房地产不良资产资产处置ppt课件.ppt

1、房地产不良资产处置与运营 创新实践,2 0 1 9,中国不良资产行业服务中心,03,烂尾楼盘活与资产证券化,搜索微信公众号不良资产行业服务中心，或点击网页 ，收获更多不良资产行业干货和资讯,2,01,一、全国房地产发展、现状及新型地产模式,1978-1991,1992-1995,2012-2018,1998-2012,理论突破与试点起步阶段,第一阶段：,非理性炒作与调整推进阶段,第二阶段,波浪型一路调控，一路暴涨,第三阶段,第四阶段,标志事件：1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。,标志事件：1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。,标志事件

2、： 1.04-08房价持续上涨2.08美国次贷危机3.09年4万亿大放水4.房价暴涨限购限贷,政策反复博弈，房价持续上涨,标志事件： 1落户政策、限购限贷出台取消 2.房子是用来住的定位 3.房产税出台，地产开始两极分化,1.房地产开发四个阶段：从小到大，形成专业化开发模式,搜索微信公众号不良资产行业服务中心，或点击网页 ，收获更多不良资产行业干货和资讯,4,2.房地产开发的10大特色开发模板及代表开发商,2.1住宅开发商：高周转、标准化、大规模的住宅地产开发模式,碧桂园,万科,恒大,搜索微信公众号不良资产行业服务中心，或点击网页 ，收获更多不良资产行业干货和资讯,5,2.房地产开发的10大特

3、色开发模板及代表开发商,2.1碧桂园开发模式简介：建筑+地产标准化快周转模式,1.土地：碧桂园土地储备3.64亿m2，主要分布在一二线郊区。三四五线城市，以全国全覆盖闻名，并且以大型社区为主，万亩大盘比比皆是； 2.配套：碧桂园在项目中通过建设五星级酒店、学校、商业、医院等，全方位满足业主生活诉求； 3.碧桂园具有高度垂直的一体化建设开发队伍，目前覆盖了房地产开发的所有环节，包括项目定位、设计、建筑、装修、部分建材、营销和物业管理等，攫取价值链上每一环的利润，并借此实现低成本和快速度开发。上下游相关公司的设置有助于合法避税，成本内部化有助于降低成本、提高盈利水平。 4.成本：碧桂园通过低价土地

4、，全产业链参与，标准化快周期将地产成本降到行业最低，形成2018年8000亿的开发规模； 4.周期：碧桂园推崇“456”原则，4个月开盘，5个月现金流为正，六个月资金投入新项目； 碧桂园、恒大、万科作为快周转地产开发商的代表，在全国100强中占据前三的位置，也是今后地产开发的主流模式，20年后可能全国开发企业会减少80%以上。,搜索微信公众号不良资产行业服务中心，或点击网页 ，收获更多不良资产行业干货和资讯,6,2.房地产开发的10大特色开发模板及代表开发商,2.2住宅开发商：个性化、定制化、高端住宅地产开发模式,绿城“桃花源系列”,泰禾“院子系列”,星河湾的“星河湾”,融创的“一号院子”,搜

5、索微信公众号不良资产行业服务中心，或点击网页 ，收获更多不良资产行业干货和资讯,7,土地：核心指标就是在一个城市中具有不可复制性，北京故宫边上的万柳书院，上海的汤臣一品，苏州桃花源、深圳的深圳湾一号等；,品牌：高端地产分开发商品牌及项目品牌，如绿城.玫瑰园；融创.一号院、泰禾.院子系列、星河湾.星河湾系列；在每一个城市都受到当地富豪的追捧；,个性化、定制化是高端地产不可或缺的基因。从外立面、户型、室内装饰、配套等地产商都按照业主的个性化诉求进行私人化定制，独一无二的特性带给业主身份地位的象征。,私人管家式物业服务，物业是一个地产项目品质的直接体现，业主的生活感受直接来源于物业服务,土 地,品

6、牌,私人定制,物 业,社交圈,私人管家式物业服务，物业是一个地产项目品质的直接体现，业主的生活感受直接来源于物业服务,2.房地产开发的10大特色开发模板及代表开发商,2.2高端地产开发模式简介,搜索微信公众号不良资产行业服务中心，或点击网页 ，收获更多不良资产行业干货和资讯,8,2.房地产开发的10大特色开发模板及代表开发商,2.3商业地产开发商：城市综合体的经营商业地产开发模式,万达的万达广场,华润的万象城、五彩城,新城的吾悦广场,搜索微信公众号不良资产行业服务中心，或点击网页 ，收获更多不良资产行业干货和资讯,9,2.房地产开发的10大特色开发模板及代表开发商,2.3商业地产开发商：城市综

