关于发展楼宇经济的几大问题

关于发展楼宇经济的几大问题 楼宇经济是近年来我国城市经济发展中涌现的一种新型经济形 态。所谓楼宇 经济是以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体， 体现集约型、高密度特点的一种现代经济形态。楼宇经济野是近年来 我国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态。这里所说的“楼宇” ， 一般指城市内占地面积较小，容积率较高、建筑面积较大并用于经营 性的写字楼、商务楼和工业楼房。在我国城市经济发展中，凡是以写 字楼、商务 楼和都市型工业楼宇为重要物质载体的经济活动，通称为 “楼宇经济”。 一、楼宇经济的特点 1、高产出。楼宇经济实现税收高，是 转变经济增长方式、实现城 市跨越式发展的重要突破口。据发达地区有关方面统计，一幢高级商 务楼所创造的效益，与城郊几平方公里范围内的商户所产生的效益相 等，因而被称为垂直的商务街、金融街。 2、集约利用土地。楼宇经济集约利用土地和资源，实现了城市经 济从外延式扩张向内涵式深化转变的新型经济形态，通过把平面土地 和空间概念联系起来，充分利用空间资源，使土地要素得以拓展，提 高了土地使用率和产出率。 3、具有环保特点。支撑楼宇经济的产业非常广泛，但主要是现代 服务业。如金融业、各种咨询业、广告策划、影视制作、网络公司、律 师事务所、会 计师事务所、咨询中介公司、高科技企业、娱乐服务企业、 2 房地产开发企业、旅游服务企业、交通通讯企业等国内外各类企业、 公司。 二、楼宇经济的经济属性 1、楼宇经济是功能板块经济。特定的经济要素必须聚集整合形 成一定的功能性板块，才能产生集约化效应。楼宇经济正式在一定的 区域范围内形成的具有特定的功能定位的集约型、大密度、高效益经 济。 2、楼宇经济史产业链经济。整体功能的突出需要经济要素的集 聚。各要素以各类经济实体的形式出现，各类经济实体通过物质流、 信息流、人才流、资金流相串联，形成 产业链 ，提供一条龙服务。 3、楼宇经济是辐射力经济。特色楼宇经济的形成并非只服务于 狭隘的区域范围，在立足于整合经济要素后所产生的集约效应必将扩 张整个的城区经济半径，服务范围更趋广泛。 4、楼宇经济是环境经济。不同的经济要与对于诸如交通环境、人 文环境、社区 环境等各有不同的要求，城区的环境必须围绕楼宇承载 的经济要素试试特定的优化，方能吸引相应的经济要素的进入。 5、楼宇经济是培育性经济。由于特色楼宇可以给地方带来稳定 的、持续的、较普通写字楼更高的税收回报，并承载和特定的社会、经 济职能，单 靠市场的手段难以形成，因此，需要政府的引导和培育。 5、楼宇经济是现代复合型经济。楼宇经济就其核心而言，就是要 求产业结构从原先的马路市场、路边门面式的传统工业、传统服务业、 现代城市绿色工业拓展。它要求外迁传统工业实体，优化传统第三产 3 业，而大力发展“ 总部”经济、 “管理”经济、二产延伸服务经济等高水平 要素的集约化经济。 三、发展楼宇经济的必要性 1、发展楼宇经济，有利于推动城市化进程，培育新的经济增长点。 目前我市正处在工业化、城市化加速发展的阶段，发展楼宇经济，可 以变平面发展为立体发展，变实体经济为虚拟经济，向空间求发展， 向楼宇要效益。楼宇经济所依托的商务写字楼汇聚大量的人流、资金 流和信息流，一方面可促使城市化加速推进，同时可实现在高价位上 的土地再开发，达到可观的利润空间。 2、发展楼宇 经济，有利于加速现代服务业发展，实现经济结构调整。 楼宇经济发展到一定程度，较多的商务写字楼集聚在一定的区域内， 产生大量的信息服务、咨询服务、中介服务和物业服务市场，形成功 能良好、配套齐全的商务圈。同时楼宇中聚集的大量企业和员工所产 生的知识培训、文化娱乐、交通住宿等需求，都能进一步促进区域现 代服务业发展。此外，楼宇经济还能够为工业经济发展提供更加完善 的现代服务，促进工业园区健康发展。 3、发展楼宇 经济，有利于改善投资环境，提升城市品位和档次。发展 楼宇经济，建 设一批交通便利、基础设施完善、建筑风格鲜明的商务 写字楼宇，必将大大提升城市的品位和档次。通过发展楼宇经济，大 力引进大公司、研发中心和新型业态落户，可以加速信息、资金、人才、 技术等关键要素在我市的集聚，不断提升城市服务、辐射功能，极大 地改善我市的投资环境。 4 四、发展楼宇经济的必然性 1、楼宇经济的崛起是城市土地集约利用的要求。城市土地资源 短缺，需要集约化利用土地。目前我国大城市土地资源越来越短缺， 城市经济要持续发展，必须集约利用土地，需要有一种以集约化发展 为本质特征的经济形式的出现。