文昌房地产市场调研报告

文昌房地产市场调研报告一、 调查时间：2010 年 12 月 29 日二、 调查范围：文昌市内三、 调查目的：了解该市土地出让情况、价格以及调查在建、拟建项目的数量、规模、销售价格、主力户型、客户定位、目标群体等。四、 调查楼盘数量：10 个 ，分别为绿岛、鑫源锦程、夏湾拿、平海.逸龙湾、黄金海岸、观澜雅苑、东海椰苑、阳光东海岸、白金海岸、森海湾、清澜别院、波溪丽亚湾。其中白金海岸、椰海尚品、中南森海湾、平海.逸龙湾、黄金海岸、波溪丽亚湾等中高档大盘较具代表性，也跟海拓澜湾有一定的竞争性。五、 文昌市楼盘销售均价：5000-6000 元/ 平方米（二线海景）9000-13000 元/平方米（一线海景）六、海南文昌市场的走向（海南未来趋势）对海南政府来说今年经济增长也必然是第一位的，利用上升为国家战略的国际旅游岛的建设来争取国家政策有区别对待，促进旅游房地产发展，促进全省经济发展，促进国际旅游岛建设是省委省政府今年所要努力的。因此，从宏观面整体来看，今年海南的房地产发展趋势大至可归纳如下：第一季度，因受到海南国际旅游岛建设上升为国家战略的利好因素的推动，文昌房地产市场火爆，量价齐升；第二季度，因受到全国性多项严厉调控政策的影响，投资资金大量撤离，客户群体性观望，市场转冷；第三季度，货币政策，房地产调控政策出现缓和微调，观望止步，理性回位，市场逐渐回暖；第四季度，国际旅游岛建设相关特殊政策落实，得益于利好因素的推动，资源性需求释放，销售量大幅回升。文昌各项目基本情况以及优惠如下表格：名称 最高价 最低价 均价 层差 优惠绿岛 7980元 8500元 60元鑫源锦程 7000元 5500元 6780元 60元东海椰苑 7000元 5850元 全款98折黄金海岸 9500元 6680元白金海岸 13000元阳光东海岸 7000元 5668元 全款98折平海逸龙湾 11000元 14000元全款93折 还有内部价位折扣夏湾拿 6180元 6900元 全款98折清澜别院 5000元 5780元 全款98折森海湾 8500元 9500元波溪丽亚湾 8800元 11800元全款95折，按揭98折 特价房9折同创碧海城 10000元 7500元 8000元汇景湾 5050元 6000元 全款98折，按揭99折八一惠园 7200元华源清苑 5400元 6500元 全款98折义方家园 5980元 6500元 全款98折，按揭99折盛世天成 5130元 9500元 9层以下每平50元，以上每平100元以上表格整体来看，2010 文昌市场的价格上涨的幅度比较平稳，市内楼盘的均价在50006000 左右，一线海景的均价 900013000 左右。文昌房地产不是很活跃，为促进销售，每个楼盘都有一定的折扣。七、海南市场出台的新政：国家年底出台两大房产新政。一是更严格的限制异地购房的政策。异地购房一律首付 5 成，利率最低 1.2 倍。而且海口三亚作为半年来楼市涨幅的领跑者，更是严格规定异地购房不准贷款。二是正式确认上海、重庆、海口作为房产税的试点城市开征。上海的示范意义在于是中国房价最高的地区，重庆主要是最为房产税空转的首批试点，海口空置率最高。这两个重磅消息将成为压垮骆驼的最后一根稻草。海口 342的年度涨幅有如股市从 1600 点涨到 6124，中间没有回调，这次权威人事预计，海口房价跌幅至少将在 40左右。回归理性后，海南房价将平稳发展，这个也符合国家对国际旅游岛的引导规划。