10房地产估价师风险责任及现实条件下的对策研究

房地产估价师风险责任及现实条件下的对策研究 上海立信资产评估有限公司 朱莹政 一、房地产估价师的地位与作用 随着市场对房地产估价服务的客观需求日益增加，我国从 80 年代中期开始尝 试建立房地产估价制度。在借鉴发达国家和地区经验的基础上，1988 年开始实行房 地产估价从业人员持证上岗制度；1992 年建立了房地产估价师执业资格制度；1995 年实施了全国统一的房地产估价师执业资格考试。迄今为止，全国取得房地产估价 师资格者近 3 万人，申请执业获准注册的房地产估价师超过 2 万人，房地产估价从 业人员约 10 万人。房地产估价师广泛分布在房地产建设行政管理、国土资源管理、 税务、物价等政府部门和法院、银行、律师事务所、会计事务所等各类机构。他们 在专业领域里发挥着越来越重要的作用，房地产估价师在房地产二、三级市场中也 具有举足轻重的地位，并发挥着桥梁和纽带的作用。但是也必须正视房地产估价行 业在发展过程中存在的问题，正视这些存在的问题给房地产估价师带来的巨大风险。 目前，这些问题的存在已经严重制约和阻碍着中介市场的健康发展，亟待解决和规 范。 二、执业风险发生案例分析 近几年来，我国房地产估价中介市场发生了一些估价虚假案件，这些引爆的虚 假估价案件使整个社会对估价师的职业道德产生质疑，也使估价师的行业公信力降 到了前所未有的低点，现分析其中几个比较典型的风险案例来说明一旦风险责任发 生将给估价师与估价机构带来很大的损失。 1、四川骗贷造假案 2000 年 11 月至 2001 年 6 月期间，东方资产评估事务所有限公司受四川泰港实 业（集团）有限责任公司的委托，对四川青神中岩风景区旅游开发公司和四川甘孜 2 大香格里拉旅游有限公司的资产进行评估。但是，东方资产评估事务所的评估师许 茂全、王宗芝在未取得两评估单位土地的全部合法手续，又未到当地有关部门调查 核实土地权属、征地费用、土地等级等一系列涉及资产评估的重要依据的情况下， 两人竟接受同为东方资产评估事务所有限公司人员段志坚的指令，将中岩公司的资 产虚高评估为人民币 1.96 亿元，将大香格里拉公司的资产虚高评估为人民币 2.97 亿元，委托方据此向金融机构骗贷 1.66 亿元。2004 年 6 月 15 日，经过庭审，武侯 区法院最后认定，东方评估所出具的估价报告是造成泰港实业疯狂骗贷的主要原因， 因此以犯出具证明文件重大失实罪，判东方评估所罚金 100 万元，段志坚有期徒刑 2 年缓刑 3 年、罚金 1.5 万元，许茂全和王宗芝则有期徒刑一半、缓刑两年、罚金 1 万元。 分析：该案例的发生比较典型的说明了我国计划经济体制向市场经济体制转轨 的过程中评估业功能的扭曲，这种功能的扭曲表现在：一、评估缺乏法律依据。评 估的方法、手段和方式都没有上升到法律层次，没有被形成一种国家意识，大家只 是按照行业内部达成的共识和惯例来进行评估。二、评估师自身缺乏法律意识。委 托人说怎么评就怎么评，从根本上说就是这种约束评估业的法制匮乏使得评估业的 功能扭曲。四川的这一案例也反映出目前中国评估师的法律素养和法律意识不够， 评估师的职业道德水平有待提高。另外，评估机构内部管理不严也是导致案件发生 的原因之一，换句话说，这种评估机构管理层缺乏防范措施和内部控制。评估体制 的变迁导致了评估主体法律责任状态的改变，原来的行政管理体制一直使评估机构 的责任状态处于行政庇护之下，市场经济将评估机构推向了社会，评估机构的责任 状态就显现出来，这就是责任状态的变化。这就需要评估主体，包括评估师和评估 机构大大强化其风险责任意识。 