千禧河畔国际社区营销策略方案20120805.pptx

1、项目整盘核心价值体系 目标客户的描述,价值梳理,项目价值 区域价值 核心价值体系构建 价值落地,土地属性：400亩 200万 自然资源：独享2公里河岸线 四座景观大桥（五福桥、清泉桥、凤凰大桥、规划待建桥） 河水景观资源堪比城南“河畔新世界”,用地规模+水资源 占据稀缺资源的超级大盘,A,B,C,D,河景高档住宅 千禧国际酒店 高端百货 国际学校 涉外公寓 写字楼 涉外机构总部 A+B区 沿街社区商业+滨河高端休闲商业组成4万丰富生活配套,物业构成 国际级城市高端生活及商务配套,酒店、商业、办公设计解读： 现代、时尚、繁华、购物之都所有对新加坡的描述都不为过。简约的现代风格，勾勒出新加坡高端酒

2、店的都市氛围。 大型广场、半围合式的商业布局，与酒店、办公互为辉映。城市中心繁华的购物景象映然眼前。 现代、时尚、繁华、购物之都、总部办公基地，所有现代化大都市的发展景象收纳其中。 丰隆集团自身持有高端酒店产业和大型商场，完全足以支撑这座城市之心的崛起。这就是成都的新加坡城。,改造后面积增加29,3房或变换4房产品面积占比69%，符合首改品质客户段位需求； 客厅：两房开间达到3.7米，三房及四房户型达到4.2米； 主卧：尺度开阔，两房开间3.3米；3房及4房开间达3.9米； 入户花园、观景阳台、生活阳台三大景观互动空间；,产品特色 19%-35%高附加赠送可利用空间、功能利用多样化、保证绝佳大

3、尺度舒适性,园林景观 （600元/高标准）重金投入打造2公里江安河3大主滨河题公园 、纯正英伦田园中庭景观、河景与中庭内外双重互动景观、底层架空景观入户、景观游泳池 5大主题园林 21大中庭景观节点体现生态 健康 规划及建筑理念 引入新加坡国际化居住规划理念：低密度 点式围合 户户通透 采光 360全景享受内外园林 架空层邻里交流平台 精装入户大厅 弧形的线条现代简洁外立面 无障碍设施（无障碍通道、残障人士电梯等）,弧形的线条和规整的户型铺地，勾勒出轻松、简练的生活氛围。极简的英式风情，是现代新加坡式生活和文化的表现方式之一。它没有传统英式风格的规整、崇高和冷峻，又多了华人文化温和、随意与包容

4、。采用开放式社区、封闭式组团的规划布局，实现社区与社会共融的同时又达到了各组团的相对私密。,丰隆国际品牌 以国际化城市发展理念推动成都国际化进程,丰隆金融入股成都银行 国际城南高端住宅城市春天,拥有或控股全球11家上市公司。新加坡及全球发展130个优质住宅项目和100个商业综合发展项目，推动新加坡发展中坚力量,强势国际品牌和人居生活理念 引发众人对新加坡生活的共鸣 美丽的花园国度：滨海国家水资源丰富、世界级花园城市 健全的社会制度：规范、健全、透明 全球顶端的教育文化：南洋理工、新加坡伊顿国际教育为代表 深厚的文化涵养：融洽的邻里关系、现代与传统的融洽,新加坡国际背景影响力,千禧品牌 千禧国敦

5、酒店 以国际品质全球标准服务成都,全球 超过120家酒店 分布北美、欧洲、亚太18个国家和地区 旗下四大国际酒店品牌 全球拥有或运营近3.3万间客房,千禧国敦酒店是丰隆集团旗下的酒店分支，于1996年在英国伦敦上市。目前在全球18个国家拥有或经营管理超过110家国际三星级、四星级和五星级酒店。客房数超过29,000间，是新加坡最大的酒店集团。 千禧国敦酒店集团旗下共有4个主要品牌-豪华千禧、千禧、国敦和君门。此外，还拥有其他酒店集团管理的一些酒店，例如台北君悦大饭店、 香港日航酒店以及香港JW万豪酒店。,区位地段温江。光华国际新城,2011年上半年,2012年上半年,配套缺失和产业失调仅靠优美

6、自然环境独木难撑 “睡城” 04-08年光华大道开通前后 一张自然环境牌 导致 大宗土地供应 大牌开发商云集 市场虚火过旺 08年地震后 缺乏重大产业支撑 以价换量 牺牲品质和区域形象 实属无赖 2010-2012年上半年较之郫县高新西区为依托，新都大丰的北改，双流的天府新区东风，光华大道显得疲软 为之前的激进买单,区位地段温江。光华国际新城,涅磐之后 配套升级 产业再造 推进国际化新城崛起 温江八大产业产业功能区加快建设 温江国际医学城、海峡科技园为代表 光华国际新城商业配套加速呈现 家乐福、珠江商业中心、伊藤西部旗舰店、天来商业广场、4家以上五星级酒店 打造温江半小时全域成都立体交通网络

