上地仓储项目可行性分析报告.doc

上地仓储项目可行性分析报告大 纲第一部分 序言第二部分 项目概况第三部分 市场调查与分析第四部分 项目分析第五部分 项目定位第六部分 项目建议第七部分 投资风险分析及其 规避方式提示第八部分 结论第九部分 附件第一部分 序言项目投资可行性分析报告是全案最为关键的环节，反映了投资商选择投资项目的过程，这个过程是考验和衡量投资商在房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。项目投资可行性分析报告可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避投资风险进行策略提示，还对项目投资节奏提出专业意见。第二部分 项目概况一、位置及环境上地仓储项目位于北京市海淀区上地信息产业基地东部，毗邻小营西路与地铁13号线的交汇处，上地桥的东北角，东通八达岭高速，南至全国高等学府基地（北大、清华等），西靠上地信息产业基地，北通西二旗轻轨站。二、楼宇介绍1、规模：总建筑面积8041平米，其中主库房5480平米，配楼面积2400平米。2、配套序号基础设施具体参数1上下水管道已安装2污水处理系统已安装3变压器2台共1000（每台500）4喷淋系统完备5消防栓及管线450平米水的消防水池6天燃气管线已经布入园区内三、项目参数一、楼宇参数：1、 项目占地面积： 5831平方米 楼高： 13米 总建筑面积： 8041平方米 使用率：待定 %2、 车位数量： 无 收费标准 无 3、 库房建筑面积： 4800平方米 4、 净高： 库房9.5米 其它功能及分布： 仓储,大开间暂无分割 5库房结构：钢架结构 抗震等级： 待定 6货运楼面积： 2400平方米 层高： 2.8 7货运楼结构：钢混结构 抗震等级： 待定 8楼板承重： 待定 9建筑等级： 待定 10屋顶防水等级： 待定 11耐火等级： 待定 二、配套1、空调品牌：无 功率：无 新风量： 无 入户状态：无 工作形式 无 制冷量 无 制热量 无 3、电力最高用量 待定 每层电力分布： 待定 4、电话最高引入数量可达到： 无 5、网络入户标准： 无 5、 电视系统： 无 6、 保安系统： 无 7、 消防系统： 1个450平方米的消防水池；库房已有完善的消防喷淋系统 8、 给水系统： 无 9、 综合布线： 无 10、 供热系统:无 11、 排污系统:1个3号化粪池和一套日处理5吨污水的污水处理系统;项目周边无污水管线,仅有雨水管线。12、然气系统：院内有直径D500的高压管线，未减压变径。10、 物业公司： 无 等级资质：无 特点： 无 11、 水费： 无 电费： 无 物业费：无 取暖： 无 制冷： 无 第三部分 市场调查与分析一：项目用地周边环境调查地块周边的建筑物：项目以东是怡美、颐清家园以及二炮部队大院；以南是由华润置地投资的橡树湾住宅区；以西是联想大厦、神州数码大厦和盈创动力大厦；东北侧是在建的高档住宅区上地MOMA以及成熟社区当代城市家园。 绿化景观：项目周边环境规划水平普遍不高，绿化率低。环境建设缺乏吸引性景观，不利于引发目标群兴趣；不利于提升项目在公众中的知名度、美誉度和造成记忆；同时也不利于满足区内居民的荣誉感。自然景观：由于项目所在的整个区域是近期开发的，以前属于农耕地，除了项目西面有一座百望山以外无其他自然景观。历史人文景观：在项目二级辐射区（3公里）内是全国的高等学府基地，云集了全国著名的高等学府。环境污染状况：项目西侧有城铁13号线和京包线，存在过往列车的噪音污染；项目东侧有近200户待拆迁的村落，环境卫生和治安情况较差。二：地块交通条件调查地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划：项目与主马路相临，距五环路2.43公里，距机场高速18.4公里，距上地科技园区0.15公里，周边有轻轨13号线西二期站和上地站，公交线路有20条，未来还有4，5，10路公交线路，4号轻轨线，交通位置方便快捷。附 交通位置图：三：周边配套设施调查.购物场所：华润项目商业街（规划）、超市发超市、金五星、清河百货商场；.文化教育：上地实验小学、中关村二小、清河中学、上地实验中学、北清华、农大、体育大学、蓝天幼儿园；.医疗卫生：上地医院.