浅谈房产测绘面积差异及纠纷

1、浅谈房产测绘面积差异及纠纷摘要:房屋面积是房产测绘的重点内容，也受到房地产市场的关注。本文针对几类房屋面积进行分析比较，探讨各种面积产生差异产生的原因，提出了解决因面积差异而产生的纠纷的建议。关键词:房产测绘；面积；差异；纠纷中图分类号：P2文献标识码：A文章编号：在房地产业的问题中，商品房销售中的房屋面积的差异逐渐成为购房人所关注的焦点问题。购房人在商品房销售时会遇到比如房屋的使用面积、建筑面积、预测面积、实测面积、产权面积等各种关于房产面积，对于一般的购房者来讲，根本不懂这些面积之间的差异，从而感到非常困惑。本文对购房人比较关注的几类房屋面积进行解释，对比其差异原因，并提出了解决面积差异的

2、建议，以减少开发企业与业主间的关于房屋面积引起的矛盾，以及开发企业与房产测绘部门之间的纠纷。1房屋的各种面积简介1.1房屋的使用面积按房屋的内墙线水平投影计算，是指房屋户内全部可供使用的净空面积，不包括房屋内的墙、柱等结构所占的面积。1.2房屋的建筑面积指房屋外墙勒脚以上，层高2.20m以上的具备有上盖，结构牢固的永久性建筑的各层外围水平投影面积，包括阳台、地下室梯等。成套房屋的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。套内建筑面积是由套内使用面积，套内墙体面积及套内阳台建筑面积组成。1.3房屋预测面积是指在商品房预售过程中，由开发部门委托并经房地产行政主管部门认可的具有房产测绘资质的测

3、绘单位按照规划图纸上的尺寸并参考开发部门提供的公用面积使用说明，对尚未竣工的房屋预先计算出的面积。此面积一般作为开发商在前期的项目宣传及商品房网上备案和预销售中使用。1.4房屋实测面积是指房屋竣工验收后，由开发部门委托房地产行政主管部门认可的具有房产测绘资质的测绘单位，依据房屋竣工图纸、变更图纸、预算数据等，对房屋进行实地勘测、绘图、计算而得出的房屋的面积。1.5房屋的产权面积指产权主依法拥有的房屋所有权的房屋建筑面积。2预测面积和实测面积的用途购房人在看房时，最直观的看到的是户内可供使用的净空面积，即房屋使用面积。一般购房人会把房屋的使用面积与成套房屋的建筑面积混淆，买到房屋后总觉得自己的房

4、屋面积与开发商所说的面积相比变小了，实际这是由于购房者没有搞清楚房屋的使用面积与房屋的建筑面积概念的差别。使用面积只是套内建筑面积的一部分，使用面积是人眼能够直接看到的室内的面积，但套内墙体面积、分摊的共有建筑面积并非能被一眼看出。因而在实际工作中，房屋的预测面积和实测面积会有一定的差异。产生差异的原因可以归纳为以下两点：1.数据采集和图纸变更。房屋预测面积主要是依据设计施工图纸进行，在数据采集、共用部位面积确认、分摊办法等方面只能是纸上谈兵，没有准确的实施方法。工程承包商在建筑施工过程中，可能会由于多种原因对建筑设计进行变更，这是造成预测面积和实测面积差异的一大原因。2.技术性原因。不少房产

5、测绘单位在技术水平、管理水平等方面不够水平，从业人员所学专业知识不够、个人素质普遍较低，缺少遵守规范、法律等的意识。在实际的工作中，制定的工作程序不完善，质量管理意识弱，各种测量仪器设备破旧或已失去使用价值，观测记录数据时不认真，计算过程差错等原因都会造成面积的差异。3因预测和实测面积差异产生的纠纷及解决办法在实际生活中，经常遇到因预测面积和实测面积的不同而直接导致房款的退补事件。在具体的工作中，即使按照商品房销售管理办法等相关法律法规中规定的条款处理，依然会产生许多的纠纷。如在实测面积大于预测面积时，面积误差比在3%以内部分的房款由买受人补足，超出3%部分的房款由出卖人承担，产权归买受人。一

