容积率的分析与应用VIP

容积率的概念：容积率是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与建筑用地面积的比值。而不是规划用地面积，规划用地面积是红线内土地面积子虚乌有。建筑基地内的以下建筑面积（地下室） ，不计入该基地核定建筑面积，但须计入可建建筑面积：而会所、幼儿园、变电站等需要计入容积率。衍生出来的容积率内容;1、容积率决定了什么？决定了不同产品类型之间配比决定了不同的产品形态决定了不同的面积区间决定了不同的产品户型使用功能决定了项目的售价和盈利表现项目了项目能否盈利、盈利难度接如何盈利的问题因为容积率决定不同类型的产品，决定了客户不同的客户层面，进而决定了不同的竞争格局3、正常情况下，建筑形式与容积率之间的系数对比建筑形式 高品质，低容积率 中品质，中容积率 低品质，高容积率独立、双拼别墅 小于 0.3 0.3-0.4 0 大于 0.4TOWNHOUSE 联排别墅 0.5-0.6 0.6-0.7 0.7-0.94、 5 层叠加 0.7-0.8 0.8-0.9 0.9-1.16 层多层 1.1-1.3 1.3-1.5 1.5-1.711 层小高层 1.7-2.0 2.0-2.2 2.2-2.518 层高层 2.2-2.5 2.5-2.7 2.7-3.21、容积率低于 0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。2、容积率 0.30.5，一般独别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。3、容积率 0.50.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合 34 层，局部 5 层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。4、容积率 0.81.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。5、容积率 1.21.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。6、容积率 1.52.0，正常的多层+小高层项目。7、容积率 2.02.5，正常的小高层项目。8、容积率 2.53.0，小高层+二类高层项目（18 层以内） 。9、容积率 3.06.0，高层项目（楼高 100 米以内） 。10、容积率 6.0 以上，摩天大楼项目。4、有一项目用地 6500M2，假设地块方正。规划容积率为 3.6，建筑履盖率为 35%。请问该项目为多少层？总建筑面积为多少？总建筑面积（地上）=用地面积 X 容积率=6500X3.6=23400M2；建筑履盖率又称建筑密度=建筑占地面积（约等于建筑底层面积）/用地面积；因此，在建筑建筑履盖率用足的情况下，建筑占地面积（约等于建筑底层面积）=建筑履盖率 X 用地面积 =35%X6500=2275M2；在建筑底层面积与标准层相差不多的情况下，建筑平均层数=地上总建筑面积/建筑底层面积（标准层面积） =23400/227510 层那么大家时候见过容积率 3.0 的纯多层项目？3.0 的多层其实也不奇怪,首先我们要了解多层的定义,是以层数为定义标准,容积率是以面积为定义标准,两者其实并不相冲突.例如:某项目占地 3000 平方米,3.0 的容积率也就是建筑面积 9000 平方米,假如该项目建筑覆盖率 40%,则构筑物平面投影面积也是 1200 平方米,算起来层数也就 7.5 层,属于多层范畴.所以说 3.0 的多层也并不奇怪但是我们的楼座怎么排布，这涉及到楼间距的问题；一般情况下政府会给出楼间距比例，日照间距比例，开发商只要满足其一即可。理论上开发商必须满足满足南北间距：多层多层之间 15-20 米 多层小高层之间 25 米 小高层之间是 30 米 小高层高层之间是 35 米高层之间 40-50 米东西间距 多层多层之间 8-10 米 多层小高层之间 12-15 米 小高层之间是 15-18 米 小高层高层之间是 20米高层之间 25-30 米4、运用容积率增加面积加大楼座排布密度，缩小楼间距增加楼层数量。在政府部门允许的情况下，增加进深。平均进深 12 米的花园洋房，如果进深增加至 14 米，整个项目的容积率可以增加 10%-15%之间。设计上，对开间一般都是很谨慎的，除非高档产品，否则开间尽量最小，靠增大进深面积增加容积率。进深增加后户型已经变成了 150 平米的户型了。如果是这样的话，我们还有 120 平米的户型吗？我们需要考虑的是在增加容积率的同时必须考虑到地块、市场、利润等相关因素的影响。但是大面宽不一定损失容积率，同一面积段大面宽才损失容积率，主要是因为进深变小。在产品可实现以及市场可实现的前提下，项目的经济指标综合对比方案很重要，他能直观的显示出各种容积率下项目的盈利分析。