2、宁夏改制造假案 2001 年 11 月宁夏瑞恒评估公司对中卫县城乡建设开发公司拟改制房地产进行 了估价，估价基准日为 2001 年 9 月 30 日，瑞恒公司出具估价报告中一幢建筑面积 为 5,684 平方米、土建已封顶的在建商品房美利新村 6 号住宅楼，竟然“以核实 后的实际付款额（鉴证费 150 元）作为估价值”。对此，公司财务人员解释说，房 3 地产估价时该楼还没有动工，只花了 150 元的签证费。记者在当地建筑质量检查站 查阅了该楼的施工档案，发现该楼开工的时间为 2001 年 6 月 8 日，竣工的时间为 2002 年 7 月 19 日。也就是说，在 2001 年 11 月进行房地产估价时，该楼已经施工 4 个多月。该楼于 2002 年竣工后，60 套商品房很快销售一空，平均每平方米的售 价就达 800 元左右。继而又“构想”出巨额“应付账款”，使数千万元的房地产被 “估价”所吞没。另外如：槐树南巷商住楼，建筑面积 780 平方米，2001 年 7 月 15 日开工，同年 12 月 7 日竣工，当时只估价了 1,000 元。美利新村 8 号住宅楼， 为 5 层 20 套住房，建筑面积 2,728 平方米，2001 年 7 月 19 日开工，2002 年 7 月 17 日竣工，当时只估价了 2,200 元，等等。资产评估结果为：城乡开发公司资产总 额 1,557.3 万元，负债总额 1,571.75 万元，净资产为14.45 万元,加上剥离锅炉 房等房地产，实际剩余的净资产为50.4 万元，在这几年房地产市场日趋火热的情 况下，国有资产不仅没有增值，反而濒临破产边缘？在记者采访中，中卫市许多干 部群众对此表示怀疑，认为这中间存在大量国有资产流失情况。 分析：这是一起典型的国有企业改制中国有资产流失案例，诚然，估价师在这 一案例中既不是“主犯”，也不是最大的受益者，但不可否认，估价师由于技能低 下出具了质量低劣的估价报告，在这起国有资产的流失中的确起到了推波助澜的作 用。而从经济学视角看，由于违规成本不高等原因，一些估价师根本不怕违规，也 就不用担心评估质量，更不用为了提高评估质量而去提高评估成本，因此评估成本 低而又低，造成许多评估机构敢于任意压低价格抢揽业务，使整个行业的价格机制 无序而又混乱，加上一些地方的强势部门甚至公开要求评估机构收费打折，或通过 投标竞标招揽生意，这种在收费上严重违反专业标准的项目，必然导致评估过程的 “偷工减料“，不讲章法的低价格注定成为评估结论低劣的“导火线“。在我国，各方 普遍高估评估师的能力，对评估师的评估风险没有给予应有重视，评估机构自身对 此也不重视，事前不准备、不投保，出事了只好自认倒霉。笔者认为，国内对估价 风险度普遍关注不够，相关制度欠缺，一旦估价风险发生，相关受害人的利益将无 4 法得到保障。 3、麦科特上市造假案 2001 年月日，中国证监会新闻发言人表示：麦科特上市前三年虚构利润 9,074 万港元，涉及伪造合同、虚开发票、伪造海关印章，有关负责人已被依法送 公安机关追究其刑事责任。广东大正联合评估有限公司因涉嫌在惠州市麦科特公司 造假上市一案中提供虚假报告，公司副总经理郑炳南增大对麦科特光电股份有限公 司资产评估报告的资产评估值，还授意其公司人员陈志红补提了进口机器设备 一个百分点的成新率，从而使评估值又虚增了 2,205,136.00 元人民币，最终使公 司净资产达到 1.1 亿元人民币。日前广东大正联合评估有限公司被广东省高级人民 法院取消了其在全省各级法院的年度委托评估资格。公司副总经理郑炳南因涉嫌提 供虚假证明文件被捕，现关押于博罗县第二看守所。“大正”是全省为数不多的几 家拥有证券类评估资格的公司，曾经被广东高院确定为全省法院 2001 年度的委托 估价机构十强之一，但却在惠州麦科特公司造假上市一案中涉嫌提供虚假估价报告， 在社会上造成了不良影响。 