2013南京浦口房地产专项研究

1、战略部署2013-2-19、办公室市场研究、住宅市场研究、商业市场研究、南京浦口专业市场研究、浦口住宅市场研究、浦口住宅市场发展历史、随着南京房地产市场的发展，由于江宁、江北、河西、仙林等主要城市以外的长江的阻断，导致与主城的交通不便，加上原县级行政划分等因素星空卫视发展阶段： 200120042001年江苏提出沿江大开发，南京市政府制定的滨江地辖区规划也为浦口的发展打下了良好基础。 2002年5月，经国务院批准，南京市调整了江北地辖区的行政区划，江浦县、浦口区合并，建立了新的浦口区。 这项利好政策大大促进了浦口楼市的发展。 2003年，由于三桥的开工，珠江镇大板块房地产市场爆炸，但是由于地区

2、落后，房地产开发力差，这次房地产热潮只维持了半年。 快速发展阶段： 20052009年2004年底，大桥取消收费，发布纬三路、纬七路江隧道、地下铁2号线西延线等修订版，云同步陆续开设滨江新城、苏宁天华百润、锦绣华城等大型住宅项目工程，交易额迅速上升，浦口房地产繁荣2009年发表的南京市整体的修订计划，与浦口编入江北副都市相对应，以大厦市的突出表现，09年1月，商社的平均价格为3563元/平方米，7月末达到了4531元/平方米。 再次跃进的阶段： 2010年2012年2012年江北副城将订划提升为“新区”。 由于市区发展空间有限，南京与省政府共同制定了“江北新区”修订计划，在10年内制定了重建新

3、江北的修订计划。 这对江北来说是再一次重要的发展机会。 浦口房地产市场发展现状、房地产发展呈现三大特征：1、房地产投资规模上升。 浦口区自2002年两区县合并以来，房地产市场保持稳定、快速发展势头，房地产投资规模不断增加。 数据显示，全区房地产公司从2002年仅有5家发展到2011年47家，房地产投资从2002年的0.96亿元发展到2011年的90.49亿元，年均增长65.71%，超过同期全社会固定资产投资的21.8个百分点。 2、房地产销售规模稳定。 全区十年来，商品房销售面积和售价稳定上涨。 2002年全区房地产销售面积为7.31万平方米，2011年达到124.07万平方米，房地产市场交易

4、量比全市其他区县市场更活跃。 3、城市面积扩大，引领房地产开发高空间。 城市化面积扩大，城市化建设飞跃发展，从江浦街道的区域来看，房地产企业从4年前的10家房地产公司发展到现在的17家，房地产投资规模是4年前的3.03倍，房地产价格从4年前的平均价格3635元/升到12年平均价格8014元/。 目前，部分大楼的售价已经达到万元左右。 浦口房地产市场的未来发展，1、随着“一城”即现代化江北新城2、“三组”东部桥北城市组团：华东茂、沃吉卜赛人、大洋百货店、红太阳国际布兰德广场、弘阳广场等城市整合体的落成，这一领域已形成城市生活区域的大环境中部浦口新城组团。 西部桥林城市群：推进产业化和城市化交流，

5、健全完善城市功能定径套，有效吸收周边乌江、石桥、星异等农业人口，建设宜居产业新城，扩大桥林新城开发面积。 2012年5月，南京市委提出了重建新江北的修订计划。 中部浦口新城集团无疑是江北发展的最核心力量。 12年南京市总体成交7.2定径套，成交面积为756万平方米，与2011年同期3.8万定径套的成交量相比，几乎增加了一倍。 经过12年的成交数量分析，两江大板块是整个南京成交的主力地辖区。11-12年浦口供应面积在140-150万方之间保持稳定，但随着房地产市场的暖化现象，12年浦口成交178万平方米，增加了31%。 近年来，浦口的成交金额约占南京市整体成交金额的四分之一，预计今后510年，浦

6、口大板块仍将是供应的主力地辖区之一。 根据12年浦口住宅的交易量分析，数据显示，主要城市平均交易面积较大，玄武、建邺、下关、鼓楼等老城区交易面积普遍较大，以改善、投资型需求为主，浦口、江宁、六合平均交易面积均低于100平方米，说明如上楼盘上涨最快，纵观2012年这一年的房价，南京8个大板块中，城南、河西、仙林、江宁、江北5个大板块的房价都呈现不同幅度的上涨。 其中，仙林、江北、江宁大板块涨幅较大，江北上涨1.98%。 据统订，位于江北大板块的阳光帝景房价较去年上涨了1600元/平，新城香溢紫郡和威尼斯水城都上涨了1500元/平。 根据12年浦口住宅价格分析，浦口位于南京全体价格盆地，12年成交