政府优惠政策及举措 （1）、新航天发射场落户海南，特别是 6000 亩航天主题公园的建设，对海南省又好又快发展产生极大的促进作用，将成为海南发展史上的一个新的里程碑。文昌也将成为海南必游之地，休闲度假的旅游地产增值潜力巨大。市政府工作报告指出：以航天发射场落户我市为契机，加快发展现代服务业，加快旅游规划，促成旅游项目上马。重点建设铜鼓岭生态旅游区、航天主题公园、高隆湾、椰林湾、八门湾等旅游区，加快旅游资源的开发。以开放型经济为载体，培育壮大港口经济。清澜港是我省东部唯一的对外开放口岸。要大力发展口岸经济，引导民营企业参与对外贸易，通过组织本地区有条件企业参与对东南亚、港澳台经济交流，发展外向型经济；要发挥清澜港开放口岸优势，整合港口各项资源，完善港口基础设施，强化口岸服务功能，加快管理体制改革和通关模式改革，增建一批新泊位，进一步改善清澜港口装卸条件，增强集散能力；力争把清澜港打造成海南东部的内外贸易货物集散基地。（2）文昌市委副书记、市长严正认为，新航天发射场落户海南文昌，对文昌的发展将会起到巨大的促进作用。航天城是国家的重点项目，国家的资金投入将会促进文昌的基础设施发展。文昌也将会伴随航天城的建立声名大扬。在国内和国际产生一定的知名度。为满足航天发射场建设需要，文昌将多方争取资金，配套建设与之相适应的“两桥一路”、港口、医疗设施和应急救援体系等，完善港口基础设施，整合港口各项资源，强化口岸服务功能，进一步夯实改善基础设施。（3）目前，文昌市以新航天发射场项目落户为契机，借势招商，造势招商，营造良好的投资环境，吸引更多大项目和大企业进入，掀起了新一轮的开发建设热潮，众多企业及国内外客商纷纷到文昌投资置业。美国的希尔顿酒店集团、还有新加坡的文化、香格里拉、香港百莱玛、雨润集团、证大集团、宝安集团、等国际大财团都已纷纷到文昌来进行实地考察。同时，在这种大的环境的带动下，文昌的房地产业也会迅速崛起，比如 2007 年年末 2008 年年初，在清澜地区房地产项目迅速崛起，其中有白金海岸、森海湾、天海紫贝、碧海城、椰海尚品、等多个房地产项目都已建设并销售，而且价格不断上涨。连接文城与清澜两镇的文清大道两侧，由于地势比较平坦，比较适合开发，政府的目的也是希望把所有市政单位全部都往文清大道这一带搬迁，通过位于清澜的市政府，和文昌市府两头带动，牵动这一条线的发展。八、房价走势分析（1）、住宅品质的提升，推动房价上涨。新增供应来看，文昌市房地产项目的开发水平和建设档次在不断提高，楼盘品质越来越高，房地产种类也更加丰富，涌现出了中南;森海湾、同创;碧海城、同业天海紫贝、椰海尚品、白金海岸、清澜别院等精品楼盘和海景住宅小区，房产开发商对居住小区的功能、绿化环境、新型建筑材料的使用以及房产营销方面都加大了投入，成本的上升直接带动房价的上涨。（2）、文昌市在航天发射基地、千亩码头建设、毗邻海口省会城市，保持天然环境资源的优越条件以其东环铁路、海文高速公路等便利的交通、优良的居住环境、房价较低且稳定等因素，越来越吸引周边城市，特别是岛外购房者的投资置业，以及航天城工作人员的投资置业，也增强了投资置业者对文昌房地产发展的信心。（3）、随着土地交易的规范化和透明化，土地成本大幅提升；国家有关节能建筑政策的实施，建材的升级换代，人工等相关房地产建设要素的价格上涨提升了房地产的开发成本。与此同时，钢材、水泥等建材的价格逐步上涨，无形中增加了房地产开发的投资成本，间接拉动了房价的稳步上升。（4）、在文昌地区，截止 90 年代末 21 世纪初，大部分人还没有摆脱“买地盖房”的传统观念，随着国家对土地使用的要求越来越严格，在国家大力扶持城市发展与建设的基础上，征用了文昌市周边地区大部分土地。