房屋的日常维护

1、房屋日常养护的内容,房屋日常养护是物业服务企业为确保房屋的完好和正常使用所进行的经常性的日常修理、季节性预防保护以及房屋的正确使用维护管理等工作，是物业服务企业房屋修缮的重要环节。 主要包括以下内容：,（一）地基基础的养护 （二）楼地面工程的养护 （三）楼地面及吊顶工程的养护 （四）门窗工程的养护 （五）屋面工程维修养护 （六）通风道的养护管理 （七）垃圾道的养护管理,（一）地基基础的养护 地基属于隐蔽工程，一旦出现问题补救会很困难，应予以重视，从以下几个方面做好养护工作。 1、坚决杜绝不合理荷载的产生 地基基础上部结构使用荷载分布不合理或超过设计荷载危及整个房屋安全； 基础附近地表面堆放大量

2、的材料或设备形成较大的堆积荷载，使地基产生附加沉降从内外两方面加强对日常使用情况的技术监督，防止出现不合理荷载状况。,2、防止地基浸水 对于地基基础附近的用水设施（上下水管、暖气管道等）要注意检查其工作情况，防止漏水； 同时，加强对房屋内部及四周排水设施（排水沟、散水沟等）的管理与维修。 3、保证勒脚完好无损 勒脚破损或严重腐蚀剥落会使地基基础受到传力不合理的间接影响而处于异常的受力状态，也会因防水失效而产生地基基础浸水的直接后果。,4、防止地基冻害 在季节性冻土地区地基基础的保温工作很重要，对需要持续供热设计的房屋，须保证持续供热，各房屋采暖设施齐备有效。 如有闲置不采暖的房间，尤其是地下室

3、，应将门窗封闭严密。,（二）楼地面工程的养护 楼地面工程常见用材多种多样，如水泥砂浆、大理石、水磨石、地砖、塑料、木材、马赛克和缸砖等。 水泥砂浆及常用的预制块地面的受损情况有空鼓、起壳和裂缝等，木地板容易被腐蚀或虫蛀，纯毛地毯耐菌性、耐虫性及耐湿性差等。 针对楼地面材料的特性，应做好相应的养护工作，需注意以下几个主要的方面：,1、保证经常用水房间的有效节防水 对厨房、卫生间等经常用水的房间，要注意保护楼地面的防水性能，加强对上下水设施的全面检查与养护，防止管道漏水、堵塞，造成室内长期积水而渗入楼板，导致侵蚀损害。一旦发现问题，及时处理或暂停使用。 2、避免室内受潮与虫害 混凝土的防潮性有限，

4、紧接土壤的楼层或房间，水分会通过毛细现象透过地板或外墙渗入室内；空气湿度（南方）较高，房屋选材不当而返潮，这是室内潮湿的常见原因。,室内潮湿会影响身体健康，材料化学反应变性失效（如腐蚀、膨胀、强度减弱等）造成重大经济损失，必须针对材料的各项性能指标做好防汛工作（如保持室内良好通风等）。 建筑虫害包括直接蛀蚀和分泌腐蚀两种，通常出现在隐蔽性部位，尤其是分泌物的腐蚀作用，如白蚁病造成的危害，因此无论是木质结构还是钢建筑，都必须注重预防虫害。,3、加强对二次装修的科学管理 由于个别业主在使用过程中出现功能变化与装修档次的要求提高，二次装修与改造已成为常见现象。但业主或业主所雇用的施工人员的专业知识有

5、限，不懂建筑知识，进行改变房屋结构、拆改设备或明显加大负荷的破坏性装饰，影响了房屋的安全性能：或采用不科学的施工方法，经常产生对房屋极为不利的后果。如在吊顶时砸穿楼板，导致受力钢筋腐蚀与楼板应力失衡；在地面装修时破坏了原有防水层而,4、控制与消除装饰材料的副作用 塑料、化纤织物、油漆涂料、化学黏合剂等常在适宜的条件下产生大量有害的物质，危害人的身心健康，以及正常工作与消防安全。 在选用有机装饰材料时必须对它所能产生的副作用采取相应的控制与消除措施（如化纤制品除静电、地毯防止螨虫繁殖等）。,（三）墙台面及吊顶工程的养护 墙台面及吊顶工程是房屋装修工作的主要部分，通常包括多种类型，施工复杂，耗资比

6、重大，维修工序繁琐，常常牵一发而动全身。做好这部分的养护工作直接关系到业主与物业服务企业的经济利益。 一般由抹灰工程，油漆工程，刷浆工程，裱糊工程，块材饰面工程，罩面板和龙骨安装工程。在具体施工方法、材料性能以及可能出现的问题采取适当的养护措施，应满足以下几个共性要求：,未采取补救措施，产生严重的渗漏事故；在增设隔墙或地面装修时选材过重而形成不合理荷载分布，甚至危及使用安全等。 必须加强对房屋二次装修与改造的科学管理，保证业主在满足自身需求时，不致损害整个房间的正常使用。 1、定期检查，及时处理 一般不少于每年1次。对容易出现问题的部位重点检查，尽早发现问题并及时处理；对使用磨损频率较高的工程

