2005年第一季度全国各城市地产动态监测报告

2005 年第一季度城市地价动态监测报 告 一 、 全 国 城 市 地 价 水 平 及 变 化 情 况 根 据 中 国 城 市 地 价 动 态 监 测 系 统 对 全 国 重 点 地 区 和 主 要 城 市 监 测 结 果 的 分 析 ， 2005 年 第 一 季 度 我 国 主 要 城 市 地 价 状 况 如 下 ： （ 一 ） 总 体 情 况 2005 年 第 一 季 度 全 国 主 要 城 市 地 价 总 体 水 平 为 1212 元 平 方 米 ， 与 2004 年 第 四 季 度 末 比 ， 增 长 率 为 1.21%。 2004 年 第 一 季 度 全 国 主 要 城 市 地 价 总 体 水 平 为 1145 元 平 方 米 ， 增 长 率 为 1.39%， 同 期 相 比 ， 2005 年 第 一 季 度 平 均 地 价 增 幅 下 降 0.18 个 百 分 点 。 2005 年 第 一 季 度 商 业 、 居 住 、 工 业 地 价 水 平 分 别 为 2006 元 平 方 米 、 1184 元 平 方 米 和 482 元 平 方 米 ， 增 长 率 分 别 为 0.91%、 1.58%和 0.19%。 2004 年 第 一 季 度 商 业 、 居 住 、 工 业 地 价 水 平 分 别 为 1891 元 平 方 米 、 1097 元 平 方 米 和 473 元 平 方 米 ， 增 长 率 分 别 为 1.44%、 2.51%和 0.22%， 同 期 相 比 ， 2005 年 第 一 季 度 商 业 、 居 住 、 工 业 地 价 增 幅 分 别 下 降 0.53、 0.93、 0.03 个 百 分 点 （ 见 图 1） 。 图 1 全 国 城 市 总 体 地 价 增 长 率 季 度 同 期 水 平 比 较 （ %） （ 二 ） 全 国 分 区 情 况 与 2004 年 第 四 季 度 末 比 ， 2005 年 第 一 季 度 华 北 区 、 东 北 区 、 东 南 区 、 中 南 区 、 西 南 区 、 西 北 区 平 均 地 价 水 平 分 别 为 1309 元 平 方 米 、 1066 元 平 方 米 、 1645 元 平 方 米 、 1171 元 平 方 米 、 1239 元 平 方 米 和 780 元 平 方 米 ， 增 长 率 分 别 为 0.71%、 1.01%、 1.49%、 0.83%、 2.64%和 0.38%。 与 2004 年 第 一 季 度 同 期 相 比 ， 2005 年 第 一 季 度 全 国 各 区 域 城 市 除 西 南 区 增 速 上 升 ， 同 比 提 高 0.63 个 百 分 点 外 ， 其 它 区 域 则 增 速 放 慢 ， 同 比 增 幅 分 别 下 降 为 ： 华 北 区 0.10 个 百 分 点 ， 东 北 区 0.38 个 百 分 点 ， 东 南 区 0.49 个 百 分 点 ， 中 南 区 0.48 个 百 分 点 ， 西 北 区 0.34 个 百 分 点 （ 见 图 2） 。 图 2 全 国 各 区 域 城 市 地 价 增 长 率 季 度 同 期 水 平 比 较 （ %） （ 三 ） 长 江 三 角 洲 、 珠 江 三 角 洲 、 京 津 两 市 等 重 点 区 域 情 况 长 江 三 角 洲 地 区 、 珠 江 三 角 洲 地 区 、 京 津 两 市 平 均 地 价 水 平 分 别 为 2019 元 平 方 米 、 1425 元 平 方 米 和 2019 元 平 方 米 。 与 2004 年 第 四 季 度 末 比 ， 增 长 率 分 别 为 2.37%、 0.93%和 0.50%。 长 江 三 角 洲 地 区 仍 维 持 较 高 的 增 长 率 （ 见 图 3） 。 图 3 全 国 重 点 区 域 城 市 地 价 增 长 率 季 度 同 期 水 平 比 较 （ %） 与 2004 年 第 一 季 度 同 期 相 比 ， 2005 年 第 一 季 度 长 江 三 角 洲 、 珠 江 三 角 洲 、 京 津 两 市 增 幅 均 有 所 上 升 ， 同 比 增 幅 分 别 为 0.04、 0.53 和 0.08 个 百 分 点 。 （ 四 ） 各 有 关 城 市 情 况 2005 年 第 一 季 度 除 个 别 城 市 外 ， 全 国 主 要 城 市 地 价 增 长 率 水 平 都 在 0 1.50%,地 价 涨 幅 平 稳 ， 各 主 要 城 市 地 价 增 幅 及 平 均 地 价 水 平 见 附 表 1。 