而且，在严格的城市规划要求下，私建民宅的现象越来越少，同时，在政府对单位集资房严管严控的前提下，单位集资建房现象越来越少，80后人群在工作之后很难享受住房分配待遇，在没有单位集资房和无法私建房的基础上，大部分人不得不开始脱离买地盖房的传统观念，接受商品房发展的历史规律，进入购买商品房安家置业的生活阶段。九、文昌房地产发展现状综述(1)市内板块航天城预期价值带动房地产市场发展 板块特点：在售楼盘区位价值优势不明显，借助文昌大型配套发力在售楼盘皆处于文城边缘，市内完善的配套难于直接利用。楼盘规模比较小，09 年整体均价还在 3000-3500 元/m2，价格水平并不高，但 09 年下半年开始上涨，到 10 年国际旅游岛获批之后价格再一次大幅上涨。紧凑 户型控制总价，成为销售热点户型以居家的两房 80-90 ，三房 110-130 ，还有小量的四房。低廉的价格吸引很多岛外客户文昌市具有优越的地理优势，目前价位还处于较低水平，升值空间较大，这是吸引众多投资客的主要原因。目前带电梯的房一般均价在 6500 左右，海景房一般均价在12000 左右。 (2)高隆湾板块海景资源丰富，产品高端，上升潜力大板块特点：在售项目占地规模都比较大大多数项目占地上百亩，像中南森海湾就有 600 亩，平海逸龙湾 390 亩，产品形象易于打造。依托资源优势，走高端路线海景资源丰富，项目内部配套完善，精装修、小户型为主，高素质度假类型产品，成为市场亮点板块内的客户购房的目的基本上都是为了度假、投资和养生购房的主要目的是养老、度假和投资。客户主要是来源于北方、大西北等的中高端富裕人群。其诉求点是追求有质量的生活，或者是看重海景资源和投资回报持续发展的热点区域海岸线仍有大量的一线海景用地有待开发，未来发展空间大。(3)凊澜港板块凊澜大桥的开通将提升区域价值新型开发区域，尚未成熟，海景资源良好，但是交通有待改善。待凊澜大桥的开通拉近与高隆湾滨海旅游区的距离，形成两区联动开发，优劣互补，未来升值空间犹存。(4)铜鼓岭旅游开发区板块未来城市核心区域铜鼓岭为海南北部目前最为纯净最具开发价值的原生态滨海区域，目前合景泰富、亿隆等大型企业已经进入，随着航天城的建设以及开发区基本配套完善，该区域将是文昌高端房地产重点开发区域，也将是东线热点开发区域。市场总结以及预判国际旅游岛建设上升为国家发展战略，将为文昌的房地产产业提供一个重大的发展机遇，文昌房地产新一轮的开发建设热潮已经到来。文昌市拥有得天独厚的生态、资源和区位优势，在航天城项目、东环铁路和铜鼓岭生态旅游区项目的辐射带动下，房地产产业将迎来新的一个发展高峰，房地产的开发力度、水平和质量将会得到一个高层次的提升，高起点规划、高标准建设，大规模开发将成为文昌今后房地产建设的发展方向。十、房地产市场分析优势：（清阑片区）住宅商品房仍是文昌市房地产价格上涨的主力从文昌市房管局、税务局及各方综合资料来看，住宅商品房仍是文昌市房地产价格指数上涨的主力军。按地级划分来看，文昌市目前商品房价格指数涨幅最高的为清澜开发区，清澜开发区因属于文昌市重点发展的一个新的经济开发区，其升值空间和发展空间比较高，同时，清澜地区还拥有非常适合开发旅游房地产的环境资源以及海景资源，为旅游房地产的开发奠定了基础。更为关键的，是航天发射基地在龙楼地区的建设，航天指挥中心在清澜开发区的建设，在一定程度上也影响了清澜地区的发展升值。还有 2000 亩的码头在清澜高隆湾的建设，也提高该地区房价的高位。开发商重点将集养生、度假、休闲、投资为一体的住宅作为主卖点。