金融服务：工行、农行、建行、北京银行、交通银行等.邮政服务：清河邮局.娱乐、餐饮、运动：九头鸟、肯德基、良子健身中心；.生活服务：怡美家园、当代城市家园、上地佳园的底墒（超市、便利店、洗衣店、药店、宠物店、美容美发店）.娱乐休息设施：二炮招待所、国电宾馆、银燕宾馆；四： 区域市场现状及其趋势判断（一） 项目所在地概况项目毗邻上地信息产业基地，该区域是以高新技术产业为主的研发基地，海淀区为进一步推动园区发展，营造繁荣的园区生活，达到国际化要求，目前滞后的生活配套设施也必然要与世界接轨。为此，海淀区政府提出了要打造公园化、科技化、人性化的生态环境，使得产业、居住、商贸协调发展。（二） 项目所在地的房地产形态及比重现在整个上地高科技园区以写字楼为主，配少量的公寓、住宅，还有为整个园区配套的少量的商业地产。具体比例见下图类别百分比总建筑面积单位住宅56万平米写字楼91万平米商业地产9万平米新开发住宅84万平米合计240万平米（三） 项目所在地房地产市场总体供求现状上地高科技园区的发展是以软件开发为基础的，这就决定了园区发展伊始就是已写字楼为主的。造成了该地区各种房地产形态的供需比例严重失调，大量单一房地产形式的出现，随着园区的发展，大量人群的拥入，必然急剧造成其他形态房地产的需求量的增加，使得住宅类和商业类地产与市场的需求严重脱节，出现了供不应求的局面。具体比例见下图（四）项目所在地房地产市场的板块划分及其差异上地园区的整体规划是以城市轻轨13号线为界，以西是写字楼集中的上地信息产业基地，以东是刚开发的新型居住区，区域版块明显，严重脱节的商业生活配套，在房地产市场的板块划分中，明显的反映出这一问题。海淀区政府为配合园区的整体发展推出了一系列的发展计划，为发展为国际性的园区在努力。（五）项目所在地的住宅、写字楼及各类市场情况分析由于供求关系的影响，园区内各种形态的房地产的价格指数以不同的趋势在市场上表现:写字楼由于供大于求，租售价格都出现了下滑趋势；住宅类产品亏缺，而需求量的增加，住宅类的租售出现了强劲的上升趋势；各类市场的亏缺，造成区域内居民需求无法满足。写字楼、住宅租售价格趋势见下图五：上地地区写字楼市场调查与分析（一） 供应市场调查与分析1、写字楼供应量从写字楼市场供给量来看，自海淀区政府开发上地高科技园区以来，写字楼大量开发，写字楼入市量很大。目前高科技园区约有76多栋栋写字楼，建筑面积总计约156万平方米。截止到去年年底，上地写字楼空制率28.3%,达到13.58万平方米。写字楼的市场以达到了饱和的状态，写字楼的空置率正在逐年增加。2、写字楼供应区位特征写字楼供应板块特征明显，这说明上地商务区办公环境有了成熟的发展，正在已中心的形态在发展，投资区域集中化开始向多元化方向发展，由“单一型”房地产市场向“多业态、差别化、综合性主题”综合性房地产市场转变的过程。这种地产形态的演变既是上地商圈发展的需要，也是上地商圈发展的方向。这些区域写字楼的集聚所形成的商业氛围无一例外的与该区域的整体经济发展前景有着直接的关联，同时这些商圈的形成又直接带动了本区域其它类型房地产的发展。在区域化的发展过程当中，逐步产生的对居住的市场需求也是呈区域化集聚的，住宅供应同区域需求的同步发展也随着区域需求的不平衡而出现了较为明显的区域化分布。（二） 需求市场调查与分析1、市场需求概述从总体上看，上地写字楼的需求比前几年有明显地下降，据戴德梁行的数据反应，写字楼的空置率也出现了大幅上扬，从去年第一季度的14.2%涨到去年第四季度的28.3%，上涨了将近两倍。当然，造成这种状况的原因是多方面的。首先，2000年蓬勃发展的软件开发行业今年发展一般，许多公司缩减面积，或者干脆倒闭；其次，跨国公司的需求缩水；第三，大型公司外牵，许多国外大公司开始自盖大楼。写字楼市场总体需求量在减少，空置率增加。2、市场需求主体复杂上地特殊的地理位置决定了这里的物业、尤其是写字楼物业目标客户的单一性和局限性。由于这里是高科技研发基地，无论是从区域的角度，还是从政治的角度来看，上地写字楼的辐射范围都极其局限的，它的辐射对象相对于北京其他区域来说无疑要小出许多，因此这里涉及的需求客户只有是IT研发企业。客户群的需求层次较为贫乏，对写字楼的需求相应的有限，尤其是随着海淀区政府对上地入住企业在土地上的优惠政策，企业也开始自建自有写字楼项目，造成了需求量的进一步缩小。