7、合体的经营商业地产开发模式,龙湖.天街,印力.印象城,恒基.海港城,搜索微信公众号不良资产行业服务中心，或点击网页 ，收获更多不良资产行业干货和资讯,10,第一代产品：2001年，第一代万达广场横空出世2：单店模式，每一层设置一种商业业态，但每种业态打造前，都引入例如沃尔玛等知名品牌，带动其他铺位的销售，业态和盈利模式较为简单。代表：江汉路万达广场,第三代产品：万达广场为万达独创的商业地产模式，将户外室内步行街与中国商业大楼结合在一起，打造一个巨大的城市综合体，内容包括大型商业中心、商业步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等，集购物、休闲、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的

8、大型商圈。代表：菱角湖万达广场、武汉经开万达广场、武汉万达中心、武汉中央文化区,第四代产品：第四代万达广场称为“万达城”，增加旅游文化等主题，投资规模在百亿以上，核心商业配套以酒店、商场、商街、旅游区、公寓、写字楼等形成一个产业群。但由于商业配套规模大，商业回报周期长，重资产模式决定了复制的难度；,第二代产品：2004年，第二代万达出现：2商业组合店产品，规模较第一代扩大了两至三倍，增加了百货、影院、电玩、餐饮等多种业态和品牌店。 江汉路万达(悦荟广场)是江汉路商圈体量最大、业态最为丰富的商业项目，经过8年的运营发展，该项目已经成为江汉路商圈的一个重要标志。,第三代万达广场,第四代万达广场,第

9、二代万达广场,第一代万达广场,2.房地产开发的10大特色开发模板及代表开发商,2.3万达广场模式简介,搜索微信公众号不良资产行业服务中心，或点击网页 ，收获更多不良资产行业干货和资讯,11,2.房地产开发的10大特色开发模板及代表开发商,2.4酒店、写字楼、长租公寓租赁商业地产开发模式,2.4.1星级酒店,富力酒店,万达酒店,万豪酒店,搜索微信公众号不良资产行业服务中心，或点击网页 ，收获更多不良资产行业干货和资讯,12,2.房地产开发的10大特色开发模板及代表开发商,2.4酒店、写字楼、长租公寓租赁商业地产开发模式,2.4.2写字楼,卓越地产,绿地地产,远洋地产,SOHO地产,搜索微信公众号

10、不良资产行业服务中心，或点击网页 ，收获更多不良资产行业干货和资讯,13,2.房地产开发的10大特色开发模板及代表开发商,2.4酒店、写字楼、长租公寓租赁商业地产开发模式,2.4.3,长租公寓,魔方公寓,泊寓,自如,搜索微信公众号不良资产行业服务中心，或点击网页 ，收获更多不良资产行业干货和资讯,14,1,写 字 楼,2,3,酒 店,长租公寓,写字楼开发以绿地、卓越、远洋、华润、中海、金茂、金融街、香港的恒基地产为主要开发商，全国年写字楼总面积超过4亿平方米，租金收入5000亿以上。香港国际金融中心年租金近百亿。,酒店分为酒店投资和酒店运营，目前富力地产是全国最大的酒店业主，万豪是最大的外资酒

11、店运营商、万达是最大的国内运营商，锦江是最大的连锁酒店运营商。,长租公寓主要分集中式和分散式公寓，开发商以集中式管理为主，万科的泊寓、龙湖的冠寓，链家的自如为分散式的典型代表；北京新派公寓为烂尾楼改造长租公寓的代表；,2.房地产开发的10大特色开发模板及代表开发商,2.4写字楼、酒店、长租公寓开发模式简介,搜索微信公众号不良资产行业服务中心，或点击网页 ，收获更多不良资产行业干货和资讯,15,2.房地产开发的10大特色开发模板及代表开发商,2.5养老地产开发模式,中国人寿,蓝城,搜索微信公众号不良资产行业服务中心，或点击网页 ，收获更多不良资产行业干货和资讯,16,2.房地产开发的10大特色开