分析：在目前的恶劣的执业环境下，估价师执业独立性差，完全依附于被评估 企业，依附于评估机构的老板们。许多估价机构的老板本身不具备相应专业素质， 其出资人、合伙人资格的取得，主要是由于其能通过各种关系获取大量的评估业务， 业务是其立身之本，因此迎合客户的要求是这些老板的主要工作，而估价师在执业 规范与老板的要求之间往往处于两难境地，出于利益驱动与生存压力，估价师往往 成为各类评估造假案中的“帮凶”，如何保护估价师的利益，如何维护估价师的独 立执业权，这问题不能得到解决的话，将成为阻碍房地产估价行业发展的最大“绊 脚石”。 三、房地产估价师的法律责任 一般来说，房地产估价师的执业风险与房地产估价师的执业操守和勤勉尽职有 很大关系，如果房地产估价师没有按独立的估价准则的要求去做，出具了不实的估 5 价报告，就应当承担相应的法律责任；如果房地产估价师严格遵循了独立的估价准 则，但由于客户有意隐瞒事实，精心伪造，致使估价结论在客观上与实际不符，这 种情况是否应承担法律责任，是需要分析研究的。笔者认为，房地产估价师在执业 过程中应达到的最低要求是：在职业道德方面，至少应高于社会平均道德水平；在 专业技能上，至少应达到与其他普通估价同等的专业水平、技能、知识和判断力， 并妥善处理好执业风险、收益和法律责任三者之间的关系。按照目前的有关法律和 行政规章，我国房地产估价师的法律责任包括民事责任、行政责任、刑事责任三种， 这者之间并行不悖，不能相互代替。行政责任和刑事责任可由国家行政主管机关与 司法部门主动追究，而民事责任则要由受害方提起民事诉讼，国家机关不能依职权 主动介入。 1、房地产估价师的民事责任 中华人民共和国城市房地产管理法第三十三条：国家实行房地产价格评估 制度。房地产价格评估，应当遵循公正。公平。公开的原则，按照国家规定的几乎 标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地 的市场价格进行评估。 中华人民共和国民法通则第一百一十一条：当事人一方不履行合同义务或 者履行义务不符合约定的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔 偿损失。 中华人民共和国保险法第一百二十三条：依法受聘对保险事故进行评估或 鉴定的评估机构和专家，应当依法公正执行业务。因故意或过失给保险人或被保险 人造成损害的，依法承担赔偿责任。 2、房地产估价师的行政责任 中华人民共和国公司法第二百一十九条：承担资产评估、验资或者验证的 机构提供虚假证明文件的，没收违法所得，并处违法所得一倍以上五倍以下的罚款， 并由有关主管部门依法责令该机构停业，吊销直接责任人员的资格证书。构成犯罪 6 的，依法追究刑事责任。 中华人民共和国证券法第二百零二条：为证券的发行、上市或者证券交易 活动出具审计报告、资产评估报告或者法律意见书等文件的专业机构，就其所应负 责的内容弄虚作假的，没收违法所得，并处以违法所得一倍以上五倍以下的罚款， 并由有关主观部门责令该机构停业，吊销直接责任人员的资格证书。造成损失的， 承担连带赔偿责任。构成犯罪的，依法追究刑事责任。 房地产估价师执业资格制度暂行规定（建房【1995】147 号）第二十八条： 违反本规定，有下列行为之一的，由注册单位对当事人处以警告、没收非法所得、 暂停执行业务、吊销房地产估价师执业资格证书、房地产估价师注册证， 并可处以罚款，情节严重、构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任：（五） 与委托人串通或故意做不实的估价报告和工作失误，造成重大损失的；。 