房地产开发全套流程

1 房地产开发全套流程 第一章 房地产开发程序简介 房地产开发是 指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国城市房地产管理法第 2 条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。 1、 前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系 列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。 “ 五证 ” 中的建设工程规划许可证、建设工程开工许可证都是在这个阶段取得的。国有土地使用权证由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都 2 是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发 除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地 70年，工业用地 50 年，商业用地 40 年等。 2、建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预 售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得竣工证或竣工验收合格文件后进行销售。 1 预售 由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。预售条件 ， 城市商品房预售管理办法第五条规定： （ 1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （ 2）持有建设工程规划和施工许可证； 3 （ 3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25 以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 城市商品房预售管理办法第六条 规定：商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。 2）现售 商品房现售，应当符合以下条件： （ 1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； （ 2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （ 3）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （ 4）已通过竣工验收； （ 5）拆迁安置已经落实； （ 6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者 已确定施工进度和交付日期； （ 7）物业管理方案已经落实。 4 对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务，融资运作 据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知 规划局发征地意见函 到土地管理部门及土地使用部门征求意见 市场、客户、区域、选址、历史文化、习俗等研究，寻找合作伙伴，签定合作意向，协议及合同书 进行项目的初步可行性研究评估 向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目 建议书 向计委申报立项报告 计委函至规划局 规划局会签返计委 计委下文同意立项并要求可行性研究，此文经建委开发办会签 计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告 进行项目投资的详细可研测量，编制可研报告 5 政府下文批地 新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所 结果报市房地局 旧城改造到区地政科 结果报市房管局 画桩位并给钉桩条件，测绘院钉桩，成果给设计人 规划局办理建设用地规划许可证 据此到地政部门办理用地批准书，评估项目建设用地地价 6 冻 结户口并抄户口，交纳地价款，取得土地使用证 按规划设计条件征询意见表到区配套部门征求意见 发拆迁许可证 规划局审查后规划条件通知单 地政部门审查安置方案、安置房 1、 到园林局申请伐树许可证 2、了解线路情况与供电局运行班协商改造、移线方案 3、煤气、道路、上下水改造路 4、到供电局业扩处申请用电报表、做正式供电方案，申请临时施工用电、委托施工。 出市政会议 纪要 规划局审方案提出意见 场地三通一平，领取房地产开发手册 到规划局领设计方案送审书 动迁会及拆迁安置 规委召开市政协调会 修改后送规委审图 委托进行规划方案设计 单 申请确定规划，设计条件 单 7 进行个体设计（大公共建筑规委审查） 领建筑工程规划许可证 建委、物价局下文批价 报价小组审查，领取预 /销售许可证 运用“营销策划展示设计系统”制作资料 进行销售 开节能证明 到税务局取税单 持年度计划、税单到区计、经委领投资许可证登记卡、登记并取得许可证 到建委工程处领开工审批表 到计委申请，列入计划（建委会签） 到市政部门盖章证明市政条件落实 四源费缴纳 到开发办市政处核实任务 开发办工程处同意招标 出施工图 8 填招标申请书并到市招标办登记 招标办看现场 运用“投资项目概预算系统”编制标底 开标会 定合同、写评标报告，发中标通知书 招标办盖章同意 建委工程处同意开工，办理开工许可证 