12、发模板及代表开发商,2.6特色小镇开发模式：蓝城,乌镇雅园,桃李春风,春风长乐,搜索微信公众号不良资产行业服务中心，或点击网页 ，收获更多不良资产行业干货和资讯,17,蓝城在颐养、农业、大健康产业积累了大量的产业资源，给开发小镇提供了坚实的基础 养老小镇乌镇雅园，农业小镇桃李春风、春风长乐，休闲小镇观云小镇以及桃花源、春风.江南等想成了各具特色的生活小镇。,蓝城小镇开发模式的核心理念是营造生活，提供一种生活方式。城市发展会从城市建设转变为城乡一体化，提供环境优美、功能齐全，各具特色的生活小镇将是下一步城市发展的趋势；,蓝城开发建设营造了良好的口碑，形成了品牌溢价，带动了业主追随蓝城从城市到乡村

13、的迁移；,绿城物业服务理念将传统物业公司对 物的管理转变为对人的关爱和服务，形成了业主物业良好的互动；,小 镇,2.房地产开发的10大特色开发模板及代表开发商,2.6蓝城小镇开发模式简介,搜索微信公众号不良资产行业服务中心，或点击网页 ，收获更多不良资产行业干货和资讯,18,2.房地产开发的10大特色开发模板及代表开发商,2.7产业综合体开发模式：红星麦凯龙、居然之家,红星美凯龙的家具卖场,居然之家,搜索微信公众号不良资产行业服务中心，或点击网页 ，收获更多不良资产行业干货和资讯,19,红星美凯龙已在全国135个城市，开设了家居mall，从独创的家居模式到房地产二元开发模式，红星地产以专业的团

14、队、先进的运营理念和国际化的品质，极力为城市进程助力，积极成为城市建筑的典范力量。目前开设卖场超过300家，总商业面积超过2000万平方米；,红星美凯龙的定位开始从“渠道”向“平台”转移，不直接经营具体家具产品，而是借鉴欧美“Shopping Mall”的模式搭建好一个商场平台，引入工厂、地区经销商进入来做“现场直销”，从而让这个平台成为他们的渠道；美凯龙为入驻的品牌商提供“统一的营销、统一的售后服务、统一培训”等服务，并通过“旱涝保收”的租金来盈利。,1.商业地产规划和开发能力， 2.全国性的招商能力， 3.卖场运营管理能力。,2.房地产开发的10大特色开发模板及代表开发商,2.7红星美凯龙

15、开发模式简介,搜索微信公众号不良资产行业服务中心，或点击网页 ，收获更多不良资产行业干货和资讯,20,2.房地产开发的10大特色开发模板及代表开发商,2.8产业园区：华夏幸福,搜索微信公众号不良资产行业服务中心，或点击网页 ，收获更多不良资产行业干货和资讯,21,前期战略选择，聚焦大城市,华夏幸福首先围绕北京布局，逐渐辐射到河北沿海地区、辽东半岛、山东半岛等环渤海区域。,1,2,3,4,签订“园区孵化”协议，快速实现园区建设,华夏幸福与政府签订排他性的“园区孵化”协议，根据托管分成协议，在托管年限之内完成规划、建设、招商和后期维护工作，政府通过收税和卖地赚取收益，并分期支付公司一级开发的成本。

16、,通过“园区孵化”获得低成本土地和园区收益,华夏幸福名义上获得入园企业落地投资额一定比例返还的产业服务收入，实际运作中政府通过税收收入补偿和住宅土地增值补偿的方式，使华夏幸福持续以较低成本获得土地储备，并分享园区收益。,“园区孵化”和“地产开发”协同促进,华夏幸福园区业务与房地产开发形成协同效应，利用区域开发带动房地产开发的区域影响力和城市配套，利用房地产开发提升区域开发投资环境，并弥补园区业务的现金流支出。,2.房地产开发的10大特色开发模板及代表开发商,2.8华夏幸福“园区孵化+房地产开发”的独特模式简介,搜索微信公众号不良资产行业服务中心，或点击网页 ，收获更多不良资产行业干货和资讯,2

