长宁来福士广场物业管理方案.ppt

1、长宁来福士广场,物业管理服务方案,2013年10月,目录,物业管理服务,1) 整体服务理念,管理区域划分与人员进场计划,27层写字楼 建筑面积：33,522,20层写字楼 建筑面积：28,673,41层写字楼 建筑面积：83,791,T1,T2裙房 建筑面积：83,945,T3裙房 建筑面积：17,060,T3,T1,T2,保护建筑 建筑面积：5,690,东区裙房,西区裙房,物业总体管理界面,物业管理界面,业主营运及物管中心物业管理界面说明,甲方运营部门,长宁来福士世邦魏理仕物业管理中心,T1客服 （4人）,T2客服 （2人）,T3客服 （2人）,西商客服 （3人）,东商客服 （5人）,物业管

2、理中心 总体人员架构 (拟),分包服务：保洁服务 保安服务、高配、绿化、虫控、特种设备维保等,管理中心人员小计：114人 外判保洁：198人 外判保安：312人 合计：624人,消防安全管理专员 （1人）,客服主管 （1人）,工程部经理 （1人）,工程文秘 （1人）,工程领班 （4人）,出纳 （1人）,物业主任 （2人）,保安主管 （1人）,总经理秘书 （1人）,物业经理 （1人）,会计 （1人）,主管工程师 （4人）,物业助理 （6人）,管理中心接待 （1人）,写字楼接待 （6人）,工程员工 （61人）,财务经理 （1人）,行政人事主任 （1人）,文员兼仓管 （2人）,物业总经理 （1人）,

3、工程员工 工程经理： 1位 工程文秘： 1位 主管工程师： 4位 工程领班： 4位 弱电技工： 8位 强电技工： 18位 暖通技工： 18位 给排水技工：8位 万能工： 8位 仓管工： 1位 共计： 71位,外判保洁 清洁主管： 1位 清洁领班： 8位 外围、机动岗： 66位 T1保洁： 27位 T2&T3保洁： 31位 商场清洁工： 48位 车库清洁工： 17位 共计： 198位,外判保安 保安主管： 1位 保安领班： 6位 监控、外围、机动岗： 90位 卸货区保安： 12位 T1保安： 32位 T2 & T3保安：47位 商场保安： 76位 车库管理保安：48位 共计： 312位,物业管理

4、中心 细分岗位分布,物业管理中心,保安岗位图,保安主管编制1名 保安领班编制6名 机动岗编制48名 地下车库出入口门岗（岗位5个、编制20名） 地下车库岗位14个，编制28名 非机动车库岗位2个，编制6名 T1保安岗位15个，编制32名 T2保安岗位11个，编制26名 T3保安岗位8.5个，编制21名 西区商场岗位7.5个，编制18名 东区商场岗位25个，编制58名 卸货区岗位3个，编制12名 监控中心岗位3个，编制12名 外围保安岗位4个，编制16名 外围巡逻岗位2个，编制8名,T1办公楼,T2办公楼,T3办公楼,西区商场,东区商场,地下车库,监控中心,卸货区,物业管理服务阶段简述,2014

5、年,物业管理中心 人员进场计划,财务 1) 物业管理费 2) 采购与费用审批,建议物业管理费,收入及支出（入住率97%）,物业管理费调研 办公楼,截止至2013年第一季度,物业管理费调研 商业,截止至2013年第一季度,物业管理费收入分析 (按区域),能耗单价、人员薪金按照国家相关政策进行调整,物业管理费支出分析 (按区域),能耗单价、人员薪金按照国家相关政策进行调整,物业管理费支出分析 (按费用种类),能耗单价、人员薪金按照国家相关政策进行调整,T1物业管理费 (人民币/平方米/月),月收入 (人民币/月),31.00 25.00 31.00 43.00(建筑面积),商业物业管理费 (人民币

6、/平方米/月),月支出 (人民币/月),月盈余/亏损 (人民币/月),一期 2,921,403.32 3,508,471.54 -587,068.22,二期 5,647,360.37 5,789,590.01 -142,229.64,三期 7,070,797.54 7,115,513.03 -44,715.49,总体 9,375,049.61 8,520,023.85 641,269.32,物业管理费分析,T2物业管理费 (人民币/平方米/月),T3物业管理费 (人民币/平方米/月),财务保障,CBRE公司总部财务部门支持 第三方审计公司每年对项目上的财务账目、固定资产进行评估 CBRE公司总