主要写字楼表：公司名称地理位置科贸大厦中关村北大街上地大厦中关村北大街金隅科技中心上地三街中关村创业大厦上地三街与信息路十字路口东北侧留学人员创业园上地三街与信息路十字路口东北侧实创集团上地三街与信息路十字路口东北侧信息路22号春生泰克大厦上地东路西群英科技园上地五街与创业路交汇东南角中关村发展大厦上地五街路南昊海大厦上地五街路北方正集团开拓路与上地五街交汇处东北角上地数码大厦中关村北大街中关村国际卵化园分部上地六街南中关村生物医药园开拓路西侧清华同方电脑上地七街南小 结：从上述我们可以看出，整个上地的写字楼市场的供应量已远远超出了市场的需求，达到了饱和状态，而单一形态的产业发展也局限了他的需求量的扩大，特别是近几年来，海淀区政府也意识到了上地发展的弊病，加大了对其他基础设施和配套的建设速度，而对于大量空制的写字楼，区政府出了一系列的优惠政策，吸引企业来上地办公，一是为了繁荣上地的持续发展，另外也是为了缓解高空制率带来的压力。六：上地地区公寓住宅市场调查与分析（一） 产权式住宅供应市场调查与分析1；供应市场调查与分析（1）、普通住宅上地高科技园区周边住宅商品房以低密度住宅为主，主要集中在上地环岛及轻轨附近。上地环岛的楼盘主要有上地东里，西里，目前已全部住满，建筑业态为多层、小高层；房型有两房和三房，户型较老，结构不合理，而且都是老房。轻轨附近以高层为主，单社区规模较小，居住环境较次，他们都属于一般的普通住宅，而居住人群，主要由当地的居民和清河范围内的拆迁户。近几年上地地区又陆续推出了上地佳园、当代城市家园、怡美家园等，他们在建筑设计及环境上都有了很大的改变，从感觉和视觉上有了很大的提高，均价在6900元/平方米左右，从销售情况上来看出现了很大的市场需求量，价格还有上升的空间；目前市场供应量有已开盘的当代城市家园二期和颐清家园；购买群体主要是当地的居民和在上地高科园区工作的白领人群。（2）、高档公寓上地地区的高档生活区的楼盘有上地MOMA，当代城市家园二期，领袖硅谷等，均价在7970元/平方米；建筑业态为甲级住宅、别墅；周边楼盘的购买群体，主要由外籍人士、当地私营业主、园区内中高级管理人员等组成。最新开盘的多为高档住宅，销售呈供不应求状态。根据我们对上地的房地产供应量的统计，在04年上地地区住宅市场新增量48万平方米。在05年上地地区住宅市场新增量0万平方米，但随着政府加速建设上地高科技园区，未来几年上地高科技园区将陆续有新住宅项目入市。06年将有76万平方米供应市场。上地地区住宅项目供应量与时间关系示意图：2；需求市场调查与分析上地区域包含234万平方米发展区。该区域是中国乃至世界罕见的科技智力资源高密集区。各类独立科研机构；科技人员高达6万人，目前入园高新技术企业已达10000余家，以联想、方正、清华同方为代表的一批高新技术企业群体已经形成，园区各项经济指标持续高速增长，经济总量在全国高新技术开发区中处于领先地位。上地产业园区的快速增长所带来的大批就业人群，导致对居住的需求出现激增态势。相对于区域内较为有限的住宅供应而言，上地区域的居住功能确实处于一种相对滞后的状态。因此产生了区域人群对于居住方面的一些不满和抱怨。所幸的是，海淀区政府已感觉到了这一供求矛盾，并已开始实际行动，在居住、生活配套、交通、娱乐等方面加以改善，未来就可以实现内部完整、闭合的生态系统，内部造血机制也因此得以完善。随着一批几十万平米住宅区的兴起，上地聚居区正逐渐浮出水面。园区内现有从业人员约6万名，员工平均收入约为2000元至5000元之间，而外资企业中相当数量的员工年薪在6万至10万元以上。而园区的生活配套、服务设施发展一度处于脱节的状态，相当数量的外企人士及年轻白领一族希望能有更高品位的与之相适应的物业出现。目前在整个园区内占地面积234万平方米的规划土地上，已拥有了156万平米的写字楼，已达到了饱和状态；但该地区目前住宅类市场供不应求，供需矛盾十分突出，未来二三年内，园区内的从业人员规划量将达到10万人，使得这种供需脱节现象更加难以平衡，潜在的需求态势使该地区的公寓、高层及多层住宅等综合物业将会有一定的市场表现。但在目前有限的土地资源上新增房地产项目基本是以住宅的形式推出的，华润置地、当代物业、中实吉肯道夫入驻开发，总开发量为196.4万平方米，其推出的项目已引起园区内员工特别是驻区外来人士的关注。