2013年最新时政热点：调控趋紧 房价松动：楼市“拐点”之辨再起

2013 年最新时政热点：调控趋紧 房价松动：楼市“拐点” 之辨再起 持续“高烧”的房价正在显现降温迹象。记者近日采访发现，随着新一轮楼市调控从一线 城市向二三线城市蔓延，多个城市楼市成交出现下滑，部分房企开始打折促销，其中不乏 一些实力房企，业主的二手房挂牌价也出现下降。不过，业内人士认为，依目前的市场情 况判断房价拐点为时尚早。 中国指数研究院 9 日发布的数据显示，上周监测的 43 个城市中，逾五成城市成交面积 同比下降，其中厦门、汕头跌幅最大，分别下跌 93.28%和 49.62%。 中原集团研究中心所监测的 54 个城市数据也显示，12 月前 5 天新建住宅同比 11 月份 成交下降约 6%。二手住宅市场与新建住宅行情基本一致，中原集团研究中心所监测的六大 城市上周成交环比全线呈不同程度下降。与此同时，反映市场预期的中原经理人指数趋于 平缓，经理人看涨的占比小幅下滑。 在成交下滑的同时，价格也出现了松动。据链家地产市场研究中心统计，12 月第一周， 北京新建商品住宅成交均价为 25759 元/平方米，环比下降 6.2%;北京二手住宅成交均价为 28864 元/平方米，环比下降 4.25%。价格的降幅主要是由于三环内成交量占比下降的影响。 同时，对链家地产挂牌房源的调价情况监测显示，12 月第一周调价案例中，下调的占比为 71.9%。同时，新增房源的挂牌均价环比下降 2.1%，与 9 月平均水平接近，挂牌均价呈现 见顶趋势。 另据搜房网对北京市场的跟踪统计，11 月份，位于昌平区的金融街金色漫香苑项目 销售均价为 27000 元/平方米，环比下跌 3.57%。在同一区域，主力户型为 84-96 平方米二 至三居路劲世界城销售均价为 24500 元/平方米，环比跌幅为 2.00%。 除了昌平区，朝阳区多个项目 11 月份销售均价也出现不同程度的跌幅。其中，北京城 建世华泊郡项目均价为 39000 元/平方米，环比跌幅为 2.50%;东湖湾项目均价 41000 元/ 平方米，环比下跌 4.65%;北京华侨城四季项目均价 41000 元/平方米，环比 10 月份的 48500 元跌幅则达到 15.46%。 不仅仅是北京，来自广州经纬行研究中心的监测数据也显示，11 月份，广州十区两市 新建商品住宅签约均价为 11581 元/平方米，环比下跌 9.4%，同比下跌 6.17%。 根据经纬研究中心的统计，广州十区两市 11 月份新建商品住宅签约套数前 20 名的楼 盘中，碧桂园凤凰城等 8 个项目签约均价环比下跌。其中，位于番禺的万科欧泊签约均价 环比下跌 10%，增城的金地公园上城项目均价环比跌幅则达到 46%。 记者了解到，出现打折促销等降价迹象的不仅仅是这几个一线城市。市场机构 CRIC 研 究中心监测发现，早在 10 月份楼市的“银十”期间，房地产市场的一些典型企业如碧桂园、 万科及恒大等，在持续推盘的同时就开始了相对较大的打折力度。 其中碧桂园的惠州十里银滩开盘时，现房销售折扣幅度达到七五折，同时碧桂园在武 汉的梓山湖折扣也高达六五折。此外，根据 CRIC 研究中心营销周报显示，万科、华润、恒 大、保利等企业项目多次进入周度折扣排行 TOP10 行列。例如，万科陆续在南通、秦皇岛 等地推出开盘八五折的折扣优惠。 除了这些城市以外，进入 12 月份，还先后有西安、大连、长沙、唐山、潍坊等城市也 开始出现打折力度不一的在销楼盘，参与打折的房企则有星河湾、绿城、金地、中海等实 力房企。 CRIC 研究中心分析师范宏华告诉记者，房地产企业在年终之前对业绩的诉求主要是通 过营销力度来表现。在这种情况下，部分企业选择打折促销以达到年末冲量的目的，而另 一些企业则相对求稳，放缓销售力度，为来年销售做更充足的准备。 他认为，年末的最后一个月，绝大多数企业仍会选择加快推盘速度，加大折扣力度， 以求在最后时间内取得项目快速消化、业绩迅速上升的效果。 无独有偶，上海易居房地产研究院发布的最新报告指出，上半年为房企资金最宽松时 点，三季度略有收紧，预计全年房企资金将由“宽松”回落至“偏松”。一方面资金面中 性偏紧。由于通胀高企，货币收紧，房地产信贷也收紧，银行出于风险控制，开始逐步减 少对个人住房贷款的支持力度。另一方面，部分核心城市进一步强化调控政策。