7、部合规部门，主要是对项目上的现金流、财务制度及相关的反腐系统文件进行评估（如：相关合同、请购及理由陈述表、政府官员调查总结表、供应商承诺书 反腐败声明与保证、供应商专业审查清单等）,预算内的采购与费用批准流程,甲方(长宁来福士),CBRE 总部资深董事/董事,CBRE 总部财务经理,CBRE 项目物业总经理,CBRE 项目物业经理/主管,工资及 人事支出费用,其他物业运行 开支费用,CBRE 项目物业管理费 专门账户,完成付费,预算外的采购与费用批准、应急费用审批流程,CBRE 总部资深董事/董事,CBRE 总部财务经理,甲方(长宁来福士),CBRE 项目物业总经理,CBRE 项目物业经理/主

8、管,工资及 人事支出费用,其他物业运行 开支费用,CBRE 项目物业管理费 专门账户,完成付费,审计报告,Sample,管理重点 培训,24,物业管理专业培训课程教学实习基地,CBRE注册物业管理师,中国区：74位,“英国特许房屋经理学会会员资格课程” 教学考核基地,CBRE 英国特许房屋经理,中国区：111位,管理重点 培训,体系文件建立 收房流程,收房不合格,收房合格,收房完毕，业主/租户提出二装申请,记录不合格项目，要求总包方限期进行整改，工程部跟进，限期并达到业主/租户收房要求,不合格项复检,复检直至达到 业主/租户要求,通知业主/租户再次收房,甲方销售确认,客服部接到 业主/租户收房

9、通知书,工程部确认,与总包方收房完毕， 确认无问题,客服部跟进,销售与业主/租户确认收房日期，时间,客服部组织各专业与业主/租户召开首次协调会，准备收房相关文件,业主/租户缴纳费用 购房余款 预付管理费 维修基金 其他款项,业主/租户接到 客户收房通知书 收房（验房）,交楼文本制定 交楼表单 临时管理规约 业户手册 装修手册 看房托管协议,由客服部牵头，各相关专业共同配合完成,物业管理中心跟进,甲方运营部门跟进,体系文件建立 交房流程,人员、物品、 场地准备,管理人员统计各项数据，整理资料，建立客户档案，反馈给相关部门。,交楼资料准备 （礼盒、文件）,业主/租户备齐资料 前来收楼,统一办理手续

10、,填写入住租户情况登记表,交楼人员检查相关部门的确认,甲方财务部、物业管理处财务部进行收费,非统一办理手续,客服部将信息反馈给 发展商法务部,交楼人员告知上级主管,是否 收楼,交楼单元清洁检查 （提前一日）,交楼人员组织各专业人员陪同业主/租户收楼验房，并填写相关表格，并确认水电表读数。,根据甲方与 业主/租户商定具体收楼时间配合验房。,对现场检查问题，填写设备设施情况检查表，跟进承包商整改，与业主办理移交手续。,否,是,物业管理中心跟进,甲方运营部门跟进,体系文件建立 - 装修流程,提供和签署相关必备文件,客服部告知,否,发放施工单位施工许可证，正式进场,施工单位接受隐蔽 工程验收,继续施工

11、，装修完毕接受消、电、环境检查,向物业提供审批报告， 进行竣工验收,验收合格后，客户准备进场开业手续，施工单位按规定期限到物业办理退费手续,各部门审核同意后，由客服部发放,各专业应确定各自巡视项目,各专业确定验收工作内容,相关政府部门,保安部 工程部 客服部,需交纳的相关费用,所需各类图纸,施工期间定期巡视施工现场，对违反施工规定的现象进行阻止和处罚,否， 则进行整改至隐检合格,客户提交二装图纸 各专业角度进行审图,收房完毕， 客户提出二装申请,客户需提交二装必备的资料和相关手续,物业管理中心跟进,甲方运营部门跟进,体系文件建立 设施设备巡检流程,了解自身责任范围内的设备,按规定的时间、次数对