7、成青旅游快速、郫温大道、芙蓉大道、地铁4号线2015投入运营、光华大道、双温路、成温邛高速等,核心价值：新加坡生活 超大规模国际社区 关 键 词：规模优势、国际标准、现代、繁华、高端、休闲、舒适、和谐共生、健康人居,核心价值体系构建,价值落地,国际化人居标准,新加坡 生活标准,成温青绿色生态旅游走廊,大区域,世界田园城市,国际社区 人居 标准,项目自身,生态环境,规划标准,配套标准,医疗保障体系,教育标准,购物方式,出行方式,社区人均绿地拥有,（400-600元/高标准） 重金投入打造2公里江安河3大主滨河题公园 纯正英伦田园中庭景观 河景与中庭内外双重交互景观,江安河 金马河水系景观带,60

8、0亿打造八大八大产业产业功能区,大区域,温江及光华国际新城城市复兴,国际社区人居标准,项目自身,生态环境,规划标准,配套标准,医疗保障体系,教育标准,购物方式,出行方式,以新加坡城市建设国际化高标准打造千禧河畔国际社区,引入新加坡国际化居住规划理念：低密度 点式围合 采用开放式社区、封闭式组团的规划布局，实现社区与社会共融的同时又达到了各组团的相对私密,投入100亿打造光华国际新城商业配套 实现集高端住宅现代商业服务中心迈进,大区域,100亿现代商服中心,国际社区人居标准,项目自身,生态环境,规划标准,配套标准,医疗保障体系,教育标准,购物方式,出行方式,4万高端生活配套商业 千禧国际大酒店

9、影院、ktv 万高端百货,整个光华新城片区达到60万中高端商业消费配置,华西医院温江分院,成都阜外心血管医院,台湾美兆医院,ICT肿瘤放射诊疗中心,成都艾思特肿瘤医院,八一康复中心,大区域,成都国际医学城,国际社区人居标准,项目自身,生态环境,规划标准,配套标准,医疗保障体系,教育标准,购物方式,出行方式,高标准社区医院,社区急救服务中心 社区定期医疗急救培训 设置常用急救器械 单元服务台放置急救包 中老年社区成员健康档案卡 组织社区成员定期体检 季节性常见疾病的预防宣传 设立健康咨询保障小组,大区域,成都七中 西南财大 树德中学,国际社区人居标准,项目自身,生态环境,规划标准,配套标准,医疗

10、保障体系,教育标准,购物方式,出行方式,建设学校配套,引进新加坡伊顿国际学校 组织新加坡教育方式及理念交流 成都七中国际学校建立合作伙伴关系 搭建新加坡留学交流平台 嫁接旅行社和新加坡教育资源不定期组织业主及家庭成员开展新加坡游学团,大区域,20分钟实现终极商业消费,国际社区人居标准,项目自身,生态环境,规划标准,配套标准,医疗保障体系,教育标准,购物方式,出行方式,社区高端商业+高端百货+千禧五星级酒店,1分钟实现基本生活商业需求 特色餐饮 休闲商业配套 5分钟内实现高端百货 星级酒店服务,家乐福、珠江商业中心、伊藤西部旗舰店、天来商业广场、4家以上五星级酒店,大区域,立体城市交通网,国际社

11、区人居标准,项目自身,生态环境,规划标准,配套标准,医疗保障体系,教育标准,购物方式,出行方式,社区巴士 摆渡车 自驾车,温江半小时全域成都立体交通网络 成青旅游快速、郫温大道、芙蓉大道、地铁4号线2015投入运营、光华大道 双温路、成温邛高速等,企业品牌策动 推动新加坡城市发展的中坚力量 丰隆以国际化城市发展理念推动成都国际化进程 千禧以国际品质全球标准服务成都 文化内涵策动 国际化高标准居住理念和高端物业享受 倡导新加坡和谐邻里关系和人居氛围 项目产品策动 以河景品质舒居为诉求，依托高端商业配套提升项目价值点,千禧河畔国际社区 光华新城 200万 新加坡滨河国际生活,项目形象定位,客户梳理

12、,板块格局 客户素描 客户定位,从温江看光华国际新城,光华国际新城板块： 特点：政府打造百亿商圈，区域内已进驻房企大鳄，产品品质优劣明显。以价换量带来区域品质伤害。 客源：成都市区关注度最高，但成交以成都以外的客群占多。 主流价格：50006500元/左右,大学城板块 特点：大学城和海峡科技园区所在地，目前配套尚不完善，但近邻老城区以及便利的交通条件能弥补该短板。 客源：外地为主、成都客户和科技园区客户次之。 主流价格：45005000元/,往成都方向,老城区板块 特点：基本配套成熟但品质档次不高。因土地资源短缺住宅供应量有限。 客源：外地为主、成都本地次之 主流价格：5000元/左右,万春板

