主题公园的发展对房地产的影响分析

主题公园发展对房地产的影响部 门： 工程部 专 业： 土木建筑工程 姓 名： 1论文原创性声明本人郑重声明：所呈交的论文，是本人独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究作出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。论文作者签名： 莫章晨日期： 2014 年 10 月 29 日2摘 要本文从主题公园所处的困境及房地产市场出发，提出将主题公园与房地产业融合在一起的观点，并分析其融合的原因和依据。文中首先分析了主题公园的发展状况和策略，并引用房地产的运营管理来分析国内主题公园存在的问题，将两个概念嫁接在一起。由于经济的快速增长，旅游业的发展将是一个新的亮点，尤其是将旅游和房产的融合发展；所以，主题公园的发展将会给房地产业带来崭新的一面，对地产业将产生深刻的影响。关键词：主题公园，房地产，旅游地产3Effect of theme park development in real estateMajor: Civil EngineeringName: Mo zhangchenSupervisor:ABSTRACTThis paper from the theme park and the plight of the real estate market perspective, put the theme park and real estate together point of view, and analyzes its reason and evidence fusion. This paper firstly analyzes the development status and strategy of theme park, and cited the operation and management of real estate to the analysis of the existing problems of domestic theme park, the two concepts of grafted together. Due to the rapid growth of economy, the development of the tourism industry will be a new bright spot, especially will be the integration of tourism and real estate development; therefore, the development of the theme park will be for the real estate industry has brought a brand-new, and will have a profound impact on the industry.Key Words: Theme park, Real estate, Rourism real estate摘 要 .2ABSTRACT .3第 1 章 绪论 .11.1 研究背景 .11.2 研究方法 .21.3 研究意义 .31.4 结构安排 .4第 2 章 我国主题公园的发展 .52.1 概念 .52.2 主题公园的特点 .52.3 主题公园的发展策略 .72.4 本章小结 .7第 3 章 主题公园与房地产的融合 .83.1 主题公园在发展中面临的问题 .83.2 房地产业在发展中面临的问题 .93.3 主题公园与房地产融合的原因 .93.4 本章小结 .11第 4 章 主题公园的发展对房地产的影响的实证研究 .124.1 华侨城 .124.2 海南省旅游房地产 .124.3 迪斯尼主题公园 .134.4 本章小结 .13第 5 章 旅游房产在中国的发展前景与展望 .13参考文献 .16第 1 章 绪论1.1 研究背景主题公园作为现代旅游的一个重要产品，在近几十年的旅游业中发挥了巨大的作用，且其作用影响还在不断扩大。第二次世界大战后，旅游业不断崛起，并在上个世纪 60 年代加速发展，目前在世界产业链中占据了大量的份额。对于国外发达国家的主题公园，其在规模、经营方式和市场份额都有较大的差异。例如，作为世界主题公园先驱的美国，早在 1953 年就构造了迪斯尼乐园，并一直致力于其突破创新；而澳大利亚的主题公园则致力于吸引更多的亚洲游客，拉动其经济的发展；对于日本，由于其传统文化的影响，其主题公园在设计方面注重独特的家庭经历，强调顾客的参与，突出主题，东京迪斯尼乐园的成功则凸出的显示出这些方面【12】 。在国内，主题公园也经历了十多年的发展历程，其不仅拥有者欧美发达国家主题公园的共性，更多的还是具有中国的特色。20 世纪 90 年代后半期，国内主题公园的发展进入了第三阶段，即理性思考与规范发展并重的阶段【2】 。在理论上，旅游学术界对我国主题公园的发展做了许多研究，并提出了相应的发展策略，指导了我国主题公园的发展，并促进主题公园的理论研究走向成熟。同时，对开发项目的内涵发掘、设计修建以及后期的运营理念也有着详细的分析与策划，所以近些年来国内也有较多的成功案例；例如：昆明的世博园、深圳的欢乐谷、华侨城、香港的迪斯尼等等。总之，近些年我国的主题公园正快速发展，虽然起步晚，但起点较高；经过20 多年的行业积淀与市场的磨练，主题公园的发展也越来越理性化和规范化，如果将主题公园和房地产相结合，开发旅游地产，亦或将其与城镇化项目联系在一起，对已经进入白银时代的房地产业会带来什么变化呢？