17、2,2.房地产开发的10大特色开发模板及代表开发商,2.9工业园区：联东,联东U谷,普洛斯物流园,搜索微信公众号不良资产行业服务中心，或点击网页 ，收获更多不良资产行业干货和资讯,23,产业定位：依托城市原有产业基础，发挥当地优势，精准定位产业方向及产业链环节，着重于产业链两端研发、营销高附加值环节，发展产业链两端“U模式”。,联东集团结合当地政府产业规划及区域主导产业特点发展区域支柱产业，聚合上下游产业集群。政企联合开发，政府提供土地及相应优惠政策，联东开发建设、招商管理。,开发产品实行租售结合，工业厂房分割销售和租赁实现资金的长短结合，获取多重收益；,产品：以产业综合体和总部基地为主，涵盖

18、独栋办公、研发中试、标准厂房等产品形态。,统筹全国及海外资源平台，共享全国客户资源，以主导产业链为目标招商。,搭建服务平台，为企业提供标准化物业服务、特色化增值服务和个性化服务，特别是金融服务。,2.房地产开发的10大特色开发模板及代表开发商,2.9联东U谷开发模式简介,搜索微信公众号不良资产行业服务中心，或点击网页 ，收获更多不良资产行业干货和资讯,24,2.房地产开发的10大特色开发模板及代表开发商,2.10旅游地产,港中旅的欢乐谷,方特的梦幻王国,万达的万达城,海昌海洋公园,搜索微信公众号不良资产行业服务中心，或点击网页 ，收获更多不良资产行业干货和资讯,25,2.房地产开发的10大特色

19、开发模板及代表开发商,港中旅欢乐谷开发模式简介,搜索微信公众号不良资产行业服务中心，或点击网页 ，收获更多不良资产行业干货和资讯,26,02,二、全国烂尾楼现状及形式分析,烂尾楼的表述,迄今未发现法律、法规、规章给“烂尾楼”下个定义。即使是学理上，关于“烂尾楼”的定义也不多见，且表述很不一致。,烂尾楼定义：,烂尾楼是一种俗称。我认为，烂尾楼是指各种已开工兴建，但因资金、技术、规划等原因已停建缓建达一定期限的房地产建设项目。,烂尾楼类型,烂尾楼按照建筑功能分为住宅类、商业类、工业类、其他类型；,1.烂尾楼不良资产的界定,搜索微信公众号不良资产行业服务中心，或点击网页 ，收获更多不良资产行业干货和

20、资讯,28,到2008年全国形成了几个鬼城，郑州新区、康巴什、威海银滩、东北营口、京津新城等都是烂尾楼的集中分布区。,目前按照房地产类型分主要是商业地产、酒店、公寓占烂尾楼比重的一半以上，住宅类烂尾楼占比不到20%。从区域分布上看，四五线区域占比较大，占据60%以上的比重；一二线剩余的烂尾楼都是11年前08年地产暴跌带来的烂尾楼中的烂尾楼.,全国烂尾楼从最开始的海南房地产危机中产生了第一批烂尾楼,2.烂尾楼不良资产的主要分布,2018年海南省包含停缓建项目合计超过150个，合计总建筑面积超过850万平方米。全国性的烂尾楼项目超过2000个，总计建筑面积超过5000万平方米。,搜索微信公众号不良

21、资产行业服务中心，或点击网页 ，收获更多不良资产行业干货和资讯,29,3.烂尾楼不良资产的主要特点,搜索微信公众号不良资产行业服务中心，或点击网页 ，收获更多不良资产行业干货和资讯,30,4.烂尾楼参与人各方的角色定位及利益诉求,4.3购房户,4.5重整方,4.2债权人,4.4债务人,搜索微信公众号不良资产行业服务中心，或点击网页 ，收获更多不良资产行业干货和资讯,31,04,四、烂尾楼盘活的方式,搜索微信公众号不良资产行业服务中心，或点击网页 ，收获更多不良资产行业干货和资讯,32,中国不良资产行业服务中心，致力于服务不良资产行业全产业链， 2015-2018分别于主办、承办了各种形式行业活

22、动，线下活动累计超过1.2万人/次参加，涉及到2000多家从业机构，行业众多优秀的投资、处置、服务机构通过线下活动对行业分析、投资、处置经验进行了分享，提高了资源匹配效率及行业整体处置水平，缩小了中西部差异。基本覆盖了国内东部、中部和部分西部省市。 近期将在济南等地举行活动，详情点击此处,服务简介,Introduction,搜索微信公众号不良资产行业服务中心，或点击网页 ，收获更多不良资产行业干货和资讯,33,1.股权收购，注入资金盘活,2、项目尽职调查,1、项目收购意向书,3、洽谈正式合同,4、交接,项目公司股权收购步骤：,搜索微信公众号不良资产行业服务中心，或点击网页 ，收获更多不良资产行