据了解，上地高科技园区规划容积率仅为2点多，同时由于园区以北是千亩大型绿地，生态环境首屈一指，规划中的高级标准的配套生活、娱乐设施业已启动；500强企业的纷纷入驻，为上地高科技园区住宅建设的可持续发展注入了强大的产业经济支撑。目前上地MOMA、领袖硅谷等高端物业已成雏形，人性化的建筑空间，优美的居住环境在上地住宅中自成风格，华润置地投资开发的橡树湾物业也将于近期推向市场，个别房产的最高价格已超过1万元/平方米。上地高科技园区经过近14年的开发，特别是近年来海淀区政府加大了对基础设施及商业配套的投资力度，上地地区由单一性的商务形态向综合性发展，逐渐形成了一个既适宜办公又适宜居住的外部环境，使滞后的房地产住宅的开发，迎来一波新的行情。随着上地高科技园区的进一步拓建，一个涵盖大量高收入年轻一族入居的楼市板块，一个有着中高档收入为主的群体力量，一个与高科技园区相匹配的房地产发展战略，将受到更多瞩目。由此产生了上地区域内比较集中的四类居住需求人群：1. 大专院校的教职工2. 中科院及其他科研院所的研究人员3. 科技企业的管理人员及工程师；4. 为上述三类企业及单位服务的大量配套服务企业的员工小 结：上地地区自有住宅的供需矛盾随着大批量住宅的放量逐渐趋于缓和，各种档次物业的出现大大减轻了供应市场的压力，近一两年上地地区的自有住宅的供需矛盾基本能保持平衡的态势，大大加快了上地区域向综合性产业园区发展的步伐。（二） 租赁住宅供应市场调查与分析1；供应市场调查与分析园区的生活配套、服务设施发展一度处于脱节的局面：据不完全统计，到目前为止，地区可供租赁的价位在1000至1600元的普通住房仅1000套左右，仅占在上地临时居住人员用房的23.5左右，远远满足不了区域内工作人群的需求。76.5从业的员工急切地盼望在较短时期内能入户上地，而其中大部分人对未来商品房的期望价格约在800元至1500元之间， 同时，我公司通过对园区内工作人士的访谈获悉，目前上地科技园区内各种生活商业配套设施严重缺乏，给园区工作者带来极其的不便，也导致园区“空城化”的原因之一。较高档次的商业设施，仅有几个休闲体育中心，酒店、餐饮业都处于初级阶段，缺乏衣、食、住的完善配套，阻碍了园区的发展。（1）区域总体特征分析a商业特征分析上地属于高科技产业集中的区域之一，众多高技术公司云集于此，公司的规模多样：从几个人的私人小公司到几百人的跨国企业应有尽有，因而各种档次的物业均有很大需求。b人文特征分析上地是高级人才的集中地，年轻化，单身化的现象比较多，租房成为此类人群的主要方向，此地区总体风格为前卫和休闲，不片面追求高档豪华，虽然有一些房屋在出租，但远远不能满足市场的需求，造成此区域的房屋租金价格一直处于上升趋势。 租金走示图：(2)从供应时间来看从1994年开发上地以来，上地的发展可谓是日新月异，优惠的发展政策促使大量高新企业入住上地，随之而来的是大量人群的涌入，对于租住房屋的需求就开始了，大量的需求量和有限的供应量，把上地的租赁市场彻底分化了，由于本区域供应量的不足，大量的需求人群把目光转向了二级辐射区，虽然现在上地的住宅供应量有了大幅提高，但由于和目标群在需求上存在差距，所以真正可以提供的住宅还是很有限。(3)从供应价位来看由表可以看出，上地及其辐射区域住宅租赁市场价位在800至1600元之间。区域房租价格（楼房）一居两居上地10001500安宁庄8001560清河小营11001800回龙观8002000天通苑9001600西二、三旗7001600(4)从上地区域工作人群居住分布来看在已经标明租价的41个住宅小区中，上地区间住宅小区6个，占总量的14.6%。其他区域的住宅小区35个，主要集中在清河，安宁庄，小营等区域，占总量的85.4%。我们通过对上地目标人群的调研，得出了上地区域目标人群的居住分布情况。上地地区流动人口居住区与工作的距离示意图2；需求市场调查与分析（1）需求人群情况在对本区域的需求人群调查中我们发现，本区域需求人群构成主要为附近各大公司的普通员工，其余为一些管理人员，年龄主要集中在22自35之间，月收入范围在2000元至5000元，非京籍人员占90%左右，该类人群租房住的占82%左右。目前上地住宅供应量仅满足了该区域工作人群用房量的23.5左右。大部分人对未来住宅租售的期望价格分别为房租价格在800元至1500元之间，还有相当数量的高收入白领人士希望能有更高品位的与之相适应的物业出现。