弟从德国开发商崔佛史迭手中接过了康纳利码头区开发案。 前提：芮其曼兄弟与撒切尔夫人的良好关系,官僚若是奉上级指令，就会全力以赴，推动基础建设 若能与政府官署签订长期租约，可以为康纳利码头案打下基本支柱 奥约公司够大，财务健全，不用仰赖金融机关预借融资 奥约公司经验丰富，可以做的又好又快 税负宽减非常优厚 地价便宜 有把握解决基础建设的问题,前提是撒切尔夫人在职 这一点一直没有实现 经事实证明，这是个大错特错 资金充足

8、的前提上 政府提供税负减免，但不提供基础设施，各有利弊 只用了40%的价钱就买走了开发权 这是整个开发案最为失败的地方,康纳利码头区开发案,企业长寿的秘诀,除了具有核心的价值理念，对周围环境具有快捷、敏锐的反应，不断的创新与风险意识英国长寿公司俱乐部（300 years） 企业发展的关键在于不断的学习与研究 “资本”向“知本”的转换 皮鞋商人与美国海关法 中国商人的第一桶金,建筑业与房地产业的高风险性,建筑与房地产行业的高风险性,建筑与房地产行业与宏观经济政策联系密切 建筑与房地产业的周期性 香港与东南亚的例子，97年前的房地产疯长与97年后的“负资产”降价潮 日本长达到10多年的经济萧条 9

9、3年的中国经济“软着陆”，海南与北海,次贷危机对我国房地产业的影响,建筑与房地产行业的高风险,我国经济增长局部过快过热，与通货膨胀的压力 热钱的流入与流动性过剩 行政主导的“脚手架”经济、“塔吊”经济、土地经济 土地储备与出让制度的随意性 政府主导的“热钱”流入 产业流出与城市经济结构的“空洞化”与抗风险能力下降,建筑与房地产行业的高风险,全民全行业的房地产现象 机械、电子等其它行业进入房地产行业，从触网到触电 做“资本”取代做“产品”的现象出现蔓延 目前房地产公司在先期成立阶段，注册资金没有完全到位的占，股东基本未投入注册资金的占，而注册资金投入量在一半以上的仅占左右。,2007年以来，10个月，8次提高准备金率，5次加息，还有数千亿元的定向票据。这一系列举措，主旨在于加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长。目的在于防范金融风险，抑制通胀趋势，保持经济平稳增长。 地方政府的房地产冲动：财政收入与