23、业干货和资讯,34,1.股权收购，注入资金盘活,01,意向股权数量,1.1项目意向书,意向金 （1000万-5000万）,对价金额,04,03,02,签订意向书,搜索微信公众号不良资产行业服务中心，或点击网页 ，收获更多不良资产行业干货和资讯,35,项目公司主体调查,所收购项目的主体调查.,编制尽调报告.,1.2项目尽职调查,项目公司财务审计,1.股权收购，注入资金盘活,搜索微信公众号不良资产行业服务中心，或点击网页 ，收获更多不良资产行业干货和资讯,36,1.股权收购，注入资金盘活,1.2项目尽职调查,1.2.1项目公司主体调查 （1）营业执照（包括正副本是否过期） （2）各种开发资质 （3

24、）税务登记 （4）企业组织代码 （5）贷款卡 （6）所有股东的存在和变更情况 （7）股东章程的变化情况 （8）历次股东会议的会议纪要 （9）历次董事会的会议纪要,搜索微信公众号不良资产行业服务中心，或点击网页 ，收获更多不良资产行业干货和资讯,37,1.股权收购，注入资金盘活,1.2.2项目公司的财务审计 （1）对项目公司的资产负债表、损益表和现金流量表进行审计（目的是主要审查项目的资产和负债情况；税务情况和债务情况） （2）项目公司需提供原始凭证和账册 （3）项目公司的往来账款情况（目的主要是考察项目的采取是否干净） （4）项目公司财务的现金流调查（目的主要是防止项目公司利用财务手段清理债权

25、债务） （5）审计项目公司的资金到位和使用情况 （6）审计项目公司的纳税情况、债务情况以及项目公司的银行账户,1.2项目尽职调查,搜索微信公众号不良资产行业服务中心，或点击网页 ，收获更多不良资产行业干货和资讯,38,1.股权收购，注入资金盘活,1.2.3所收购项目的主体调查 （1）项目的所有权证和批文，包括项目的国有土地使用证以及土地转让合同和土地出让金缴纳发票；项目的建设用地规划许可证或规划意见书；项目的建筑工程规划许可；开工证等。 （2）项目所在地的规划情况（包括控制性规划和详细性规划） （3）项目的可行性批复 （4）项目的规范性调查 （5）项目的以前的经济活动的调查,1.2项目尽职调查

26、,搜索微信公众号不良资产行业服务中心，或点击网页 ，收获更多不良资产行业干货和资讯,39,1.股权收购，注入资金盘活,项目尽职调查清单,一、涉及公司类的文件 1、公司营业执照正副本 2、公司房地产开发资质证书 3、公司章程 4、公司历次股东会、董事会决议 5、公司的税务登记证 6、公司组织机构代码证 7、公司的银行开户证明和贷款卡 8、公司从成立至现在的股东变更情况和注册资本法人代表变更的情况 9、公司历次的注册和增资的验资报告 通过对公司类文件的尽职调查主要是了解公司法人的现状及历史沿革。,搜索微信公众号不良资产行业服务中心，或点击网页 ，收获更多不良资产行业干货和资讯,40,1.股权收购，

27、注入资金盘活,项目尽职调查清单,二、涉及开发项目类文件 1、“一书二证”：建设用地批准书，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证 2、国有土地使用权证 3、国有土地出让合同及动拆迁补偿合同 4、发改委立项文件或可行性方案批复 5、施工许可证 6、预售许可证 7、大产权证或小产权证,搜索微信公众号不良资产行业服务中心，或点击网页 ，收获更多不良资产行业干货和资讯,41,1.股权收购，注入资金盘活,项目尽职调查清单,二、涉及开发项目类文件 8、规划审核意见书或规划部门对方案的批复 9、项目扩初的批复 10、项目各类市政配套部门的征询意见 11、项目的方案文本、扩初文本或施工图 12、项目的地质勘探