施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电，委托设计、施工 市开发办秘书处登记来源及一切手续 质 量 总 站 受理质量监督 施 工单位同意施工 市统计局落实任务 市审查局审核资金来源、任务 9 1、小区内线路委托设计； 2、委托施工 3、配电施工建工程验收 4、设备安装及验收 1、通知 区园林局绿化办 2、交绿化费 3、绿化施工 1、按道路方案进行施工 2、市政办事处养路队验收 1、到自来水业务科报装委托线路设计、施工及验收 2、到市政监建所下水报装 3、规划设计 4、竣工验1 、到热力公司报装 2 、委托线路设计 3 、施工及验收 （自建锅炉房） 1、环保局同意锅炉房位置 2、委托设计 3、到劳动局报建 4、环保局审查消音除尘设备 1、到煤气公司报装 2、到规划科定线路方案 3、设计 4、查看现场规划 5、施工 6、业务科检验同意接气 7、凭通气单到管网所办固定资产转移手续 10 5、送电 收 5、竣工验收 及通 气手续 8、凭接气单到液化气公司办各户通气手续 9、通气 全部竣工 四方验收、检验单签字盖章 办理入住手续、办理产权证 凭验收通知书入库房屋 运用“房地产物业管理系统”进入物业管理阶段；运用“房屋租赁管理系统”进行项目二次开发 确定房屋管理形式；房屋验收 11 第二章 房地产开发公司的设立 第一步 房地产开发公司设立的法律程序 一、内资房地产综合开发公司的设立 ： 1、公司设立准备 ； 2、申请资质等级审批 ； 3、申请办理企业名称预先核准 ； 4、办理工商注册登记 ； 5、办理税务登记 。 二 、 外 资 房 地 产 开 发 公 司 的 设立 ： 1、申请批准项目建议书 ； 2、办理企业名称登记 ； 3、送审合资或合作合同、章程 ； 4、申领外商投资企业批准证书 ； 5、办理企业登记 。 第一项 房地产开发公司设立的相关税费 1、企业法人开业登记费 ； 2、企业法人变更登记费 ； 3、企业法人年度检验费 ； 4、补、换、领证照费 。 第三章 土地使用权取得流程 土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。 土地使用权主要有以下三种取得方式见表一。 12 表一、土地使用权取得方式 土地获得方式 内 容 土地使用权 出让 指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权 转让 指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。 土地使用权 划拨 指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须经政府及土地管理部门同意，交补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。 土地相关术语： 一、 生地 ： 指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。 二、 熟地 ： 指三通一平或七通一平， 具备使用条件的土地。 三、 宗地 ： 是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。 四、 宗地图 ： 是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。 五、 集体土地 ： 是指农村集体所有的土地。 13 六、 征用土地 ： 指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。 土地的使用年限 ： 凡与省市规划国土签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育 用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。 第二步 取得开发土地使用权的法律程序 一、国有土地使用权的出让 ： 1、办理建设用地规划许可证 ； 2、办理建设用地委托钉桩 ； 3、办理国有土地使用权出让申请 ； 4、主管部门实地勘察 ； 5、土地估价报告的预审 ； 6、委托地价评估 ； 7、办理核定地价手续 ； 8、办理土地出让审批 ； 9、签订国有土地使用权出让合同 ； 10、领取临时国有土地使用证 ； 11、领取正式国有土地使用证 ； 12、国有土地使用权出让金的返还 。 二、国有土地使用权的划拨 ： 1、国有土地使用权划拨用地申请 ； 2、主管部门现场勘察 ； 3、划拨用地申请的审核、报批 ； 14 4、取得划拨用地批准 。 三、集体土地的征用 ： 1、征用集体土地用地申请 ； 2、到拟征地所在区（县）房地局立案 ； 3、签订征地协议 ； 4、签订补偿安置协议 ； 5、确定劳动力 安置方案 ； 6、区（县）房地局审核各项协议 ； 7、市政府下文征地 ； 8、交纳菜田基金、耕地占用税等税费 ； 9、办理批地文件、批地图 ； 10、办理冻结户口 ； 11、调查户口核实劳动力 ； 12、办理农转工工作 ； 13、办理农转居工作 ； 14、办理超转人员安置工作 ； 15、地上物作价补偿工作 ； 16、征地结案 。 第二项 取得开发土地使用权的相关税费 1、地价款（土地出让金） ； 2、资 金占用费 ； 3、滞纳金 ； 4、土地使用费 ； 5、外商投资企业土地使用费 ； 6、防洪工程建设维护管理费 ； 7、土地闲置费 ； 15 8、土地权属调查、地籍测绘费 ； 9、城镇土地使用税 ； 10、地价评估费 ； 11、出让土地预订金 ； 12、征地管理费 ； 13、土地补偿费 ； 14、青苗及树木补偿费 ； 15、地上物补偿费 ； 16、劳动力安置费 ； 17、超转人员安置费 ； 18、新菜田开发建设基金 ； 19、耕地占用税 。 