东北亚农产品物流园区可行研究报告

Select ion. Par agraphFormat. Li neSpaci ngLinesToPoints(2) Select ion. Par agraphForm at . Li neSpaci ngLinesToPointsel ecti on.Paragr a aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormat. Li neSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Select ion. Par agr aphFormat. Li neSpaci ngLi nesToPocti on.Par agr aphForm Sel ect i on.Paragr aphFor maaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat. LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Selection.Par agraphFormat. Li neSpacingLi nesToPoint select ion. ParagraphFor mat .LineSpaci ngLinesToPoints(2)Sel ecti on.ParagraphFor mat .LineSpacingLinesToPoct ion. ParagraphFor mat .LineSpaci ngLinesToPoints(2Selection.Par agraphFormat. Li neSpacingLi nesToPoint s(2) Select ion.Par agraphFormat.Li neSpacingLinesToPointsel ecti on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLinesToPoints( 2)Sel ecti on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLi nesToPocti on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLinesToPoints( 2)Sel ecti on.Paragr aphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF Select ion. Par agraphFormat. Li neSpaci ngLinesToPoints(2) Select ion. Par agraphForm at . Li neSpaci ngLinesToPointsel ecti on.Paragr a aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormat. Li neSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Select ion. Par agr aphFormat. Li neSpaci ngLi nesToPocti on.Par agr aphForm Sel ect i on.Paragr aphFor maaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat. LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Selection.Par agraphFormat. Li neSpacingLi nesToPoint select ion. ParagraphFor mat .LineSpaci ngLinesToPoints(2)Sel ecti on.ParagraphFor mat .LineSpacingLines ToPoct ion. ParagraphFor mat .LineSpaci ngLinesToPoints(2Selection.Par agraphFormat. Li neSpacingLi nesToPoint s(2) Select ion.Par agraphFormat.Li neSpacingLinesToPointsel ecti on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLinesToPoints( 2)Sel ecti on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLi nesToPocti on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLinesToPoints( 2)Sel ecti on.Paragr aphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF 目 录 序 言 . 