28、报告 13、项目的各类验收报告 14、项目面积测绘资料,搜索微信公众号不良资产行业服务中心，或点击网页 ，收获更多不良资产行业干货和资讯,42,1.股权收购，注入资金盘活,涉及开发项目类文件的尽职调查主要是了解： 1、项目土地取得的来源及合法性，土地使用的时间和原始土地价格的多少，并结合财务调查了解土地款项的支付情况； 2、项目规划主管部门审批的用途及各类经济技术指标； 3、依收购项目进展到不同的阶段了解所需的相关政府职能部门审批的文件和手续是否完整，是否合法； 4、如项目工程已实际开工，应了解项目工程的图纸、开工审批手续及政府质检部门阶段的验收报告和工程档案必须的文件图纸，以确保今后竣工验收

29、的合规性。,搜索微信公众号不良资产行业服务中心，或点击网页 ，收获更多不良资产行业干货和资讯,43,1.股权收购，注入资金盘活,三、涉及财务类的资料 1、涉税文件：发票深绿采购的文件和税收优惠、财务奖励类的文件 2、公司历年的报表及审计报告 3、公司的所有账本，包括：总账、明细账、现金日记账、成本台账等 4、银行及非金融机构贷款的明细 5、对外担保的明细 6、开户银行的明细,项目尽职调查清单,搜索微信公众号不良资产行业服务中心，或点击网页 ，收获更多不良资产行业干货和资讯,44,1.股权收购，注入资金盘活,涉及财务类文件的尽职调查主要有以下几个方面的作用： 1、了解注册资本和历次增资的情况，检

30、查注册资金的到位情况； 2、了解企业的资金流向，重点检查往来款、应收应付款的情况； 3、了解各类合同款项的支付情况，预测和计算履行合同还应支付的款项； 4、详细检查进入成本或存货类科目的发票的合法性、合规性，避免税务的风险； 5、检查企业涉税事项：税金是否依法足额缴纳，是否存在税务风险。印花税的缴纳情况等； 6、检查财务科目设置和账目是否齐全、合规、合法； 7、确保财务反应成本是否合规合法，以免引起今后收购以后增加我司的土地增值税和所得税的负担。,搜索微信公众号不良资产行业服务中心，或点击网页 ，收获更多不良资产行业干货和资讯,45,1.股权收购，注入资金盘活,四、公司的经济合同履行情况 1、

31、土地出让合同、动拆迁补偿合同等涉及取得土地使用权签订的相关合同； 2、勘探、设计、监理、施工合同等涉及项目工程建设的合同； 3、贷款合同及担保合同； 4、以上合同的履行情况。包括：合同金额，合同的变更情况，已付款、未付款、应付款的情况，合同履行的进度情况，如：设计、工程等的进度情况。,项目尽职调查清单,搜索微信公众号不良资产行业服务中心，或点击网页 ，收获更多不良资产行业干货和资讯,46,1.股权收购，注入资金盘活,公司的经济合同履行情况的尽职调查主要作用： 了解企业成立至今的经济活动，各类合同的金额及履行情况。判断可能产生的债权、债务，或有负债、隐性负债，及合同履行中可能存在法律风险和经济责

32、任。,搜索微信公众号不良资产行业服务中心，或点击网页 ，收获更多不良资产行业干货和资讯,47,1.股权收购，注入资金盘活,1.3洽谈正式合同 1.4交接和变更 1、公司证件的交接 2、公司所有印章的交接 3、公司所有材料的交接 4、项目场地的交接,搜索微信公众号不良资产行业服务中心，或点击网页 ，收获更多不良资产行业干货和资讯,48,1.股权收购，注入资金盘活,股权收购的难点 1、溢价的处理方式 2、或有负债的保证溢价的处理方式主要是股权+承担负债；或有负债保证主要防止项目公司的对外担保、对外的合同和对外经济活动的风险。,搜索微信公众号不良资产行业服务中心，或点击网页 ，收获更多不良资产行业干

33、货和资讯,49,收购项目的抵押债权+工程款优先债权,部分收购股权（一般考虑51%），但股权对价+社会融资债务以股东借款的形式支付，并要求原股东提供担保，这部分钱主要用于支付原股东社会融资债务。,项目销售回款优先支付抵押债权+工程款优先债权,或有负债出现后原股东负责解决，或有负债难于解决则收购方通过项目司法拍卖收购项目物权,2.抵押债权+股权收购，兼顾安全与收益,搜索微信公众号不良资产行业服务中心，或点击网页 ，收获更多不良资产行业干货和资讯,50,3.债权+物权竞拍，通过司法拍卖实现物权收购,搜索微信公众号不良资产行业服务中心，或点击网页 ，收获更多不良资产行业干货和资讯,51,4.共益债权，