3、房地产估价师的刑事责任 中华人民共和国刑法第二百二十九条：承担资产评估、验资、验证、会计、 审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处 五年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。 四、现实条件下的对策选择 一般来说，恶劣的外部执业环境和不健全的内部管理体制是房地产估价师执业 风险的主要成因，要改变这一状况，仅靠房地产估价师的绵薄之力，看来是“任重 而道远”。在现实条件下，从房地产估价师自身来看，唯一能为房地产估价师掌控 的是其所执行的操作程序，通过严格遵循法定的估价程序，能使部分风险在工作过 程中暴露出来，也为今后一旦发生的纠纷和诉讼作证据上的准备，以有效的规避和 控制风险。 房地产估价程序，是指房地产估价师自接受委托至估价报告期间所应执行的各 个具体操作步骤和环节。根据中华人民共和国国家标准房地产估价规范之规定， 评估一宗房地产应包括如下八个基本步骤。 7 一、明确估价的基本事项 在实际进行房地产评估过程中，会涉及到许多方面的问题，需要处理的事项也 较多。有些事项是估价的基础，直接关系到估价作业的全过程，对估价额也有较大 的影响，这些事项被称为估价的基本事项，必须预先明确。一般来说，估价的基本 事项包括估价对象、估价目的、估价时点三个方面。 （一）明确估价目的 估价目的可具体分为买卖、交换、租赁、入股、抵押、典当、保险、课税、征 用、拆迁补偿、投资决策、清产核资、区域规划、分析等。不同的评估目的对于估 价方法的选择和估价结果尽有一定影响的，因此，必须明确评估目的。明确了评估 目的，也就相应地确定了所要评估的价格类型，如买卖价格、租赁价格、入股价格、 抵押价格、征用价格、课税价格等。各种价格在评估时都有相应的注意事项，如抵 押价格评估与买卖价格评估就有较大的差异，由于抵押价格评估要考虑短期强制处 分时房地产市场价值的贬损，因此在确定评估价格时应尽量保守，以免金融机构在 处分抵押物后仍无法弥补损失时对估价报告出具者进行索赔；课税价格评估一般是 按照国家的有关规定进行，以免导致国家税收流失；保险价格的评估仅指建筑物及 其附属设施的价值等，如包括了土地使用权价值，则会使投保者无端支付额外保费。 （二）明确估价对象 1、估价实体的确定。即是要明确估价对象是什么、范围如何。估价的是土地， 还是建筑物，或是房地合一，包括坐落位置、面积、用途、结构等。在估价对象的 明确估价基本事项 拟定估价作业方案 搜集估价所需资料 实地查勘估价对象 选定估价计算方法 确定价格评估结果 撰写估价结果报告 整理估价资料归档 8 确指过程中，应由委托方给予确认，并以盖章、签字等方式留下相应痕迹，便于日 后在法律诉讼中作为重要证据。 2、估价对象权利状态的确定。房地产价格评估实质是一种权利价值的评估， 有多少权利评估多少价值，如果权利状况不清，则无从谈起价值的评估，因此在实 务中首先要明确所估价的是何种物权，是所有权，还是使用权等，估价对象是否已 设定了租赁权、抵押权和典权、地役权等，其年限如何。在我国，尤其要注意所估 价的是通过出让方式获得的土地使用权，还是国有划拨土地使用权。在权利状况确 定的过程中，核对权利证明当然是重要的一环，但是产权证的造假在现实生活中屡 见不鲜，有经验的估价师不会迷信产权证明，在重大的估价项目中，会亲自到产权 登记部门进行征询确认，这样才能避免遭受不必要的风险。 （三）明确估价时点 房地产价格受多种因素影响，是不断变化的。对于同一宗房地产来说，在不同 的时点上，其价格可能有较大的差别。我们通常所说的某宗房地产的价格都是指该 房地产在某个特定时点上的价值，这对于房地产估价师是一种保护，在房地产交易 中，通常交易双方违背约定是由于市场发生了根本性的变化，而房地产估价师能置 身事外的唯一方法就是将估价值确定在某一特定时点上。 