物业公司公用设备设施管理控制程序

1.目的规范公司各管理处设备、设备管理工作,保证设备、设备处于良好状态,确保功能正常发挥。2.范围适用于公司各管理处设备设备维护及检查。3.定义3.1公用设备：包括供配电系统、给排水系统、消防系统、电梯、中心空调系统、弱电系统、会所泳乐设备及加工修理修缮工具设备等。3.1.1供配电系统:变压器、凹凸压配电柜、动力柜、监控柜（箱）、公共照明、供电线路、防雷系统等。3.1.2给排水系统：供水管网、供暖管网、排污管网、雨水管网、生活水泵、潜污排水泵、中水处理设备等。3.1.3消防系统：烟雾、温度探测器、手动破玻璃按钮、消防栓破玻璃按钮、消防监控主机、联动柜、消防对讲系统、消防水泵、水泵结合器、消防栓、消防管网、排烟送风系统、防火卷帘门、紧急广播系统、自动喷淋系统等。3.1.4中心空调系统：冷水机组、冷却水塔、冷冻水泵、冷却水泵、冷却水管道、冷冻水管网、新风机组及风机盘管等末端设备、新风风道系统等。3.1.53.1.5.1电讯系统：包括有线电视系统、内线电话、背景音乐等3.1.5.2安防系统：闭路监控系统、门禁监控及停车场管理系统、楼宇对讲系统（可视、非可视）、居家报警系统、红外线周界防越系统、巡更系统、无线对讲系统。3.1.6加工修理修缮工具设备：3.1.73.2公共设备及房屋本体：3.2.1除公用设备以外的物业相关配套设备，包括：房屋本体公共部位、围栏、围墙、沟渠、池、井、盖、道路、照明支持物、外墙、室外休闲设备、水景设备、儿童娱乐设备、车场停车设备、xx道路提示设备、岗亭、车库等。3.2.24.职责部门/岗位工作职责频次品质管理部公用设备设备的检查与评估。每半年一次对管理处公用设备设备类突发事件的跟踪处理并进行备案。连续抽查各管理处设备设备保养状况及相关质量记录，监督设备大修及重要修理修缮工作。不定时审批管理处年度检修方案。不定时指导和关心公司各管理处公用设备设备的更新改造、大修和日常修理修缮保养工作。连续管理处经理公用设备设备保养修理修缮工作的检查、监督工作。每月一次管理处工程负责人公用设备设备保养修理修缮工作的组织、支配和实施，解决技术难题、草拟技术改造方案及年度检修方案。定时设备责任人责任范围内公用设备设备日常保养修理修缮。连续5方法及过程监控5.1设备房管理5.1.1设备房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品并按消防规定配足有效灭火器材。5.1.2设备房门应有相应标识，无人值守的设备房必需加锁，钥匙由修理修缮员和监控中心把握。5.1.3设备房中重要设备上方如有上下水管等设备时，应在该设备上方加设防护设备，以保证重要设备的平安。5.1.4设备房门口应设置防鼠板，设备房内需设置应急灯等应急照明设备。5.1.5计，对设备所处环境的温、湿度进行监测，设备房内气温须保持在+40℃相对湿度须保持在80%以下。5.1.6非设备责任人进入设备房，需部门经理指派专人伴随方可进入。5.1.7设备房一次。5.1.8在天气环境恶劣时，各设备责任人需要加强对设备房的巡视，发觉异常立刻处理。5.2设备修理修缮保养要求5.2.1设备检修等级分类:日检：属巡视检查维护。对设备房及设备四周环境进行清洁，检查设备房有无渗水、设备有无漏水、漏油、异常震动、异常噪音等现象，照实记录运行参数，确认设备运行状态是否正常。周（月）检：属预防性检查。对设备性能进行全面检查，对故障隐患部位进行修理或调整，预防事故,保证设备正常运行。季（半年）检：属维护性修理，对设备进行清扫、加油、调试。