2011年8月份市场调研情况汇总(赵卫东)

2011 年 8 月份市场调研项目汇总 所在部门： 市场研展部 调研人： 赵卫东 一、项目调研情况分析 1、调研项目 项目名称 位置 开发商 代理商 开盘日期 交房日期 调研时间 九裕隆 新乡市人民东路与胜利 渠交汇处东南 河南恒达瑞 实业 郑州丰顺伟 业营销策划 11 年 1 月 12 年下半年 11 年 8 月 2 日 裕康家园 健康路（原钟表厂院内） 河南裕恒置 业 二期 1# 下半年开 盘， 4# 未知 一期 11 年 12 月，二期 13 年 11 年 8 月 2 日 上海公馆 平原路与新飞大道交汇 处 新乡正豪置 业 上海天屿行 市场营销策 划 10 年 12 月 18 号 2012 年年底 11 年 8 月 10 日 塞纳春天 胜利路与中原路交汇处 新乡绿都置 业 深度地产 二期 10 年 5、9 月，三期 11 年 8 月 13 号 认筹一批 15#，26# 二期 12 年三月 11 年 8 月 11 日 维多利亚城 新乡市和平大道 110 号 河南中房建 谊置业 新乡好邦营 销机构 三期 11 年 5 月 29 日 2012 年底 11 年 8 月 15 日 万和城 和平大道与建设路交叉 口东北角 新乡聚隆置 业 C-Bright 世 纪博睿 期 2 批房 源 2011.04.2 4，3 批 10#9.18 认筹 一期一批 2011 年十月底 10#13 年年初 11 年 8 月 18 日 未来城 和平大道与宏力大道交 叉口东北角 河南忆通置 业 2、项目基础数据 项目分析：九裕隆项目位于人民路和胜利渠交汇处，项目规模较小，绿化也不多，虽然只为一 栋三个单元 26 层单体楼，但户型设计齐全。从整体来看该项目整体品质一般，属于中档的定位。 但就目前网上对其评价较差，预售证一拖再拖，迟迟没有下来，引起许多客户不满。裕康家园 所处的健康路位于市中心地段，但是健康路道路狭窄，交通拥挤。再者是该项目占地面积规模等 都比较小，该项目中低档定位，整体品质不高，但由于其地段的优势，价格稍高，与其整体品质、 档次等都不甚符合。上海公馆是新乡市为数不多的高端楼盘代表作，其所处的地段自不必说， 虽然项目整体占地面积较小，楼层高，容积率大，但是其整体 52%的高绿化却是无人能及，外加 项目的高智能化，观光电梯等各种新乡的罕有元素，作为新乡高端楼盘的代表作确实是有着一定 的资本。塞纳春天占地面积较大，是位于新乡市前列的大规模巨作，紧邻卫河景观和市中心商 业圈，坐拥城市之巅，中高档的定位。内部法式皇家园林的主体景观，打造纯住宅社区，各种设 施齐全，在市中心这种规模的楼盘也仅此一家，售楼部内人气总是很火爆。维多利亚城作为新 乡市早期的楼盘，销售至今，南邻卫河景观带，毗邻市中心核心商业区，整个项目规模中等，前 期推出的房源大都为在建工程抵押房，似乎也是开发商资金问题，现售三期为一栋 28 层 4 梯 28 户的经典小户型，项目品质感中档。万和城占地规模在新乡位居前列，属于旧城改造项目，与 我们的项目同处一个片区，是我们项目较为有利的竞争者，万和城颇具优势的首先是其价格优势， 外加项目周围的老城居民渴 望改善居住条件，附近的二中、三中，项目自开始就卖的比较好，现售的一期在项目的东北角， 项目名称 总占地面积 总建筑面积 容积率 开发 周期 绿化率 建筑 密度 层数 总户数 九裕隆 11 亩 5 万平米 一期 25.2% 26 层 312 户 裕康家园 24.75 亩 7 万平米 3.91 二期或 三期 40% 28 层 二期 112 户 上海公馆 19768（29.5 亩） 12.44 万平米 4.6 52% 22.6 6% 33 层 655 户 （一期 273 