LD集团层面计划运营管理研究

摘 要LD 集团层面计划运营管理研究姓名：富裕, 学校：北京大学医学部联系方式 要摘 要十八大报告中把优化产业结构、推进产业结构战略性升级作为推进经济结构调整的重要内容，给地产产业带来了前所未有的发展机遇期。在经历了多年的缺乏有效管理的产业成长之后，产业地产将迎来新的时期。产业地产企业将快速扩张，同时管理更多的项目，多项目、跨地区开发是企业发展的必然趋势。由此带来企业管理层级增多、管理半径变长；竖向管理层级之间、横向业务部门之间、横向与纵向管理线之间交叉的沟通、协调、管理、监控更加复杂。如果不能有效解决，会造成企业运营管理效率低下，无法体现出规模化的优势。计划运营管理体系作为企业重要管理向导是本文研究的重点。通过建立有效的计划运营管理体系来保障公司有序、高效的快速发展，实现公司的经营目标。为了确保 LD 集团健康、高效的快速发展，本文以 LD 集团计划运营管理体系为例，研究 LD 集团计划运营管理体系的建立过程。结合 LD 集团的项目特点、战略方向、管理目标等因素，研究万科、万达等行业标杆企业，确定计划运营管理体系的理论基础。LD 集团计划运营管理体系包括计划管理工具的设计、项目计划编制、项目计划过程监控、项目计划考核。LD 集团在建立计划运营管理体系后，在计划编制阶段合理分配集团资源，编制科学合理的计划；在计划执行阶段，有效监控计划的执行情况，并将偏离计划的工作拉回到正常轨迹上来；在项目完成阶段，对整个产业地产开发过程实行行之有效的考核激励。产业地产除内部管理提升需求外，还要面临国家对行业产业政策、金融政策、土地政策调整不可控风险因素等问题。因此 LD 集团引入对项目开发进行全过程、全维度管理的工具项目管理驾驶舱作为计划运营管理体系落地的工具，以此来规避风险因素和提升企业核心竞争力。LD 集团通过计划运营管理体系的应用提升了计划节点完成率、规避了开发风险，为企业的快速、可持续发展奠定良好的基础，对同等规模的产业地产企业有着一定的借鉴意义。关键词：产业地产，集团管控，计划运营，体系，建设AbstractAbstractEighteen big report to optimize the industrial structure, promote industrial structure strategic upgrade as the important content of promoting the adjustment of economic structure, together with some of the industrys development plan is disclosed, brings to the Industrial real estate development opportunity. After years of wild groLDh, real estate industry will usher in a golden age. The rapid expansion of industrial real estate companies, while managing more projects, multi-project, regional development is the inevitable trend of enterprise development.The company has rapid scale expansion, with more projects to operate. This brings more management level between headquarters, regional, and projects; longer management radius; more complex communication, coordination, management, monitoring between vertical management level, horizontal business sectors, vertical and horizontal business cross sectors. If theres no effectively solution, it will lead to low operations management efficiency and unable to reflect the scale advantages.As an important management tool for enterprises, the planning and management system is the focus of this paper. Through the establishment of an effective plan management system to ensure the orderly and efficient development of the company, the companys business objectives.In order to ensure the healthy and efficient development of LD group, this paper takes the LD group planning management system as an example to study the process of establishing the LD group planning operation management system. Combined with the project characteristics, strategic direction, management objectives and other factors of LD group, the research on the benchmarking enterprises, such as Vanke, Wanda, determine the theoretical basis of the planned operation management system. LD group plans to run the management system, including the design of the planning management tool, project planning, project planning process monitoring, project planning assessment. LD group in the establishment of the plan management system, in the planning phase of the allocation of resources, the establishment of scientific and reasonable plan; in the implementation of the plan, the implementation of LD 地产集团层面计划运营管理研究effective monitoring and control plan, and will deviate from the plan to return to the normal