年检：属恢复性修理。对设备局部解体，除进行月检的工作外，应着重恢复设备的电气性能、机械和精度，检修或更换主要零部件及附属装置。大修：属彻底性修理。对设备进行全部解体，全面检查、试验、调试，更换全部不合格零部件及附属装置。大修应结合小区（大厦）进展的需要进行技术改造。管理处工程负责人应视设备运行状况及时提交设备大修报告，经管理处和公司审核后报小区（大厦）业主委员会批准执行。服务供方保养修理修缮：依据协议内容，进行定时保养及故障处理。5.2.25.2.3各管理处应对设备检修及重要零部件更换状况在《设备/设施保养修理修缮记录表》中记录。各管理处还应建立《设备台帐》。5.2.45.2.5管理处工程负责人应依据批准的检修方案，做好检修前筹备工作及防范措施。对影响较大的重要修理修缮工作，需管理处经理及品质管理部相关负责人到现场指挥、沟通沟通协调、组织。5.2.6品质管理部每半年应组织一次设备大检查，检查应实行重点抽查（设备局部解体、测试）与全面普查相结合的方法。5.2.7《设备年度检修方案》由各管理处在每年十二月十五日前上报品质管理部审批并严格执行，过程中如有变更应提前一周报品质管理部批准。5.25.3公用设备设备修理修缮保养频次公司各类公用设备设备的保养，须参照下表规定的时间周期进行，“Y”表示需要检查；“J”表示需检查并记录，空白表示不必检查。检修类别设备名称每天巡查周检半月检月检季检半年检年检每年四月高、低压配电设备JJJJ电梯JJJJJJ各类水泵JJJJ泳乐设备YJJJ中心空调系统JJJJ电讯系统YJJJJ安防系统JJJJJJ防雷接地J消防系统YJJJJJ公共部位设备及房屋本体YJJJ注：变配电设备的半年检、年检可结合市政方案性停电检修和物业项目实际状况进行，须保证每年至少一次全面检修。5.4供配电系统管理5.4.1各管理处工程部在巡视设备中发觉他方管理的设备有异常状况时，应及时告知他方，以免影响本管理服务区域的正常供电和平安用电，并填写《公用设备设备巡视记录表》。5.4.2对供配电设备的检修，应尽量削减对客户的影响。供配电设备半年检修和年度检修一般支配在4-xx月份和10-1xx月份。高压环网柜的倒闸操作与检修必需由持有高压进网许可证的技术人员操作。5.4.3各管理处工程部依据各自设备状况制订《供配电设备应急处理预案》，管理处工程部各岗位的人员必需熟悉《供配电设备应急处理预案》，并能够独自准确操作所负责的设备。5.4.4供配电系统各配电柜内开关整定值依据供电实际状况，由管理处工程负责人确定调整。5.4.5设备责任人要及时、准确地填写《配电间巡查记录》。5.4.6防雷接地系统每年四月份应进行一次全面检查，检查避雷装置焊接点连接是否可靠，除锈刷漆，摇测接地电阻，确保接地体的可靠接地，并在《设备设备保养修理修缮记录表》中记录。5.4.凹凸压配电柜进出线电缆应悬挂标识，标明电缆的型号规格、用途、去向。各动力柜、双电源箱等分控箱的进线端应标明电缆的型号规格、用途、引自何处；各类空气开关应标明用途，有互感器的电表要标明计量倍率。各电缆线路不允许过载运行，接线端应联接结实、无锈蚀，线路老化应及时更新处理，避开平安隐患。5.4.5.5给排水系统管理5.5.1无自动切换功能的生活泵每月做一次主用/备用泵手动切换试验并在《设备设备巡视记录表》中记录。5.5.2各管理处管理区域内的各类排水管、井由管理处依据实际状况确定清理周期，定期组织清理，或监督外包方清理，并填写《设备设备保养检修记录表》。A、地下排水系统应在每年雨季来临进行年检，依据实际状况确定是否解体检查，并填写《设备设备保养检修记录表》。