6 第一章 总 论 . 11 1、项目概况： . 11 2、项目投资建设单位概况 . 12 3、项目的背景及趋势 . 15 （ 1）整合现有资源，建 立 现代化集中交易中心 . 15 （ 2）建设物流园区，带动产业链的发展 . 16 （ 3）创造良好的投资交易环境 . 17 （ 4）改善城市环境 . 17 （ 5）物流业成为长春市服务业发展的主力军 . 18 4、报告编制依据、原则和研究范 围 . 19 （ 1）报告编制的主要依据 . 19 （ 2） 报告编制的原则 . 19 （ 3） 报告编制的范围 . 20 5 、初步结论 . 22 （ 1）符合产业政策和发展方向 . 22 （ 2）建设条件优良 . 22 （ 3）具有丰富的物流资源 . 23 （ 4）稳定的经济效益和社会效益 . 26 （ 5）项目综合评价 . 26 1 第二章 项目建设的意义和作用 . 27 1、建设东北亚农产品物流园区的重要意义 . 27 2、建设东北亚农产品物流园区的作用 . 28 第三章 项目建设的必要性 . 30 1、促进企业发展，满足市场需求 . 30 2、促进长春市经济持续发展 . 30 第四章 物流业现状及发展趋势 . 32 1、东北亚经济区的经济发展状况 . 32 2、吉林省经济发展及物流现状 . 32 3、长春市经济发展及物流现状 . 32 4、长春市物流业存在的主要问题 . 33 5、长春市物流业发展趋势 . 35 第 五章 主要功能及物流体系 . 37 1主要功能 . 37 （ 1）运输功能 . 37 （ 2） 仓储 . 38 （ 3）装卸搬运功能 . 38 （ 4）包装功能 . 38 （ 5）流通加 工功能 . 39 （ 6）配送功能 . 39 （ 7）信息服务功能 . 40 2 （ 8）金融服务功能 . 40 （ 9）行政管理配套服务 . 40 （ 10）食品安全服务 . 40 （ 11）综合配套功能 . 41 2 、建设以长春市为中心的区域现代物流配送体系 . 41 第六章 工程技术方案 . 46 1、工艺流程 . 46 （ 1）集装箱中转作业区 . 46 （ 2）杂货转运区 . 47 （ 3）配送储调作业区 . 47 （ 4）物流增值加工区 . 48 （ 5）综合配套服务区 . 48 （ 6）园区内部各作业区之间货物的输送 . 48 2、设备方案 . 48 （ 1）主要设备选型符合下列要求： . 48 （ 2）主要生产设备 . 48 第七章 园区规划 . 49 1、总平面布置 . 49 （ 1）总图设计原则 . 49 （ 2）总平面布置 . 49 2、场区竖向布置原则 . 50 3 （ 1）场区竖向布置原则 . 50 （ 2）道路 . 51 3 、公用工程配套及运输量 . 51 （ 1）动力供应 . 51 （ 2）供水量 . 51 （ 3）物流总量 . 51 第八章 选址方案及条件 . 52 1、建设条件 . 52 （ 1）地形状况 . 52 （ 2）当地气象条件 . 52 （ 3）市政配套条件 . 53 2、场址方案 . 53 3、土建工程 . 53 （ 1）土建工程方案的选择和原则确定 . 53 （ 2）主要建筑物和构筑物 . 53 （ 3）采用的主要标准及规范 . 54 （ 4）供电、供水 . 54 第九章 环境保 护与节能 . 55 1、环境保护 . 55 （ 1）主要污染源与污染物 . 55 （ 2）环境综合治理方案 . 55 4 2、节能和绿化 . 56 （ 1）概述 . 56 （ 2）节能措施 . 56 （ 3）绿化 . 56 第十章 安全生产及消防措施 . 57 1、安全生产 . 57 （ 1）设计依据 . 57 （ 2）职业安全卫生设施 . 57 （ 3）劳动安全设施 . 57 （ 4）防震 . 59 （ 5）劳动安全卫生管理 . 59 2、消防 . 59 （ 1）设计依据 . 59 （ 2）火灾危险性定类 . 59 （ 3）火灾自动报警系统 . 59 （ 4）消防设计 . 60 第十一章 园区运营管理 . 61 1、园区的管理机构 . 61 2、企业组织劳保定员 . 61 3、物流园区组织机构示意图 . 62 第十二章 进度 安排 . 63 5 1、工程量 . 63 2、计划进度 . 63 第十三章 投资估算及资金筹措 . 64 1、编制依据 . 64 （ 1） 建筑工程（土建、公用工程） . 64 （ 2）设备及设备安装工程 . 64 （ 3）其它费用 . 64 （ 4）基本预备费 . 64 2、流动资金 . 65 3、投资构成 . 65 4、资金筹措 . 65 第十四章 经济评价 . 66 一、 投资的收回： . 66 二、 建设成本： . 66 三、投资收益 : . 67 四、后期经营收益： . 68 1、基础设计 . 68 2、运营总成本费用计算 . 69 3、财务评价 . 69 4、财务评价结论 . 