潍坊市公寓市调报告7.4.ppt

1、中华茶博城公寓市调报告 中华茶博城营销策划部 二零一一年七月,2,一、市场分析,1、潍坊公寓、小户型楼盘调查,星巴克,云都国际 冠宇花园 鑫悦首府,万锦国际,Mol公寓 荣观华府,阳光100,力拓国际,宝鼎花园,大成优盘,世贸中心,本次市调采样收集了潍坊12个在售公寓楼盘、小户型楼盘的资料，基本囊括了潍坊所有在售公寓和小户型楼盘。,3,潍坊公寓、小户型楼盘调查列表,4,潍坊公寓、小户型楼盘调查列表,5,潍坊公寓、小户型楼盘调查列表,6,2、潍坊公寓楼盘调查分析,潍坊现有公寓楼盘中，畅销与滞销分类较为明显。分析各自销售率、销售速度，并结合价格，可大致分为两类： 畅销楼盘代表： Mol公寓、荣观华

2、府、宝鼎花园、盛世华庭、鑫悦首府； 滞销楼盘代表： 星巴克、万锦国际（五道庙）,7,Mol公寓、荣观华府： 位于潍坊传统核心商圈内，并具备极佳的滨河景观资源。 核心优势主要体现在： 地段：位于泰华商圈内，地段极具稀缺性，升值潜力巨大； 景观：白浪河滨河景观资源； 配套：周边商业、写字楼较多，生活配套也非常齐备； 品质：建筑品质、用材、物业管理等方面均走高端路线； 发展商实力：品牌号召力强。 两个项目销售均价均在7000元/以上，属于潍坊标志性的高价高品质楼盘。,畅销楼盘分析,8,宝鼎花园、盛世华庭： 这两个项目实际上是小户型住宅项目，位于核心居住圈（虞河、张面河一带），良好的居住氛围，主打居住

3、概念，相对普通住宅，总价较低。 核心优势主要体现在： 地段：位于核心居住圈，有良好的居住氛围； 配套：佳乐家、医院等，生活配套比较完善； 价位：小户型销售均价在4500元/左右，总价较低； 用地性质：为居住用地，土地使用年限，水电、煤气配套等方面具有一定优势。,畅销楼盘分析,9,鑫悦首府： 此项目劣势较为明显：紧邻火车站、汽车站，针对铁路线，居住氛围淡薄。所处地段就未来规划来说，升值潜力较低。 但此项目依托火车站资源，以酒店托管、固定返点的方式，保证客户回报率。主打纯投资概念。 具体操作方式为： 签约快捷酒店（怡家客房、7天、莫泰168）； 小业主与酒店签订托管协议（自愿签订）： 托管年限为5

4、年一签，每年固定返还8%，每半年一返。 交房时需另付2万元/间的装修费和家具费。,畅销楼盘分析,10,星巴克、万锦国际： 大商业配套公寓，地段、周边环境等都决定其不具备良好的居住氛围。主打投资概念，在不具备有力的投资价值支撑的情况下，一入市便受阻，无法打消客户对投资回报的顾虑，销售进展缓慢。 星巴克均价为4300元/，销售率约50%； 万锦国际尚未开盘，均价约4500元/，目前认筹情况不理想。,滞销楼盘分析,11,3、市调总结,对本项目的启示： 星巴克公寓、万锦国际公寓与本项目情况较为类似，均为大型商业体的配套公寓。这两个项目一开始投放市场就是投资型物业形象，销售受阻。 住宅和商业基本性质一样

5、，没有自住客户的认同，针对投资者显然无说服力，因为投资住宅的目的原因是租金收益和升值空间，自住客户不认同，就意味着没有人住，那又何来租金收益呢?,以目前市场形势下，小户型楼盘客户群应定位为自住型物业，以中低收入阶层人群首次置业为主、辅以适量的市场经营户自住需求和投资需求。,12,1、项目各技术指标分析,二、项目分析,挑高公寓,交易区上盖,注：挑高公寓部分数据尚未最终确定。,13,交易区上盖公寓分析,二、项目分析,14,二、项目分析（交易区上盖）,交易区上盖,交易区上盖： 东西朝向 楼下为市场 公用电梯，无法进行独立物业管理 正对青年路，噪音污染 无管道煤气，无餐饮条件 最多1梯27户 这些因素