户） 塞纳春天 188 亩 36 万平米 3.10 四期或 五期 33% 18/30/3 2 层 二期 618 户 维多利亚城 45700（68.5 亩） 22 万平米 三期 40% 三期 28 层 三期 660 户 万和城 300 亩 60 万平米一 期 7 万 3.2 40% 25.7 % 11/18 层 一期 693 未来城 110 亩 28 万平米一 期约 10 万 3.78 二期或 三期 36.5% 24.9 8% 22/26/2 7 层 1813（ 总） 为 11/18 层房源，项目中档定位，客户定位也是刚性需求的客户。 3、周边配套 配套分析：九裕隆项目市中心得天独厚的位置注定了其成熟的各种配套，恒生数码城市距离其 最近最大的商业区，也是整个新乡市的电脑城巨头，人民路的繁华商业、医院、银行等都比较齐 全。裕康家园项目是地地道道的市中心核心地段，为新乡的老城商业中心，其附近的老城商业 项目名称 生活配套 教育配套 医疗配套 金融配套 娱乐休闲 公交线路 九裕隆 项目南侧商贸 市场，人民中 路沃尔玛超市， 银基广场，富 达购物广场 和平路小学，新 乡十中，十八中 红旗区实验幼儿 园 新乡市妇幼保 健院，新乡阳 光医院，新乡 市中医院， 人民东路农村 信用社，工商 银行。体育中 心对面新乡市 商业银行，新 飞大道建设银 行 801、6、9、6 1、38 路 裕康家园 沃尔玛 开元 超市 市直二幼 育才 小学 育才幼儿 园 新城幼儿园 新乡市直机关 医院 新乡医 学院三附院分 院 三七一医 院 市中心医 院 建设银行 邮 政银行 工商 银行 农业银 行 广发银行 24、 39、 40、 61. 上海公馆 文渊大市场， 石牌坊商业街 城建幼儿园、渠 东小学，红旗渠 实验小学，新区 小学 新乡仁爱医院， 市直机关医院， 中国银行，建 设银行，工商 银行 16、61、5、1 5、23、24、1 26 塞纳春天 思达超市 众 品超市 平原 路购物区 小区内小哈佛幼 儿园、钓鱼台幼 儿园、八中，四 中 一院 二院 新华 红旗 农行 广行 建行 4. 7. 10 . 25. 维多利亚城 胖东来、百货 大楼、新天地 购物广场、温 州地下商城、 东方文化步行 街 和平路一小、二 小、花园路小学、 北街小学、新乡 二中、三中、新 概念英语学校、 维多利亚幼儿园 市中心医院、 红旗医院、妇 幼保健院、荣 康医院、市第 二人民医院 工商银行、邮 政银行、广发 银行、农业银 行、中国银行、 建设银行 13 16 53 126 2 7 62 9 22 24 31 34 34 43 万和城 思达超市、古 龙市场、八方 家电城 建设一小、二小、 河师大附中、二 中、杨岗小学、 陵园小学、 （但 都未划定片区） 有配套社区幼儿 园 第二人民医院、 新航医院、公 立医院 建设银行、工 商银行、邮政、 中国银行、新 乡银行 23、30、2、3 2 未来城 陵园，市二中， 河师大附中 开 心双语，杨岗幼 儿园 市二院，公立 医院，新航医 院 中国银行，建 设银行，中国 邮政，广发银 行 街铺矗立道路两旁，商业繁华，各种生活医疗等配套应有尽有。上海公馆项目周围的大型商业 不多，但是各种大中型饭店，会所等，分布在新飞大道两旁，距离也相当近，特别是紧邻的牧野 公园更成为其一大特色，这里既远离喧嚣又可以触摸到城市的核心，配套方面并没有太大问题。 位于市中心商圈核心的塞纳春天，商业异常繁华，胖东来、丹尼斯、百货大楼等，还有劳动路 胜利路两旁的商铺，生活医疗配套相当齐全，小区内部自建的小哈弗幼儿园，紧邻项目的钓鱼台 幼儿园、四中、八中等学校林立。维多利亚城南邻卫河，处于胖东来商圈的辐射区域，市中心 的地理位置，各种生活配套等都较为齐全。