（2）需求人群目前居住分布需求人群调查说明本地域对上地的工作人群还是有相当大的吸引力，但由于供应量的缺乏，导致很大一部分客流外流，但客流的分布也是依轻轨13号线铺开的。我们通过对上地目标人群的调研，得出了上地区域工作人群的居住分布情况如下图。（3）需求人群调研报告汇总分析下面的言论均是对区域人群的访谈纪录：A：“我租的是一个一居室，东西朝向，它的户型非常不合理。”B：“我是租的老房子，老式的板楼，户型差，通风非常差，还有一个就是面积太小。”C：“老房子纵身很深，采光也不太好，对于我来说这是一个很大的问题，另外一个小毛病就是以前的房子层高比较低，有一点压抑。” D：“社区太小，一共不到10万平方米，因为社区小管理比较乱，里面的人员居住成分比较复杂，人员的素质不齐。另外因为社区小，配套设备也不全，像现在会所都没有用上。”E：“我现在住的小区物业在打架，我非常反感物业有问题。我喜欢好一点的物业来管，一般是希望外聘物业来做，我现在住的小区尤其车库产权不清晰，车辆非常乱，所以我希望以后小区可以人车分流。”F：“原来的户型虽然小，但是公摊不小，我是朝南的那栋楼，公摊实际上没有那么大，但是由于其他的原因公摊非常大，我非常不满意”G：“最不满意的就是空气，离近马路，希望小区远离马路”“现在最不满意最大的问题就是噪音，工作一天特别累，回到家里想安静一下，不希望房子临街，或者是靠马路太近”H：“生活上不方便，希望在小区周边有超市什么的。配套不全，希望有一些健身，像游泳馆之类，能设在小区周边，别设在小区里面，别太闹腾了，在小区周边，但是离小区很近，走几步就能到了。”I：“居住环境太差，绿化少，树太少，感觉像是住在钢筋水泥的森林中”J：“我到公司也就是5公里左右，坐车却要一个小时”K：“我在清华工作，开车甚至都没有骑自行车快”从被调查者的反映我们可以看出，他们现在对所居住的区域很不满意，无论是居住位置，居住环境，物业管理，居住舒适度还是交通都提出了很多的问题，但由于本区域内没有能满足他们的供应量，所以在等待，希望上地能有他们心目中理想的物业出现。3、租房市场分析从我们的调查统计数据可以看出，上地已经投入使用的住宅基本保持在95%以上的租售率。经过对调查结果的分析，我们得出如下结论：1上地区域缺少大型综合出租型房地产项目2能真正满足居住需求的住宅不多3项目周边房屋出租率较高4租房人群择房以上地为主，周边为辅；标准住宅出租价格从1000元到1600元不等5社区景观环境不理想，绿化率低6距离公司或单位过远，通勤不方便同时，我们也对本地域的工作人群情况进行了初步的调查。我们的调查结果显示：1 工作人群以高科技公司员工为主。2 工作人群中租房的占总人数的79%。3 工作人群对普通类的住宅需求量较大。上地区域出租的房屋均属于小业主所有，调研中没有发现只租不售的青年公寓项目。目前该区域剩余的可租房屋不多。小 结：依照我们对当代城市家园，怡美家园，上地佳园、上地东里、上地南里、上地西里、安宁庄小区和毛纺南小区区域进行了初步的调查分析,从调查结果可以知道，上地住宅项目的规模均在15万平方米以上。都是单一业主进行出租。房屋的出租价格从1000元/月到1600元/月不等，付款多为半年付和押一付三。需求人群是按独居或合租形式进行租赁，人均承受价格在600元左右。在我们对本区域的需求人群的调查中发现，租赁房屋的多为上地高科技公司的员工，从事是研发和工人，各小区房屋的出租率基本上保持在95%以上，选择清河小营居住的人群达13.6%以上，在回龙观居住的人群达14.8%以上，在西二旗西、三旗居住的人群达17.2%。 在调查中我们发现，本区域需求人群构成主要为附近各大公司的普通员工，其余为一些管理人员，年龄主要集中在22自30之间这个调查说明本地域对上地的客户还是有相当大的吸引力，但由于供应量的缺乏，导致很大一部分客流外流，但客流的分布也是一轻轨13号线铺开的。上述种种情况表明上地地区住宅市场的前景基本看好，采取出租的策略也可谋求较高的投资回报。七：上地区域市场调查与分析1；供应市场调查与分析在做调查分析以前我们有必要就什么是市场要分析一下，因为他是一个综合性的概念，这就要求我们对他的细化终端有细致的了解。