71 第十五章 结论 . 72 6 东北亚农产品物流园区项目 可行性研究报告 序 言 东北亚农产品物流园区 是中国第 三 大的农产品批发物流中心，拟建于 长春市宽城区长江路经济开发区 兰家镇， 北凯旋路以西， 长农公路以 东， 兴旺路以北 ， 北绕城高速公路 以南，规划占地 面积 60万 ,规划建筑面积 78 万 平方米 ， 容积率： 1.3， 投资规模： 33 亿 元 。东北亚农产品物流园区项目建成后，规划年交易量 500 万 吨，交易额达 100亿 元以上 ，年上缴税金 68,000万元以上 。 辐射到周边 辽、吉、黑、内蒙古等 180 个县、市，部分产品销往俄罗斯、朝鲜、韩国、日本等地。 项目 建设期 2年 .规划在园区内建设： 果品批发、蔬菜批发、肉蛋禽奶批发、水产品批发、 速冻方便食品、 土特产批发 、 花卉 展示交易区 、 电子交易拍卖大厦 、配送、 大型仓储区、集装箱存放区、配套服务区、 多方位 物流信息平台 和服务中心 ，是一个 多功能农产品物流集散交易园区 。 物流园区功能包括 ： 现货展示交易功能： 农 产品 仓储 展示交易 ； 电子交易期货拍卖功能： 农 产品 电子交易、拍卖 ； 仓储服务功能 ： 大型仓储库 、 地下仓储库 、 冷藏、冷冻库、大型货场 ， 物流配送 服务功能 ： 集装箱运输、区域整车零担运输 、 城市仓储 7 物流配送 ； 农产品的加工 功能 ： 农产品的初加工、深加工、精细加工 、 挑选、整理、分装、加工、包装、冷冻、保鲜、 综合管理服务 功能 ： 工商、税务、质检、公安、 物业、金融、 保险、防疫、检疫、检验 、 信息服务 功能 ： 信息网络 服务 、产地、货源、行情、客户、运输等信息，电子商务 ； 代客服务功能： 代购代销、代储代运、联购分销、联销分购； 生活配套 服务功能： 餐饮、住宿、洗浴、公寓、医疗、 休闲娱乐、 健身运动、车辆维修保养、加油 等 九 大功能 ， 把园区办成永不落幕的农产品交易会。 物流园区服务内容： 主要为 全国各大水果、蔬菜产区和吉林省内， 长春 及周边地区 农产品 提供仓储、 交易、 挑选、整理、分装、加工、包装、冷冻、保鲜、配送、电子结算 。 物流园区内 建筑 规划 ： 仓储货仓 10 万 平方米 (均指建筑面积 ,下同 )；交易大厅 20 万 平方米； 高标准商铺： 25万 平 方米； 保鲜、 冷藏库： 10 万 平方米；增值加工车间 5万 平方米；车辆及设备维修中心5000 平方米 ； 电子 交易大厦 ： 25000 平方米 ； 办公及生活配套附属设施 6万 平方米；另建：集装箱堆场、 停车场及道路 20 万平方米 。 物流园区内 区域占地面积分配： 果品批发 15万 、蔬菜批发 20万 、肉蛋禽奶批发 6万 、水产品批发 3万 、土特产批发 2、 速冻方便食品 2 万 、花卉展示交易区 2 万 、 电子交易拍卖大厦、配套服务区 10 万 . 东北亚农产品物流园区 项目 具有 明显的优势， 园区 对面就是新建的光复路市场， 所处区位是工业、贸易集中区 、 运距小，辐射 半 8 径大 。 区 位 交通优势明显 ， 环城高速公路形成环线辐射和向 市 区 中心 直接辐射的快速路网体系，主要节点到市区的时间在 10 30 分钟以内，有利于汽车运输和转运；依托城市主干道，可以使用小型车辆向市区进行快速配送； 高速公路可直接进入园区，依托 高速公路、城市干线构成网状交通， 距 小南编组站、铁路专用线 距离非常近。即 可以为城区的生产和商业 、服务业、超市、市场 提供仓储及配送服务； 又可以为吉林省及周边地区 的 农、林、牧、漁种养殖业户、种养殖基地、牧业小区、 生产和商业 、服务业、超市、市场 提供仓储和配送服务。 产业基础坚实 ， 物流作为生 产型服务业，主要是为 工业农业、商业 服务业 服务，工商业 、农牧业、服务业 是物流业的需求基础。而宽城区的 “ 铁南 ” 是长春批发商业聚集区域和主要的零售区域，“ 铁北 ” 有宽城区打造的兰家工业园区和兴华组团工业园区， 新光复路大型批发市场的建成， 需要为之配套的 农产品 物流园区，同时 宽城区也是长春主要物流企业的聚集区域 。为 物流企业的进一步发展壮 大提供了坚实的 产业基础 。 园区项目设计 用 1 年左右的时间，完成园区规划和基础设施布局；建立以 农产品批发 物流为主导的 现代农产品交易物流中心 ； 引进 培育 6000户 以上的 经营业户 、 2000 家 以上的产地直销业户 ；建成2 万平方米的 交易大厅 10个 。 建成 果品批发、蔬菜批发、肉蛋禽奶批发、水产品批发、 速冻方便食品、 土特产批发 、 花卉展示交易区 等以各专业批发为龙头的 9 农产品物流园区， 规划用地 50 万平方米，主要建设 大型标准化仓储库房，农产品展示交易大厅 ， 用 2年时间，建成 10 万平方米的生活配套区， 园区智能消防系统，园区智能安防系统，园区智能信息管理系统，物流信息化管理平台系统 ， 仓储中心、物流配送中心、展示交易中心等基础设施建设和 建 16 层电子商务中心、 检验检测中心、信息中心、安全监控中心、结算管理中心建设 、 废弃 物及污水处理中心 。 