万和城位于北内城区的北部位置，周边多为小型的 老城商业形态，但各种配套较为齐全，特别是临近的二中、三中等教育资源成为其巨大的教育资 源优势，虽然距离稍靠北但是其价格优势，以及未来的 200 亩生态公园、100 亩的体育场都成为 其配套的一大亮点。未来城是我们项目最大的竞争对手，目前处于亮相期间，占地规模中等， 档次中高档，客群定位为刚性需求客户，一期所推五栋楼位于项目的西南侧，目前项目为亮相期 间，临时售楼部位于和平大道与宏力大道交叉口东北角。 4、景观规划 项目名称 周边景观 小区景观整体规划 中心景观特色 内部景观设置 九裕隆 沿胜利渠 景观带， 人民公园， 体育中心 小区绿化较少 无 草地、花坛、亭阁 裕康家园 人民公园 小区绿化较少 无 草地、花坛 上海公馆 牧野公园 “海派园林” 中央水景加高绿 化 草地、 花坛、庭院、广场、 喷泉、亭阁、小桥流水 塞纳春天 卫河景观 带 法国园林浪漫氛围为 主题 28000 平米地台 式公园 草地、花坛、庭院、休闲 广场、喷泉，雕塑等 维多利亚城 卫河景观 内外双景，一河两岸 三园 中心水景 草地、花坛、庭院 广场 亭阁 小桥流水 万和城 筹建中的 生态园林 和体育场 新中式景观 中心花园 60 米 宽观景大道 草地、花坛、庭院 广场 亭阁 小桥流水 未来城 景观组团 中轴线两个组团 大景观，和五个 点式小组团 草地、花坛、庭院 广场 亭阁 小桥流水 景观分析：九裕隆由于占地面积较小，其内部的景观也只是稍加绿化，值得称赞的也就是其 门前的胜利渠景观带以及稍远的人民公园，这两大资源成为其不可多得的景观卖点。裕康家园 整体景观都是稍加绿化，并无什么大特色，但是其距离不远的人民公园为其提供了免费而且最好 的景观资源。上海公馆的园林风格为海派园林风，雄踞新乡首位的搞绿化率，内部环境小品设 置应有尽有，外部的牧野公园与内部的海派园林相结合，让人享受绿色盎然生活。塞纳春天南 侧为卫河景观带，能看到卫河景观带的几栋楼成为项目的楼王，内部以法式园林为主题，处处的 异域风情，大型的地台式公园，该项目的景观资源是其一大优势。维多利亚城小区内部的景观 也是以水系为主体，庭院广场草地等各种建筑小品，整体规划还是很不错的，紧邻的卫河也是为 项目提供了自然景观万和城的整体景观规划为新中式景观，中央中心大花园以及 60 米的观景大 道，移步异景，但是其小区内部也有未拆的老城居民房，影响了整体的形象。筹划建设的生态公 园和百亩体育城后继必会成为项目的主要景观卖点。未来城的景观以两条中轴线为主体，前后 两个景观组团，外带周边的五个小型景观组团，景观规划还是相当不错的。 5、客户特征 项目名称 客户年龄 职业特征 区域特征 购买用途 九裕隆 23-60 白领，个体，上班 族 恒生数码城老板，及附近 居民、公司上班族等 自住或投资 裕康家园 23-60 白领，个体，上班 族 健康路商业个体、附近老 城居民以及上班族 自住居多 上海公馆 30-60 白领，企业高管， 富商 自住或投资 塞纳春天 23-60 白领、个体、 、附近上班族及老城居民 劳动路及胖东来商圈个体户，钓鱼台附近老城居民 自住居多 维多利亚城 23-30 上班族，新新人类， 附近投资居民 在新工作的外地或本地年 轻人 自住或投资 万和城 23-60 附近老城居民、白 领、个体 附近畅岗、茹岗村民、白 领、个体、看中二中三中 教育资源的客户 自住居多 未来城 23-60 附近老城居民、白 领、个体 项目周围的客户，为孩子教育来此置业的客户 自住居多 客户分析：以九裕隆的中档定位，外加其核心地理位置等各项优势，首先吸引的主要客户群 体就是恒生数码城的一些做电脑生意的老板，其次是周围上班一族及附近居民。