房地产营销策划资料2010年莆田秀屿区“环城北路项目”市场研判及产品规划建议策划任立峰

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2个乡：笏石镇、东庄镇、忠门镇、东埔镇、东峤镇、埭头镇、平海镇、南日镇、湄洲镇、月塘乡、山亭乡。陆域面积 390平方公里，海域面积 4514.75平方公里。秀屿区山海兼具，资源丰富，这里是海峡和平女神妈祖的故乡，具有独一无二的妈祖文化优势。秀屿区已成为海内外客商投资兴业的热土，有佳通轮胎、秀屿进口木材检疫除害处理区、中海福建天然气 LNG接收站、鞍钢、湄洲湾火电厂、燃气电厂、林浆纸一体化项目、国航修造船厂、中铁三局妈祖城、木材加工区、风力发电场等一大批重大项目。 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 7总体发展方向总体发展方向本项目位于城市向南发展的主轴线之上海峡西岸文化旅游度假胜地，滨海宜居城市海峡两岸人民交流合作的前沿平台海峡西岸先进制造业和能源基地海峡西岸现代物流中心 ;东南沿海区域性交通枢纽区域工艺品生产与交易中心职能 ;区域商贸中心职能 ;国家级木材加工基地职能。城市主要职能据 莆田市城市总体规划（ 2008-2030年） 规划，莆田总体定位为： 以港兴市、工业强市是规划中唯一的战略； 打造成 “ 湄洲湾港口城市，世界妈祖文化中心 ” ；本案 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 8千载机遇 位于城市向南发展主轴线上最炙手可热的核心区本案所处的位置既是处于 ”一代双片 “的笏石片区，又是处在连接莆田核心主城和副中心滨海城区主轴线上，同时，本案所处的区域又是人流和物流最频繁的区块。这将是莆田未来最炙手可热的核心区。最大的受益者在莆田城区向南的大战略中，位于城市中轴线上的笏石区域将是最直接及最大的受益者。以莆田主城为核心、滨海城区为副中心其中滨海城区形成 “ 一带双片 ” 的空间格局。“ 一带 ” 为湄洲湾临港产业带； “ 双片 ” 分别为平海湾片区和笏石片区。本案 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 9秀屿经济行政中心所在地笏石镇 承接着莆田主城核心和滨海城区副中心莆田交通枢纽，笏石镇毗邻黄石镇，两镇车程在 10分钟之内。中国少有的天然良港 “ 秀屿港” 已有 LNG、福建燃气发电厂、 鞍钢冷轧厂进驻在建的莆田机场位于北高镇，本案北侧的环城北路是进出机场主要通道埭头镇石城万吨级码头 正在建设的石城码头，为莆田万吨级集装箱码头。笏石镇内的国家木材交易中笏石镇内的国家木材交易中心及上塘珠宝城所在地心及上塘珠宝城所在地巨资打造的妈祖城、莆田学院新校区、莆田一中等湄洲湾北岸经济开发区湄洲湾火电厂、林浆纸一体化项目、国航修造船厂国家 4A级旅游胜地城市主要布局 笏石位于城市中轴线的原点 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 10 城市综合交通网络体系城市规划兴尤高速莆秀高速莆永高速沈海高速沈海高铁至平潭至长乐莆田机场向莆高铁笏石镇作为秀屿区的经济行政中心，将是不断完善的交通网的最大受益者交通完备 战略位置凸显四通八达的交通网络，秀屿区是连接主城区和滨海新城的咽喉地带，向莆高铁使得秀屿区整体提速，莆秀高速缩短了主城区和滨海城区的距离 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 11秀屿区国民经济运营概况秀屿区国民经济运营概况快速增长的 GDP2009年秀屿区实现地区生产总值 96.60亿元，比上年增长 19.1%， 2009年全区人均生产总值（常住人口）为 16977元，增长 18.9 %。2009年秀屿全年实现财政总收入 70188万元，增长 38.9%，位居全市五县区第 1位。经济运行质量明显提高2009年秀屿全年实现财政总收入 70188万元，增长 38.9%，位居全市五县区第 1位。财政收入占地区生产总值 (GDP)的比重为 7.3%。其中地方级收入 43549万元，增长 65.3%，增速创 5年来新高。税性收入实现 52237万元，增长 16.7%。收入结构进一步优化。随着工业发展和重点建设项目顺利推进及第三产业的较快发展，营业税增长 78.4%，企业所得税增长 70.1%。工业企业效益继续提高。