批发市场在国外是有特定涵义的，即指专门经营农副产品、水产品、鲜活产品的市场，而在中国，批发市场却几乎涵盖了各行各业、各种商品，广泛分布在农副产品、服装纺织品、日用工业品、生产资料等众多领域，这可以说是中国市场经济的一大特色。批发市场产生原因是，当商品生产者数量极多、商品种类多、生产批量小、效率低且生产关系不稳定时，通过批发市场能节省交易费用。在这种特殊的情况下，批发市场更有效率。具体到农副产品、水产品、鲜活产品批发市场，则是由这些商品本身的特性决定的。农副产品、水产品、鲜活产品的生产受自然条件、气候条件的影响较大，而且产地分散，距离消费地较远，生产者、零售者中小规模经营占多数，因此，为了保证农副产品、水产品及鲜活产品的供给，稳定价格，及时、快速地将产品从产地运往销地，协调产销矛盾，需要一个中介场所来承担集中、分散和价格决定的功能，而批发市场就是起这一作用的。名词解释：1、 市场：商品交换的场所。常常被描述为商品交换关系的总和，体现供给与需求之间矛盾的统一体。2、 市场的类型：完全竞争市场、完全垄断市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场。3、 花卉市场：以绿植、花卉、盆景、观赏鱼及其附属品为主要商品的交易场所。4、 旧货市场：以已进入生产消费和生活消费领域，处于储备、使用和闲置状态，保持部分或者全部原有使用价值的旧货为交易商品的市场。旧货市场上物品的价格会低于相应的新商品的市场价格。也常被称为“跳蚤市场”。5、 建材城：以建筑材料（包括五金制品、地板、陶瓷、玻璃、厨卫用品、木制品、装修材料等）为主要交易商品的市场，具备一定规模及信誉度的，被统称为建材城。6、 综合批发市场：涵盖各行各业、各种商品，如农副产品、服装纺织品、日用工业品、生产资料等众多领域的大型综合类的大宗批发性质的产品交易集散地。7、 农贸市场：以快速销售农副产品，包括蔬菜、水果、肉禽蛋类、粮食，水产品，鲜活产品的小型零售性质的交易场所对市场有了综合的了解后，我们又对各类市场目前在北京的发展趋势及未来发展方向做了充分的了解，以便总结出有目的性的调查分析。1、各类市场情况调研中我们在上地地区仅发现1个小型农贸市场、1个物流市场、1个中小型建材市场、1个在建花卉市场、4个钢材市场，远远满足不了上地地区人群的消费需求。3、市场供需对比示意图：2；需求市场调查与分析2、上地公寓、住宅小区数量普通住宅小区6个分别是上地佳园、上地东里、上地西里、上地南里、当代城市家园、怡美家园；高档生活区3个分别是上地MOMA，当代城市家园二期，领袖硅谷。各住宅小区的规模均在15万平方米以上，总人口在5万以上。但该区域的生活配套极为缺乏，如市场数量、规模都远远满足不了当地人群的需求。4上地区域人群调研结果为落实上地区域居住人群对各类市场的需求程度，我们又进行了有针对性的人群调查。调查中发现人群对市场需求程度的排序如下图： 上述情况表明上地地区农贸市场的前景基本看好，在该方面投资经营可谋求较高的投资回报。第四部分 SWOT分析一、项目优势分析通过对本项目的分析，我们认为本项目具有以下优势：1、可操作空间较大，有塑造概念的空间。2、区位优势：本案位于海淀区上地桥东北，紧邻城市铁路号线，毗邻上地信息产业基地，周边有许多大型综合社区，交通相对便利，有着得天独厚的区位优势。3、土地使用成本优势： 我公司是从合作方租赁土地来经营，这就使得土地的使用所占据的资金相对较少，资金使用成本相对较低。二、项目劣势分析 通过对本项目的分析，我们认为本项目存在以下的不足：1、周边小环境差紧邻项目东侧有一个自然村落，由于它的存在，给项目的整体形象带来严重的影响。这个村子的拆迁问题迟迟得不到解决，二百多户居民的生活垃圾和废水四处随意排放，村子周边环境可以用脏乱差来形容，如果这个村子不能够尽快拆迁，对项目今后的发展是一个严峻的考验和威胁。2、交通条件有缺陷在上地信息产业基地工作的客户及周边的居民不能直接到达项目地，必须通过上地桥绕过轻轨，它极大地影响了项目的发展。3、噪音污染严重项目的南侧和西侧分别为小营西路和城市铁路和京包线，这两侧的过往车辆噪音非常大，对将来居住于此的客户来讲也是不利的因素。三、项目机会分析作为上地高科技园区紧邻的地段，我们认为本项目拥有如下的机遇：1、上地北区开始规划扩张，总规模面积巨大；2、政府规划中关村北区的定位，要以商务服务为主，形成一个重点突出的商圈；3、北区的土地价格现在也很高昂了，直接导致该地区房地产价格高；4、附近地区缺乏大型的出租性公寓产品；5、附近地区缺乏农贸市场和大型综合性市场。