裕康家园的整 体品质不高，客户应多为周围的老城居民，且附近商业繁华，个体也多，也会成为项目提供不少 的客户资源。以上海公馆的高端客户定位，客户所指必定是新乡的上层阶级，甚至是外地的一 些富商等，以上海公馆的各个优势定会吸引这些上层阶级人员前来置业，其中也不乏有些许的投 资者，看中其地段及价格上升空间。塞纳春天中高端定位，地段、景观、配套等优势，势必吸 引周围老城居民来此置业，附近超大商业圈的个体老板也会为项目的客户来源注入新鲜血液。 维多利亚城三期的小户型设计瞄准的就是年轻的上班一族，他们渴望有一套自己的房子，不希望 做房奴，但有没有足够的资金，多是在新工作的外地或本地年轻人，也有少量的附近投资客户。 万和城最大的优势是在于其价格，这也是客户购买时最看重的因素，附近畅岗、茹岗村民渴望改 善居住条件，而且在价格以及不愿离开片区的情况下，势必会选择万和城，而周围的个体以及上班族，和 因二中、三中来此置业的中年客户定不会少。和万和城客户定位一样，但是未来城的位置明显比万 和城好，而且品质也不万和城稍高，且万和城虽然没有附中的名额，但是其距离附中的位置并不 远，该项目预计在年底开盘，对我们项目的销售会造成不小困扰。 6、企划调研 企划分析：九裕隆项目以“典藏一座城”霸道推广语进行企划宣传，虽然与其项目的规模不 太符合，但是却很准确的提出了自己的优势那就是市中心的核心地理位置优势，由于近期认 筹已经基本完毕，所打广告也不多。裕康家园所打出的广告并不多，我只有在劳动路上见过一 面户外广告和在 20 路公交车上有见，其广告语 “城市中心，温暖之家，公园之家” ，很好的对该 项目市中心、人民公园两大优势做了阐释，很切合项目本身。“你买的起的新乡最好的房子” 这句话主要在阐述的诉求点就是价格和产品，这两点也是客户最为关注的两点，价格方面，每个 客户心理都有一杆秤，但产品方面，上海公馆的房子不能说最好，但是的确不错，从各个方面来 讲都能称得上“好房子”三个字，这句广告语也是抓住了项目的两大优势，却并没有把地段优势 和牧野湖的优势说出来，和隔河的金宸国际形成了差异化。塞纳春天的企划宣传都是以法国为 核心进行渲染，案名“塞纳春天” ， 推广语：二期法兰西传奇“传奇至此为界” 三期卢浮上阶 “卢浮定制，上阶官邸” ，都透漏出法国气息，塞纳春天的宣传以单张和户外的广告较多，特别是 户外广告，遍布整个市区。“五星上将，冠盖全城”这霸道的口号直指维多利城的三期五种小 户房型，由于客户群的原因，维多利亚城的宣传有异于其他楼盘，8 月进行了网络秒杀活动，三 期的 9#楼紧邻和平大道，楼体的广告也异常显眼。万和城的广告语“北区第一大盘” ，事实的 确如此，如此规模的恢弘巨制，堪称北区第一，万和城的广告企划首先锁定在其规模上，其大部 项目名称 主题广告语 核心卖点 推广渠道 销售方式 本月营销活动 九裕隆 “中心之上，稀世 珍藏” “典藏一 座城” 核心地段及周边 成熟生活配套 网络，户外， DM 坐销 无 裕康家园 “城市中心，温暖 之家，公园之家” “繁华都市，便利 生活首选地” 市中心地段，配 套齐全，距人民 公园较近 DM，户外, 公交 坐销 无 上海公馆 “您买得起的新乡最好的房子 ” 高智能化，高绿 化，位置好 DM，户外,电子媒体等 坐销 无 塞纳春天 二期法兰西传奇 “传奇至此为界” 三期“卢浮定制， 上阶官邸” 日趋完善的小区 规模，市中心核 心地段，卫河景 观带 DM，户外, （居多）电 子媒体等 坐销 三期认筹 维多利亚 城 “五星上将，冠盖 全城” 地段优势，配套， 卫河景观，精品 小户型 DM，电子 媒体，网络， 楼体 坐销 网络秒杀活动 万和城 万和城，北区第一 大盘 价格低、规模大、 教育资源优势 DM，电子 媒体，公交， 楼体 坐销 无 未来城 分的宣传也是在北区区域比较多见，这与之目标客户群是相互对应的。 