6、都大大降低了其居住价值，此部分公寓将主打投资概念。 针对办公、居住等投资需求，茶叶企业、物流公司办公室，员工宿舍等。,15,二、项目分析（交易区上盖）,从前面的市调总结得出： 投资型公寓项目，在不具备有力的价值支撑，无法保证客户投资回报收益的情况下，贸然入市，风险较大。,交易区上盖公寓亮点不足，现在推出： 1、很有可能面临滞销，对后期挑高公寓也会起到不好的影响； 2、与交易区二楼一样，都针对投资群体，有可能分散目标客户群，影响二楼销售。,16,二、项目分析（交易区上盖）,销售方式分析：,1、酒店托管销售： 需解决的问题： 快捷酒店招商； 精装交付； 可能需加装垂直电梯。,2、直接销售： 无明显

7、亮点，只能以低价入市。 需解决的问题： 暖气、宽带、有线电视、管道煤气等居住硬件；,无论以何种方式，现阶段推出均存在较大风险。,17,二、项目分析（交易区上盖）,综上所述，建议： 1、先推出挑高公寓，销售基本完成后，再推交易区上盖公寓； 2、引进1-2家快捷酒店，托管，固定返点，提高其投资价值。,18,二、项目分析（交易区上盖）,锦江之星的选择 每年8%固定回报，酒店管家全程打理,推广语：例,19,挑高公寓分析,二、项目分析,20,2、SWOT分析,二、项目分析（挑高公寓）,优势,劣势,机会,威胁,同类型公寓项目的竞争,火车站南广场改造带来的投资机会 周边住宅大盘的兴起，带动居住氛围 交易区热

8、销的良好形象,40年产权，使用率低 商业用水用电，管道煤气 位置较偏，配套少 5成首期，按揭最长只能10年 茶叶市场对居住环境的干扰,4米99，稀缺挑高 总价低，门槛低 户型结构简单，较为实用 白浪河景观资源，具有一定居住氛围,21,3、项目所面临的几大问题，及建议的解决办法,二、项目分析,问题1：40年产权，使用率低,潍坊在售公寓中，半数以上实际上属于小户型住宅楼盘，土地为住宅用地性质，70年产权。 如：荣观华府、阳光100、万锦国际、鑫悦首府、冠宇国际等。,建议解决办法：,土地使用年限为物权法规定，无法更改，只能给与客户合理的产权到期后的解释，弱化产权问题。 使用率低通过挑高已予以解决。隔

9、层之后，使用率最高可达150%。,22,3、项目所面临的几大问题，及建议的解决办法,二、项目分析,问题2：商业用水用电，管道煤气无法保障,公寓为商业用水用电，收费标准高于纯住宅项目。,建议解决办法：,通过运作改成住宅的水电价格； 管理费按住宅的管理费用收取； 如果不可以改成住宅用水用电标准，在管理费用上适当的降低收取，来平衡客户的心理情绪； 尽快确定能否加装管道煤气。（交易区上盖部分已确认无管道煤气）,23,3、项目所面临的几大问题，及建议的解决办法,二、项目分析,问题3：位置较偏，配套少,项目位于铁路线以南，偏离核心居住圈； 周边均为村庄，缺乏商业生活配套。,建议解决办法：,通过对未来几年周

10、边大型住宅群兴起的描述，营造出良好的预期； 在公寓销售前，确定一家大型超市，数家银行等配套商家，进行宣传；,24,3、项目所面临的几大问题，及建议的解决办法,二、项目分析,问题4：50%首期，按揭最长只能10年,商业物业5成按揭，极大的影响了“低总价、低门槛”的营销优势。,建议解决办法：,直接和银行协调，最好做到首付30%； 首期分期付款（有息），建议分2期支付： 签署买卖合同办理按揭时支付30% 办理入伙手续时支付20% 分期付首付款的客户，隔层装修补贴减半作为分期付款的利息；,25,3、项目所面临的几大问题，及建议的解决办法,二、项目分析,问题5：茶叶市场对居住环境的干扰,项目处于市场中，