track.Industrial real estate in addition to improve the needs of internal management, but also facing the countrys industrial policy, financial policy, land policy adjustment is not controllable risk factors and other issues. So LD group introduced the whole process of project development, the full dimension management of the project management system as a tool for the management of the project management system, in order to avoid the risk factors and enhance the core competitiveness of enterprises.LD group through the application of the plan management system to improve the rate of the planned nodes, to avoid the development of risk, for the rapid and sustainable development of enterprises to lay a good foundation for the same size of the industry has a certain reference value.Key Words: Industrial real estate,Group control, plan management, system, constru目 录目 录摘 要 .IAbstract.III第一章 绪 论 .11.1 研究背景与意义 .11.2 国内外研究现状 .31.3 研究内容与方案 .51.4 研究目标与成果 .6第二章 计划运营管理的基础理论研究 .72.1 计划运营管理理论 .72.1.1 计划运营管理的概念 .72.1.2 计划运营管理的内容 .72.2 计划运营管理的意义 .82.3 计划运营管理的行业发展现状 .92.3.1 计划运营管理现状 .92.3.2 计划运营管理发展趋势 .102.3.3 计划运营管理中所存在的问题 .102.4 本章小结 .11第三章 LD 集团计划运营管理存在问题分析 .123.1 LD 集团公司简介、产业地产项目特点 .123.1.1 LD 集团简介 .123.1.2 LD 集团产业地产项目特点 .133.2 LD 集团计划运营管理体系现状 .143.2.1 LD 集团计划运营管理体系建立的目的 .143.2.2 LD 集团计划运营管控模式 .153.2.3 LD 集团计划运营实施情况 .153.2.4 LD 集团计划运营管理执行时存在问题 .173.3 本章小结 .21第四章 LD 集团计划运营管理体系设计方案 .224.1 标杆企业计划运营管理体系研究 .224.1.1 万达地产计划运营管理模式 .224.1.2 万科地产计划运营管理模式 .254.1.3 标杆企业经验借鉴 .264.2LD 集团计划运营管理体系搭建思路与原则 .274.2.1LD 集团计划运营管理体系搭建思路 .274.2.2 LD 集团计划运营管理体系搭建原则 .294.3LD 集团计划运营管理体系设计 .294.3.1 项目开发工作分解 .294.3.2 项目开发标准周期 .314.3.3 计划运营会议体系设计 .324.3.4 计划运营管理制度 .344.4 本章小结 .35第五章 LD 集团计划运营管理体系的实施 .375.1 计划编制的管控 .37LD 地产集团层面计划运营管理研究5.1.1 项目内控版计划的编制及审批 .375.1.2 项目执行版计划的编制及审批 .415.2 计划执行过程的管控 .465.2.1 计划执行过程跟踪 .465.2.2 计划执行过程的运营预警及纠偏 .495.2.3 计划的变更及审批 .515.3 计划的考核与激励 .525.4LD 集团计划运营管理体系的实施效果评价 .545.5LD 集团计划运营管理体系的发展展望 .555.6 本章小结 .56总结 .57参考文献 .59致 谢 .63第一章 绪 论1第一章 绪 论1.1 研究背景与意义从 2008 年开始，由美国的次级贷款危机而演变成的全球性的经济危机正在逐步对过去的世界经济增长模式进行改变。在这以前，以传统的西方国家的消费进行带动，而广大的发展中国家进行初级产品加工以满足传统的西方国家的消费市场是全球化经济发展增长的主要方式。在可预见的未来很长一段时间内，增加货币储备，减少消费市场上流通的货币将成为传统发达国家在转变经济增长形态上的重要模式。而对于中国的经济现状来说，面对国际化经济转变模式的新形势下，怎样从对外需求供应的一来中蜕变到统筹全局的经济发展环境状态，推动国内的产业结构升级，成为了关系到中国经济大环境的重要战略任务。全国各地以“保增长，扩内需，调结构”为主导进行本地的产业园区建设。统筹产业园区管理，对建设新型产业集群，从而构建各地区经济发展的重点轮廓，成为了全国各地进行产业结构调整，调整产业增长方式的新思路。十八大报告中把优化产业结构、推进产业结构战略性升级作为推进经济结构调整的重要内容，并且在随后的一系列规划的公布，无疑为产业地产的发展提供了新的机会。在经历了缺乏管制的经济增长之后，产业地产迎来了新的春天。开启这一黄金年代序幕的，是中国经济难以为继的传统增长模式，和中央队推动企业产业转型的决心。在产能过剩、发展不均衡、过于依赖投资等传统粗放式经济增长模式逐渐被摒弃之后，内生增长、结构转型、市场自主调节越来越获得政经界的一致认同 3。再这样的背景下，对人口依赖的过度增长而成就的传统地产产业必须进行转型，能够把承载实体经济、推动创新发展、促进税收就业以及完善新型城镇建设完美结合在一起的产业地产，正是转型的重要方向之一 4。在以往法律法规不完善的环境下，产业地产呈现出良莠不齐的发展状态，往往让行业参与者无所适从。不过在即将进入新的发展纪元之际，产业地产也准备好了迎来更加规范的制度化管理 5。产业地产在通常的生产生活方式，大概是以规模化、集群化的产业园区为主体的。按照联合国环境规划署（UNEP）的定义，广义上产业园区是以若干工业生产产业企业为核心，在同一片土地上进行规模化生产。其具体特征如下：LD 地产集团层面计划运营管理研究2拥有较大面积的开发性土地；在同一片土地上伫立多个企业工厂、多种类型的建筑以及其他的公共设施等；对于园区内所存在的产业企业进行合理化的规划，对建筑物类型与土地占有面积进行限定；制定行业发展的长期性规划与为长期的工业产业生产进提供充足的条件。世界上最早出现的产业园区主要有英国的 Manchester 工业中心和美国的Stanford 工业园。1945 年之后，产业园区的开发成为了不少国家的经济发展中心。20 世纪 50 年代中期之后的城市郊区产业园区开发。在发展中国家，20世纪末开始的出口加工区是随国际分工的深入、产业转移而设立的。自 20 世纪 70 年代开始，产业园区在世界范围内呈现飞速发展的状态，现在已经成为经济发展的重要的组织形态式 7。在中国，产业园区是在 2003 年由国内领先的产业园区运营商联东集团率先提出