过去十年，是房地产业的黄金十年，地产业的高速发展带动着我国经济的快速增长；但是，以前这种靠资源获胜的时代已经过去，进入了靠资源和服务并重的时代。基于我国的国情，城镇化是我国的一项基本政策，城镇化的加速发展势必会对中国经济和社会产生重大影响，同时，我国房地产业的发展也将面临着巨大的挑战和机遇，可以说，城镇化建设是未来地产发展的新动力。在房地产业中，住宅经营的是地段的价值，而城镇化联盟项目经营的是土地的价值，亦即土地的金融化【1】 。而地产企业要拉高土地的金融价值，则应从需求角度创造人流，创造人的聚合及市场金融价值；同时，在创造土地价值的同时应贯穿金融的思想并运用金融的杠杆。例如，香港的迪斯尼乐园，它是市政府入股的一项旅游产业；首先，它创造的是一个梦想的体系，将大量的人聚集在一起，即人的聚合体系，并给游玩的人们提供了强烈刺激的体验感，亦即巨大的体验体系；正因为梦想、体验，让无数人宁愿坐几小时的车或飞机来到这里。这样，把土地做活了，其周围的住宅、商业以及其他配套设备都会有明显的经济效益和极大的发展潜力。所以，旅游房产的发展能够对当地的房地产业带来巨大的推动作用；在房地产业竞争日益激烈的今天，发展旅游房产是地产业的另一条出路。土地的价值实际上是取决于人的聚合，只要我们能把人聚合在一起，我们就能创造出土地的金融属性【13】 。而创造人的聚合有五种方式，即生理的需求、安全的需求、社会归属感的需求、尊重的需求、成就感的需求。1.2 研究方法本论文通过查阅相关行业的文献、期刊等学术资料，综合对比分析主题公园的发展对房地产的影响，并对主题公园的发展做了一定的研究。主要采用了以下几种研究方法：1.2.1 资料查阅法通过对近期主题公园和房地产行业相关文献、期刊、会议纪要、报刊的阅读，详细了解了主题公园的运营模式和发展现状，并将其与房地产的发展相结合，分析主题公园的发展对房地产的影响。1.2.2 理论与实际案例相结合通过查阅国内外主题公园大量的成功案例，理论联系实际，综合其所产生的连带效应，分析主题公园的兴建对其周围地产业的影响。1.3 研究意义房地产与旅游业的结合开发，将会使单一的房地产开发和旅游业摆脱独立发展的困境，起到双赢的效果，在其对房地产的影响方面有重要意义。旅游业设计与建设，可以拓展市民的公共活动空间，吸引人流，刺激房地产的市场需求，提高项目周边城市土地的价值，同时，经过多年发展经验的积累，可促进房地产规划水平的提高，并且开发商通过旅游地产的发展来解决现存的空置房。本论文通过对主题公园发展现状、发展策略及前景进行分析，将现有的所形成的理论结合具有中国特色的市场经济进行参考，分析未来房地产业稳健发展的内在因素，并寻求长远发展的机会方向，找到房地产业和主题公园发展的契合点，通过对主题公园的运营管理和自主创新来为房地产的发展带来新的迹象，促进新一轮的城市化进程，并带动城市周边经济的发展。具体表现在以下几个方面：（1）可提高城市土地开发的价值：在市区，如果规划大面积的公共区域或休闲活动场所，就会造成城市土地利用的不经济；但如果在近郊乃至远郊进行房地产的开发来吸引居民的外出活动，这样不仅可以提高市区土地利用的经济性，还可促进房地产的多领域开发与发展，最大限度的开发利用市区的土地价值；（2）拓展市民的公共活动空间：房地产和主题公园的结合在一定程度上可以解决城市公用活动空间的紧张状态，缓解城市公共休闲场所所需的设置面积；（3）可促进房地产规划设计水平的提高：房地产主题公园的发展，其规划设计的要求及须考虑的要素比传统房地产项目要复杂得多，所以就会有更高的质量要求，促使设计的完善并走向标准化；（4）刺激房地产的市场需求：主题公园的成功开发，必然会带来大量的人流，同时也会起到相应的宣传效果；参观旅游的人越多，宣传效果也就越好，同时也会增加楼盘的人气与商机，创造出房地产开发的新需求；（5）可能成为解决空置房的一种新尝试：目前，全国空置房的比例不低，而且一直呈上升趋势；空置房的增加对开发商无疑是一种巨大的威胁；而将旅游房地产的结合，采用休闲度假的方式，通过“分时度假”来激活空置房的使用，刺激房地产的现金流；因此，这种结合不仅可以带动地区与建筑相关行业的发展，还可以促进地区旅游业的升温，刺激当地的经济，增加政府财政收入【14】 。1.4 结构安排本论文一共分为五章，第一章主要介绍所研究内容的背景及意义；第二章介绍并分析了我国主题公园的发展，并从最基本的概念、特点出发进行分析，并提出相应的发展策略；第三章提出并分析了将主题公园与房地产进行融合，并深入研究了主题公园的发展对房地产的影响，进而提出旅游房产的概念；第四章实证研究，分析成功企业的先例；最后一章便是相应的前景与展望。第 2 章 我国主题公园的发展（章与节之间空两行）2.1 概念在国外，对主题公园其实并无明确的定义；欧美国家对于主题公园的界定大致包含以下要素：围绕一个或多个主题、吸引物多样化、具有相应的娱乐消遣场所、包含餐饮等各种服务设施、实行商业经营、定期开展各种主题活动等等。比如美国就将其定义为：可以营造某种特殊气氛的娱乐场所【3】 。而在国内，其定义为：根据某个特定的主题，采用现代科学技术和多层次活动设置方式，集诸多娱乐活动、休闲要素和服务接待设施于一体的现代旅游目的地【4】 ；它是由人创造的旅游资源，且是一种补充旅游资源，具有相关的特定主题，呈现出新型的现代旅游目的地形态。由此可以看到，国内外对主题公园的看法是存在分歧的。在国外，更多是的强调其旅游产品和商业行为，国内则更多的注重旅游资源属性。同时，我们应该意思到，城市公园、风景名胜区不应属于主题公园，城市公园是政府提供给市民休闲娱乐的场所，是一种福利性的、能经常享用的场所；风景名胜区更多的是强调将原生态的自然风光或人文景观作为吸引物，同时也配有许多