第三步 拆迁安置阶段的法律程序 1、委托进行拆迁工作 ； 2、办理拆迁申请 ； 3、审批、领取拆迁许可证 ； 4、签订房屋拆迁责任书 ； 5、办理拆迁公告与通知 ； 6、办理户口冻结 ； 7、暂停办理相关事项 ； 8、确定拆迁安置方案 ； 9、签订拆迁补偿书面协议 ； 10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置 ； 11、发放运作拆迁补偿款 ； 12、拆迁施工现场 防尘污染管理 ； 13、移交拆迁档案资料 ； 14、房屋拆迁纠纷的裁决 ； 15、强制拆迁 。 16 第三项 拆迁安置阶段的相关税费 1、房屋拆迁补偿费 ； 2、搬家补助费 ； 3、提前搬家奖励费 ； 4、临时安置补助费（周转费） ； 5、清理费 ； 6、停产停业综合补助费 ； 7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费 ； 8、一次性异地安置补助费 ； 9、房屋拆迁管理费 ； 10、房屋 拆迁服务费 。 第四章 房地产开发 阶段 第四步 立项和可行性研究的法律程序 1、选定项目，签定合作意向书 ； 2、初步确定开发方案 ； 3、申报规划要点 ； 4、申报、审批项目建议书 ； 5、编制项目可行性研究报告 ； 6、申报、审批项目可行性研究报告 。 第四项 立项和可行性研究阶段的相关税费 1、可行性研究费 ； 2、建设工程规划许可证执照费 。 17 第五步 规划设计和市政配套法律程序 一、房地产开发项目的规划设计程序： 1、申报选址定点； 2、申 报规划设计条件； 3、委托作出规划设计方案； 4、办理人防审核； 5、办理消防审核； 6、审定规划设计方案； 7、住宅设计方案的专家组审查； 8、落实环保 “ 三废 ” 治理方案； 9、委托环境影响评价并报批； 10、建设工程勘察招、投标； 11、委托地质勘探； 12、委托初步设计； 13、申报、审定初步设计。 二、房地产开发项目的市政配套相关程序： 1、征求主管部门审查意见； 2、落实市政公用设施配套方案； 3、报审市政配套方案； 4、市政各管理部门提出市政配套意见； 5、市政 管线综合。 第五项 规划设计和市政配套的相关税费 1、工程勘察（测量）费； 2、工程设计费； 3、建设工程规划许可证执照费； 4、竣工档案保证金； 18 5、临时用地费； 6、临时建设工程费； 7、建设工程勘察招标管理费； 8、勘察设计监督管理费； 9、古建园林工程设计费。 第五章 项目建设阶段 第六步 项目开工、建设、竣工阶段流程 一、房地产开发项目开工前准备工作 ： 1、领取房地产开发项目手册 ； 2、项目转入正式计划 ； 3、交纳煤气（天然气）厂建设费 ； 4、交纳自来水厂建设费 ； 5、交纳污 水处理厂建设费 ； 6、交纳供热厂建设费 ； 7、交纳供电贴费及电源建设集资费 ； 8、土地有偿出让项目办理 “四源 ”接用手续 ； 9、设计单位出报批图 ； 10、出施工图 ； 11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金 ； 12、办理消防审核意见表 ； 13、审批人防工程、办理人防许可证 ； 14、核发建设工程规划许可证 ； 15、领取开工审批表，办理开工登记 。 二、房地产开发项目的工程建设招投标流程： 1、办理招标登记、招标申请 ； 19 2、招标准备 ； 3、招标通告 ； 4、编制招标文件并核准； 5、编制招标工程标底 ； 6、标 底送审合同预算审查处确认 ； 7、标底送市招标办核准，正式申请招标； 8、投标单位资格审批； 9、编制投标书并送达； 10、召开招标会，勘察现场； 11、召开开标会议，进行开标； 12、评标、决标； 13、发中标通知书； 14、签订工程承包合同； 15、工程承包合同的审查。 三、房地产开发项目开工手续的办理程序： 1、办理质量监督注册登记手续； 2、建设工程监理； 3、办理开工统计登记； 4、交纳实心黏土砖限制使用费； 5、办理开工前审计； 6、交纳投资方向调节税； 7、领取固定资产投资许可 证； 8、报装施工用水、电、路； 9、协调街道环卫部门； 10、协调交通管理部门； 11、交纳绿化建设费，签订绿化协议； 12、领取建设工程开工证。 20 四、房地产开发项目的工程施工程序： 1、施工场地的 “三通一平 ”； 2、施工单位进场和施工暂设； 3、工程的基础、结构施工与设备安装； 4、施工过程中的工程质量监督。 五、房地产开发项目的竣工验收程序： 1、办理单项工程验收手续； 2、办理开发项目的综合验收，领取工程质量竣工核验证书； 3、商品住宅性能认定； 4、竣工统计登 记； 5、办理竣工房屋测绘； 6、办理产权登记 。 第六项 项目开工、建设、竣工阶段的相关税费 1、三通一平费； 2、自来水厂建设费； 3、污水处理厂建设费； 4、供热厂建设费； 5、煤气厂建设费； 6、地下水资源养蓄基金； 7、地下热水资源费； 8、市政、公用设施建设费（大市政费）； 9、开发管理费； 10、城建综合开发 项目管理费 ； 11、建筑行业管理费； 12、绿化建设费； 13、公园建设费； 21 14、绿化补偿费； 15、路灯维护费； 16、环卫设施费； 17、生活服务设施配 套建设费（小区配套费）； 18、电源建设集资费（用电权费）； 19、外部供电工程贴费（电贴费）； 20、建安工程费 ； 21、建设工程招投标管理费； 22、合同预算审查工本费； 23、质量管理监督费； 24、竣工图费； 25、建材发展补充基金； 26、实心黏土砖限制使用费； 27、工程监理费； 28、工程标底编制管理费 ； 29、机电设备委托招标服务费； 30、超计划用水加价； 31、夜间施工噪声扰民补偿费； 32、占道费； 33、固定资产投资方向调节税。 