规模工业综合经济效益指数 218.1，同比提高 38个百分点；实现利润 5.27亿元，增长42.0%。反映了全区国民经济发展的综合效益显著提高。秀屿经济秀屿经济 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 12秀屿区 2010年一季度主要经济指标表（以上表格为 2010年一季度经济指数表）秀屿经济秀屿经济 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 13秀屿经济秀屿经济重点项目全区共有重点项目 183个，其中在建重点项目 105个、预备重点项目 18个，前期重点项目 60个，总投资 58.9亿元，实际开工建设 102个，完成投资 50亿元，实现了 “建设百个重点项目 ”的年度目标。莆田燃气电厂、向莆铁路、冷能空分等项目正式动工建设。全年新增规模以上工业企业 51家，全区规模以上企业达 100家。工业总产值 94.3亿，其中规模以上工业总产值 85.27亿元，增长 14.4%。产销衔接良好，产销率达 98.5%。实施品牌带动战略成效显著。工业经济规模园区秀屿区超规模的工业园区众多，有力地支撑着秀屿经济的高速发展，区内如国家木材加工区、笏石工业园、上塘珠宝首饰加工区等工业园区吸引着国内大企业的加盟，品牌日益增加，正逐渐形成工业服务经济的成熟体系。 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 14秀屿 人口秀屿区总面积 508平方千米。人口超 80万人，其中：乡镇 笏石镇 东庄镇 忠门镇 东埔镇 东峤镇 埭头 平海镇 南日镇 湄州 月塘乡 山亭镇人口 12万 6.5万 4万 5万 11万 12万 9.5万 6万 5万 5万 5万（以上人口仅作参考，以第六次全国人口普查结果为准。）秀屿区主要辖 11个乡镇，以东庄、忠门、东峤及笏石等为代表的乡镇已经成为莆田乡镇的旗帜，优势产业突出，出自秀屿区的莆商云集，遍布全国各地及海内外，这类人群购买力超强。莆商云集 购买力强 消费力优势 助推楼市繁荣莆田人普遍有重根重祖的传统，即使常年在外，但是在家乡有个房子是最大的面子。莆田人的文化习性在侧面影响着楼市，在购买力较大的秀屿区，随着楼市的成熟，这一潜力将逐渐显现。优质外来人口秀屿区作为滨海城市的主城区，外来企业高管和技术人才云集，这将成为秀屿楼市的另一大消费主力。 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 15小 结随着经济的高速发展，秀屿区的房地产业将迅速崛起： 秀屿区经济、交通、教育等各方面的不断发展，区域优势前所未有地突出，已 成为莆田开发的潜力板块； 日益完善的市政配套设施，特别路网建设，是房地产发展的先决条件。 经济发展、居民人均收入的大幅提高，居民对改善性居住要求剧增； 秀屿区楼市的相对滞后是房地产业发展的潜力所在； 秀屿区约有 20万高收入外来人口，这将增加买方市场的力量； 秀屿商人是莆商的代表，且大多重根重祖，返乡置业渐成潮流或投资，这类群体是促进楼市兴盛的一大因素，同时也是秀屿整个楼市的潜在市场。 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 16n 第二篇 市场透视透视秀屿区房地产市场发展特 征，研判未来市场发展趋势。1 房地产市场发展历程2 土地市场3 市场供需与价格走势4 市场发展趋势5 小结市场透视市场透视 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 17秀屿区房地产市场向快速上升期转变，即将进入全面旺盛阶段秀屿区房地产市场向快速上升期转变，即将进入全面旺盛阶段发展历程发展历程时间界限 20002003年底 20042007年底 20082010年阶段属性 起步 平稳发展 快速上升房价水平（元 / ） 500 1800 25004000（起价）代表楼盘 绿洲小区 中晖商业街、正鼎雅园、中建花园、豪世嘉园汇景园、正鼎明珠、中晖二期、三期、豪世嘉园、豪杰国际公馆、鑫和书香苑、学府名郡发展描述市场刚刚起步，都是政府投资地产，城市建设也刚刚起步本阶段出现外来的开发商，如正鼎、中晖等，成为秀屿区比较有规模的住宅小区开发商无论从楼盘数量、还是楼盘名称都发生了质的变化，高品质的楼盘增多，多层转向高层。福州的房地产也开始进入秀屿区等； 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 18投资开发投资开发区建设投资力度较大，主要用于新区建设、休闲配套的完善，城市主要是区政府附近区域。