如皋磨头镇.ppt

1、如：磨头镇项目市场分析和建议报告、目录、一、经济总体概况二、区域房地产市场概况三、项目周边竞争案例分析四、本项目深入研究判断和客户定位五、本项目发展方向六、本项目售价和策略，一、经济总体概况皋中国明星县(市)、农村综合实力百强县(市)、科技百强县(市)、乡镇工业明星县(市)、邮电百强县(市)、全国县域经济基本竞争力百强市、全国中小城市综合实力百强县(市)，如皋位于经济发达的长江三角洲上海都市圈，其地理位置为苏北地区为上海、苏北地区。 经济总体概况如皋的交通状况，皋国内的宁通高速贯通东西，沿海高速贯通南北的204国道绕城而行，宁启铁路有皋一样的站点，新的长铁路也有一点如皋一样，例如皋和机场沿河的

2、港口。 例如，高昌有自己筹集资金改造的如港一级公路，交通便利。 经济整体概况如皋行政区划，如皋市位于江苏省东部、长江下游北岸。 总面积1492平方公里。 总人口为145万2008人(2008年底)。 辖20个城镇：城镇(如皋市城区)、柴湾镇(如皋市经济开发区)、雪岸镇、东陈镇、丁堰塞湖镇、白蒲镇、林梓镇、下原镇、九华镇、郭园镇、石庄镇、长江镇，经济总体概况如皋经济发展，近年来人均GDP达到34464元。 实现财政总收入78.1亿元，地方一般预算收入33.7亿元，均居南通县(市)首位，分别增长50.9%、55.6%。 三次产业的比重从“十五”期末15.4:51.8:32.8调整到9.3:56.7

3、:34。 农业-增值39.9亿元，增长23.7%，目前农业龙头企业176家，规模农业园区430个。 工业-增加值为205.8亿元，增加23.1%。 完成工业征税销售581.5亿元，增加27.8%，总量连续3年居南通首位。 规模企业总数达1150家，其中征税销售超亿元企业72家。 服务业-增值147亿元，增长22.6%。 商贸经济平稳较快发展，社会消费品零售总额175亿元，增长19%。 旅游业-总收入为32亿元。 金融支持力不断加大，去年新增66.1亿元贷款，增长36.7%，分别居南通第二、第一位。 经济整体概况如皋月修订计划目标，是长三角洲新港口为依托的制造业基地，是现代气息与传统基础相互交流

4、的人文、生态旅游城市。 结合市域各乡镇发展现状及其布局条件，在市域范围内划定“一城一区四板块”空间格局：一城如皋市，一区如皋港经济开发区，四板块将市域划分为东南西北四大经济板块。 磨头镇位于如皋市南郊，磨头镇是一个名为“飞来磨”的故事，2000年，场南乡合并，2001年，场北乡合并，磨头镇位于整个城镇的中心位置。 磨头镇全镇总面积102.8平方公里，镇区面积4平方公里，辖行政村16个，局委5个，总人口8.5万人。经济总体概括磨头镇的地理位置，经济总体概括磨头镇的行政区划，磨头镇是江苏省对外开放重点镇，南通市文明镇，如皋市中心的重镇，有“食品之乡”、“橡胶再生之乡”、“绗缝之乡”和“优良水果蔬菜

5、之乡”的全镇区位交通条件优良，上海、宁在苏州的2小时经济圈内，沿海、宁通高速公路和新长铁路混合城市而行，204国道、334省道，如港一级道路通过城市。 例如，高加机场在磨头町的领土上。 街道工业起步早，形成了机械、食品、制造等工业门类。磨头镇工业集中划分了电子产业园区、机械产业园区、船舶配套园区和食品产业园区。 经济总体概括磨头镇经济发展，2009年完成地区生产总值19.5亿元，2010年完成地区生产总值24.6亿元，比上年增加26.9%。 三次产业的比重从“十五”期末的18.9:51.3:29.8优化为9.6:57.2:33.2，二次产业在经济结构中的比重逐渐合理。 2010年实现全口径财政

6、收入5500万元。 工业经济有效突破。 2010年全镇工业总产值突破78亿元，比上年增加38.84%，是“十五”期末的4倍，平均增长速度达到31.2%。 全镇现有规模企业37家2010年全镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别达到18000元和9800元，居民文化教育娱乐消费支出明显增加。 城镇、农村人均住房面积分别达到28平方米和36.4平方米。经济整体概括磨头镇十二五经济发展目标，经济质量显着提高，科技发展显着进步，文化实力显着增强，人民生活显着提高，社会和谐显着加强，生态环境显着改善。 大力发展高新技术产业和现代化服务业，增强区域辐射能力，使磨头镇建设成为经济繁荣、结构合理、设施先进、