四、项目威胁分析1、经济分析项目所在区域单一的经济发展模式不稳定。上地地区是以软件开发为主的科技园区，上地区域的经济发展直接受IT产业发展的影响，产业单一造成了上地地区经济发展的不稳定性。2、政策分析 项目目前的土地使用性质是仓储用地。我们开发该项目涉及到土地使用性质的变性问题，会遇到一系列的政策及审批问题。第五部分 项目定位一、 功能定位（一）总体功能定位建议为了能更好地推广本项目，提升本项目的知名度，我们认为有必要对本项目进行概念设计。通过对上地现有房地产市场的分析，通过对上地整体的规划的考虑，通过对中关村北区总体定位的分析，结合项目自身优势，我们建议把本地域建设成为适合年轻流动一族集中展住区，建成后使本地域成为上地区域年轻流动一族精神家园。定位依据如下：1、 上地定位上地定位为：“上地科技区核心区，将建设成一个以高新技术为特征的都市中心。中关村北区被称为中关村的“钻石宝地”，是未来高新技术产业的信息交流和商务中心。2、 上地状况目前上地高科技园区被称为中国的科研中心，虽然人员文化层次很高，但整体环境缺乏便利氛围，居住场所匮乏。客观存在对本定位物业的需要。3、 项目预期这样的定位使本项目真正成为高科技园区核心区的配套地域。4、 自身优势这样的定位符合本地域业已存在的需求氛围，可以继续发挥自身的优势，并符合日后长久经营的思路。5、 文化氛围文化的设计，符合当前人们崇尚文雅，向往休闲生活的潜在愿望。同时可以合理有效借助统一型管理的便利所体现的独特性，使本地域的定位具有唯一性。（二）分区域功能定位建议项目的功能定位为居住、休闲、服务于一体的综合性物业。其首成有500平米建议作为以休闲服务为中心的商业设施。其他配套部分建议如下：车位；餐厅；家政服务； 二、价格定位租价定位建议本项目每套租价建议每套在1000元/套。本价格由两种方式推算而来，为建议价格，具体的价格要根据产品自身的设计、客户状况和市场价格情况进行适时的调整，以灵活的方式进行调整，以保持价格的竞争力和投资商自身的利益。具体推算见投资分析需要指出的是，该价格为我们根据目前市场情况分析得来，由于未来上地住宅租价存在受到非市场因素干扰的可能，我们没有对未来价格进行分析修正；在项目推向市场前仍需要重新进行价格定位工作。三、客群定位本项目客户定位要放开视野，广泛定位。通过我们对上地地区多年的经验，在上地发展的企业不但有软件开发行业，还包括一些软件制造行业。因此，我们建议的客户定位为：1 软件开发行业2 软件开发相关行业，包括娱乐，咨询，物流等3 周边居住的年轻一族4在软件开发中，我们建议多关注中小型公司和企业。第六部分 投资分析及其风险规避方式提示第一节 财务分析一、投资估算本项目仍处于可研阶段，有5家设计施工单位为本项目设计初步方案并出具了方案的毛估算，以下数据均采用5家设计单位毛估算的平均值。（一）项目租赁（使用）成本: 假设项目建设期为一年。项目的年租赁成本尚未与甲方确定，此时暂按80至160万区间的平均值120万计算。（二）前期阶段有关费用：1、规划设计费： 47.4万元2、可行性研究及策划：10万元3、工程勘察费: 6万元（三）建筑安装工程费：1,354.20万元（四）开发间接费: 不计（五）管理费用 : 16.25万元（六）财务费用 : 116.91万元（七）其他费用 : 35.72万元（八）不可预见费用: 79.48万元 （九）总投资=120+10+6+47.40+1,354.20+16.25+116.91+35.72+79.48 =1,785.96万元二、资金筹措方案 1、资金筹措与投资计划 项目开发投资资金的来源有两个渠道：一是自有资金，二是外部借款。资金运作方式为：自有资金全部用于投资；缺口资金则向外部借贷。 根据本项目实际，资金筹措方面，自有资金500万元；外部借款合计1,285.96万元（本金1,169.06万元，利息116.90万元）。项目总投资1,785.96万元，其中：建设投资1,669.06万元，借款利息116.90万元总筹资额：1,785.96万元其中： 自有资金：500万元 外部借款：1,285.96万元2、贷款本金偿还及利息支付 经营期收入扣除有关税费后，即可用于还本付息，还本付息按8年等额分期偿还。