第六章 销售经营阶段 商品房预售须符合 的 条件 ： （ 1） 交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （ 2） 有建设工程规划许可证； （ 3） 按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的 25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日 22 期； （ 4） 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售 许可证明。 第七步 销售 经营阶段的法律程序 1、提交完成建设项目投资证明 ； 2、签署预售内销商品房预售款监管协议 ； 3、办理商品房预（销）售许可证 ； 4、销售项目备案 ； 5、委托中介代理机构进行销售 ； 6、与购房者签订认购书 ； 7、与购房者签订买卖契约 ； 8、办理预售登记 ； 9、办理转让登记 ； 10、办理房地产抵押登记手续 ； 11、楼宇交付入住 ； 12、质量保证书和使用说明书 ； 13、办理产权立契过户手续 。 第七项 销售 经营阶段的相关税费 1、营业税 ； 2、城市维护建设税 ； 3、教育费附加 ； 4、印花税 ； 5、契税 ； 6、土地增值税 ； 7、企业所得税 ； 23 8、个人所得税 ； 9、房产税 ； 10、城市房地产税 ； 11、房屋产权登记费 ； 12、房屋所有权证工本费 ； 13、房产共有权执照费 ； 14、房屋他项权利执照费 ； 15、房屋买卖登记费 ； 16、房屋买卖手续费 ； 17、房屋租赁审核备案手续费 ； 18、 房屋租赁登记费 ； 19、 房屋估价手续费 ； 20、 房屋公证估价手续费 ； 21、 房地产价格评估费 ； 22、 房地产中介服务费 。 第七章 物业管理 第八步 物业管理阶段的法律程序 1、 物业管理单位 经营资质审批 ； 2、签署物业管理委托合同 ； 3、居住小区的物业接管综合验收 ； 4、物业使用、管理、维修公约的核准 ； 5、安排签订管理公约 ； 6、制定、提供质量保证书和使用说明书 ； 7、物业管理服务基本要求 ； 8、物业管理委员会的设立 。 第八项 物业管理阶段的相关税费 1、居住小区物业管理启动经费 ； 24 2、共用部位共用设施设备维修基金 ； 3、普通居住小区物业管理费 ； 4、高档住宅物业管理费 ； 5、经济适用住房小区物业管理费 ； 6、供暖费 。 附录： 房地产开发专业术语 第一节 面积类 1、 建筑面积 住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。 2、 使用面积 住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。 计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数 的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。 25 3、 公用面积 住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。 4、 实用面积 是 指 建筑面积 扣除公共分摊面积后的余额。 5、 居住面积 住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除 去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。一般作为衡量居住水平的面积指标。 6、 套内面积 俗称 地砖面积 。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。 动既有章可循，也有利可图，吸引居民和机构投资住房租赁市场。 7、 公摊面积 商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成： 26 1电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积； 2各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影 面积的 50。 8、 辅助面积 辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。 9、 公用建筑面积分摊系数 将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数公用建筑面积套内建筑面积之和。 10、 公用建筑面积 公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑 物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积 27 11、 容积率 容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。 12、 得房率 得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。 套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台建筑面积。 套（单元）建筑面积 = 套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。 13、 建筑密度 建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（），它可以反映出一定用地范围内的空地率 和建筑密集程度。 