13、块 特点：旅游资源丰富且邻近花卉种植基地，集休闲、旅游、娱乐一体。 客源：外地为主 主流价格：43005000元/,一条光华大道串起温江和成都,滨河高端居住区,外光华片区,光华新城CBD 商务区,温江城区 4800-5500元/,温江，之于成都,坦洲，之于珠海？,增城，之于广州？,相当于,什么样的人会买？,板块定义,客户状态,客户来源地广泛,丽晶港客户情况,客户群体主要以首置客户为主； 客户来源来自大成都的占52%，省内二级城市占35%，省内主要来自川东广安、达州、巴中及川西甘孜、阿坝等偏远地区； 客户主要以夫妻和单身为主，大部分有自住兼投资的打算，对于产品性价比和设计的关注较多； 年收入为5

14、-20万，小户型客户对价格敏感度非常高.,区域典型案例,丽晶港产品与本案产品段位类似,首次置业占总体68%，代表消费群体并不高端。 二次及以上置业占32%；,购房用途只要以自主为主，长久居住于过度居住占总体87% 虽然项目不限购，但纯投资客户相对较少，占总体3% 给父母子女居住性质占总体10%,第几次置业,购房用途,丽晶港客户情况,25-40岁占总体68%，项目主要购买人士集中为中青年年人士。 其次是40-45岁以上的占22%，老年置业现象明显。 25以下近占10%，年轻人置业相对较少。,丽晶港客户情况,认识渠道为报纸和亲友介绍为主，占总体63%，口碑对房地产销售在当地非常见效。 其次是户外广

15、告观察以及路过项目达成成交，占总体16% 网络对于电台、直邮效果较好。,购买客户以普通职员为主，他们收入有限，对总价比较敏感一类人，普通职员占总体53.29%； 其次是公务员身份，占总体17.13% 该楼盘事业单位消费人群占比不多。,81%客户对车位存在需求； 客户群在一车一族人群居多。,客户职业,是否对车位有需求,丽晶港客户情况,客户来源,大成都以外外地人购买占总体48.42%，其中省内外地占35.22%，省外外地占总体13.20% 成都本地人购买占总体51.58%，其中正西向购买人均居多，占总体17.45%,居住区域,大成都及温江本地客户,四大来源地 温江城区 成都本地 省内外地二级城市

16、省外外地,案例丽晶港客户来源地,有一点是肯定的，那就是他们和成都的地缘关系,他们有的是“土著”祖辈就是成都人，居住在成都，也在成都长大、工作、安家。 他们可能读书的时候就从别的地方来到成都，毕业后继续留在成都，在成都呆了5-10年的时间，至少已经被同化成半个成都人。 他们也可能因为工作的关系被外派过来的，或者因为生意来往，每年都有大部分的时间呆在成都。 他们的亲友、儿女在成都，想过来住的近些，或儿女直接给父母买了让他们过来安享晚年。 其他各种原因曾经到过成都，因为成都在西部的城市地位，还因为它宜人的气候和宜居的生态环境，过来买套房子度假、养老。,客户描述,城市化需求占主导 川内市外客户,在西部

17、省市，成都是西部省市人心中的“休闲人居”“天府之国”、“肥沃平原”、“繁华都市” 人人都有一个“成都梦” 在成都生活 在成都工作 在成都养老 让孩子在成都上学,堵车堵出城市路怒症,这与多年来成都温和、悠闲的城市性格形成强烈反差,最令人窝火的事：堵车！堵车！堵车！ 晚上八点后，三环内的车龙才可以稍微移动得快一点,主动郊区化逃离成都！成都主城区养老休闲,被动郊区化房价挤压,成都市区均价过10000元，三环之外也高达8000-9000元，普通人“不能承受之重”。 温江整体均价5000多元，尚能安放普通人的置业梦想。,客户描述,品质改善、二次刚改换房,家庭结构发生变化：父母同住、家添新丁 温江城区，成都大城西工作人群,温江区,升值潜力,规划利好,政策没影响,升值潜力 温江几乎所有楼盘都对客户这么说，2008年3000多的房价，现在已升到5000多。,规划利好，产业升级，国际新城崛起 华光CBD新城、西部生态休闲城、高端商务圈、地铁四号线、产业升级。 居住环境位于近郊前列,政策受惠 政策调控没影响温江区，这里不限购，哪里的人都能买。,光华国际新城吸引力,温江的客群购买有四类（我们项目要锁定哪类）,1. 首置及首改型客户 代表项目：佳兆业丽晶港,2. 投资型客户 代表项目：德坤新天地 珠江克莱公寓,3.品