形成吉林省以 果品、蔬菜批发为 龙头 的农产品 物流产业 园区 。 建成以供应链带动的产业链和产业集群 的物流产业链条 。 预计园区全部建成后可吸纳 15000 人就业，年货物 成交 量达到 300 万吨，仓储量达到 400 万吨，配送量达到 200万吨，交易额突破 100 亿 元，实现利 润 2亿元，税金 超过 4亿 元 。 物流园区建成后 ， 运用先进的管理手段，现代的营销理念，科学的运营方式，立体的信息网络平台， 为 客户和社会提供优质的服务， 实施 放心菜 放心肉工程 ， 引导无公害、绿色水果、蔬菜等食品 ， 以 基地 +物流批发仓储配送实现 与 万村千乡市场工程建设配套。配送中心和 9000 家，连锁农家店建店直接对接 ，进行配送和农产品的收购 打造东北亚 农产品 物流的龙头企业。 10 初步规划 交易大厅 效果 图 交易大厅外景图 交易大厅纵向立面图 11 交易大厅横向剖面图 第一章 总 论 1、 项目概况 ： 项目名称 : 东北亚农产品物流园区项目 建设地点 :长春 宽城区 长江路开发区 (兰家镇 ) 建设规模 :占地 60 万 平方米 ,建筑面积 78 万 平方米 ； 其中 :仓储 货仓 10 万 平方米 (均指建筑面积 ,下同 )； 交易中心、交易大厅 20 万 平方米； 高标准商铺： 20 万 平方米； 冷藏库 ： 10 万 平方米； 增值加工车间 5万 平方米； 车辆及设备维修中心 5,000平方米； 电子 交易大厦 25,000 平方米 ； 办公及生活配套附属设施 10 万 平方米； 另建：集装箱堆场、 停车场及道路 20 万平方米 ； 地中衡 :3 台 . 建设期： 24 个月 项目总投资： 33 亿元 其中： 固定资产投资 33 亿元 启动资金 ： 3.8亿元 。 其中 :土地购置款 :13,824万元 . 地上物补偿 :17,000万元 临建费用 :2,000万元 规划设计费用 :900万元 12 办理开工手 续各种配套费用 :2,000万元 备用金 :2,000万元 财务费用 :200万元 项目投资人： 长春创富集团股份公司 ； 长春果品批发市场有限公司 ； 项目 建设单位：长春创富集团股份公司 建设单位 法人代表：陈 良 联系电话：13664400655 传真 :87653028 2、 项目投资 建设单位概况 （ 1） 长春创富集团股份公司 长春创富集团股份公司，是在原长春市友谊建筑工程公司基础上经改制组建的新型企业集团。 房地产开发 、 建筑施工总承包二级资 质。 集房地产开发、建筑施工、路 桥建设、工程监理、机械租赁、新型建筑材料生产经营、劳务输出 ,园林绿化和商品运输为一体的大型企业集团。现有子公司 、分公司 13 个。公司净资产 1.36 亿元，拥有 20 多万平方米的生产建设基地，企业职工 1,536 人，各类高、中级经济、技术管理人员 236 人。公司拥有与房地产开发和建筑施工总承包二级资质施工能力相配套的各种大型机械设备和化验、测验设备。 企业经过不懈努力奋力拼搏，业绩斐然。在省内外开发建设了许多重点优质工程。积累了丰富的经验，管理水平得到飞速提高，企业效益同步增长，得到了社会各界的公认和好评。近年来，承建了各类工程 200 多万平方米，其中大部分是优质工程，既有高层单 13 体建筑，又有十几万平方米的楼群，既有跨度超过 50 米的工业厂房，也有特色鲜明，极具历史意义的长春 中日友好会馆 等艺术珍品，也有单项建安合同数亿元的道桥市政工程。 长春市政协办公楼、绿园区公安分局办公楼、中美合资一汽散热器厂现代化国际标准的厂房，一汽四环工业区机加厂房、一汽四环冲压件联合厂房，办公楼群 等具有长春市标志性建筑的重点工程，被载入吉林省建筑史册。 长春创富集团以建筑业为主导，多种行业项目并驾齐驱的态势，通过强强联合，不断增强企业实力和生产经营能力 ，打造行业的航空母舰。企业将坚持诚信为根本，信誉为中心，为消费者提供优质产品，为优秀的人才搭建施展能力的平台，通过优质的服务，先进的技术，成功的经验，锐意进取的奋斗精神，高标准、高效率的为社会创造财富， 集团公司拟在长春宽城区铁北建立 农产品 物流园区，本着以客户为中心，通过增值服务，努力降低客户的经营成本，并以客户结成双赢式战略联盟的经营理念，依据以现代科技改造传统产业，不断提升企业核心竞争力的战略决策，积极发展现代化第三方物流，通过采用 EDI 技术搭建物流信息平台，积极依托自方优势，借助打造东北亚 经济圈之东风，实现物流手段现代化，最终实现构筑全国物流网络，参与国际物流大循环的战略目标。 （ 2） 长春果品批发市场有限公司 法人代表：肖建伟（董事长兼总经理） 长春果品批发市场有限公司，位于宽城区凯旋路 3525 号，现有占地面积 8.2 万平方米，房屋建筑面积 5.8 万平方米（其中：有产权房屋 4.78 万平方米）资产总值 1.3 亿元，现有员工 205 人，其中：公司领导层 10 人，技术人员 17 人。经营主体和主要经营范围：干 14 鲜果品、农副产品、蔬菜、仓储、装卸服务，果品市场资产经营、管理和服务。 