秀屿区房地产投资情况秀屿区房地产投资情况 （信息来源：秀屿政府网集合）（信息来源：秀屿政府网集合）名称 2007 2008 2009 2010投资额（亿元） 0.8亿 1.7亿 2.8亿 3.5亿同比增长（） 52% 39% 20%u近年来秀屿区城市建设主要有三个方向，一是市政配套的完善；二是新区市政建设；新区的路网规划建设。这些区域都较少涉及拆迁，旧城改造迟迟未能走上正轨，城市面貌较差，旧城改造还没产生二次换房的刚性需求。u从表中可以看出，秀屿区房地产市场由于政府有计划的宏观调控和政策引导，房地产开发投资趋势明显比07年加快很多，保持上升趋势。u秀屿区投资兴建的市政广场、盛兴医院等都陆续投入使用，市政新区的面貌和形象大为改善，近几年来招商引资大幅上升。u城区面积已由原来的 2平方公里扩大到 8平方公里 ， 12个房地产开发公司入驻秀屿，开发 20多个商住小区 。 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 19土地潜在供应量大，具有不确定性，市政建设交换土地现象众多；出让土土地潜在供应量大，具有不确定性，市政建设交换土地现象众多；出让土地容积率一般要求在地容积率一般要求在 3.0左右，高层成为主流。左右，高层成为主流。出让土地出让土地20092010 年部分土地招标出让信息行政位置 土地用途 出让年限 土地面积（） 容积率 建筑密度 绿化率 成交金额 楼面价秀屿区笏石镇大丘村 商住 40、 70 19928.772 3.9 21% 30% 9100万元 1171荔城区黄石工业园区 商住 40、 70 62317.55 2.3 20% 30% 流拍 荔城区黄石镇沙坂村 商住、办公 40、 70 16254.79 2.8 20% 40% 5500万元 1208莆田市荔城区黄石镇七境村 商住 40、 70 19672.67 3.4 29% 30% 4100万元 613莆田市秀屿区东峤镇上塘村 商住 40、 70 4787.664 2.2 31.90% 25% 510万元 484秀屿区笏石镇坝津村 酒店、商住 40、 70 67829.442.23.345%30%20%30% 1.1亿元 599莆田市火车站站前片区 客运、商业 40、 50、 70 45851.211 1.55亿元 2073莆田市秀屿区环城北路南侧 商住 40、 70 60043.71 3.2 20% 35% 1.55亿元 807莆田市黄石工业园区永盛路与重兴南路交叉口西南侧 商住 40、 70 16152.746 2.2 25% 20% 4100万元 1154 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 20出让地块主要集中在城北新区，市政广场周边地块。出让地块主要集中在城北新区，市政广场周边地块。出让土地出让土地u用地方向主要向北、向南，向东，和城市建设主方向一致，加速建设城北新区。u秀屿区地出让单幅土地一般较小，超过 150亩的大地块不多。u住宅地价此前一般住宅用地出让容积率要求都在 1.6左右，住宅主要以多层为主。u计划开发土地总面积约 700亩，开发商住面积约 77万平方米 。u秀屿的土地也在不断升值，每亩土地价格已从 2006年 40万元提升到现在 307万元，商品房均价已从 2006年每平方米 1600元上升到现在 3400元。 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 21房产市场供、需两旺，快速上升房产市场供、需两旺，快速上升供需状况供需状况年份 2007 2008 2009 2010 2011年供应量 (万） 5 8 13 18 27（预计）需求量 (万） 3.9 6.1 11 16同比增幅（ %） 60 62.5 38.4 50 -秀屿区近年房地产市场供需情况 u0310年秀屿区房产市场供需快速增长，年均增副达到 42%以上， 每年供、求基本持平 ；u秀屿区房产市场较为乐观，此前都是多层产品，房屋基本都是期房销售，供需基本保持平衡。u年、年该区拍卖的地块每亩分别高达万元和万元， 同时房地产价格不断走高，空置率依然是秀屿区的重要一个数据指标。u土地供应较市场吸收能力更为乐观。