7、部位，缩短定期检查的周期。,2、加强保护与其他的工程相接处 墙台面及吊顶工程经常与其他的工程交叉，在相接触时要注意防水、防腐、防裂和防胀。 3、注意清洁与清洁方法 灰尘与油腻等积累太多容易导致吸潮、生虫以及直接腐蚀材料。根据不同材料各自的性能采用适当的方法清洁。,4、注意日常工作中的防护 各种操作要注意，防止擦伤、划伤、刮伤墙台面，防止撞击。在日常工作中有难以避免的情况要加设防护措施，如台面养花、 使用腐蚀性材料等应有保护垫层。在墙上悬挂、张贴物品，也要采取防护措施。,5、注意材料的工作环境 遇有潮湿、油烟、高温、低湿等非正常工作时，要注意墙台面及吊顶材料的性能，防止处于不利环境而受损。 6、

8、定期更换部件，保证整体协调性 由于各部件的使用寿命不同，需根据材料部件的使用期限与实际工作状况及时给予更换。,（四）门窗工程的养护 门窗是保证房屋使用正常、通风良好的重要途径，在管理使用中根据不同类型门窗的特点注意维修。在门窗工程养护中，应重点注意以下几个方面： 1、严格遵守使用常识与操作规程 在使用时，应轻开轻关；遇风雨天，要及时关闭并固定；开启后，旋启式门窗扇应固定；严禁撞击或悬挂物品。避免长期处于开启或关闭状态，防止变形等。,2、经常清洁检查，发现问题及时处理 门窗构造比较复杂，应经常清扫，防止积垢面影响正常使用。发现门窗变形或构件短缺失效等现象，应及时修理或申请处理，以防意外。 3、定

9、期更换易损部件，保持整体状况良好 对于使用中耗损较大的部件应定期检查更换，需要润滑的轴心或摩擦部位要经常采取相应的润滑措施，如有残垢要定期清除。,4、北方地区外门窗冬季使用管理 北方地区冬季气温低、风力大、沙尘多，外门窗易受侵害。可采用外封式封窗，长期不用的外门也要封闭，卸下纱窗要清洁干燥，妥善保存，防止变形。 5、加强窗台与暖气的使用管理 禁止在窗台上放置容易对窗户产生腐蚀作用的物体。,（五）屋面工程维修养护 屋面工程施工工艺复杂，防水层最容易受到破坏，直接影响房屋的正常使用。 防水层受到大气温度变化的影响，风雨侵蚀、冲刷、阳光照射等都会加速其老化，排水受阻或人为损害以及不合理荷载造成局部破

10、坏和渗漏，维修难度大，因此要有一个完整的保养制度。 1、定期清扫，保证各种设施处于有效状态 一般非上人屋面每季度清扫1次，上人屋面要经常清扫。,2、定期检查、记录，并对发现的问题及时处理 定期组织专业技术人员对屋面各种设施的工作状况按规定项目内容进行全面详查，并填写检查记录。对非正常损坏要查找原因防患；对正常损坏要详细记录损坏程度。检查后，对发现问题及时汇报处理，适当调整养护计划。,3、建立大修、中修、小修制度 根据屋面综合情况，进行全面的大修、中修或小修，保证屋面整体协调。 4、加强屋面使用的管理 防止不合理荷载与破坏性操作；注意污染、腐蚀等常见病；屋面增设各种设备（天线、广告牌等）不影响原

11、有功能，在施工时，要有专业人员负责，采用合理构造方法与必要的保护措施。,5、建立专业维修保养队伍 屋面工程有很强的专业性与技术性，检查和维修必须由专业人员来负责，可建立较高水平专业技术人员组成的专职机构。（六）通风道的养护管理 在通风道设计时要尽量选用坚固耐久的材料；在房屋接管验收时，细致验收，不留隐患；在房屋使用过程中应注意：,（1）业主在安装抽油烟机和卫生间通风器时，小心操作，不要乱打乱凿。 （2）不要往通风管里扔砖头、石块或在通风道上挂东西，挡住风口，堵塞通道。 （3）物业服务企业每年逐户对通风道的使用情况及有无裂缝、堵塞等情况进行检查。发现不正当使用行为及时制止，发现损坏认真记录，及时修复。,（4）检查时可在楼顶通风道出屋面处测通风道的通风状况，并用铅丝悬挂大锤放入通风道检查其是否畅通。 （5）通风道发现小裂缝应及时用水泥砂浆填补，严重损坏的在房屋大修时应彻底更换。 （七）垃圾道的养护管理 垃圾道既是公用设施又是藏污纳垢的地方业主与物业使用人不够爱护，物业服务企业要加强宣传教育，垃圾道出现堵塞和损坏时要及时派人修理。在接管验收时，保洁人员要认真检查，若存在问题，要求施工单位及时返修清除。平时养护中应,注意：