2013年深圳金棕榈文化商业广场招商方案177p

1、2013年5月，金棕榈文化商业广场招商计划，第一部分为项目理解框架、项目分析、核心问题、投资目标，第二部分为市场调研、城市发展商圈商业商户访谈，第三部分为项目定位、整体定位、品位定位、业态定位、客户群定位，第四部分为功能布局、业态组合、品牌定位。 店铺划分，动线设计，第五部分，租金收入，投资政策，租金定价收入计量，第六部分，投资实施，投资促进时间计划，目录，项目理解，思维框架，项目分析核心问题投资目标，项目理解，思维框架，投资目标，项目分析，核心问题，业务组合，店铺划分，动线设计，收入计算，项目分析，核心问题，项目定位，市场研究，城市发展研究，商业圈研究，商业访谈， 整体定位收入计算、等级定位

2、、招商引资、招商引资、时间规划、招商理念、租金模式、租金定价、品牌定位、项目理解、思维框架、招商引资目标、项目分析、核心问题、交通：通过大同路、龙华路、滨海大道等主要城市道路与海口其他商业区互动； 地块：广场地块，街区式商业，180米长的正面，正门前的活动小广场。环境：该地块为商业开发，消费者集中，商业氛围浓厚，无需长时间培育项目。位置：城市核心商业区，传统商业繁华之地，未来规划为核心商业网络，商业基础良好；环境：周围商业设施陈旧，消费环境差。消费者主要是年轻人和学生，缺少高端白领等高收入人群，消费水平较低。位置：位于老城区，土地使用有限，整体商业项目数量有限。交通：解放西路通行能力有限，人车

3、流量有限，也影响了项目；好、坏、项目理解、地块：面对旧城改造，未来建设周期将会很长，这将影响项目的商业运营。思维框架，投资促进目标，项目分析，核心问题，项目理解，思维框架，投资促进目标，项目分析，核心问题，这个投资促进计划需要回答三个核心问题：第一，如何定位项目。通过业务调研、业务访谈和类似案例参考，确定本案例的项目方向；二是如何进行合理的业务布局，进而实现店铺的划分、品牌的投放，实现项目的长期稳定运营；第三，如何确定项目的租金价格，并计算项目的整体收入和平均租金等核心指标。回答上述三个核心问题的目的是优化项目收益。项目收入优化，惠城银行对项目目标的理解，100%项目投资：招商引资优质品牌租金

4、收入优化，掌声雷动：打造一站式时尚消费中心，树立海口名片，提升开发商企业形象，实现长期稳定运营，经营与形象，投资与租金，项目理解，思路框架，投资目标，项目分析，核心问题，城市发展研究，城市概况，城市交通，经济发展，产业发展， 城市规划概述、城市发展研究、城市定位：海口位于海南省北部，与广东省湛江市隔琼州海峡相望，经济腹地广阔，在全省范围内影响广泛。 城市人口：2012年底，全市常住人口为214.13万人，比上年末增加4.4万人，约占全省常住人口的四分之一。2012年，全市城市化率为75.48%，比上年增长0.45个百分点。主城区常住人口超过120万，计划常住人口城市产业：旅游、食品、汽车、生物

5、医药、机械制造、电力、电力等主导产业。历史沿革：海口历史文化悠久。海南于1988年成立，成为中国第五个经济特区，海口成为省会。2002年，海口和琼山合并，海口的发展翻开了新的一页。今天海口已经逐渐发展成为一个现代化的国际大都市。城市概况、经济发展、产业发展、城市规划、城市交通，总结“一航、两铁、三港、六路”对外交通体系：“一航”:美兰国际机场；“两条铁路”:东环线和西环线；“三港”:马村港、秀英港和新海港；“六路”:环高速、于海西线、于海东线、于海中线(中线高速)、东线高速、海文高速。“七横十二纵”城市主干道网：“七横”:海淀五路-新海路(延长线为新东桥-江东大道)、滨海大道、海秀路-国兴大道

