企业遇拆迁会有怎样的风险

企业遇拆迁会有怎样的风险？ 路永强律师长期致力于企业拆迁工作，拼接多年的实践经验下面为大家分析一下企业 遇到会有什么样的风险。 企业拆迁有得有失，事实上，现在不少企业可能会期望拆迁，从而为企业发展提供一 个新的机遇。 拆迁可能会有什么好处？ 首先，企业当然会得到一笔赔偿费用。企业经营用房的市场价格赔偿、土地使用权的 市场价格赔偿、可移动设备的搬迁费安装费的补偿、停产停业造成的损失补偿杂七杂 八还是比较多的。对于一些原本就资金困难的企业，没准还是天降甘霖呢！ 当然，企业经营困难不能盼着拆迁补偿这种事来渡过难关，一来需要看运气；二来努 力用心经营才是关键。 其次，企业的地段可能搬到更好的地方呢？拆迁搬迁后，也许制成品运输更加顺利， 从老地方搬到一些工业新区，也是一些地方政府所鼓励的。 再者，企业拆迁搬家后，可能会具有更大的发展空间。比如，搬到一个同行聚集的地 方，有利于获得更好的生产器材的供应，享受别的企业的技术外溢，有利于形成行业规模， 是有利于企业长远发展的。 但是，企业拆迁不要只看到一些可能存在的好处，经过拆迁造成的损失隐藏的风险也 是不能忽视的，这主要体现在有形资产和无形资产两方面的损失： 1、企业拆迁导致的有形资产损失 对企业尤其是制造业而言，最大的资源是土地资源。如果失去土地，就是企业最大的 有形资产损失。当然这些损失都会得到一定的补偿。但对空地或净地的补偿，目前拆迁法 规尚未做出明确规定。 另外，即使会得到补偿，但由于企业停工停产、库存无处摆放、职工生活安置都可能 产生成本。补偿不一定能够弥补这些成本损失 同时，现在可能有部分企业有违建建筑，这类建筑的拆迁也是不能获得赔偿的。 2、企业拆迁导致的无形资产损失 有形资产被拆掉还有可能得到评估赔偿，无形资产在拆迁中遭受的损失可是很难计量 的，也难以得到相关的经济补偿。 企业拆迁导致无形资产损失程度最大的为契约权利类、关系类和综合类无形资产。 企业拆迁后搬迁至别处，在原有范围内全心经营的客户群可能会有一部分继续追随， 但是还有一部分可能会随着追随成本的增加而丧失，品牌效用也会随之降低。 健全的供销链和良好的供销网络对于企业来说也是至关重要的，企业拆迁后，原有的 供应网络都会遭到破坏，除非企业搬到更好的地段，新地段能够有更好的业界网络效应。 另外，搬迁对制造业企业来讲，可能导致一部分技术工人的流失。尤其是熟练工，他 们并不会担心自己离职后找不到合适的工作。 企业厂房地段可能是租的，可能是自有的。下面路永强律师就承租企业和非承租企业 的拆迁解决措施做一个大概介绍，让大家有个初步的了解！ 一、关于承租企业的拆迁 事实上,拆迁人与被拆迁人在协商补偿、订立补偿安置协议的过程中,承租人也没有权 利参与到其中来。这样一来,一旦面临拆迁,作为承租人的企业想获取补偿就会陷入非常被 动的局面。那么,承租企业面临拆迁应当如何为自己争取利益呢？ 许多被拆迁企业、承租企业在面临拆迁的时候,往往抱有一种“等”、“耗”、“拖” 的态度。他们认为,只要我能拖得住撑得久,动迁组终会因为拆迁进度的压力而接受被拆迁 人提出的补偿条件。事实上,这是一种非常错误的想法。 拆迁是一种依法而为的法律行为,哪些项目应当补偿、哪些情形应当照顾、基于何种 标准补偿,都是经由法律、法规、地方政策性文件所规范的,所有的拆迁补偿都是纳入到法 律、法规、政策性文件中的,而不是拆迁人自主决定的事情。 抱有“等”、“耗”、“拖”想法的被拆迁人往往把全部精力集中于补偿款的安置上,却 忽视了补偿款分割的法律风险化解。