11、周边目前也有大型茶叶批发市场，客户会认为居住安全及管理会有存在问题。,建议解决办法：,以酒店式管理模式进行独立封闭管理，公寓物业管理与市场管理严格分开； 24小时保安服务，并在硬件设施方面做到细致入微，引进高档住宅项目的指纹门禁系统等。,26,4、如何提升项目的价值？,二、项目分析,项目的核心价值，主要体现在两个方面： 4.99米挑高层高； 白浪河景观带上唯一的小户型项目。,白浪河景观示意图,挑高公寓示意图,27,4、如何提升项目的价值？,二、项目分析,如何发挥挑高优势？,送隔层装修(装修补贴),根据前期对客户的了解，客户普遍认为复式的隔层装修会要一大笔费用，影响客户购买； 建议按项目的建筑面

12、积分为2种户型，根据不同户型送不同的隔层装修补贴，使项目真正做到复式公寓的效果，增加项目市场竞争力。,补贴金额换算售价,相当于在实收均价基础上提升200元/。如实收均价4800元/，公布价将会是5000元/；,28,4、如何提升项目的价值？,二、项目分析,如何发挥白浪河景观资源？,白浪河的优美环境，为项目带来绝佳的居住氛围。西湖御景、浅水湾等美景大盘共同见证了白浪河景观带的居住价值，而且更能衬托出项目小面积、低总价所带来的“低负担，高享受”的生活。 在营销说辞，广告推广方面，主打居住型物业，着重强调： 买得起的好房子。,29,4.99米层高：绝版挑高，一层变两层，打造超值居住空间 纯小户型时尚

13、公寓，魔幻百变，小肚量有大智慧 后现代主义，简约、华丽的建筑符号 年轻置业群的幸福社区 居住过渡首选,项目公寓定位,五米阳光,4米99 纯小户 创新型时尚公寓,30,1、卖点提炼 2、目标客群分析 3、销售方式 4、销售价格 5、推盘策略 6、主要时间节点安排 7、目前需解决的问题,三、销售策略,31,1、卖点提炼,三、销售策略,挑高公寓： 4米99，稀缺挑高 总价低，门槛低 白浪河景观资源，周边住宅大盘林立，良好的居住氛围 火车站南广场改造带来的投资机会,32,2、目标客群分析,三、销售策略,挑高公寓： 主打居住功能，中低收入人群的首次置业需求。 周边企业白领； 经济实力较弱的年轻人； 有居

14、住需求的茶叶店老板； 部分投资人群。,33,3、销售方式,三、销售策略,挑高公寓： 主要满足居住需求，客户有自己的装修主张 装修：毛坯交付 销售方式：直接销售（后期可提供物业管理处免费代租服务）,34,4、销售价格,三、销售策略,根据市场分析，对比目前市场上销售理想和销售状况不理想的项目价格情况，以实现快速销售，回笼资金为目的，建议整体实收均价：,4700元/,35,5、推盘策略,三、销售策略,挑高公寓： 分栋推售：首批积累一定数量认筹客户后，集中发售，形成抢购； 低开高走：第二批发售提高售价，形成走高的价格趋势； 赠送隔层装修等优惠：打消客户认为装修费用太高的顾虑。,建议： 北侧紧邻老茶叶市场和菜市场，居住环境稍逊于南侧，建议首批推出2#楼公寓，以较低价入市，为第二批提高售价做基础。,36,6、主要时间节点安排,三、销售策略,形象出街,7月底,8月中,开始认筹,9月中,挑高公寓一次开盘,10月中（待定）,交易区上盖一次开盘,营销部署期,销售预热期,认筹期,热销,持续销售期,重要时间节点说明： 7月底形象出街，积累客户量，做好认筹前相关准备（楼书、户型单张、效果图等销售物料等）； 开始认筹：初定8月中旬； 样板房开放：8月底，促进认筹； 挑高公寓一次开盘：初定9月中旬，视预售证办理情况，及认