6、、南海大道、椰海大道、绕城高速(一期和二期)、永兴-龙塘-云龙-三江公路。十二条竖线：粤海大道、海港路-海秀大道、秋海大道、龙昆路、和平路-海富路、白龙路-琼州大道、滨江西路、琼山大道、长滨路延长线、绿色走廊二期、万勇东路和西路延长线。海口是全省交通枢纽，拥有完善的陆、水、空立体交通网络和发达的城市道路网。“十二五”期间，海口将建设和完善“一航两铁三港六路”的对外交通体系和“七横十二纵”的城市主干路网体系。城市发展研究，城市概述，经济发展，工业发展，城市规划，城市交通，总结和城市发展研究。近年来，海口经济发展迅速，经济总量、人均国内生产总值和人均可支配收入快速增长，居民生活水平提高，购买力增强

7、，社会消费品零售总额快速增长，商业发展前景看好。城市概况，经济发展，产业发展，城市规划，城市交通，总结，近五年海口市产业结构变化：城市发展研究，海口市产业结构近年来相对稳定：第一产业比重约为7%，第二产业比重约为25%，第三产业比重接近70%。产业结构合理，服务业特别是旅游业发达，商业发展具有良好的产业氛围。海南是一个把自己建设成国际旅游岛的机会。其目标是将海南建设成为中国最大的海洋旅游中心、最大的海洋旅游体育基地、世界级的海洋旅游休闲胜地、中外游客向往的购物天堂和度假天堂。好处：海口作为国际旅游岛的窗口城市，将面临前所未有的发展机遇，成为受益最大的城市。城市概况、经济发展、工业发展、城市规划

8、、城市交通、总结、城市发展研究、中心区域：海口的商业、办公和生活中心，并将其辐射范围扩大到西部；高度城市化；西部地区：规划为市级行政办公中心、综合度假居住区、城市化意向区；东部地区：规划以丰富的自然生态资源实现旅游、度假和居住功能，具有非城市化意图；南部地区：一个以旅游为主的复合生态度假区，具有非城市化的意图。城市发展规划、市级中心商务区：海口老城中心商务区、滨海黄金贸易区；市级商业中心：长流集团商业中心、秀英区商业中心、江东区商业中心、桂林海洋区商业中心；区级商务中心：共有12个组成部分，包括火车站及轮渡码头西海岸区、金茂滨海区、海淀区和金盘区。根据城市规划的要求，未来海口主城区将向东西两侧

9、扩展，形成多层次的商业格局。然而，cit发展缓慢城市概况、经济发展、产业发展、城市规划、城市交通、总结、城市发展研究，海口是海南省的省会城市和最大的城市，地域广阔，人口众多，资源丰富，历史文化悠久，交通网络发达；海口市2012年国内生产总值为820.58亿元，近五年年均增长10%以上；2012年，社会消费品零售总额为436.26亿元，过去五年年均增长15%，令人惊叹。城镇居民人均可支配收入为22331元。人民的收入水平和消费能力显著提高；2012年海口市第一、二、三产业比重分别为7%、24.6%和68.4%。产业结构稳定合理，服务业特别是旅游业发展。面对“海南国际旅游岛”的历史发展机遇。海口市

10、政府规划了东、中、西南四大区域的城市发展战略，规划了区、市、市商业中心的商业网络。城市发展研究综述从交通条件来看，海口地理优势明显，空、铁、路交通便利。美兰国际机场的扩建将进一步提高海口的运输能力，并带来大量的省外和海外游客。从经济发展和产业发展来看，海口正处于快速发展阶段，服务业繁荣，旅游业发达，商业发展前景广阔。从城市规划的角度来看，海口中心城市的功能区划已经明确，城市范围将向周边扩展。然而，城市建设速度缓慢和人口基数小将影响新兴城市的成熟和完善。与此同时，旧城区面临着城市改造和更新，这带来了新的历史机遇。本案位于海口市老城区，商业氛围浓厚，同时面临政府宏观规划在旧城改造中的优势。城市概况

11、、经济发展、产业发展、城市规划、城市交通、总结、商业研究、总结，解放路商圈、海秀东商圈、国茂商圈、主商圈、海秀东商圈、国茂商圈、解放路商圈、总结，海口商圈集中在三大商圈，少数街道商铺分散在其他区域，满足周边居民的日常生活设施。商圈概况，海秀东商圈，国茂商圈，解放路商圈，总结，商圈商业研究，主要商圈租金概况，商圈概况，海秀东商圈，国茂商圈，解放路商圈，总结，商圈商业研究，备注：除非另有说明，本报告租金水平的计算一般是指按使用面积折算的租金水平。从主要商业区租金总体情况来看，海秀商业区整体租金水平较高，其次是解放商业区，国茂商业区租金水平相对较低，发展空间较大。商务区概述、海秀东商务区、国茂商务区