12、责任设备巡查,检查设备表面及机内 清洁情况,是否良好,清洁,检查端子紧固情况,是否良好,紧固接口端子,检查告警情况,检查设备异味、异声及过热情况,确认设备正常后完成巡查,记录巡查工作日志,否,是,否,是,有,无,否,是,是否正常,查明原因,维修,维修,查明原因,有无告警,体系文件建立 服务标准 (SOP 与 KPI),体系文件建立 危机处理,体系文件建立 危机处理,A. 消防演习,C. 急救演练,B. 防汛防台,D. 紧急抢修,E. 媒体沟通,A,B,C,D,E,焦点二次装修管理,施工时间控制 噪音控制：办公楼噪音不可超过40分贝 商场噪音不可超过55分贝 环境控制：TVOC（甲醛）标准应不大

13、于0.6mg/m3,体系文件建立 二次装修,物业管理服务,2) 各区域服务重点,T2,T3,物业管理服务 管理界面 (T2, T3),41层写字楼 建筑面积：83,791,27层写字楼 建筑面积：33,522,20层写字楼 建筑面积：28,673,T1,T2,T3,物业管理服务 管理界面,系统化管理界面的区域分割 门禁系统 公共区域位置交通导向 管理中心相对独立建立 不同区域物业人员制服区分,不同区域不同制服，区分T1 、T2及T1、商场区域物业服务人员,T1、商业区域,T2、T3,物业管理服务 招标流程,前期准备，办理招标备案,签定委托代理合同,招标小组组成,招标公告,资格预审,招标文件资料

14、采集 编制招标文件修改 招标文件开发商确认 招标文件修改,招标书发放,招标现场勘查答疑,招标现场勘查答疑,组织评委专家,投标书提交,开标会议,评标会议,中标结果公告 发放中标通知书,物业合同签订 中标备案,整个招标流程，在材料齐全的情况下，需要两个月左右的准备期，实际情况将甲方主导推进,物业及使用角度提供样板区域建议 建议租赁中心安排物业专员入驻，提供服务内容咨询及示范，给客户直观感受 租赁中心大堂设置保安拉门礼仪服务 大堂外保安提供开门礼仪服务 建议采用绿化租摆形式，为来访客户创造身心愉快的商业环境 定时定期进行舒适度调整 (环境、温度、光照、亮度、湿度等客户直观感受)，提升项目形象 提供商

15、务中心服务示范,物业管理服务 租售中心管理建议,物业管理服务 在管租售中心实景拍摄,资产收益/价值 最大化,降低风险 合理化运营费用 提升资产价值 最大化投资回报,租户全面资料建档/防止客户流失 第三方收入来源 提早续约谈判,地面翻修 机电系统升级更新 装修管理 二次开发/定位 LEED EB认证,主要服务项目招标 承包商管理 预算 能耗/能源管理,专业知识培训 环境安全及健康 风险管理制度 专业资质考核,T2 T3 写字楼重点 - 资产管理服务,租赁及租务管理,代收租金及租金汇付,T2 T3 写字楼重点 - 资产管理服务,T2 T3 写字楼重点 - 资产管理服务 (智能化平台),长宁来福士专

16、属微博 专会网址 CBRE房地产行情/市场状况/ 项目认购 理财讯息,附近商户推荐赠券/餐厅优惠券 票务、餐厅、快递等代订服务 商务出行安排 代步租赁,增值服务,物业管理服务 - T2 与 T3 其他服务,41层写字楼 建筑面积：83,791,27层写字楼 建筑面积：33,522,20层写字楼 建筑面积：28,673,物业管理服务 管理界面 (T1),T1,T2,T3,管理重点 - 环境与环保,为了用户、访客的健康而提高室内空气质量 力争将ISO环境保护标准运用到贵项目，实现最高水平环境质素 增加员工环保意识,空气质量及环境保护,可持续性发展,世邦魏理仕为USGBC成员之一 中国区资产服务部团

17、队有3名LEED 认证专家,物业管理服务 空气质量,物业管理服务,某写字楼大堂管理方案,导向设置 门禁系统 接待前台与礼宾台设置 商务中心的设置 商务物品租赁（雨伞、推车、周转箱等） 特殊天气物品配备 大堂材质日常保养与维护 展示区活动方案（如需） 日常运行安全管理建议 节能建议,物业管理服务 - 商业区,管理界面,T3裙房 建筑面积：17,060,T1,T2裙房 建筑面积：83,945,东区裙房,西区裙房,项目特点： 店多面广 防污难度大：油烟、油污水、噪音、厨余垃圾 特殊要求 燃气安全供应 空调气流组织 油烟排放处理 干湿垃圾分类 厨余垃圾清运 地坪降板处理 清洁用房布置,物业管理服务 餐