第二节 价格类 1、 均价 均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外。 2、 基价 基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售 28 价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。 3、 起价 起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。 4、 预售价 预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准。 5、 一次性买断价 一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。 6、 定金 定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债 29 务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通 则和担保法八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。 7、 订金 订金不具有定金的性质，交付订金的一方主张定金权利的，人民法院不予支持。一般情况下，交付订金的视作交预付款。双方在签订商品房预售合同或出售合同后，订金应即时返还或抵充房价。购房者在支付订金后，不购买预订房屋的，订金按预订协议约定的办法处理，但属下列情况的，房地产开发企业应当全额返还购房者支付的订金：（ 1）房地产开发企业未签订书面协议收取订金的；（ 2）签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的；（ 3）双方对预售合同或出售合同条款存在分歧、不能协商一致的；（ 4）广告、售楼书、样品房与实际善不相符合。 8、 预付款 30 预付款是一种支付手段，其目的是解决合同一方周转资金短缺的问题。预付款不具有担保合同履行的作用，也不能证明合同的成立。收受预付款一方违约，只须返还所收款项，而无须双倍返还。此外，法律对预付款的使用有严格规定，当事人不得任意在合同往来中预付款项，而对定金则无此限制。 9、 违约金 违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支 付违约金。 第三节 实务类 1、 开间 住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过 ，砖混结构住宅开间一般不超过 。 规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。 开间 5 米以上，进深 7 米以上的大开间住宅可为住户提供一个 40方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间 31 住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。 2、 进深 在 建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在 5 米左右，不能任意扩大。 3、 绿化率 绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。 4、 绿地率 绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（ %）。绿地率所指的 居住区用地范围内各类绿地 主要包 括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。 5、 层高 32 层高是指住宅高度以 层 为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。 6、 净高 净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。 7、 实用率 实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。 即实用率套内建筑面积套内建筑面积分摊的共有共用建筑面积 。 8、 标准层 标准层是指平面布置相同的住宅楼层。 9、 地下室 地 下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 1 2 者。 10、 半地下室 半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 1 3，且不超过1 2 者 11、 居住区用地 33 居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。 12、 住宅用地 住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地 含宅间绿地和宅间小路等 的总称 13、 其他用地 其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设 用地等。 14、 公共服务设施用地 公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。 15、 道路用地 道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。 16、 公共绿地 公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。 