12、、解放路商务区、总结、商务研究商务区、解放路商务区是海口历史最悠久的商务区，历史悠久，知名度高，商业氛围浓厚，商业街和大型商业集中；形式以服装和餐饮为主，档次以中低为主；位于老城区，周边居民的消费力不强，主要是为了吸引市区的年轻人；公共配套设施不足等问题已成为制约区域商业发展的重要因素。商圈概述、海秀东商圈、国茂商圈、解放路商圈、总结、商圈商业研究、解放路商圈概述、主要商业街业态比例统计：(解放西路、解放东路、德胜沙路、中山路)，解放路商圈的商业街业态主要是服装和餐饮，其中服装占主导地位、解放路商圈概述、商圈概述、海秀东商圈、国茂商圈、解放路商圈、总结、商圈商圈调研、解放路商圈集中经营、商圈概

13、况、海秀东商圈、国茂商圈、解放路商圈、总结、商圈商圈调研，东方广场位置非常好，以高收入家庭和游客为主要客户，定位准确，经营条件良好。解放路商圈专注于商业，商圈概况，海秀东商圈，国茂商圈，解放路商圈，商圈总结，商圈研究，友谊广场有很好的位置和良好的商业，其客户主要是中高收入家庭和游客。解放路商圈以商业为主，商圈概况，海秀东商圈，国茂商圈，解放路商圈，商圈总结，商圈调研，泰隆市以大同仓储式超市为主，主要经营中低档服装精品店，经营条件一般，购物环境差。解放路商圈以商业为主，商圈概况，海秀东商圈，国茂商圈，解放路商圈，商圈总结，商圈调研，多宝利商业广场地理位置优越，整体形象差，档次低。1-2层经营良好

14、，以中低档服装、精品、化妆品和鞋类为主要产品。3-4层有很多空置的店铺，目前正在调整。解放路商圈专注于商业，商圈概况，海秀东商圈，国茂商圈，解放路商圈，商圈总结，商圈研究，海口百货，一楼大银龙购物中心，主要经营服装，精品和数码电子产品；二楼是香港服装商场，经营服装批发。位于解放西路，人流量大，经营状况好，但交通和消费环境相对较差。目前，海口拥有最集中的商业和最受欢迎的商业区，汇集了众多项目，如明珠广场、世界大都市、望海国际广场、南亚广场等。它是海口市最具凝聚力和吸引力的商业区，加上上海秀路街道商店的专卖店和娱乐餐饮等配套设施。海秀东路专注于国际潮流、国内二三线品牌服装和知名餐饮企业，大部分经营

15、状况良好。兴润达广场、大同路、世界大都市、香港城、商圈概况、海秀东商圈、国际贸易商圈、解放路商圈、商圈概要、商圈商圈研究、万历市海秀东商圈概况、主要商业街比例：海秀东商圈以餐饮和服装为主，分别占总营业面积的34.6%和18.3%国茂商圈海秀东商圈概况、解放路商圈、 总结、商务区商务调研、海秀东商务区概况、主要商业街租金水平：海秀东商业街主要以餐饮、服装和体育用品为主，是目前海口最成熟的商业区之一，目前租金水平在200-700元/m2/月之间。商务区概况、海秀东商务区概况、国茂商务区概况、解放路商务区概况、商务区商业调研、海秀东商务区概况、解放路商务区商业集中量大，平均单笔交易量约46，000笔，其中珍珠广场的交易量最大，约90，000笔。主要关注基本商业信息：商圈概述、海秀东商圈、国茂商圈、解放路商圈、总结、商业研究、海秀东商圈集中商业、商圈概述、海秀东商圈、国茂商圈、解放路商圈、总结、商圈商业研究、珍珠广场，目前最大的商业项目，位于海秀路商圈的核心，海秀路商圈聚焦商业，商圈概况，海秀东商圈，国茂商圈，解放路商圈，商圈总结，商圈研究，位于海秀路商圈边缘，区位优势突出。家乐福作为主力店推出，目前颇受欢迎，经营状况良好。开发商的整体收入不高。商圈概述、海秀东商圈、国