7、平均价格为8000元左右，低于全市平均价格，排名倒数第二，略高于六合。 每次特罗尔浦口物价变动都比较大，都是率先降价、涨价的地方，价格支持力不足是大板块市场发展初期的典型特征。 这种情况与奥体初期的物价变动相似，特罗尔价格会下降，但真正成熟时，其价格上升速度非常快，而且支持力非常大。 这就是江北和奥体明显不同的地方。 两江与危险胜八区合作，两江大板块的刚性需求盘今年的发现力非常明显。 虽然随着时间的推移，吸金项目工程的能力有所增强，但性价比较高的改善项目工程更强，改善楼盘领先排名的趋势没有改变。 江北大板块中，威尼斯、旭日上城、新城香溢紫郡等项目，销售金额和面积的掌门人5。 在12年浦口住宅销

8、售排行榜中，12年浦口合订15块，其中住宅块让出9块。 浦口区出让土地面积74万平方米，总建筑面积114.3万平方米，土地出让面积占全市24%，居首位，其次是栖霞区、江宁区。 从成交分布区域看，南京市整体供应地仍主要集中在刚需求区域。 浦口土地单价达276万亩，大楼平均价格达2686元/平方米。12年浦口住宅用地成交分析，珠江镇区域，12年浦口住宅用地成交图，9个住宅用地中，8个位于珠江镇大板块，未来珠江镇大板块竞争加剧。 区域容积率普遍偏低，产品多以多层、小高层为主。 据365地产住宅网独家修订，2013年南京楼市8个大板块共有171个楼盘共售新房源约58500定径套，其中净新房62家，总售

9、库存量达763万(包括住宅、别墅和商业，其中住宅占主体)。 江北13年上市220万、2万的套房，去除六合大板块和商业部分，综合12年的交易量，浦口大板块的供给可能有点不足。 在住房市场上，江北最大的国王项目工程雅居乐滨江花园，在其布兰德影响力、产品建构、项目工程定价等方面发挥了可供当地土地市场和商社市场参考的标高分析作用。 现在浦口新城房地产市场很热，雅居乐滨江花园13年来的首次销售情况直接影响了开发商、采购师对地区的认识度。 此外，可以看出雅居乐滨江花园以雅居乐第三代产品的高端形象展示了人，这对拔高地辖区的楼市定位也起到了重要的作用。13年浦口市总体企业上市量分析、浦口住宅大板块已基本形成，

10、区域内楼盘分化严重，中低端市场和高端市场并存，中高端市场不足，珠江镇大板块已进入中海、万科、雅居乐、融侨、东方等一线开发者，以优秀的区域、政府力量建设、订正规划有所益核心区、老山别墅大板块：临近老山，自然资源优越，新兴别墅区、高端项目工程云集，将来形成浦口乃至南京的掌门人豪宅区，位于浦口北部，是毗邻老山风景区的浦口传统别墅区。区域介绍、区域特征、近年来国家一直限制别墅项目工程用地，后期土地出让规模不大的政府随着老山区旅游资源整合和开发力度的加大，南京优质资源型区划整体不足，再加上大板块价值非常高，将来市场发展，将转向老山风景区， 面对浦口老城区，自然环境优越的区域内高端项目工程云集，传统的富裕

11、区域几乎没有定径套，周边没有公共交通，生活极为不便，桥北大板块：靠近主城，依靠长江大桥，发展迅速，交通便利，大盘云集，定径套成熟， 靠近位于长江大桥北部区域的主城，依靠长江大桥交通便利、发展迅速，随着区域介绍、区域特征、地下铁3号线2014年开通，过江问题得到缓解，区域价值进一步提升。 由于开发很快，后期几乎没有地块的转让，发展空间受到限制，以尾盘开发为主的苏宁、弘阳等企业留下的地块还可以开发3-5年左右。 随着未来市场的发展，04年弘阳、苏宁、明发明、大华等开发者的加入，区域成交金额迅速扩大的是浦口的无线热点区域，目前开发已一盏茶成熟，各项齐全，生活便利，依靠几个超大盘，桥北则是浦口的成交金

12、额最大的大板块， 桥北地辖区住宅平均价格为90009500元/户，桥北地区楼盘销售概况、潜在供应，桥北大板块销售项目主要有威尼斯水城、旭日上城、天润城等大盘，12年旭日上城22万方，威尼斯水城17万方，江北的交易额为天润城已经12年没有推盘了，预定13年适时发售新盘。 上述三个楼盘经过七八年的销售还剩下200多万方，桥北领域近一两年没有土地转让，将来这个领域以消化后期项目工程为主。 典型楼盘分析，威尼斯水城项目工程概况区位：浦口区浦珠北路北外滩1号周边定径套：社区自配中小学、幼儿园，1.5公里以内拥有发明商业广场、苏果超市、弘阳广场等景观人文资源：一线江景资源产品形态：多层、高层、连锁别墅、花