6、旦实测面积大于预测面积的比例在3%内时，购房者大多不愿再补交房款，常常引起争议和纠纷。3.1使用面积与建筑面积的差异使用面积与建筑面积存在的差异是不能完全消除的。要消除房屋面积上的纠纷，最重要的是消除购房人在概念上的认识错误。在购房时，开发商应给购房者大力宣传这些面积的概念，让购房者清楚明白它们之间的差异。3.2减小预测面积与实测面积差异的方法有些开发商为了抢占市场、急于销售，在项目的设计方案未能完全确定的情况下就仓促推出项目，甚至出现边施工边修改的情况，这样做会导致预测面积与实测面积产生巨大的差异。要减少这种做法产生的预测面积与实测面积的差异，必须加强对开发企业设计及施工阶段的监管，减小面积

7、差异，避免产生纠纷。如预测面积后，施工中有新的变动，开发公司应及时进行公示，告知购房者。然后可以通过签订补充合同的方式，将变动内容约定到合同中，从而减少购房时的面积纠纷问题。认真设计图纸，对图形图示的表示、文字标注要清晰准确，减少由标识图引起的误差或错误。设计部门在设计及审核图纸时，要严格把关图形的标识标注，将所有设计图进行规范统一。如果在预测、实测阶段才提出改动的要求，则开发公司要重新设计出设计图再至规划报审，这将是一个比较长时间的过程，将可能延长交房时间，易激化开发公司与购房者之间的矛盾。而在规划部门审核时就严格要求规范图纸能有效地减少矛盾的发生。加强开发企业内部各部门之间的沟通与配合。一

8、般开发企业设有多个部门，负责不同的分工，前期部将规划图做了变更没有及时交给工程部改变施工等情况都将导致预测面积与实测面积产生差异。因此，部门之间的配合与沟通也是减少预、实测面积差异的重要措施。测绘单位应加强工作人员对规范、法规的理解，提高专业知识和测绘技能，尽可能避免由计算差错或失误引起的预测与实测的差异。建筑单位应严格按规划审批的设计图进行施工，减少施工时的不严格而引起的施工误差。严格加强施工过程中的监理，定时检查施工项目与设计图纸是否符合，以保证按图施工，减少预测面积与实测面积的差异。例如，全面查看平、立、剖面图和各层之间的结构关系，各层的墙体厚度是否一样，图上标识的管井和空洞等是否混淆。

9、图面上的各个部位都要派专人进行仔细识别，减少粗差。加强项目质量的监督与管理。建立起房产测绘操作规程、测绘产品质量考核办法，并严格按照规范和办法执行，用严格的内部管理来规范房产测绘。制定合理的操作流程，严格按质量管理体系执行，做好项目自查、互查以及质量监督审核工作，层层把关落实各项工作。3.3消除房产与规划部门的建筑面积差异的办法由于房产面积与规划部门计算的这两个面积是依据不同的规则，要消除这两者的差异，则需要统一计算标准。房产部门和规划部门统一采用一个计算面积的规则，在进行房产测绘时，面积的计算要精确到每一户的套内、分摊和建筑面积，并把它作为销售和办理产权的重要依据。采用房产测量规范来统一进行

10、房屋的面积测量，可以更好的降低纠纷。如果直接采用房产测绘单位测算建筑面积，更可一次性的计算房屋面积，提高效率，避免纠纷。3.4消除实测面积与产权面积差异的办法产权面积要依据规划行政管理部门审批的要求进行登记，因而，就有必要消除实测面积与产权面积之间的差异。因此，在施工过程中，要严格按规划审批的图纸进行施工，加强工程竣工后项目综合验收的管理，未严格按照规划审批的设计图纸施工的房屋而产生面积差异与纠纷的，应由施工部门负责处理。如果按图施工后实测面积与规划审批面积不一致，也会导致实测面积与产权面积不一致，则要通过相关的规则来消除。当实测面积大于规划审批面积时，可通过项目开发商补交相关的手续费后，用实测面积办理产权登记。结语：在目前的房地产市场中，出现了大量的关于房屋面积而引发的争议和纠纷。产生和房屋有关的上述几种面积的不同是允许存在的，开发商要加大有关房屋的几种面积测量的宣传力度，消除购房者对这些客观存在的差异的误解。各个部门应在不同环节进行规范统一，国家应不断完善相关法律、法规，提高各地测绘部门人员专业水平，通过这些努力，相信