34 17、 道路红线 道路红线是指城市道路 ， 含居住区级道路 ， 用地的规划控制线。 18、 建筑线 建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。 19、 综合楼 是指兼有住家、办公甚至商场的大楼。 20、商住住宅 是 家办公）住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。 21、别墅 是指在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅。其中三户或三户以上连体的别墅为连栋别墅，二户连体的别墅为双拼别墅，单楼独栋的则为独栋别墅。 22、 排别墅） 正确的译法应该为城区住宅，是从欧洲舶来的，其原始意义是指在城区房屋。目前是指建于城郊，高绿化率，住宅功能齐全的景观型联排别墅。 23、跃层式商品房 是指由上、下两层楼盘面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋通风、采光较好，布局紧凑，功能分明，只是户内楼梯占去一定使用面积，上下两层只有一个 35 出口，发生火灾时，人员不易疏散。 跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。 24、复 式商品房 是由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋，是在层高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼盘房。实际层高要大大低于跃层式住宅。复式住宅下层供起居、餐饮、洗浴用，上层供休息、储藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯。 复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个 层合计的层高要大大低于跃层式住宅（李氏设计为 ，而一般跃层式为 复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，户内设多处墙式壁柜和楼 梯，中间楼板也即上层地板。一层的厨房高 2 米，上层贮藏让高 层直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。 复式住宅的经济性体现在： 过夹层复合，可使住宅的使用面积提高 50% 隔断、家具、装饰融为一体，即是墙又是楼板、床、柜，降低了综合造价。 风采光良好，与一般层高和面积相同 36 的住宅相比，土地利用率可提高 40%。因此复式住宅同时具备了省地、省工、省料的特点。 复式住宅在设计施 工和使用上有一些不足： 深小，如采用内廓式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳，自然采光较差。 厨房只有 2 米高度，长期使用易产生局促弊气的不适感，贮藏间较大，但层高只有 ，很难充分利用。 材成本较高，且隔音、防火功能差，房间的私密性、安全性较差。 25、错层式住宅 主要指的是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。 错层式和复式房屋有一个共同的特征区别 于平面式的房屋。平面式表示一户人家的厅、卧、卫、厨等所有房间都处于同一层面，而错层和复式内的各个房间则处于不同层面。 错层和复式房屋的区别在于尽管两种房屋均处于不同层面，但复式层高往往超过一人高度，相当于两层楼，而错层式高度低于一人，人站立在第一层面平视可看到第二层面。因此错层有“压缩了的复式”之称。另外，复式的一、二层楼面往往垂直投影，上下面积大小一致；而错层式两个（或三个）楼面并非垂直相叠，而是互相以不等高形式 37 错开。 26、单元式住宅 是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式； 通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排到户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。 27、公寓式住宅 是相对于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅大多是高层，标准较高，每一层内有若干单独使用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。 28、花园式住宅 也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部 居住功能完备，装修豪华并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。 29、 译为 “ 步行街购物广场 ” ，是目前国际上最流行、经营效果最佳的零售百货模式，它具有四大特征：开放性的公共休闲广场、强烈吸引人气；开放性的对外交通设计，广纳周边人气，相对闭合的内部通道回路， 38 充分利用有效人流，购物与休闲良性互动，形成惊人的商业效应。 30、商品房的结构 房屋架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。 31、框架结构住宅 是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。 框架结构由梁柱构成，构件截面较小，因此框架结构的承载力和刚度都较低，它的受力特点类似于竖向悬臂剪切梁，楼层越高，水平位移越慢，高层框架在纵横两个方向都承受很大的水平力，这时，现浇楼面也作为梁共同工作的，装配整体式楼面的作用则不考虑，框架结构的墙体是填充墙，起围护和分隔作用，框架结构的特点是能为建筑提供灵活的使用空间，但抗震性能差。 