本项目在第一年向外部借款1,169.06万元，利率10%,建设期利息116.90万元。建设期借款本息合计1,285.96万元,在经营期前8年等额偿还，每年等额支付本息241.05万元，8年可以还清借款。 三、项目经营期估算（一）经营计划及财务分析预案 项目分为公寓和综合市场两部分：公寓200套房间，每套每月租金1100元人民币；市场有效使用面积4100平米，租赁价格均价为1.9元/天/平方米。 财务分析预案：承租期20年；年租赁成本120万元；外部借款利率10%；年出租率85%。（二）年经营收入确定 （2000.1112+0.411.9365）85%=466.08万元经营期 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 第6年 第7年 第8年 以后各年 营业总收入 466.08 466.08 466.08 466.08 466.08 466.08 466.08 466.08 466.08 费用及税金 681.42 670.18 657.81 644.20 629.24 255.58 237.47 217.55 195.63 经营利润 -215.34 -204.09 -191.72 -178.12 -163.15 210.51 228.62 248.54 270.45 (三) 经营期估算 1、各期经营情况预测2、静态利润预测：暂按20年经营期、120万元租赁成本计算，静态利润为2,088.15万元四、财务指标分析（一）静态指标分析：由于本项目尚未与产权方最终确定承租期和年租赁成本，所以我们按以下几种条件对项目的静态指标进行分析。承租期指标年租金成本预案（120万）100万元130万元140万元20年静态利润2088.152508.151878.151668.15静态投资回收期8.97年8.29年9.36年9.77年总投资利润率117%140%105%93%30年静态利润 3,900.17 4,520.17 3,590.17 3,280.17 静态投资回收期8.97年8.29年9.36年9.77年总投资利润率218%253%201%184%（二）动态指标分析：由于本项目尚未与产权方最终确定承租期和年租赁成本，所以我们按以下几种条件对项目的动态指标进行分析。1、基准收益率：基准收益率是投资决策者对项目资金时间价值的最低标准的判断，也是投资者可接受的最低收益率。当项目的内部收益率大于或等于基准收益率时，项目在财务上才是可行的。本项目基准收益率为：资金成本率(10%)+风险补贴率(0.02%)+通货膨胀率(1.8%)=12%2、指标分析承租期指标年租金成本预案（120万）100万元130万元140万元基准收益率12%12%12%12%20年财务净现值 305.10 495.37 209.97 114.83 动态投资回收期12年9年13.7年15年投资回报率18.28%30.04%12.51%6.80%内部收益率15.01%18.42%13.40%11.83%30年财务净现值 470.60 679.14 366.33 262.07 动态投资回收期12年9年13.7年15年投资回报率28%41%22%16%内部收益率16.08%19.19%14.63%13.25%分析说明: 1、 项目预案经上述指标分析，结论是可行的。 2、 当租赁成本上浮到140万时，项目内部收益率小于本项目基准收益率0.17个百分点，提请决策层注意。五、不确定性分析（一）盈亏平衡点分析 假定本项目总投资不变，开发经营周期为20年，用地成本为120万元/年，租赁价格如基准方案所设，则通过计算得，当出租率为60.85%，利润总额为零，即项目刚能保本(未考虑时间价值)。（二）敏感性分析本项目敏感性分析主要是针对投资全过程的指标进行评价，分别计算租赁价格、用地成本、承租年限、出租率等单项指标上下波动时，对经济评价指标的影响。(基准收益率：12%)指标种类基准方案 (以年租金120万,承租期20年,资金成本率10%，出租率85%为基数)出租率租赁价格变动75%85%95%-10%-5%+5%+10%财务净现值（折现率为10%） 305.10 -95.54 305.10 705.75 -91.70 106.70 503.51 701.91 投资回报率18.2