u秀屿区 2010年完成投资 0.68亿元、占 3.18%，比增 151.85%；（数据来源于房产局） 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 22近年秀屿区房价平稳增长，年均有近年秀屿区房价平稳增长，年均有 200300元元 / 增幅。增幅。价格走势价格走势起步阶段 2000-2003年 初见小区雏形开发不规范、产品单一平稳发展阶段 2004-2007年 出现 10万方的大盘、同质化模仿复制快速上升阶段 2007-2010年快速发展上升，大盘增多，出现新产品，高层、洋房500元 /平米左右，4年翻一倍社区型住宅成片开发，价格稳中有涨，达到 2000元 /价格上浮空间较大，均价达到4000元 / ，但是空置率很高发展历程 价格走势逐渐成型，有一定的产品特质将引来大发展，提升区域形象 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 23随着城区的进一步发展，尤其是房产市场快速发展，市场竞争加剧。随着城区的进一步发展，尤其是房产市场快速发展，市场竞争加剧。市场趋势市场趋势u住宅市场发展方向跟随主城区发展方向； 板块区域特征将更加明显、细化，区域竞争性加大。u土地出让将更加正规 ，用土地换市政建设的情况将减少，土地价格也将随之上涨。u纯多层一统天下，同质化竞争的市场格局即将打破 ，小高层、高层、花园洋房（类别墅产品）将陆续面市，慢慢被市场接受。u房价继续看涨 ，房价很快突破 4000元 / 大关， 2011年整个市场（预测）均价将达到 4200元 / 。u外地开发商将继续增加 ，不仅仅在质上超过本土开发商，数量上也将发生变化。u目前楼盘营销代理主要来自福州、厦门等地， 随着大盘、外来开发商的增多，这一格局也将发生变化，提高营销代理水平。u本地市场开发理念落后 ，在政府的强势管理下，只管造房、卖房，物业管理、小区景观、社区品质的营造都十分滞后。u秀屿区作为一个港口城市， 以港兴城，依托码头和港湾吸引了大批的有实力的企业。 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 24小结小结房市将处于快速发展和成长期。房市将处于快速发展和成长期。 秀屿区房地产市场真正起步较晚，但 07年以来正逐步往快速发展期靠拢。但随着国家宏观调控力度的不断加大，未来市场将会健康平稳发展 。大开发可能导致阶段性供需不平衡。大开发可能导致阶段性供需不平衡。 房地产市场供求总量基本不平衡，未来将会出现供略大于求的局面；竞争激烈的局面将会不断涌现。房价连年上涨，房价连年上涨， 07年局部楼盘步入年局部楼盘步入 2300元元 / ，之后每年会有，之后每年会有 200-300元元 / 的增长。的增长。 秀屿人均经济收入也逐年走高，但房价水平远不如主城区，上涨空间巨大。随着秀屿区房产开发水平的提高、以及秀屿区外围交通环境的改善，房价必将会有大幅度的上涨，但也不能忽略调控政策。市场产品需要创新提升，城市形象急需升级。市场产品需要创新提升，城市形象急需升级。 秀屿区目前处于产品开发初级水平，纯多层为主的同质竞争阶段，这一局面很快会被打破，（小）高层不断涌现，也将会逐渐被接受，创新产品暂露头角。客户组成多元化。客户组成多元化。 秀屿区是个典型的内需型市场，在满足城区人口住房的需求下，秀屿区农村人口需求在不断扩大以及外地市场也在逐渐增加，同时客户也会更多的参考主城区的购房标准。 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 25本案处于秀屿区发展的重要板块，环城北路是一类居住区及休闲服务区，对开发高档住宅的开发非常有利，但商业氛围严重滞后。秀屿区房市将进入快速发展期，竞争逐渐加剧，本案应找准市场切入点，多元化户型，做足景观、深度全面的包装即将上市的产品，做好前期的各项工作，使项目达到一个优质的楼盘。对本案的鉴示对本案的鉴示 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 26n 第三篇第三篇 现状调查现状调查 开发现状调查，解读板块特征，解析个案，研究项目的市场竞争环境。1 开发板块与特征2 在售项目现状分析3 代表楼盘分析4 小结现状调查现状调查 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 27三大板块，构成秀屿区楼市版图三大板块，构成秀屿区楼市版图开发板块开发板块u秀屿区房产市场起步源于区政府中心周边，随着政治中心的发展壮大，延伸出吴厝路以北的新区，和爱民路、为民路、大众路