7、建筑外观 建筑分析：九裕隆项目整体都是灰色的基调，给人以沉重的历史感，虽然是两梯 5 户甚至 6 户 的塔楼设计，但户型设计还是较为合理的。裕康家园项目底层的黑色大理石给人以基座感，显 得很“厚实” ，主体的灰色面砖加上底部的深色同样给人以很浓厚的历史感，裕康家园高层均是两 梯四户的塔楼设计，以点阵式摆布，周围有大量的老城居住房，环境并不好。ART DECO 建筑 风格的高挑笔直，令其成为当代社会一种时尚的建筑风格，主体的咖啡色也是给冲入云霄的高楼 增添了厚重感，使其并没有那么“漂浮” 。但唯一的缺点是上海公馆的楼间距并不是很宽，这个因 素或许会是销售比较头疼的问题。塞纳春天褐色的底部颜色，增强基座感，主体的浅黄色的活 泼，整体搭配还是相当漂亮的，简欧的建筑风格跟项目的法式风格也很搭调。两梯三户两梯四户 的塔楼设计，半围合式布局，以项目已入住的一期来看，小区整体情况还是挺不错的。维多利 亚城主体以白色墙砖为主，干净利索，整体点阵式布局，楼与楼之间错落有致，白色的楼体颜色， 现代简约的建筑风格，为我们呈现了一座“维多利亚城” 万和城的楼层不高 18/20 层，外加周 围浓厚的老城气氛，运用中西结合的新古典主义建筑特色确实是不错的选择，既不脱离片区周围 的气氛也能很好的用现代气息进行融合，兵营式的塔楼布局也跟项目的刚性客户定位相契合。 项目名称 建筑风格 外立面色彩 外立面用材 建筑物摆放 建筑物形态 九裕隆 现代简约 1-2 层营业部分干挂 深灰色石材，主体浅 灰色小型面砖 石材 +面砖 单体 塔楼 裕康家园 现代简约 1-2 层黑色干挂大理石，主体灰色仿面砖 石材 +面砖 点阵式 多层板楼 高层塔楼 上海公馆 ART DECO 风格 建筑外立面 12 层 为干挂大理石， 330 层为咖啡色面 砖，3133 层为深咖 啡色涂料或真石漆 石材+面砖+ 墙漆 半围合式 塔楼 塞纳春天 简欧风格 1-3 层灰褐色石材， 各层浅黄色 3 色面砖 饰面，腰线及顶部构 建采用乳白色高级涂 料饰面 石材+面砖+ 墙漆 半围合式 塔楼 维多利亚城 现代简约 主体白色墙砖 面砖 点阵式 塔楼 万和城 新古典主义风 情 主体浅驼色小长条面 砖，深褐色面砖分层 带，黑色彩铝框，白 色玻璃 面砖 兵营式 塔楼 未来城 8、户型配比 户型分析： 九裕隆的户型设计以三房两厅两卫的设计为主，虽然是中档的定位，但是其设计 户型面积均比较大，舒适度较高，看起来似乎与项目本身的定位不符合。但是以九裕隆的售价， 结合其客户，面积等，个人认为还是有点靠谱的。原因是项目距离恒升数码很近，而恒生数码必 是其最有利的客户，相对于翡翠城而比较，同等总价下，面积大，距离恒生更近，为什么不买九 户型配比项目 名称 1+1+1 (套) 面积 () 比例 (%) 2/2/1 (套) 面积 () 比例 (%) 3/2/1 (套) 面积 () 比例 (%) 3/2/2 (套) 面积 () 比例 (%) 4/2/2 (套) 面积 () 比例 (%) 九 裕 隆 72 60.9-100 23% 24 110 8% 168 124-145 54% 48 158/191 15% 裕 康 家 园 165 34/40 14% 78 90-94 14% 74 113/117 14% 228 131-143 42% 上 海 公 馆 60 101/105 22% 28 138 10% 148 150 54% 28 171 10% 塞 纳 春 天 36 102 6% 484 128-141 78% 80 168-185 13% 维 多 利 亚 城 749 55-78 47% 437 101-113 28% 326 152-165 21% 57 188-202 4% 万 和 城 108 79/81 16% 321 102/112 46% 264 128/130 38% 未 来 城 裕隆？