二、拟定估价作业计划 明确了估价的基本事项，就可以基本把握住整个估价任务。为了保证估价工作 高效有序地展开，应预先拟定出合理的作业计划，其主要内容包括如下几个方面： 1、拟采用的估价技术路线和估价方法。 2、拟调查搜集的资料及其来源渠道。 3、预计所需的时间、人力、经费。 4、拟定作业步骤和作业进度。 拟定作业计划的过程实质是对整个估价项目风险的预判过程，在计划过程中， 应根据估价任务量的大小、性质及难易程度，在人员配备时充分考虑估价人员的专 长，将合适的人安排到合适的岗位上，对于估价执业风险的控制起到关键作用。 三、搜集估价所需资料 9 （一）对房地产价格有普遍影响的资料 房地产价格的普遍影响因素，基本上属于宏观的社会因素，它们并不直接决定 某宗房地产的价格，但它们对整体房地产市场的价格走势具有决定意义，对某类房 地产的价格有时能产生特别大的影响，所有这些，最终也都会体现在个别房地产上。 （二）对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料 由于房地产市场的区域性，区域市场的资料对估价对象价格的影响更大。区域 市场资料主要包括一般影响因素在区域市场上的体现，包括该地区的经济、社会、 城市建设（基础设施与公益设施的建设）、城市规划的发展变化，也包括该地区的 市场特征及交易情况等。 （三）相关房地产交易、成本、收益实例资料 主要包括市场交易实例资料、开发建造实例资料和房地产运用收益实例资料 （如出租房地产的有关资料）。在估价过程中，无论是否直接运用这些资料，都应 尽量收集，以供参考。对于搜集到的实例资料，应整理成表格形式，以便于利用。 （四）反映估价对象状况的资料 主要包括估价对象权属资料如房地产权证、土地证、他项权证等，影像资料如 图片、照片、录像等，通常权属资料要核实原件，如有需要应亲自到产权等级部门 核实，照片等影像资料应自行到现场进行拍摄。 必须广泛收集并深入分析各类有关资料，分析它们对估价对象价格究竟产生何 种影响更是一个难度很大、非常复杂的问题。一般来说，没有固定的数学公式可套 用，主要依靠估价人员长期积累的丰富经验进行综合分析判定。尤其是在房地产市 场起伏较大、变化莫测时，对于这些因素的分析更要依赖于经验，有时甚至体现为 估价师的眼力。在资料搜集的过程中，应注意保持全面性，切记不受委托方的影响， 以避免搜集资料的片面性，造成估价结果失真。 四、实地查勘估价对象 10 由于房地产在实体上具有不可移动性和个别性等特点，在物权和适用上又存在 多样化的特征，仅仅根据委托人或有关当事人提供的情况，还做不到具体、准确地 把握估价对象。因此，估价人员只有亲临现场，实地查明有关情况，才能对估价对 象有一个切身的体会，对估价风险有一个客观的判断。实地勘察的内容主要包括如 下几方面： 1、对象房地产的位置及其周围环境。实地勘察时，除应查明地号或门牌号码 外，还应对照地籍图判明对象房地产的边界及其与邻地和道路的关系，这样才能准 确地把握估价对象的位置、形状和土地面积等，应注意误勘。同时，还要观察一下 附近的建筑布局、绿化、卫生状况、地势高低、日照、通风及周围土地利用程度等， 并进行实地拍照存档。 2、对象房地产的使用情况及现状。首先要核实对象房地产的实际用途。如果 属于有收益的房地产，还要查明其出租或经营上的收益与费用；其次要查明建筑物 的结构、建成时间、新旧程度、完损等级及内部装修等（应对建筑物进行内外拍照） ，并了解建筑面积、使用面积或可供出租和营业用的面积等。不要忽视调查实际使 用情况与登记所规定的限定用途是否一致，数量是否相符，权利状态与产权产籍档 案记载是否一致等。 