2004 年 商 品 住 宅 涨 幅 较 高 的 北 京 、 上 海 、 杭 州 、 广 州 等 城 市 ， 本 季 度 地 价 变 化 水 平 差 异 较 大 ， 2005 年 第 一 季 度 上 海 地 价 总 体 增 长 率 高 达 5.20%， 广 州 为 1.55%， 而 北 京 、 杭 州 则 变 化 平 稳 ， 均 低 于 1.00%。 与 去 年 同 期 相 比 ， 上 海 、 广 州 同 比 增 长 3.22、 1.11 个 百 分 点 ， 北 京 基 本 保 持 不 变 ， 杭 州 则 大 幅 回 落 ， 下 降 3.07 个 百 分 点 。 二 、 监 测 结 果 分 析 （ 一 ） 地 价 总 体 水 平 略 有 提 高 ， 增 幅 继 续 减 小 2005 年 第 一 季 度 全 国 城 市 地 价 总 体 水 平 为 1212 元 平 方 米 ， 增 长 率 为 1.21%， 与 上 个 季 度 相 同 ， 低 于 2004 年 同 期 水 平 0.18 个 百 分 点 ， 各 类 用 途 地 价 增 速 均 有 所 放 缓 （ 见 图 4） 。 地 价 增 长 幅 度 总 体 呈 回 落 态 势 ， 在 宏 观 调 控 政 策 的 影 响 下 ， 地 价 逐 步 呈 现 理 性 反 应 ， 回 归 到 平 稳 增 长 的 水 平 。 图 4 全 国 城 市 总 体 地 价 增 长 率 比 较 （ %） （ 二 ） 居 住 用 地 价 格 增 速 进 一 步 放 缓 ， 但 增 幅 仍 高 于 商 业 用 地 和 工 业 用 地 2005 年 第 一 季 度 各 类 用 地 地 价 平 均 增 长 率 均 低 于 2003、 2004 年 同 期 水 平 ， 也 低 于 前 四 季 度 平 均 水 平 ， 增 速 进 一 步 放 缓 （ 见 图 5） 。 但 居 住 地 价 增 幅 仍 高 于 商 业 地 价 和 工 业 地 价 增 幅 ， 反 映 了 商 品 住 宅 开 发 对 土 地 的 需 求 较 大 。 特 别 是 在 一 些 住 房 价 格 上 涨 较 大 的 城 市 ， 如 上 海 、 杭 州 、 广 州 等 ， 这 一 现 象 更 加 明 显 。 图 5 全 国 城 市 分 用 途 平 均 地 价 增 长 率 比 较 （ %） （ 三 ） 部 分 城 市 地 价 变 化 异 常 ， 应 采 取 措 施 加 以 调 控 2005 年 第 一 季 度 ， 上 海 、 西 安 、 昆 明 等 城 市 总 体 地 价 增 幅 分 别 为 5.20%、 6.00%、 5.73%， 上 海 、 西 安 、 呼 和 浩 特 、 昆 明 、 沈 阳 、 哈 尔 滨 、 成 都 等 城 市 居 住 用 地 价 格 增 长 率 分 别 为 6.53%、 5.30%、 4.98%、 3.96%、 3.00%、 3.00%、 2.13 %， 反 映 出 这 些 城 市 的 土 地 供 需 关 系 较 为 紧 张 ； 而 呼 和 浩 特 、 哈 尔 滨 、 合 肥 等 城 市 的 工 业 地 价 增 幅 分 别 为 - 5.42%、 -1.00%、 -0.94%， 均 为 负 增 长 ， 主 要 是 由 于 城 市 “退 二 进 三 ”， 工 业 布 局 向 城 市 外 围 调 整 所 致 ， 但 同 时 也 反 映 出 这 些 城 市 在 工 业 用 地 供 应 量 上 的 不 协 调 ， 供 大 于 求 ， 这 一 现 象 应 当 引 起 有 关 城 市 注 意 ， 要 从 土 地 供 需 数 量 平 衡 和 结 构 优 化 上 进 一 步 加 强 调 控 力 度 。 三 、 2005 年 后 三 个 季 度 地 价 水 平 预 测 人 多 地 少 是 我 国 的 基 本 国 情 ， 土 地 资 源 的 稀 缺 性 、 土 地 供 应 的 有 限 性 及 区 位 的 差 异 性 ， 客 观 上 决 定 了 土 地 供 应 的 相 对 不 足 和 土 地 供 需 不 平 衡 。 从 土 地 区 位 看 ， 在 城 市 内 部 ， 城 市 中 心 区 人 口 集 中 ， 拆 迁 成 本 进 一 步 加 大 ， 存 量 土 地 的 可 供 量 日 益 减 少 。 