裕康家园一期高层 2#的户型设计以 40的一房和 143的三房为主（为母子居） ，可以 拆分来卖，但势必会有很大压力，因为这并不能跟客户定位相符合，但二期推出的 1#楼却是以 117的小三房和 131的大三房，大三房面积明显减小。上海公关的户型设计符合其高档定位， 各种户型面积设计都比较大，舒适性很高，其中以 150的三房占多数，这样的户型配比也是与 目标客户群相吻合的。塞纳春天推出一期的时候是从小户型到大户型均有，但到二期的时候推 出的几乎都是大户型，而紧接着推出的三期又是从小户型到大户型。上面的统计是其二期的户型 配比，以大三房为主，各种户型的舒适度较高，三期推出的 80-150，各种户型齐全。维多利 亚城前期的户型设计均比较大，上边统计的是其整个项目的户型配比，由于目前所售三期的小户 型共计 660 户，所以占比较大，其五种小户型虽然面积小，但是设计还是基本合理，但是该楼东 西长，南北短，朝向不好。万和城的户型设计较少，但是户型却是紧凑实用，项目的刚性需求 的客户以其户型最好的展现出来 110 左右的小三房，130 左右的大三房占主体，且楼体设计均不 是特别高，甚至有些户型有入户花园的设计，户型设计紧凑实用，吸引了不少客户。 9、销售去化情况 项目名称 热销户型 去化率 滞销户型 去化率 本月新推房源 九裕隆 至今未取得预售证，但已认筹完 无 裕康家园 90的两房 143 的大三房 上海公馆 1#的 150三房 138三房 塞纳春天 二期已基本售完，剩余 25#的少量房源 三期一批 1526# 维多利亚城 三期的 20 层以下小户 20 层以上 无 万和城 目前所售的二批房源已基本售完 无 未来城 去化分析：根据其售楼部墙上偌大的销控表看出，项目所剩余的房源已经不多，但迟迟未取得 预售证，应该是开发商资金方面出现了问题，导致客户很不满。裕康家园一期的 40的一房和 143的三房占多数，这种母子套居，销售并不好，分开来销售又很有压力，反而是 90的舒适 两房比较受欢迎，而二期三房户型通过面积下降，相信也能够带来很好的销售。同样是 150， 1#的销售要比 2#好，因为 2#的价格要比 1#稍好一点，2#的 138的三房滞销是因为其是南户，并 不南北通透，但户型设计还是较为合理的，毕竟是大户型，整体去化比较慢。塞纳春天在市调当 天是剩余 25#楼王清盘期，其余已经基本售罄，原因是 25#开盘比较晚，以我在北内城区各大楼盘的市调 来说，每次进塞纳春天的售楼部，都是有好几组客户，所以其客户较多，颇受市民欢迎，去化较为良好。 维多利亚的 9#小户型 20 层以下的销售较好，20 层以上的销售剩余较多，个人认为是楼层差价 原因，毕竟购买此类户型的是年轻一族，资金比较紧张。万和城的销售比较不错，二批房源在 4 月推出后的 5 个月时间内，几乎售罄，二批共有近 300 套房源，也就是一天两套的速度，业主 也普遍认同万和城的性价比 10、价格调研 项目名称 均价 起价 最高价 优惠方式 实收 均价 楼层 差价 朝向 差价 景观 差价 九裕隆 3900 左右 按揭 99 折，一次性 98 折 裕康家园 4100 左右 4400 按揭 99 折 一次性 98 折 上海公馆 4815 4550 5070 一期 1#2#基本售罄，现主推6#，认筹 2000 抵一万 16、 17+ 30 其 余 +10 塞纳春天 4718 4570(2 5#) 4940 按揭 99 折 一次性 98 折,25# 