长春果品批发市场是改制后新组 建的股份制企业，隶属于长春市供销社。企业改制后，产权明晰，人员优化，经营和管理措施得当，收入稳定提高，企业经济效益明显好转。未来 3-5 年，公司将着力优化资产结构，调整发展格局，努力提高资产创新能力，增强行业影响力和竞争力，逐步优化果品现代物流经营战略，推动企业经济效益整体提升，实现持续、快速、稳定发展。 长春创富集团股份公司与长春果品批发市场有限公司 共同合作 ,投资建设东北亚农场品物流园区体现了 优势互补， 强强联合携手共赢 。 长春创富集团在多年的房地产开发建筑施工过程中积累了丰富的经验。 长春果品批发市场有限公 司其前身是长春市果品公司，具有 50 多年经营历史，商誉底蕴深厚，特别是果品批发市场成立 18年来，拥有大量和稳定的客户资源，现有来自全国各地果品经销业户 2000 多家，稳定的客户资源是今后果品市场做大做强的后盾和基础。有了众多的客户资源，也就拥有了在市场竞争中强势的地位，这种客户资源优势有利于开发和利用。 果品批发市场经过多年的培育和发展形成了覆盖范围较广的物流网络，在全国果品主产区建立了稳固的生产基地和供销渠道，辐射面已达辽、吉、黑、内蒙古等 100 多个市县，批发交易果品总量和品种占我省市场份额的 95%以上，覆盖 广阔的网络体系 。 在新建的农产品物流园区中将起到龙头带动作用。 15 3、 项目的 背景 及 趋势 2007 年，中共中央、国务院颁发积极发展新农村建设若干意见中指出，要合理布局，加快建设一批设施先进、功能完善、交易规范的农产品批发市场。 东北亚农产品物流园区是菜篮子工程的重点项目 ，建成后将成为全国第三大的大型农产品的物流集散地，园区内将建成 10 个全国最大的展示交易大厅。 物流产业是近年来新兴的朝阳产业，是继生产利润，销售利润后的第三利润源，是促进经济发展的新增长极。 吉林省政府对现代物流业极为重视， 2007 年在吉林 省政府工作报告中就特别提出，大力 建设 现代 物流园区 、商贸流通、交通运输等服务业 ， 重点打造一批大型现代物流企业集团，培育专业物流市场，建设区域物流中心。 长春市委、市政府对 建设 现代 物流园区 更是极为重视， 把现代物流业作为长春市大力发展的三大主导产业之一 。 在 2007 年 11 月 27 日长春市委十一届二次会议上明确提出，积极打造长东北开放区开发先导区 并把现代物流业作为长东北重点发展的六大产业之一，决定打造东北地区专业化程度高、流通程度强的区域性物流中心。 现代物流业被确定为重点的产业。 2008 年长春市把宽城区兰 家物流园区列为重点项目。这充分说明建立现代物流对于 长春 的发展十分必要，特别是对于长春的发展有着积极的推动作用。 建设 东北亚农产品物流园区 对于长春经济的腾飞，铁北经济的持续跨越式发展将起到重要作用。 （ 1） 整合现有资源， 建立 现代化集中交易中心 现有的果品批发、蔬菜批发都坐落在市中心位置规模小、堵塞交通特别是旺季更为严重，节假日就更是堵塞的水泄不通。严重的 16 影响了城市的交通和环境，影响了文明卫生城的建设。更为重要的是影响了经济的发展 和业户的经营，也严重的影响了群众的生产生活 。肉蛋禽奶、花卉等没有大型的仓储批发物 流交易场所，更不集中 ，所以吉林省及长春市都急需建设一个将果品、蔬菜、干鲜、水产、山货、肉蛋禽奶、速冻、方便食品、花卉、土特产等农产品集中展示展销、集中仓储交易、物流配送，的交易 和物流 场所 -农产品物流园区 。 通过 将果品、蔬菜、干鲜、水产、山货、肉蛋禽奶、速冻、方便食品、花卉、土特产 品 等农产品集中展示展销、集中仓储交易、物流配送， 将传统的储运企业转变为现代物流企业，从而整合现有物流资源 。 建设物流园区有利于促进现代物流业的形成，提高物流社会化程度，为企业优化物流系统提供市场环境。通过物流园区的建设和新型物流服 务的开发，唤起 果农、菜农、花农、种养殖业户、企业生产 、加工企业 、各大农贸市场、超市、宾馆酒店等生产、经营企业 潜在的物流需求，鼓励其将物流职能从生产经营中剥离出来，由专业物流公司提供规模化的物流服务，降低企业营运成本。对中小企业来说，第三方物流能够规避自身在物流上的劣势，充分发挥其在生产 生产经营 方面的优势。通过物流企业进行专业化、现代化的物流运作，降低物流成本。发挥园区物流系统的作用，带动和促进周边经济的发展，吸引优秀企业和个人企业进入园区、种养殖园区，加快大铁北的建设速度。 （ 2）建设 物流园区，带动产业链的 发展 物流园区的一个重要功能是集聚效应， 东北亚农产品物流园区规划年 交易量 300 万 吨， 交易 额达 100 亿 元以上，主要是 果品批发、蔬菜批发、肉蛋禽奶批发、水产品批发、 速冻方便食品、 土特产批发 、 花卉展示交易区 、 电子交易拍卖大厦、配送、大型仓储区、集 17 装箱存放区、 配套服务区、 多方位物流信息平台和服务中心，是一个多功能农产品物流集散交易园区 。 