B、屋面排水系统：每年春季开冻后，全面清扫屋面一次，保证屋面排水畅通。5.5.3有防腐涂层的生活水管及管网支架至少5.55.5.5消防水箱、水池至少每年由管理处自行组织清洗一次。5.55.6消防系统管理5.65.6.2每半年至少进行一次消防泵、喷淋泵使用试验、消火栓带载测试、消火栓水枪的充实水柱测试。每季度对监控部分进行联动测试，保证手动、自动转换正常，并填写《设备设备保养检修记录表》。5.6.3报警装置、联动装置、水流指示器、消防对讲、紧急广播、烟感、温感等须至少每年测试一次。测试应覆盖到所有烟感、温感(特殊状况客户长期不在家除外)，检查其功能是否正常,与办公办公地址码图是否全都等，测试中应对烟感、温感进行擦拭、清洁。测试须由专业公司进行，设备责任人须对测试过程进行监督并填写《设备设备保养检修记录表》。测试过程应尽量避开影响客户。测试完毕后应由消防局指定的检测单位出具《自动消防设备测试报告》，经管理处经理批阅后存档，抄送品质管理部备案。5.6.4消防水管的防腐涂层及管网支架的检修，应视状况而定，但至少5年应重新涂刷一次。5.6.5喷淋系统放水阀处静态压力必需大于0.1Mpa。5.6.6送风阀、排烟阀、排烟防火阀、防火卷帘门、防火门应保持洁净，每季度保养检修一次保证油漆完好无损，转动轴灵活，复位正常，在自动状态下各联动装置动作正常，并填写《设备设备保养检修记录表》。5.6.7送风、排烟风机每季清洁外部一次，并试运行保证手动和自动启动正常，并填写《设备设备保养检修记录表》。5.6.8大厦需要编写消火栓管网和喷淋管网阀门示意图及清单，明确各阀门的分布位置，每季检查一次各消防管阀门开启是否正常(阀门应处于常开位置),并填写《设备设备保养检修记录表》。5.6.9消防管网系统，末端静态压力不小于0.1Mpa。5.6.10消防箱每月检查一次，要保持表面清洁，配件齐全，阀门无渗漏，箱内无杂物，箱门关闭严密，打开顺畅，消火栓玻璃完整、结实。破玻璃按钮外部清洁，字迹清晰，功能正常。检查履行后张贴检查标识。5.6.11消防应急照明、疏散指示灯应保证正常工作。5.6.12灭火器的管理参见《消防管理方法》。5.7电梯管理5.75.7.2电梯管理可委托专业公司，作业细则应按《电梯保养修理修缮作业指导书》，管理处应每季对服务进行评估并填写《服务供方季度服务效果评估表》。5.7.3电梯机房必需悬挂《电梯保养修理修缮作业指导书》。5.8中心空调系统管理5.8.1管理处依自身设备特点制订《中心空调系统作业指导书》、《冷水机组操作规程/作业指导书》，规范中心空调系统设备的运行、保养、检修等管理工作。上述作业指导书、质量记录与系统各设备资料文件资料资料文件资料文件资料、样本及系统竣工图纸、资料文件资料资料文件资料文件资料等归档妥善保管。5.8.2中心空调系统设备房应张贴《冷水机组操作规程/作业指导书》，设备房内的开关、阀门等有明显的状态标志，管道有流向标识。5.8.3设备运行期间，设备责任人每小时至少全面巡视设备房一次，每班至少巡视检查冷却水塔一次，在《中心空调系统运行记录》中记录设备参数，检查系统设备状况。《中心空调系统运行记录》中应对冷水机组及空调水泵的电压、电流、压缩机吸排气压力以及冷冻水、冷却水系统的供、回水的温度、压力进行具体记录，并具体记录冷却水塔风机的启停、冷却水塔水位及中心空调系统的异常状况。5.8.4设备运行时，设备责任人应对设备全程监控，不得擅自离开设备房。5.8.5空调水泵的保养、修理修缮依照《给排水系统修理修缮保养作业指导书》执行。