清盘期除正常优惠外，每平米 再减 150 4497 2- 16， +15 ，16 以上， +10 100 维多利亚城 3950 按揭 99 折 一次性 95 折 +10 50 万和城 3369 3338 3588 按揭 99 折 一次性 97 折 +10/2 0 未来城 价格分析：以置业单上的价格估算，其售价平均在 3900 元左右，在新乡市属于中等靠上的层次， 按照其地段优势，单价超过 4000 也不算高，但是在 3900 这个水平，结合其预售证迟迟未下的原 因，个人认为或许是开发商急于回笼资金。按照裕康家园的品质和档次，以新乡市的整体水平 来看，个人觉得也就是能卖到与景颐花园差不多，甚至还不如景颐花园，但实际情况却是，其价 格比景颐花园还要高上一两百，主要还是其地理位置好的原因，决定楼盘价格的因素首当其冲的 还是地段优势，裕康家园的这个强有力的优势确实“掩盖了”其不少的劣势，所以价格才会高。 上海公馆三层起价 4550，除 16、17 层层差 30 外，其余每层层差 10，整体价格还是处于新乡市 金字塔顶端的，不过这样的价格才配的上高端楼盘的身份。即将推出的 6#新房源，认筹期 2000 抵一万，优惠额度一般。以塞纳春天的地段规模档次，以及其他因素的影响，其楼王的售价并 不过分，实收的价格虽然处于新乡市高端之列，但以现在的市场看，确实是物有所值的。25#楼清 盘期的优惠额度也是相当的大，从能看见卫河景观的西侧至东侧，两梯三户设计，每个户型递增 50 元的景观差价，层差在 10 左右，一层的价格与五层一样，这样的销售价格，个人认为在新乡 市各大楼盘中还是比较合理的。维多利亚城 9#楼东西布局，3950 的均价，在市中心地段不算特 别高，但是其 4 梯 28 户的设计，东西的户型设置并不好，个人觉得这样的集中小户型有点像上世 纪的筒子楼，居住并不舒服。万和城虽处于城区靠北，但是其规模大，周围配套好，且临近着 二中三中，外加周围的筹建的生态公园和百亩体育场，均价 3338，的确是有很高的性价比 11、售楼部调研 项目名称 层数 装修档次 体验中心设置 现场人气 接待情况 九裕隆 1 中档 位于其项目正前方，售楼部 面积较大，但其户型不是单 个而是整个单元的户型 当天下雨，售楼部无人 着装正式，服务 态度一般，热情 度不高 裕康家园 1 中低档 售楼部不临街为其 3#楼底部，内部面积大胆较为空荡 虽然当天为雨天，但是有两 组客户，一组在签合同，一 组为两名 30 岁左右中年人 着装不统一，但 是态度好，热情， 亲和力高 上海公馆 1 高档 售楼部面积不大，但是外部 为钢化玻璃，内部装修也比 较好，且门口有保安 下午 3 点，现场有一组客户， 30 多岁中年妇女，带孩子 着装正式，服务 态度较好，善于 辨别客户质量 塞纳春天 1 高档 售楼部为后期会所，面积较 大，装修豪华，门口保安 现场客户较多，大约五组左 右，场面火爆 着装正式，态度较好，亲和力强 维多利亚 城 1 中高档 售楼部面积较大，整体装修 中高档次，无户型模型，只 有平面图，临着销控表 现场并无客户，下午四点左 右。临走时有一位是业主， 说要就燃气开口费的 态度较好，热情 度不高 万和城 1 中高档 售楼部面积较大，装修中高 档。一个整体规划的大沙盘， 一个为一期的沙盘 下午四点左右，只有一个中 年男子在看房 态度一般，热情 不高，专业知识 较好 未来城 1 中低档 临时售楼部，面积小，布置 简单 售楼部/体验中心分析：九裕隆售楼部的售楼中心内部装修中档，开间大，进深小，配置较为齐 全，唯一与其他售楼部不同的是其户型，是整个单元的连体，而并非是单个户型。