从严执行 住房限购政策等措施将在一定程度上压制需求，影响市场预期。10 月至 12 月，已有十几 个一二线城市出台地方新政。 此外，商品房销售金额增幅持续收窄，资金回笼速度放缓。前三季度商品房销售额虽 仍保持 34%的高位增长，但相比上季末降低 9.3 个百分点，增速已明显放缓。同时从商品 房销售面积同比增幅情况看，自今年 1 至 2 月份处于三年来新高后，整体呈现逐步回落趋 稳态势。 在销售放缓的同时，房企库存也呈现走高的态势。上海易居房地产研究院发布的11 月份新建商品住宅库存报告指出，监测的 20 个城市新建商品住宅库存总量为 7987 万平 方米，环比增长 2.9%，同比增长 4.3%。从绝对量看，11 月库存量达到了 2012 年以来的最 高水平。 对于后市，中指院分析认为，当前购房者预期也出现一定变化，市场有所降温。随着 年末发布调控政策的城市逐渐增多，一线城市与部分上涨势头过快的二线城市，均采取了 从严从紧的升级版调控政策为主要基调，一系列政策使得市场的看涨预期得到有效控制。 中指院认为，政策层面与供需关系等多方面因素改变，当前全国房价持续上涨的势头 已经得到明显遏制。年末住宅市场可能因地方政府调控措施而趋于平稳，全国整体房价涨 势将继续放缓。 page 汕头中公教育 城市经济“地产依赖”拐点初现 2013 年三季度 CLI 中国土地市场指数显示，土地供应规模指数快速上升、地产景气指 数迅速下滑“速升、速滑”已成大势，我国城市经济以土地供应规模带动增长的“地产依 赖”拐点初步出现。 国土资源部法律中心 9 日对外发布 CLI 中地指数显示，三季度中地指数环比下滑 4 点， 波动至 307 点，同比增长 14.3%。分指数中，规模指数环比增长 17.5%，同比增长 23.4%; 地产景气指数下滑至 496 点，环比下降 25.1%。 经价格消除后，成分指标中新增人民币信贷增长 22.7%，地产股价指数增长 21.4%;同 时房地产业投资总额下降 31.6%，商品房销售面积下降 27.5%。规模指数继续增长、景气指 数逆转下降，显示传统依靠房地产业的发展模式面临转型。 国土部中地指数编制总负责人：房价逐渐稳定 国土资源部 CLI 中地指数三季度数据显示，我国部分城市实体经济“空心化”趋势开 始扭转，依靠房地产业的发展模式面临转型，地产市场出现有利于实体经济的调整节点。 CLI 中国土地市场指数编制总负责人、国土资源部法律中心主任孙英辉对此进行解读时表 示，预计一线城市“地王”、三线城市“弃房断供”现象将有所减少，房价将逐渐稳定。 地产市场正回归正常 孙英辉说，三季度 CLI 最令人关注的变化是在规模分指数上涨并亮红灯情况下，地产 景气分指数环比下滑 25.1%，同比下滑 10.4%。地产景气分指数下滑，一般发生在当年四季 度到次年一季度之间。下滑幅度一般在 6%左右。在三季度出现下滑 20%以上，是近年来第 一次。这可能是中国经济特别是城市经济发展动力的转折信号，以房地产为主的地产市场 动力机制正在消减，以实体经济和产业用地为主的市场亟待发展，表明 2009 年一季度以来 不断膨胀的地产市场逐步回归正常。 房价将逐渐稳定 谈到 2013 全年土地市场运行情况，孙英辉说，考虑三季度各大城市土地销售情况、各 大房企商品房销售情况和国家对房价的宏观调控，预测价格分指数将会继续趋稳甚至小幅 回落;一线城市“地王”、三线城市“弃房断供”现象将有所减少，房价将逐渐稳定。 应加快推进农地流转 地产市场的变化对农村土地制度改革有何启示?孙英辉表示，从土地来源来看，应加快 推进农村集体建设用地流转，允许土地使用者依法有偿取得的农村集体建设用地使用权流 转;允许依法取得的农村集体建设用地使用权进行抵押，用于除商品住宅开发外的工商业、 旅游业等，提升土地利用效率。(综合北京日报、北京晨报相关报道) 扩展阅读 三四线城市：泡沫未破 拐点初现 国家统计局 11 月 18 日公布信息显示，70 个大中城市中，10 月份新建商品住宅环比价 格下降的城市有 2 个，持平的城市有 3 个，上涨的城市有 65 个。虽然 70 个城市的环比平 均涨幅只收窄了 0.2 个百分点，但依然引起了各方的关注。此前关于三四线城市楼市即将 崩溃的争论，再次变得热烈起来。 