32、钢混结构住宅 钢混结构住宅的结构材料是钢筋混凝土，即钢筋、水泥、粗细骨料（碎石）、水等的混合体。这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层住宅多采用这种结构。但这种结构工艺比较复杂，建筑造价也较高。 33、砖混住宅 39 砖混结构一般指把砖砌体用作内外承重墙或隔墙，楼盖、屋盖、梁、柱（也可是砖柱）是钢筋混凝土作用在墙柱上的荷载，主要是由梁板传来的屋盖、楼盖上的活、恒荷载，它通过墙柱基础传到地基。作 用在纵墙上的水平荷载（如风荷）一部分直接由纵墙传给横墙，另一部分则通过屋盖和楼盖传给横墙，再由横墙传至基础，最后传给地基，承重墙的厚度及长度是根据强度和稳定性的要求，通过计算来确定的。 34、建筑高度 按建筑高度划分，房屋可分为低层房屋、多层房屋和高层房屋。根据国家有关政策对民用建筑高度与层数的设计规定： 47为小高层住宅（也称中高层住宅）； 10 层以上则为高层住宅，有高层塔楼、高层板楼。 35、低层房屋 指高度低于或等于 10 米的建筑物，一般是 1建筑物，如平房、别墅等。低层房屋 一般建筑结构简单，施工期短，建造成本低廉，给人以亲切安宁、有天有地的感觉，它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。 36、多层房屋 指高于 10 米、低于或等于 24 米的建筑物。多层房屋一般 4，一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。多层房屋一般规格 (房型 )整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。与高层相比，多层房屋公用面积少，得房率相应提高。 37、高层房屋 40 指高于 24 米的建筑。 8 层以上 (可含 8层 )的建筑体，一般可分为小高层、高层和超高层。 38、小高层 一般指 8 层至 12、 13 层的建筑。小 高层住宅一般采用钢筋混凝土结构，带电梯。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点，又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高，污染程度低等优点。同时，小高层对土地的利用率提高，土地成本相对下降，很受房地产开发商的青睐。 39、高层房屋 指 15 层以上、 24 层以下的建筑体。因为建筑结构和建筑形态 (点状居多 )的局限，房型设计难度大，要做到每套室内全明、采光通风良好是有很大难度的。在城市中心区，高层有它的优势：对开发商来说，单位建筑面积土地成本 (即“楼面地价” )低；对住户来说，视野开 阔，景观系数高，尘土、噪音、光线污染也少，建筑结构强度高，整体性强。但高层房屋也有明显的缺点：结构工艺比较复杂，材料性能要求高，自重大，对基础要求高，施工难度较大，建筑造价相应提高；高层房屋电梯、楼道、机房、技术层等公用部位占用面积大，得房率低；如果电梯质量不可靠，物业管理不正常，就很令人担心。 40、超高层房屋 指超过 24 层的建筑体。超高层房屋楼面地价最低，但建筑安装成本高。它给人以气派雄伟的感觉，可以满足一些消费者对视 41 野、景观的要求。超高层房屋一般建在城市黄金地段 (最大限度地利用土地资源 )或景观良好的城 区 (最充分地发挥景观资源的作用 )。 使用率比较：多层高于高层， 85%左右；高层由于有电梯、电梯前室等，需分摊的公用面积较多，高层塔楼使用率 72板楼在 78 建筑质量比较：多层一般为砖混结构，抗震性能比高层差；高层一般为钢筋混凝现浇，抗震性能好，折旧年限长。 房型构造比较：多层一般坐北朝南，南北通风，使用面积高、房型合理，大开间容易隔开装修；高层一般为框架结构，加上要考虑电梯的位置，户型设计较难，装修也易带来不便。 物业管理收费：多层少于高层。 41、智能化住 宅 根据建设部全国住宅小区智能化系统示范工程要求，智能化住宅要达到安全防范、信息管理、信息网络，也即智能化住宅是将各种家庭自动化设备、计算机及其网络系统与建筑技术与艺术有机结合的产物，从而实现住户可以在任何时间任何地点进行家庭遥控管理或与外界进行联系的住宅。 智能小区由众多智能楼宇组成，其旨在通过高度集成的通讯和计算机网络，把社区的保安、物业、服务及公共设施连接起来，实现智能化和最优化管理，使小区内居民可以 24 小时与社区医院、学校、超市、娱乐场所等处联络。 42 42、住宅小区 住宅小 区也称 居住小区 ，是由城市道路以及自然界线（如河流）划并不为交通干道所越的完整居住的地段。一般设置一整套可满足居民日常生活需要的基层专业服务设施和管理机构。 43、住宅配套设施 指为城镇居民创造卫生、安全、宁静、舒适的居住环境而必需的住宅附属设施。住宅配套设施是由多系统组成的，按其服务层次。应包括以下内容： (l)住宅基本生活单元的配套设施。人口规模为 3 千人左右的住宅群，其配套设施应有居民服务站、小商店、文化室、儿童游乐场等； (2)住宅小区的配套设施。人口规模在 l 万人左右 的住宅群，其配套设施包括托儿所、幼儿园、小学、中学、储蓄所、邮电所、运动场、粮店、煤店、百货店、副食品店、菜店、饮食店、理发店、小修理门市部、综合商店、自行车棚、废物回收站、居委会、变电所、公共厕所、垃圾站等； (3)住宅区的配套设施。人口规模在 4至 5 万人左右，其配套设施包括医院、门诊部、银行、办事处、邮电支局、电影院、科技文化馆、青少年之家、运动场、多种与生活有关的商店、街道办事处、派出所、商业管理机构、房屋管养段等； (4)市政公用设施。指在全市范围内住宅配套的设施、包括城市公