18、饮,设计图纸建议 - 面积、影厅坡度、屏宽 - 楼板荷载、电气、温控 - 消防、隔音、天线地线 休憩区、盥洗室的配置 餐饮小食等货运路线 人流/物流导向与日常管理界面划分 专项设备 (电梯等) (与商业区不同运作时段的管理),物业管理服务 影院,物业管理服务 环境 (虫控、洗手间),物业管理服务 - 工程建议,运营阶段的业态调整 确定业态定位、比例 排油烟、上下水、污水管道设置及排放等设备调整 两个消防中心+一个监控中心之间的信息联动 二次装修中消防电位电子码CRT描述更新 确保运营正常、迅速响应应急情况 消防施工方与以前商户名称对应 一次装修安全隐患 前期介入有助于接管运营 规范二次装修并协

19、调管理 设备设备等成品保护,商户仓库装修 装修材料须符合消防部门相关要求 能耗计量管理系统 建议能源管理平台 必要时考虑预付费电表 非正常营业时间能耗费用 影院、酒吧、歌城等商户能源利用率低 工程人员加班费用 建议在适当区域采用VRV空调系统 项目总体施工进度 风险规避,物业管理服务 - 工程建议,物业管理服务,保护建筑区域 物业服务重点,思南公馆 总建筑面积：65,154平方米 地理位置： 重庆南路258号（近复兴中路） 物业性质： 开放式商业 / 酒店 / 精装公寓 /企业公馆 管理方式： 全权管理 管理重点： - 保护建筑依旧翻新维保工作 - 旧式洋房改建与规范指标的共融 - 各种应急系

20、统与流程 - 环评处理 - 各种类型标识必须清晰 - 39株近百年古树综合养护 - 大型活动人流安全管理,文化底蕴中老式花园洋房 花园中的商场,物业管理服务,类似案例经验分享,查询机,全自动收费站,车位指示灯,车辆外观系统,物业管理服务 停车场,停车场管理方案,出入管理系统 (包括时租管理和月租管理) 智能系统 (车牌识别、语音对讲、车辆引导、中央管理、非机动车停车管理) 特色设备 (超声波车位探测器) 信号无盲点 (对讲机、移动、联通、电信、WIFI等),自助式缴费机,物业管理服务 停车场系统管理软件,系统登录,用户编辑,权限设定,收费界面,建筑垃圾临时堆放点,临时卸货平台,物业管理服务 地

21、下室,地下室方案,驾驶员休息 客用、员工盥洗室 卸货平台 垃圾房/建筑垃圾临时堆放点 租户迷你仓库 员工餐厅 (如有) 物业用房 户外出租车上下客区建议,物业用房,驾驶员休息室,员工餐厅区域,例：,物业管理服务,3) 服务方式与酬金,服务方式与酬金,我司将以酬金制模式为贵司提供项目全权委托物业管理服务。,物业管理服务,4) 部分项目经验分享 (上海地区),金桥国际商业广场 总建筑面积：178,492平方米 地理位置： 张扬路3611弄 物业性质： 开放式商业 / 写字楼 管理方式： 全权管理 管理重点： - 三个月八十五家租户之二次装修 - 租户消防意识薄弱 - 各种应急系统与流程 - 环评处

22、理 - 各种类型标识必须清晰 - 后场与隔油池系统化管理 - 大型活动人流安全管理,Life HubJin Qiao 花园中之商场,物业管理服务,类似案例经验分享,嘉亭荟城市生活广场 总建筑面积： 75,481 平方米 地理位置： 墨玉南路1033号 物业性质： 开放式商业 / 精装公寓 管理方式： 全权管理 管理重点： - 集中开业前的二次装修 - 与公建设施联通的管理分割 - 地铁11号线安亭站链接区域管理 - 交通枢纽站及区域内辅助设施的管理 - 各种类型标识必须清晰 - 后场与隔油池管理 - 大型音乐节活动人流安全管理,Life HubAn Ting 花园中之商场,物业管理服务,类似案例经验分享,经验分享,经验分享,经验分享,经验分享,5) 公司介绍,公司介绍,公司介绍,华北,华西,华南,华中,大连,北京,沈阳,苏州,上海,南京,贵阳,昆明,重庆,天津,广州,无锡,珠