7、管理秩序、环境优美、社会和谐的中心重镇、中心强镇、中心名镇。 经济增长的目标。 全镇地区总产值达到65亿元，年均增长25%以上，人均地区总产值达到94000元，年均增长50%。 三次产业的比重调整为7:63:30。 财政总收入达到4亿元，年均增长50%以上，其中，地方一般预算收入达到1.9亿元，年均增长50%以上。 社会发展目标。 全镇总人口在8万人左右，镇区人口控制在5万人左右。新的镇区人口2万人，6000户生态环境目标。 环境质量综合指数85分城市生活污水集中处理率80%； 工业用水重复率70%； 城市生活垃圾无害化处理率90%； 工业固体废物处理利用利用率98%； 建成区的环境噪声标准达

8、成率为65%； 城镇绿化的展望率为40%。 民生目标。 城镇居民人均支配收入超过30000元农民人均纯收入超过18000元恩格尔系数40； 农民居住在社区的集中度明显提高，房地产开发面积每年达到20万平方米以上，城镇居民人均住宅建筑面积达到42平方米，农村居民人均住宅建筑面积达到50平方米。 二、区域房地产市场概况，如皋整体规划，城市用地规划通过城市干线道路及绿色空间的包围、划分，形成“六组团”的空间结构：老城核心组团团团团：商业、金融、文化、旅游、娱乐城北组：工业、物流、居城西组：居住、商业城东组商业城南新城集团：行政事务、商业金融、娱乐休闲、高尚居住、商业事务铁东工业集团：工业、仓库、物流

9、。 例如，高加坡的土地市场，例如高加坡市在2010年出让了属于居住、商业、事务的土地合同4111165.52，合同金额538707.84万元，其中有居住用地3172325.52，占这种出让77的商业用地928857 、磨头镇土地市场，2010年，如皋磨头镇商业、居住、办公土地出让情况。 2010年磨头镇出让商业居住土地48036的修订金额3878.73万元。 三、项目周边竞争案例分析、磨头镇楼盘一览表、金磨华庭、竞争案例1、金磨华庭、楼盘分析、优势：1.现房销售2 .如港道路周边、交通便利。 3 .离磨头小学只有150米。 4 .周边有很多已经建成的待售商店，为未来的商业发展提供空间。 劣势：

10、1.远离城镇中心，位置相对偏僻。 解释分析：本楼盘前年建成(5栋多层共128套，2栋别墅8套)，去年开始销售(一期)，期间，多层销售80套，别墅销售4套。 该楼盘显示一年内消化量为102套左右。、竞争案例2 (配图)、金研小区、楼盘分析、优势： 1、作为住宅，靠近城镇政府可以吸引优质客户。 随着磨头镇的发展，磨头镇的发展方向必然被镇政府牵引，如向靠近港口道路的镇南方发展，利用道路牵引镇域经济。 2 .作为商店，金磨市场已于06年6月开业运行，经过多年培育，商业氛围逐渐形成。 另外，随着住宅的销售，这里也很受欢迎。 劣势：作为商店，商业规模不能与光明路的老商业地区相比，人流相对较少。 解释分析：

11、本项目楼盘共计30000，05年开始销售，开发人员鉴于对当地商社脱化能力的考虑，采用建设批次、销售批次、重建批次的渐进方式进行销售。 这个项目的销售期长达6年，根据统一修订，每年的销售量约为5000左右。竞争案例3、占地面积： 5419.86所在地：光明路和卓吾路交界处总建设面积： 40033住宅：高层21855，别墅2728商铺： 15050，楼盘分析，优势：本地块位于磨头镇中心商业区，商业氛围浓厚劣势：本项目住宅部分主要以高层住宅的形式从城市发展的多层-小高层-高层发展规律来看，这种跨越式发展是否符合磨头镇的消费习惯需要观察，不知道最终是否有可能成为办公住宅。 该区位于商业相对发达的位置，

12、别墅部分可能会失去喜欢安静环境的买主，金磨华庭的别墅应该比这里更早受到关注。竞争案例4、占地面积： 8518所在地：光明路与如港口路边界总建设面积： 23526住宅： 18365 (多层)商屋： 5161容纳率： 2.76总户数： 130、广告牌分析、优势：本广告牌，四、本项目深度研究与客户定位、本项目本项目SWOT分析，项目优势(s ) :本区位于磨头镇中心商业区，商业氛围已经形成了本项目百货商场建设，运营成功后仍可以推进本项目商店销售的区划正确，地面原有建筑物少项目劣势(w ) :该地块只有一面靠街，建筑完成后，其他三面商店面临人流不足的情况。 项目机会(o ) :这里的商业氛围已经形成，将来百货商店招商难度小，项目威胁(t ) :这个区域只有一面迎