34、注入共益债权资金盘活，实现资产变现,项目破产后一般有两种方式，破产重整与破产清算。 破产清算也就对应着接物权。简单粗暴，对中小债权人受偿损害较大，经常造成社会群集事件；而破产重整是通过破产重整方资金、开发形成价值提升，有利于中小债权人受偿比例的提升。 但破产重整方资金具有较大的风险，共益债权应运而生。国家也以立法的形式确保共益债权的资金安全。所以共益债权参与房地产烂尾楼破产重整成为保障各方利益诉求的一种最好的烂尾楼盘活方式。 共益债权核心思想就是给破产的房地产企业提供流动性资金，该债权优先于所有的债权受偿，再通过项目续建，利用品牌开发商开发改变项目形象，通过销售回款清偿债权债务，盘活烂尾楼项目

35、。,搜索微信公众号不良资产行业服务中心，或点击网页 ，收获更多不良资产行业干货和资讯,52,05,五、不同类型烂尾楼盘活典型案例解析,搜索微信公众号不良资产行业服务中心，或点击网页 ，收获更多不良资产行业干货和资讯,53,1.住宅类型的烂尾楼盘活案例,蓝城.桃李春风 位于杭州临安青山湖板块 总占地61000，建面26.00万 独栋别墅、洋房 独门独院新中式别墅,搜索微信公众号不良资产行业服务中心，或点击网页 ，收获更多不良资产行业干货和资讯,54,2.公寓、写字楼烂尾楼的盘活案例,新派公寓（原森德大厦） 70年使用年限 、用地性质商住两用 总占地18000 ，总建筑面积5700 ，100多套公

36、寓 SOHO东海大厦（SOHO中国） 地址：上海静安区 40年使用年限 、用地性质商办用地； 总占地1500 ，总建筑面积80737；,搜索微信公众号不良资产行业服务中心，或点击网页 ，收获更多不良资产行业干货和资讯,55,3.商业类烂尾楼盘活案例,NAGA上院 北京东城区东直门内大街9号院 占地：3026.3、建面:5768.35、共4层 招商：WeWork联合办公、高端餐饮、咖啡、会展中心、 投资回报：18-20元/,年租金超过4000万，15投资回报率；,搜索微信公众号不良资产行业服务中心，或点击网页 ，收获更多不良资产行业干货和资讯,56,06,六、烂尾楼盘活的税费统筹,搜索微信公众号

37、不良资产行业服务中心，或点击网页 ，收获更多不良资产行业干货和资讯,57,4.烂尾楼投资与税费统筹,搜索微信公众号不良资产行业服务中心，或点击网页 ，收获更多不良资产行业干货和资讯,58,添加标,4.烂尾楼投资与税费统筹,搜索微信公众号不良资产行业服务中心，或点击网页 ，收获更多不良资产行业干货和资讯,59,添加标,4.烂尾楼投资与税费统筹,搜索微信公众号不良资产行业服务中心，或点击网页 ，收获更多不良资产行业干货和资讯,60,添加标,4.烂尾楼投资与税费统筹,搜索微信公众号不良资产行业服务中心，或点击网页 ，收获更多不良资产行业干货和资讯,61,添加标,4.烂尾楼投资与税费统筹,搜索微信公众

38、号不良资产行业服务中心，或点击网页 ，收获更多不良资产行业干货和资讯,62,添加标,4.烂尾楼投资与税费统筹,搜索微信公众号不良资产行业服务中心，或点击网页 ，收获更多不良资产行业干货和资讯,63,添加标,4.烂尾楼投资与税费统筹,搜索微信公众号不良资产行业服务中心，或点击网页 ，收获更多不良资产行业干货和资讯,64,添加标,4.烂尾楼投资与税费统筹,搜索微信公众号不良资产行业服务中心，或点击网页 ，收获更多不良资产行业干货和资讯,65,添加标,4.烂尾楼投资与税费统筹,搜索微信公众号不良资产行业服务中心，或点击网页 ，收获更多不良资产行业干货和资讯,66,添加标,4.烂尾楼投资与税费统筹,搜

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