5.8.6中心空调系统各风机过滤网每月至少清洁一次，并填写《设备设备保养检修记录表》。5.8.7中心空调冷水机组及其自动监控系统（PLC）为专用设备，时间、温度的重新设定由设备责任人依据天气等状况进行相应的调整，非指派人员不得擅自操作。5.8.8中心空调系统的一般故障如末端设备故障、冷却塔故障等，设备责任人应及时处理，并填写《设备设备保养检修记录表》。5.8.5.8.105.9电讯系统管理5.9.1设备责任人应确保公用天线状态良好,每月对天线放大器、混合器、和宽带放大器进行清洁除尘一次。每年对信号分配网络进行保养一次，并填写《设备设备保养检修记录表》。5.9.2设备责任人每季度对背景音乐与消防广播进行转换测试并维护、填写《设备设备保养检修记录表》。5.9.3对于有内线电话系统的管理处，DP箱或交换机应有相应出线与实际相吻合的办公办公地址号码图，每年检查一次，并填写《设备设备保养检修记录表》。5.10安防系统管理:各管理处平安部负责安防系统的日常巡检及外部清洁，发觉问题及时报设备责任人处理；设备责任人负责安防系统设备的专业性检修理修缮。5.105.10.15.10.15.10.15.10楼宇对讲（可视、非可视）、门禁对讲、无线对讲和居家报警系统主机部分由设备责任人每周清洁保养一次；外围部分每月由设备责任人支配普查一次，进行双向测试，发觉问题及时处理并填写《设备设备保养检修记录表》。5.10电脑应确保时刻正常运行，各种卡的授权、发行、挂失状况依据《IC卡管理办法》执行。设备责任人每周对单元门、组团门的电子锁普查一次，发觉问题及时处理并填写《设备设备保养检修记录表》。5.10电脑应确保时刻正常运行，管理处每月对各种卡的授权、发行、挂失状况进行核对，车场监控系统由设备责任人每季度检查保养一次，发觉问题，通知供方或相关技术人员及时处理。并填写《设备设备保养检修记录表》。5.10每天由平安员测试一次，并在《平安员值班记录表》中记录，发觉问题及时向监控中心汇报。每月由设备责任人进行一次全面保养和测试，确保报警功能完好。并依检查状况填写《设备设备保养检修记录表》。5.11修理修缮、加工工具、设备管理5.11.15.11.5.11.5.11.4加工场地所使用电器、电源应符合用电平安技术要求。5.11.5加工场地应配足有效消防器材。5.12泳池设备的管理各管理处依据《泳乐设备保养修理修缮作业指导书》执行。5.13公共设备及房屋本体要求：5.135.13.15.13.15.13.5.13.15.13.15.13.15.13.15.13.1.A.停车设备使用正常、结实、美观，无破损。B.所有进入车库的修理修缮人员不得携带火种，严禁堆放易燃、易爆物品，车库必须备有足量有效灭火器，并保持良好性能。C.保养修理修缮时，操作人员必需放置停用标识。5.13.1.95.13.2房屋本体5.135.135.135.13.3《5.14设备设备修理修缮保养记录说明5.14.1定时保养及大修工作、故障处理在《设备设备保养修理修缮记录表》中予以记录。5.14.2管理处经理或助理每月巡查状况记录在《设备设备巡视记录表》中。5.14.3对于设备大修、故障处理、元器件的更换、监控线路的改接等对设备运行有影响的技改内容需在《设备台帐》中赐予记录。5.14.4突发性故障的抢修应填写《突发事件记录表》报品质管理部。6.支持性资料文件资料资料文件TJVKWY7.5.1-G01-01《供配电设备保养修理修缮作业指导书》TJVKWY7.5.1-G01-02《泳乐设备保养修理修缮作业指导书》TJVKWY7.5.1-G01-03《安防