通过集聚扩大了企业的商圈，增加了交易的机会 ， 同时，通过物流园区将零散的资源进行优化整合，将产业发展链条中的采购、供应、会展、销售、客户服务以及交易结算、物流、信息反馈等各项功能集中在 一起，充分发挥其经济集聚作用，降低流通成本，提高经营效率，不仅使本企业的综合竞争力得以提升，还能够带动产业链条上的相关企业，降低成本，提高竞争力。物流园区的建设对整合流通产业链、提升流通业整体水平、促进产业快速发展起着重要作用。 （ 3） 创造良好的投资 交易 环境 从其他园区的实践经验看，吸引业 户 和资金入园，提供优惠政策是一方面；提供适合业 户 发展的优良园区环境 (基础设施、物流系统 )是更为重要的另一方面。完备的基础设施和物流系统的支持能够使入园业 户 降低运营成本，增加企业效益，这会给企业带来实实在在的好处，使 业户 获得 更强的综合竞争能力。通过园区的物流、配套基础建设的完善吸引投资，改变过去仅依靠优惠政策吸引投资的方式。 实践证明， 在核心产业建设之前，相关的物流产业设施以及其他相关配套设施就已经初具规模，给企业和 种植基地 、 蔬菜产区、果农、种植 园区 ， 商贸交易区， 畜禽 养殖 基地、牧业小区 提供了物流 和交易 保证。 （ 4） 改善城市环境 通过优化整合现有零散资源，发挥园区系统、集散、整合的优势，采用统一发展的模式，以利于生产、方便生活、优化交通、改善环境、满足城市功能发展的需要，有利于提高城市形象，成为城市功能的重要组成部分。 18 从 其他城 市 的实践来看，在转化的过程中，物流园区的重要性将会越来越清楚地显现出来，并且物流园区的先进程度将直接影响城市的进一步发展速度。随着我国经济环境的不断改善，物流作为城市功能的重要组成部分已被 各发达地区 所接受。因此，可以充分利用园区的建设，将分散物流整合进园区内，重新定位城市功能，改善城市环境，树立一个全新的城市形象。 （ 5）物流业成为长春市服务业发展的主力军 在 2005 年以前，物流企业长春市仅有 21 家，经过几年的快速发展，如今已经发展到 63 家，整车物流、集成模块物流、行业物流这些物流企业大批涌现。 2007 年，全 市物流业营业额达到 532 亿元，同比增长 21%，物流业增加值完成 179 亿元，同比增长 21.3%，物流业固定资产投资完成 67 亿元，同比增长 26.5%。现代物流业逐步取代了传统的技术含量低、效率低、费用高的仓储运输业。但在迅猛发展的背后，问题依然存在，规模小、布局分散、管理分散、信誉体系现在还不健全。较发达地区相比差距依然明显。 长春市属于以主导产业为依托的内陆配送型物流城市，因此将发展目标定位于区域性物流中心，同时打造具有全国意义的专业物流基地。十一五期间长春市将规划建设四大物流园区，八大配送中心，实施支柱 产业战略、开放引进战略、资源整合战略扶持和培育第三方物流战略，把现代物流业打造成长春经济快跑的新引擎和服务业的领跑者，要以建立区域物流中心为依托，打造两个平台，一是物流基础设施平台，二是物流信息平台。 2008 年，长春市物流业增加值完成 215 亿，同比增长 20%。到2012年，全市将会实现物流业增加值 450 亿元以上，占 GDP 比重提高到 10%左右，成为服务业的领跑者。 19 4、 报告编制依据、原则和研究范围 （ 1） 报告编制的主要依据 投资项目可行性研究指南； 建设项目经济评价方法与参数； 国家经贸委 、铁道部、交通部 等七部委 （ 2001） 607 号关于加快我国现代物流业发展的若干意见； 全国物流标准 2005年 2010 GB/T 18354-2006 物流术语 长春市服务业发展规划（ 2008 2012年） 长春市城市总体规划 (2004-2020) 长春市国民经济和社会发展第十一个五年规划 纲要 长春市物流中心战略规划 农产品批发市场管理技术规范 (GB T19575 2004) （ 2） 报告编制的原则 园区规划和建设要 以市场为向导，以提高企业经济为中心，发扬求实和创新精 神， 主体工程与环境保护、安全和工业卫生同时考虑，减少污染，消除 园区 对环境和职工健康的危害 ， 采用先进、适用、成熟的现代物流新技术，降低运营成本，提高市场竞争能力。把园区建成社会化的货物集散中心， 具有多功能、高层次、集散功能强、辐射范围广的现代化物流园区 。 坚持为社会经济发展服务的原则 。要以长春市经济发展战略为指导，充分考虑长春市都市圈经济发展需要，通过优化物流体系，为长春市提高企业竞争力、优化产业结构、改善国民经济运行效率、 20 促进各产业健康发展服务。 坚持高起点建设，适度超前发展的原则 。在 园区 的布局、建设、功能 定位方面，在物流信息系统的设计、建设方面，在设施设备、引进先进物流技术和管理手段等方面坚持高起点、标准化、专业化、规范化，按照现代化物流系统的建设标准，尽量做到与国际接轨。 坚持发挥自身优势， 与整合资源 相 结合的原则 。 东北亚农产品物流园区 的发展要充分利用长春市所具有的产业优势、区位优势和交通优势。同时，坚持与 整合资源 相结合的原则，一方面要合理整合 吉林省、 长春市及周边可利用的物流资源，提高现有物流资源的利用率，另一方面要根据实际情况，投入资金尽快构建起 以果品、蔬菜、肉蛋奶为龙头的 布局合理、功能完善的现代物流服务 网络体系。 