其次就是文昌市周边地区的房子，也在政府成熟的规划下，不断提升价值，房价涨幅也因在政策性导向及未来发展前景等因素的带动之下逐月递增。劣势：（清澜片区）产权式酒店逐步跟随住宅地产进入发展热潮非纯住宅性产权式酒店也在住宅地产发展热潮的影响下，逐步升温，开始进入一个发展热潮。目前，在文昌市区，三星级酒店共三家，五星级酒店只有一家，大小民营宾馆大约 80余家。而清澜地区还缺少高档酒店和产权式酒店的开发，目前周边的生活配套不完善，未能给各业主一个方便的生活方式。机会：本项目产品多样化，位置得天独厚，位于整个高隆湾的黄金地段，配套设施比较齐全，而且小区周边的主干道已经平整，已经具备了建设小区文化的硬件支撑，而且项目已经在动工的状态，正在加紧工程进度，也会尽快达到销售的一个状态。威胁：对于周边的项目对被本项目的威胁来说，项目的整体规划还未显现，价格方面和周边来说还是未定，没能够给现有的客流给到项目本身实质的一些东西，海拓房地产开发公司是首次开发项目，知名度不高。十一、周边标志性项目优、劣势分析及与海拓澜湾的对比1、 平海. 逸龙湾优势很明显，该项目是已有封顶的住宅区，园林示范区做得优秀，虽未交房但小区的基本设施已趋于完善。不足之处在于未能达到户户观海的效果。较之本项目，一期刚开始动工，产品形态不够成熟，不能使客户更直观的感受到本项目的整体景观和效果。但是本项目的产品更为丰富，客户的选择性更强，包括别墅、高层住宅、酒店式公寓、度假酒店，能满足不同层次客户的多元化需求。2.、白金海岸的度假酒店已成熟并已进入营业阶段，楼盘品质强，广告宣传优，业界知名度高。但是白金海岸的观海视野仅限于眺望，海拓澜湾与之相比，做到了户户观海，景观效果更胜一筹。虽然本项目的知名度不如白金海岸，但是本项目海景资源丰富，项目内部配套完善、精装修、小户型为主，高素质度假类型产品，将成为市场亮点。十一、 综合分析1、二、三线城市开发的共性如果说海口、三亚是海南的一线城市，那么文昌、琼海等地可以称为二线城市了。在海南一级房地产市场开发得如火如荼、海口、三亚土地供应趋紧之际，拥有一流资源与环境气候的二三线城市，其房地产市场也已悄然兴起，并已吸引了内地的一些开发商悄然进驻，跑马圈地，也使本地开发商将目光瞄准了这些土地成本低廉的二、三线城市，并大肆布局。很多岛外的客户非常喜欢海南的环境和气候，但海口、三亚日渐高涨的房价对他们来说较难承受，因此他们选择在房价便宜的文昌、琼海等市县，既可以享受海南优越的自然环境，同样可以享受不亚于亚龙湾的海岸线。此类开发商向这些市县发展，更多的是看重那里相对低廉的土地价格，使得投资成本更低，楼市价格容易得到控制，针对购房群体的定位更容易把握。2、项目的共性从以上项目的调查情况来看，很多中高档的项目都有个相似之处，其一，都是以环境气候、海岸、沙滩等特色作为卖点，以度假、休闲等造势。其二，目标客户群体为岛外客户，外地客户比较集中在广东、三亚、北京、上海、太原、大同、哈尔滨、沈阳、西北等地区。外销的楼盘除了在本地设立售楼处外，还在一些消费能力强的城市设接待处或售楼处，还与旅行社合作，定期组织有意向购房的客户过来看房。其三，项目均为中高档大盘，规划配套较为齐全，使客户足不出户也能享受星级酒店的服务和便利。3、房价与供求关系据悉，文昌高隆湾 9 公里的海岸线土地基本已被外地投资商瓜分完毕，不仅如此，市内路段较好的地块也纷纷被一些公司或个人收购。从去年开始，文昌的地价扶摇直上，特别是国务院批准航天城落户文昌的消息传出后，短短半年时间，土地价格翻了三翻，但同样遏制不住国内外投资商的热情。