13、园洋房项目的优缺点：质量临近地下铁3号线，未来交通便利售价：平均价格9500元10000元/平方米左右。未开发区域、未开发区域、古典户型赏析、御江天下d3户型3室2室1卫1厨15.00、御江天下d2户型2室1卫1厨94.00、11街区C2-1-2户型3室2厅151.00、泰山高新技术大板块：距离主城高新区为车辆制造、服务外包和软件、半导体光电大力发展生物压电石英药物等产业，财政收入占浦口区一半，区域介绍、区域特征、区域具有双地下铁优势，低价吸引了广大用户。 2012年12月朗诗以2.2亿元摘掉了这个地辖区的G70分区，G69分区流动拍摄。 随着朗诗的进入，地下铁效益高，后市房价上涨空间大。据政

14、府修订，由于这个区域依然以产业发展为主，未来仍以产业形象为主，居住氛围不足，未来市场发展，城市空间向北扩展，最近二、三年转让了几个区划，现在销售的只有新城香溢紫郡，其魅力十足销售状况非常好的区域高新技术产业发达，产业人口多的南大浦口校区位于区域内的新城住宅销售平均价格为8500元/m2，楼盘以刚需客户为主，户型小，80%以上户型小的两个房间，其佚预为80100平方米户型泰山高新区销售楼盘介绍，潜在供给，12年12月朗诗在该地辖区取居住区，总建筑面积10万平方米，推进朗诗的入驻，带动区域热量，最近市国土局又挂了两个该地辖区分区，商业住宅和商业住宅混合用地14万平方米随着商业用地总建筑面积8.8新

15、城、朗诗的迁入，将来该地辖区也将迁入大量人口，但由于几乎没有商业定径套，政府在后期土地出让过程中逐渐完善定径套问题。 目前，该大板块销售的只有新城香溢紫郡，首次被定位为运营商的刚性需求者，户型面积小，总价格低，依靠双地下铁优势，该盘一直很受欢迎。 将来新城香溢紫郡的年云推送量预计为10-15万方左右。 典型楼盘分析、新城香溢紫郡项目工程概况区域：浦口区学府路和星火路立交桥(南京高等院校浦口校区西侧)周边定径套：社区自配商业、幼儿园、小学、周边商业定径套缺乏景观人文资源：龙王山背对着，南大金陵学院产品形态：小高层、高层产品户型：毗邻项目工程的优缺点：面积占附近有地下铁3号线、11号线，双地下铁优

16、势强调售价：平均价格为8500元/平方米左右，附带1000元/平方米的深加工。 经典户型赏析，三期2号楼74平方米标准户型2室1卫1厨74.70，一期1-6号楼标准楼层c户型图2室1卫1厨78.00，一期1-6号楼标准楼层d户型图3室2卫1厨95.00，浦珠路大板块：位于桥北，是连接桥北大板块和珠江大板块的中间过渡地带，东西两大板块吗、地域介绍、地域特征，该地域修订计划定位为浦口CBD，接受主城、河西等高端产业转移。 随着地下铁4、11号线的开通，纬三通过江通道完成，大板块价值大幅提高。 在大板块内有大片可开发的土地，而且土地拆迁成本小，可以引进很多房地产业者和有名企业，现在中海、通宇、发明等

17、已经开始配置这个区域。 桥北已经发展成熟，珠江镇正在全力建设，将来这个大板块将成为补充发展的区域，510年后三个大板块将完全融合形成一个市场。 未来的市场发展，楼盘多沿浦口干线公路浦珠路分布，靠近桥北大板块的楼盘数量多，浦珠路大板块中间部分的楼盘该区域少，布兰德开发者不足，大型商业定径套不足，综合发展弱于东西两个大板块。 浦珠路领域销售楼盘，而浦珠路大板块目前销售项目较少，大部分以尾盘销售为主。 住房销售平均价格在800010000元/平方米之间，大华、奥利安、万江等以需求量大的客户为主，户型虽小，但铁元素项目工程刚改变客户，户型大，平均价格也比其他盘高出1000元/平方米以上。 潜在的供给，本作区从09年开始签约但未开发的分区的建筑面积达到30万平方米，体量小。本片区主要有大华锦绣华城、澳门林广场6号公馆、万江共和新城、铁元素江佑白金庭等，其中铁元素已经开发完毕，奥林匹斯公馆、万江共和已经在尾盘，剩下的区划很少，只有大华锦绣华城还有4050万方左右未来将每年