坚持统筹规划，协调发展的原则 。 物流园区建设 是一项系统工程，要 及时与 各部门、各方面 搞好 协调配合。同时根据国内外物流发展趋势、市场供求变化情况， 制定 规划的目标及任务，切实把握物流发展方向。同时，还要注重物流与生态环境的协调发展，树立绿色物流新观念。 坚持物流综合效益相统一的原则 。 物流园区建设 是一项前期投入大、回报周期长，但能产生综合效益的系统工程，因此，在 建设发展过程中，应坚持经济效益、社会效益和生态效益相统一的原则，合理确定建设目标及任务，并从实际情况出发，制定相关的保障措施和实施步骤，确保综合效 益的实现。 （ 3） 报告编制的范围 主要从以下几点对项目进行技术、经济分析论证： 市场分析预测 ： 21 根据东北亚经济圈物流发展趋势， 通过对 长春市区及周边城市物流市场需要的分析预测，结合 东北亚农产品物流园区 的未来招商、经营业户 的入住率、 产区和基地 的入住、仓储的转移、 农产品的 加工、 挑选、分装、包装 配送、物流、 车流 、信息流、人员流的资源整合发展的调研、预测、决策。 建设条件、规模及方案论证 ： 通过区域、地理位置、周边配套、市政设施、给排水、电力、动力、道路交通、商业、工业、生活 配套设施 等 进行测算和论证确定方案。 工艺及设备技术方案 ： 根据现代物流的运营、管理、的设计采用现代的管理技术手段、交易方式、 设备、操作流程加强对货物 仓储 的保护， 实施 放心果 、 放心菜 、 放心肉工程，倡导绿色环保的食品安全工程， 减少对环境的影响，从而达到减少环节，降低成本，增加效率。 环境保护及劳动安全 ： 倡 导绿色物流 、 采用环保设 计、使用环保设备 、 达到环保 标准、按环保要求设计工艺流程、生产过程、排放标准符合环保要求 。 劳动安全，严格按照安全生产操作规范进行设计，提供安全生产的劳动保护，培育管理人员、 交易双方、 生产人员的 劳动安全 意识，建 立完善的劳动安全体系。 投资估算及资金来源； 根据调研和论证进行规划 ,科学合理的规划投资的规模 ,对投资进行充分的论证 .对不可预测因素进行评估 .多渠道的获得资金的来源 ,调动可调配的资金以保证项目的顺利进行。 22 经济效益初步评价 ： 参照国内外同等规模的园区进行 可 比 性分析 ，对长春及周边物流的各项经济指标进行 科学的计算，合理的预测，在此基础上进行统计 分析 、会计核算 ，做 出财务分析 得出财务结论 ，做出 科学 评价。 5 、 初步结论 （ 1）符合产业政策和发展方向 长春 东北亚农产品物流园区 符合国家促进产业结构调整中鼓励 产业政策及 长春市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 , 长春市城市总体规划 (2004-2020) 政策，项目建成后，将有力推动整个东北亚经济区域物流服务和经济发展，有利于与国际接轨和参与国际竞争。 （ 2） 建设条件优良 长春素有北国春城之称。作为中国北方区域性中心城市之一，处于中国东北地区辽、吉、黑、蒙四省区集散中心位置，南可联结中国辽东半岛沿海城市，北可通过黑龙江省向独联体和东欧各国拓展，东可经珲春、图们江口岸通往朝鲜、韩国、俄罗斯，西可由吉林省白城地区与蒙古交往。 这种特殊的地理位置，使长春成为 中国东北地区巨大经济链条中最关键的一环，成为东北地区重要的交通、通讯枢纽和物流中心。目前，以长春为中心的多条干线公路和铁路连接省内外。长春龙嘉机场是国际航空港，开辟有多条国际航线，将使长春的对外交往更加便捷。而且长春铁北占有地缘优势，地理位置比较优越，城市的政治、经济、交通、地理位置、气候条件等都非常适宜建立大型仓储、物流、配送园区。 23 （ 3）具有丰富的物流资源 吉林省是农业大省，多项主要农副产品产量居于全国前列，同时农副产品的消耗量也很大，人均每年消耗主要农产品 348.1公斤，其中：果品类人均消费 84.65 公斤，人均消费支出 308.35 元，全省每年果品消费总量约 228 万吨，果品消费支出 83.25 亿元，并以每年 2%的速度增长。 通过对全省果品消费总量分析，现在长春果品批发市场全年交易量 50万吨（大都来源外埠进货）仅占全省消费总量的 20%左右，地产果的生产和消费占 80%左右，果品资源的整合潜力巨大，资源和市场的矛盾还很突出，需要市场物流平台加以引导和调剂。 全市蔬菜生产概况 全市情况 :现有蔬菜播种面积 87416公顷，总产量 33.5 亿公斤，总产值 43.4 亿元。地产菜以本地销售为主，外销为辅，其中南销菜4.2 亿公斤，产值 10.7 亿元；出口菜 3800 万公斤，产值 8950 万元。 城区情况：现有蔬菜播种面积 2.2 万公顷，产量 6.9亿公斤，产值 7.9亿元。 地产蔬菜仅能供应 3个多月，而其他的时间蔬菜的供应全部需要外进，按照人均 0.5 公斤的蔬菜消费量计算，长春市的人口为 751万，日消费就达到 325 万公斤，吉林省有 2,727 万人口，日消费就达到 1,364 万公斤，按 30%计算，日消费量也需要 455 万公斤， 节假日的需求量就更大了， 这些需求都需要一个大型的农产品物流中心来购进和 配送。 