产品类型 方案一 方案二 方案三 方案四占地面积 66 亩 66 亩 66 亩 66 亩容积率 3.43 3.92 4.41 4.92总建筑面积 152000 166000 190000 210000其中：住宅 11000 124000 148000 168000商业 6000 6000 6000 6000会所 1000 1000 1000 1000地下车库 35000 35000 35000 35000产品评述 高品质 舒适度较高 品质受限 难以实现项目总投资 48017 50821 53357 55287开发毛利 13944 14731 14141 14497税前利润 28.98%. 28.99% 26.50% 26.22%财务净现值内部收益率项目运作资金预估 2.5 2.5 2.7 2.8下面是开发商运作项目与否的三种财务上的评判标准（1）财务净现值财务净现值是指投资项目按行业基准投资收益率或者是预期投资收益率将各年的净现金流量折现到投资起点的现值之和的代数和。他是评价房地产开发项目的一个重要经济指标。在开发公司用的会比较多，因为他们做出的现金流更符合公司的具体情况基准投资收益率或者预期的收益率指投资要求达到的最低收益率。一般用 Ic 表示一般的说开发项目大多要带有一定的风险和不确定性，所以 Ic 应高高于贷款利率。财务净现值的公式：FNPV=（CI-CO） t(1+Ic)-tFNPV0 说明项目可行，可以接受该种类型的项目，反之不行例如(我们假设 Ic=10%)年份 0 1 2 3 4 5现金流量 -1000 -8000 500 500 500 1200FNPV=-1000-800（P/F,10%，1）+500（P/F,10%，2）+500（P/F,10%，3）+500（P/F,10%，4）+1200（P/F,10%，5）=148.22 万元0（2）财务内部收益率评价：财务内部收益（FIRR）是指项目在整个计算期内，使净现值等于零时的折现率，他的经济含义是项目在这样的折现率下，在计算期结束时，以每年的净收益恰好把投资全部回收过来。（CI-CO） t(1+ FIRR)-t=0FIRRIc 是可以考虑接受该项目，反之，不可行FIRR 的求解原理及方法就是首先确定一个 r，代入公式求 FIRR，如果财务净现值为正值，则增大 r 的数值，如果为负值，则减小 r 的数值，直到财务净现值等于零为止，此时的 r 就是财务内部收益率R=r1+（r 2-r1）* FNPV 1/（ FNPV 1- FNPV2）承接上题的计算结果，FNPV=-1000-800（P/F,i，1）+500（P/F,i，2）+500（P/F,i，3）+500（P/F,i，4）+1200（P/F,i，5）取 r1=12%时，FNPV 1=39r2=15%时，FNPV 2=-106所以 r=12%+（15%-12%）*39/（39+106）=12.8%12.8%10%项目可行（3）成本利润率=开发利润/开发总成本*100%税后成本利润率=开发利润*（1-25%）/开发总成本5、最适容积率是能够使利润最大的容积率数值。一定的土地转让、建安等成本条件下，项目的利润取决于产品的单价和产品的总量，也就是总面积。容积率决定了总面积，也决定了单价。而随着项目容积率的上升，售价并非等比例下降， （容积率这 1 的 TOWNHOUE 项目售价不可能达到容积率为 3 时的高层住宅的 3 倍了）因而总利润额随容积率的上升而上升，当容积率高出最适容积率的数值的时候，产品的品质开始下降，售价下降，利润下降。在最适容积率点上同，销售额与总成本的差值最大，也就是利润最大。6、如何根据容积率来进行产品组合?某项目的容积率实现指标（r=1.58）根据现有地块和容积率。可知项目占地 257 亩，容积率为 1.58。我们可以得知建筑形态大致为以下三种类型TOWNHOUSE 链条别墅 0.5-0.6 0.6-0.7 0.7-0.94、 5 层叠加 0.7-0.8 0.8-0.9 0.9-1.16 层多层 1.1-1.3 1.3-1.5 1.5-1.7根据市场情况我们做出了以花园洋房为主的电梯洋房为辅，外加部分联排别墅的产品形式。为什么呢？根据市场情况，消费能力、市场接受程度、市场上竞争对手的产品形态等等。这是因为这个地区市场没有出现过联排别墅，而且有大量的富人存在，我们在做少量的别墅，我们在提升项目的整体对外形象，我们是有别墅的！而建 4.5 层花园洋房的目的是实现产品的多样化，也属于提升利润的价值点，其次随着联排别墅的开放，根据市场感应，以及利润分析。决定时候此类型花园洋房时候改变规划。为什么做电梯洋房呢？主打是市场上比较流行的电梯房，他是盈利的体现。产品类型 建筑面积 比例 功能分析联排别墅 20000 10% 提升形象，树立标高花园洋房（叠加） 150000 20% 产品多样化、提升利润电梯洋房 90000 60% 高容积率，盈利主题，展示体验配套商业 11000 邻里服务+风情商业街幼儿园 2000会所 1000 特色会馆总计 274000但是具体的 10% 20% 60%是怎么算出来的呢？下面举例说明：比如说我们确定项目做多层和小高层组合的方式。市场上的多层价格 3000，小高层 4000 元。那么多层、小高层分别占百分多少？现在我们假设最佳的组合配比的利润是 Z多层比例为 X 小高层比例为 Y那么公式就是 Z=3000X+4000Y现在我们看 xy 的关系，这