与其他售楼 部不同的是，裕康家园的售楼部是位于其 3#的多层楼房底部，但关键是 3#楼并不临街，其售楼部 位于其工地内部，虽然距离健康路较近，但昭示性实在太差，而且内部装修方面，虽然很大，但 是极为空旷，出了几个户型和沙发外，均是白墙，整体来看，档次中低档。毕竟是高端楼盘， 上海公馆的售楼部外部是钢化玻璃，进门处有保安，内部面积一般，装修高档，但沙盘上的楼体 模型却是玻璃，只有一个真正的模型在一旁，内部有价格表和销控表。与恒大雅苑一样，塞纳 春天的售房部也是其后期的会所，为一楼，门口保安，前台接待等，内部装修豪华，置业顾问着 装统一正式，且每次市调其售房部的客户均是比较多的，可见其人气火爆。但是其位置是在滨河 路上，昭示性不强。维多利亚城的售房部并不临街，应该是其小区内部的一套商业房，开间小 进深大，整体装修中高档，但其内部无单个户型的模型，售楼人员虽穿着正式，但大都是在有说 有笑，并不严肃。万和城的售楼部面积比较大，装修中高档，但是其内部的细节并不能够给人 以富丽堂皇的感觉，这点与项目的中档定位以及销售价格是吻合的。内部的置业顾问着装虽然不 统一，但专业知识却很好。万和城的售楼部为临时售楼部，面积小，但是不难看出也是下了一 番功夫的，内部的置业顾问=穿着正式，警惕性较高，目前所亮相的户型也只有 5 个左右。 12、项目创新 项目名称 建筑创新 智能化创新 户型创新 其它创新 九裕隆 将阳台以厨房分割为 三段，中间为厨房， 一边为卧室阳台，一 边为“阳光餐厅” 。且 有三房三卫户型设计。 裕康家园 亲情“1+1 ”双拼户 型，为三室两厅两卫 143.55 平米和一室一 厅 40.83 平米 上海公馆 ArtDeco 建筑 公共背景音乐 系统、小区内 公共信息播报 管理系统 阳台门及所有窗户 均采用彩色铝合金 密封窗户型材，低 碳健康 附有景观电梯。 塞纳春天 纯住宅社区，无商 业用房 维多利亚城 经典小户型两房 3.3米层高 万和城 部分户型有入户花园设计 未来城 空中花园和入户花园 二、新乡市北内城区本月楼盘大事记 项目名称 日期 主题 活动内容 景颐花园 8.1中秋节 买房，送三万 维多利亚城 8.129.2 秒杀活动 三、创新点及营销活动图片展示 维多利亚城秒杀活动 一、活动举办时间 2011 年 8 月 12 日 2011 年 9 月 2 日 二、奖项设置 1、第一名网友可低价购得维多利亚公馆特价房一套； 2、第二名 - 第五名网友可获得 5000 元购房基金； 3、第六名 - 第十名网友可获得 4000 元购房基金。 备注：购房基金可在购买维多利亚城/维多利亚公馆任意房源时使用，但不可累计，使用期 限为：活动周期内，即 2011 年 9 月 9 日之前。 三、活动周期 第一期 8 月 12 日、第二期 8 月 19 日、第三期 8 月 26 日、第四期 9 月 2 日； 第一期：即日起开放注册通道，截至 8 月 12 日 15：00 报名通道关闭，开始秒杀。10 分 钟后秒杀通道关闭，开放注册通道。 第二期：截至 8 月 19 日 15：00 注册通道关闭，开始秒杀。 10 分钟后秒杀通道关闭，开 放注册通道。 第三期：截至 8 月 26 日 15：00 注册通道关闭，开始秒杀。 10 分钟后秒杀通道关闭，开 放注册通道。 第四期：截至 9 月 2 日 15：00 注册通道关闭，开始秒杀。10 分钟后秒杀通道关闭，活动 结束。 四、活动流程 1、注册参与 所有参与秒杀的网友，登陆 /miaosha，点击“注册”按钮后，填入真实姓名、 手机号、身份证号、现住址等真实信息，完成注册。 用户名、密码要求:以字母开头，长度在 618 之间，只能包含字符、数字和下划线。请正 确填写相关信息,信息不正确则视为放弃机会。 2、秒杀方式 注册完成后请登陆，未登陆的网友无法参与秒杀活动