三四线城市拖了全国楼市的“后腿” 10 月份全国房价环比涨幅有所收窄，与三四线城市的房地产市场涨幅趋缓有一定关联。 房地产业界比较认可的分法是，北上广深等是一线房地产市场;除此之外的省会城市和 副省级计划单列市是二线房地产市场;其他地级市及以下城市是三四线房地产市场。 国家统计局上述数据显示，10 月份，三四线城市楼市的变化初步表现出下行趋势。从 环比来看，10 月份有 5 个城市房价停止了上涨的步伐，分别是温州(下降 0.1%)、秦皇岛 (下降 0.1%)，南充、牡丹江、郑州与上月持平。5 个停止上涨的城市中，温州、秦皇岛、 南充、牡丹江都是三四线城市。 国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，初步测算，70 个大中城市新建商品住宅价 格环比平均涨幅为 0.7%，比 9 月份的环比平均涨幅收窄 0.2 个百分点，原因之一就是 10 月份二三线城市的环比涨幅比 9 月份有不同程度的收窄。 而房价同比数据的变化进一步表明，三四线城市的房价涨幅收窄势头拖了整体楼市的 “后腿”。刘建伟指出，70 个大中城市中同比价格上涨较多的，仍主要集中在一线城市和 少数二三线城市，大部分城市房价同比涨幅总体平稳。数据显示，如 10 月份北京新建商品 住宅价格同比上涨 21.2%;而三四线城市安庆同比上涨 5.5%，大理上涨 4.9%。 温州房价则自 2011 年 9 月开始，已连续 26 个月出现了同比下降，3 年来房价下跌近 20%。记者走访了解到，2010 年温州诞生的单价高达 3.7 万元/平方米的地王，一直面临着 贬值、卖不动的风险，其一期开盘价格只有保本价 45000 多元/平方米，离 7 万元/平方米 的预期目标相差甚远。 一位地产从业人士告诉记者，另一个三四线城市鄂尔多斯(不在国家统计局统计之列)， 近年来部分项目的房价出现了崩盘，从每平方米近两万元降至 1 万元以内，多家开发商在 鄂尔多斯被深度套牢，有些项目工地不仅遭遇了停工，还面临着农民工讨要工资的窘境， 可以说，温州、鄂尔多斯已经开始了楼市泡沫破灭的过程。 有人认为，四五年内，温州与鄂尔多斯房地产市场很难复苏。 page 泡沫未破但拐点初现 汕头中公教育 当然，大部分三四线城市的房价依然在上涨。 国家统计局数据显示，包头市 10 月份新建商品住宅价格环比上涨 0.8%，同比上涨 8.4%; 丹东市 10 月份新建商品住宅价格环比上涨 0.8%，同比上涨 8.5%;除温州外， 69 个大中城 市新建商品住宅价格同比上涨已超过了半年时间。 即便是 10 月份新建商品住宅价格环比下降的秦皇岛市，房价也同比上涨了 7.6%，记 者走访了解到，位于该市海港区的世纪港湾项目价格已高达 23000 元/平方米，是秦皇岛市 均价 7000 多元/平方米的 2 倍以上。 不在国家统计局统计之列的三四线城市房价同样涨势迅猛，房价高企。以福建省福鼎 市为例，虽然只是个县级市，但记者了解到，不少项目价格已经达 1 万元/平方米左右，如 福鼎新天地广场价格已超过 10000 元/平方米。另外，湖北省随州市的部分楼盘，如碧桂园 等项目价格接近 5000 元/平方米。 但是，有地产分析人士向记者表示，三四线城市的房地产市场虽然保持着一定的交易 量和高房价，但是拐点已经初步显示出来了，那就是房价再没有迅速上涨的空间了，仅从 房价收入比来看，很多三四线城市的房价收入比超过了国际通行水平。 以秦皇岛为例，2012 年该市城镇居民人均可支配收入为 21919 元，比上年增长 13.1%。这意味着一个三口之家的年均收入只有 4 万多元，而买均价 7000 多元/平方米的 80 平方米的一套房子，需要 14 年，即房价收入比高达 14，而合理的房价收入比的取值范 围为 46。 上述地产分析人士表示，拐点并不意味着房价泡沫立即破灭，但很显然，三四线楼市 价格上涨的难度，是越来越大了。 任志强：楼市行不行，看人气 对于三四线城市而言，虽然其房价可能会继续高位运行，但无疑风险在不断增大。 克而瑞信息集团研究中心副总经理林波向记者表示，大多三四线城市外出务工人员占 比较高，城市常住人口普遍低于户籍人口，新增住房需求相对冷淡。而经济总量的相对有 限，以及中心区域土地供应的较为充裕，更使得三四线城市供应过量的市场现象雪上加霜， 因此大多三四线城市房地