在 当 前 住 房 需 求 快 速 增 长 的 情 况 下 ， 进 一 步 加 剧 了 房 地 产 开 发 的 土 地 供 需 矛 盾 ， 特 别 是 在 经 济 较 发 达 地 区 的 城 市 ， 土 地 供 给 缺 乏 弹 性 和 需 求 不 断 增 长 之 间 的 矛 盾 尤 为 突 出 。 所 有 这 些 矛 盾 将 进 一 步 增 加 土 地 价 格 上 涨 的 压 力 。 地 价 变 化 应 与 社 会 宏 观 经 济 发 展 趋 势 相 适 应 ， 从 近 几 年 监 测 结 果 来 看 ， 全 国 总 体 地 价 水 平 和 主 要 城 市 地 价 年 度 增 幅 基 本 上 保 持 在 5%左 右 ， 并 没 有 出 现 大 幅 增 长 的 局 面 。 2005 年 是 实 现 经 济 “软 着 陆 ”和 全 面 兑 现 入 世 承 诺 的 关 键 一 年 ， 根 据 国 家 统 计 局 数 据 和 亚 行 推 算 ， 今 年 GDP 增 长 8.5%左 右 ， 固 定 资 产 投 资 增 速 将 较 2004 年 有 所 放 缓 ， 但 仍 将 维 持 在 约 20%的 高 位 ， 宏 观 经 济 形 势 持 续 向 好 。 为 加 强 对 房 地 产 市 场 的 调 控 ， 稳 定 住 房 价 格 ， 今 年 初 ， 国 务 院 有 关 部 门 开 始 出 台 土 地 、 金 融 、 财 税 等 一 系 列 政 策 措 施 ， 国 家 宏 观 调 控 政 策 将 在 稳 定 地 价 方 面 发 挥 积 极 有 效 的 作 用 。 总 体 来 看 ， 随 着 土 地 市 场 整 顿 措 施 的 进 一 步 到 位 ， 土 地 供 应 和 结 构 调 整 以 及 土 地 市 场 信 息 的 进 一 步 公 开 ， 预 计 在 本 年 度 城 市 地 价 水 平 不 会 出 现 大 幅 度 上 涨 态 势 ， 且 将 保 持 或 略 低 于 2004 年 度 的 同 比 增 幅 水 平 。 附 表 1 2005 年 第 一 季 度 各 主 要 城 市 分 用 途 地 价 水 平 及 地 价 增 长 率 地价增长率（%） 地价（元/平方米） 监测城市 综合 商业 居住 工业 综合 商业 居住 工业 北京市 0.43 0.37 0.37 0.55 2394 4757 2135 482 天津市 0.56 0.51 0.93 0.18 1613 2967 1309 563 石家庄市 1.13 0.98 1.40 0.50 660 714 788 480 太原市 -0.02 -0.07 0.03 0.00 865 1245 943 419 呼和浩特市 1.13 1.57 4.98 -5.42 882 1426 699 561 沈阳市 1.66 2.00 3.00 0.00 1400 2405 1586 453 长春市 0.37 0.54 0.62 0.00 1091 1692 1196 410 哈尔滨市 1.00 0.00 3.00 -1.00 735 1226 779 256 上海市 5.20 5.43 6.53 0.20 2339 4485 2213 782 南京市 1.30 1.40 1.60 0.00 1864 2862 1774 865 杭州市 0.60 0.40 0.70 0.00 1860 3097 1915 559 合肥市 0.39 0.77 1.35 -0.94 1151 2086 1051 315 福州市 0.60 0.50 1.00 0.00 1415 2476 1554 334 南昌市 0.91 0.93 1.20 0.00 878 1294 1085 257 济南市 0.40 0.40 0.60 0.30 978 1188 1127 636 郑州市 1.01 1.01 1.02 0.99 876 1115 1036 531 武汉市 3.00 2.30 4.20 0.50 1373 2245 1189 633 长沙市 1.20 1.30 1.30 1.00 958 1520 1046 333 广州市 1.55 1.55 1.93 1.18 1467 2453 1374 556 南宁市 0.00 0.00 0.00 0.00 968 1615 969 394 海口市 0.90 0.40 1.40 1.00 844 1523 775 266 成都市 1.47 1.40 2.13 0.00 1715 3391 1302 591 贵阳市 0.00 0.00 0.00 0.00 1455 2992 11