五、选定估价计算方法 由于每种估价方法本身的局限性，同时也由于估价中所采用的各种数据资料具 有一定的不确定性，单一的估价方法难以确保真正准确地反映估价对象的客观合理 价格或价值。因此在房地产估价规范中，规定对同一估价对象应同时选用两种 以上的估价方法进行估价，有助于各种估价方法之间的互相补充，有利于消除数据 资料的不确定性对估价结果准确性的影响，也有利于消除因技术原因而导致的估价 风险。 六、确定价格评估结果 在如何决定最终估价结果上，有两种不尽相同的的意见： 1、以调整得出的最终估算结果为主要依据。 2、以估价人员的经验为主，参考估算结果。 11 笔者认为第一种意见更为合理，虽然房地产估价是科学性与艺术性的结合，但 科学性是根本，经过科学方法合理推算出的结果应作为主要的方案选择。在一些估 价项目中，估价人员通常会依赖于经验来决定最终估价额，往往估价风险也随之产 生，因此在估价实务中应尽可能减少人的主观因素对估价结果的影响，即使要采用， 也应通过一定的程序如专家论证会等来予以解决。 七、撰写估价结果报告 估价报告是记述估价过程、反映估价成果的文件，应当体现全面性、公正性、 客观性、准确性以及高度的概括性。根据笔者的经验，通过合理完善估价结果报告， 能在很大程度上规避估价师执业风险。由于房地产估价反映的是一个特定时点的价 值，并且其估价值是建立在大量的基础资料和市场行情基础上，因此存在一定的不 确定性，通常有经验的房地产估价师会在估价结果报告中设定很多假设限制条件， 或将在对估价对象勘查过程中的一些未尽事项予以揭示，并对估价报告的使用设定 明确的范围。这样，一旦发生诉讼事项，估价报告将成为有力规避风险的工具。 八、整理估价资料归档 这一工作目前做的较为薄弱，估价师一般认为出具了估价报告，整个估价工作 就完成了，因此当估价风险发生时，较难重现估价程序轨迹，一些重要的证据也无 法找到。因此，在估价报告出具后，估价师应仔细整理估价资料，将整个估价程序 记录在案，妥善保存估价相关文件、产权证、影像资料等，通常这些资料的保存期 为 15 年左右，对于一些重大项目保存期应更长。估价资料的归档保存，无疑保护 了估价师的利益，既完整的记录了估价工作，也为今后一旦发生诉讼案件成为呈堂 证供奠定了基础。 结论 12 中国房地产估价师是一个新兴的执业资格，是一个新兴的行业，在社会主义市 场经济不断高速发展的今天，房地产估价行业也在不断的发展，我们房地产估价师 一定要认清当前的形势，不断地学习和提高自己，通过继续教育来不断地充实自己， 同时自己也要不断地注重平时的学习和积累，这样才能使自己作为一名房地产估价 师去真诚的服务社会，确立自己在当前社会的地位，使估价行业得到真正的发展。 中国加入 WTO，房地产估价行业大门终将会向世界敞开，在技术、实践经验、从业 人员素质等方面对中国的房地产估价师提出了新的要求，我们需要尽快缩短距离， 对房地产估价师执业存在的风险，应该持正确的态度，既不惧怕风险，又不轻视风 险。既不能“因噎废食”，因为有风险就不去估价、不敢估价，又不能对风险视而 不见，想怎么估价就怎么估价。作为一名合格的房地产估价人员，提高防范风险意 识，居安思危，未雨绸缪，树立“以质量求生存、以质量求发展”的竞争观念，为 房地产估价业长远健康地发展而努力。中国房地产估价行业家底虽然不厚，自身的 短处也比比皆是。但它也有所有新生事物的可取之处无陈规、可塑造、充满活 力，因此只要所有从业人员积极努力，在这几年内共同打好事业的基础，都把自己 的言行看作与行业形象息息相关，不做任何有损行业的事情，中国房地产估价行业 一定会有光明的未来，所有房地产估价师都会因自己从事的工作而自豪。 参考文献 1 阎华红，