24 2008 年 主要农副产品 产量 指 标 单位 2008 年 比上年增长 % 粮食总产量 万吨 2840 15.7 蔬菜总产量 万吨 857.60 -2.4 肉类总产量 万吨 384.48 10.6 鲜蛋总产量 万吨 127.00 12.4 牛奶总产量 万吨 61.75 30.5 水产品总产量 万吨 15.50 2.2 出栏生猪 万头 2450 11.4 出栏家禽 亿只 5.36 7.5 吉林省农业大省，也是农副土特产品资源大省，长白山丰富的绿色资源和广阔的黑土地蕴藏着巨大的供给与需求潜力。全省野生植物种类达 3890 多种，野生食用种类达 350 多种，珍贵药材种类达800多种，人工种植加工和利用野生植物产量居全国第一，粮食、肉、蛋、禽总量 居 全国第一。由于我省不属于蔬菜生产 主产地 ，果品、蔬菜需求主要依靠 外省购进 和调剂 。 从总体上看我省各类农副产品产量和需求在逐渐增加，总量资源和市场的矛盾还很突出。需要物流平台加以引导和调剂。 25 吉林省人均果品、蔬菜重要农副产品消耗明细 序号 种 类 消耗量 :kg/人 价格 :元 /人 1 鲜 果 58.3 226.95 2 鲜 瓜 29.93 52.6 3 干 果 1.12 12.52 4 瓜果制品 0.43 4.02 5 坚果果仁 0.87 12.26 小 计 84.65 308.35 6 鲜 菜 174.89 333.41 7 干 菜 0.79 32.04 8 淀粉类 20.37 30.3 9 调味品 41.66 10 油脂类 11.16 83.29 小 计 207.21 520.7 11 肉 类 28.7 431.43 12 蛋 类 12.81 73.76 13 禽 类 5.5 66.76 14 鱼 类 8.01 79.76 小 计 55.02 578.15 合 计 346.88 1407.2 26 根据以上数据统计，全省 2700 万人口，每年消耗农副产品量得93.6亿公斤约 936 万吨，其中蔬菜约 559 万吨，果品 228 万吨，并以每年 2%的速度增长。 目前，长春市果品批发市场和蔬菜批发市场在全省农副产品市场领域具有一定的代表性和影响力，就其规模是全省最大的，但是果品批发交易是 有限的，目前 仅有 69 万吨，仅占全省果品、蔬菜消耗量的 22%、 12%， 果品、蔬菜消 费 具有巨大的经济增长空间和市场潜力。 （ 4） 稳定的经济效益和社 会效益 园区建成后 可产生稳定的经济效益 和 持续的 社会效益，保证投资的收回。 项目总投资： 33 亿元 其中： 固定资产投资 33 亿元 启动资金 3.8亿 元。 年交易额： 100亿元 年交易量： 500 万吨 上缴税金： 68,000万元 园区的 运营 收益状况： 正常年服务收入 : 14,360万 元 （不含经营业户） 正常年总成本费用 :3,700万元 元 （不含经营业户） 正常年利润总额 : 10,660万元 （不含经营业户） 正常年税后利润 :10,073.7万元 （不含经营业户） 投资利润率 ： 12.11 （不含经营业户） 投资利税率 ： 16.16 （不含经营业户） （ 5） 项目综合评价 该项目符合国家的产业政策，是吉林省大力发展的产业，更是长春市重点扶持的产业， 具有丰富的资源可以进行整合，政策的支持，政府的支持，项目周边的环境非常有利于园区的建设， 项目的财务效益较好，在经济上是可行的。所选地址基本合理，符合项目要求。 27 第二章 项目建设的意义和作用 1、建设 东北亚农产品物流园区 的重要意义 现代物流作为一种先进的组织方式和管理理念，之所以受到世界各国政府、企业、研究机构的普遍重视并迅速发展，归根到底是由于现代物流在提高经济运行质量与效益，增强企业和 国民经济整体竞争力，优化资源配置，改善投资环境，促进经济发展中发挥着重要作用。 长春市 地处东北亚地区的地理中心，其作为国家重要的商品粮基地、 农副产品基地， 汽车 产业 基地和工业基地， 建设 东北亚农产品物流园区 有着更加突出的现实意义。 （ 1） 建设 东北亚农产品物流园区 是提高 长春市 经济运行质量和效益的重要途径。现代物流的有效性是影响经济发展的一个重要变量。高效、畅通的物流系统会使 农牧 产品和服务更贴近用户， 仓储更合理，流通和生产成本更低，物资周转时间更短，流动资金占用更少，资金的使用效率更高，从而有效地提高经济运行质量和效 益，实现国民经济增长方式的转变。 （ 2） 建设 东北亚农产品物流园区 有利于 长春市 优化产业结构，推动第三产业的发展。现代物流业是关联度很强的一个新兴产业，其发展将会增强 长春市 的吸引力和辐射力，会带动相关的金融业、餐饮业、旅游业、信息业以及电子商务的发展。这不仅可以增加第三产业的绝对数量，提高第三产业中高附加值行业的比重，而且也会促进第一产业、第二产业降低成本，提高经济效益，从而优化 长春市 的产业结构。 （ 3） 建设 东北亚农产品物流园区 有利于 长春市 改善投资环境 ,吸引外资。 长春市 现代物流整体发展水平较低，物流已成为外埠企业在 长春