如果补偿款落实,被拆迁人、承租人以及拆迁关系人会 因为之前的权属约定不明而再起诉讼。而这一切,其实都可以通过拆迁前的准备,通过约定 各方权利的方式,很容易地把拆迁后的法律风险给化解掉。但很多拆迁人、拆迁关系人并没 有注意到这一点,而徒增许多烦恼和纠纷。 1、承租企业在拆迁前可以做的准备有: (1)深度审查拆迁中的各方权利义务关系,确定因拆迁而发生关系的各方主体。 如果被拆迁房屋是自有产权办公用房,并享有完整的国有土地使用权,被拆迁人就是被 拆迁房屋的产权人,拆迁关系主体就是拆迁人、被拆迁人。 有些房屋是租赁办公用房,拆迁关系主体则有拆迁人、被拆迁人和承租人三方主体。 值得引起注意的是,集体土地上的私有企业拆迁以及国有改制不彻底的企业拆迁,因原有权 属不明,甚至土地转让合同无效等各种在法律规范之外的事实出现,使得各方主体权利义务 不清楚,拆迁获得补偿款后往往更容易发生纠纷。 由此,路永强律师提示:对于产权归属不明确的企业,在拆迁实施后、拆迁补偿安置协 议订立前这段时间内,建议咨询或者聘请律师介入,以合同约定或者其他法定形式把拆迁各 方的权利、动迁款分割方案做民事权利的约定,以有效化解可能发生的法律风险。 (2)积极准备对被拆迁房屋的产权关系证明、现有设备清单、劳动合同的备案核查、 装修装潢费用支出等相关材料证明 常言道,破家值万贯,对企业资产设备的核查应当是一个细致、认真的,应当提前介入, 为后来的评估做好准备。被拆迁房屋的产权关系证明主要有房产证、土地证或者租赁合同、 土地转让合同等文件;现有设备清单指企业运营过程中实际使用的设备、规格、数量、使用 年限、有无抵押等情况的清单。 劳动合同的备案核查是指企业与本企业实际用工之间订立的劳动合同,以证明本企业 内共有多少在职员工,劳动期限如何等。如有事实劳动情形的,建议应尽快补充劳动合同,以 证明双方的劳动关系。 另外,社会保险缴纳情况、工资单等实际证明企业员工报酬情况的材料证明也应一并 整理并列清单。 装修装潢费用的支出也应当有相应的发票证据予以证明,以便对装修装潢费用进行合 理的评估。 (3)聘请律师介入,在专业律师的指导下制定拆迁策略 鉴于拆迁的复杂性和专业性,对于法律关系复杂的拆迁聘请拆迁律师介入是非常有必 要的。 2、拆迁实施中,拆迁人应对承租企业补偿的项目 如前所述,企业拆迁补偿主要分为四部分: 一是拆迁资产补偿,包括无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物,以及确因搬迁 而发生损失的机器设备而生的补偿; 二停产停业损失。 三是拆迁费用补偿,包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试 修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用。 四是基于拆迁政策发生的奖励费用,包括速迁费、拆迁奖励费等。 二、关于非承租企业的拆迁 关于非承租企业的拆迁补偿问题除上述应当补偿的费用之外,至少还应当包括以下两 个方面的补偿: 1、厂房及其他不动产的征收补偿。该部分补偿标准一般由省、市制定,或者按照重置 成新价,由双方共同指定的评估机构进行评估。 2、土地使用权收回的补偿费用。根据土地管理法第五十八条的相关规定,满足特 定条件,收回土地使用权的应当给予适当补偿。但在办案实践中,所谓的“适当”很难界定, 各地相差悬殊,需要律师在办案过程中,根据具