楼宇经济正是对土地集约利用的经济。 2、楼宇经济的崛起是现代服务业集聚和辐射的必然结果。现代 服务业、知 识经济的发展，为楼宇经济发展提出大量需求。随着各大 城市工业的外迁和比例的降低，现代服务业在各大城市日益发展，现 代服务业已日益成为各大城市产业发展的支柱和方向。城市知识型服 务业对城市周边区域乃至全国的市场都极具吸引力和影响力。现代服 务业在城市的集聚，需要楼宇提供办公空间。 3、楼宇经济的崛起是价值链分解的必然结果。在全球分工不断 加剧的大背景下，价值链不同环节呈现出快速分解的态势，而相同或 相近的环节在同一空间中不断积聚，以至于出现各种专业性极强的功 能区域。在经济发展的早期，企业在办公空间上是一体的，研发、管理、 设计、生产 等位于同一办公地点。但随着企业价值链的分解，管理与 研发、生产 分离。企 业 由单一中心、独立行 为 、地方观念向多个中心、 相互依存、全球观念转变。企业的管理功能更趋向于市中心，而研发 功能更趋向于专业的科技园，生产功能更趋向于低价便宜的郊区或工 业区。价值链 各环节的分解和同类集聚，打破了过去传统的企业自建 自用的办公场所，新的集聚需要新的商务楼宇提供空间支持。 5 4、楼宇经济的崛起是楼宇本身集聚的要求。在楼宇出租竞争日 益激烈的情况下，楼宇的集聚能提升楼宇集聚区的空间形象和吸引力， 保持楼宇租金的增值。 5、楼宇经济的崛起也是城市政府规划引导的结果。城市政府为 了促进本城市、本城区经济的可持续发展，越来越加强规划和引导。 城市政府根据产业发展规划和城市功能区的集聚规划，规划了各式各 样的城市功能区，而各功能区的功能实现必然要通过楼宇的建设提供 空间载体。 五、发展楼宇经济的现实阻碍 楼宇经济的发展离不开集聚性商业楼宇的建设与开发，而房地产 企业的结构性缺陷使得从事房地产经营的企业极少，绝大多数房地产 企业都只从事项目的开发，追求快速的利益回报。 以北京为例，在北京 CBD 开发过程中，房地产企业的这种缺陷 表现得很明显。北京 CBD 的定位是建设国际 商务办公区，可以说 CBD 要建设 国内档次最高的物 业，因此也云集了国内实力最强的开 发商。但在整个区域的开发中，这种结构性缺陷使北京 CBD 的开发 方向产生了偏离。 按北京 CBD 的总体规 划，各类物业开发建设的比例是：写字楼 占 50、公寓占 25、酒店娱乐及其他物业占 25。在进入实际开 发后，北京 CBD 地区却在短期内就涌 现出了一股“集中建房热”的高 潮。房地产 开发企业都在争先恐后地开发住宅，导致北京 CBD 地区 的住宅供应量急剧超过了规划量。而区内的写字楼建设却很冷清，只 6 有几家港资房地产企业在投资。CBD 出现的“集中建房热”情况无疑 与其定位是相背离的，房地产企业在国际商务区里为什么不热衷于建 写字楼？ 原因无外乎两种：一、北京 CBD 的前景和概念吸引了大量的购 房投资者， 带来了区域住宅开发市场的高利润，吸引房地产企业的热 情进入。二、利润率和市 场回报方式、周期不同。在住宅开发时可以通 过预售和销售将资金回笼或获得利润，写字楼市场等收租物业面对的 则是租赁市场，出租写字楼资金回收期长，还有大量的后期物业管理 工作，没有相当实力的企业做不了。 由于短期高开发利润的吸引，以及国内房地产企业实力有限的现 状，使国内房地产企业不得不放弃写字楼建设而选择住宅。这种缺陷 所带来的局限，在大型项目操作和长期稳定的回报上显现得特别充分。 六、发展楼宇经济的经验汇总 （一）青岛市南区楼宇经济的“七七” 工程 一是建设现代化。产业战略前导和城市规划先行，制定了市南 区重点项目推进制度，引入矩阵管理推动区域性控制详规和都心住 区、商务核心区建设改造规划向建设大项目转化。在山东路、香港中 路、东海路、宁夏路等多个区域实施楼宇新建和升级工程，引导开发 建设智能化程度高、配套设施齐全的高档商务楼宇，通过拆旧建新、 拆低建高，加快楼宇扩容和升级，海信大厦、新时代数码港、华仁国际 大厦、网通大厦、华欧英德隆等高档楼宇相继建成。2001 年到 2004 7 年，市南区房地产开发中写字楼所占比例由 10.3 上升为 18.5。预计三 年内，市南区可新增写字楼面积 120 万平方米，区内总面积可达 400 万平方米以上。 二是推介市场化。以“ 打造半岛 CBD，推动山东新经济” 为主题， 举办首届青岛国际商务周，召开了商务楼宇展示推介会和智能化研讨 会，对重点楼宇进行了专题宣传和推广。策划建立了市南区楼宇经济 促进服务中心，从事写字楼和商业店铺承租、买卖及楼市调查、市场 咨询、信息 发布、招商引资等业务，搭建起楼宇和企业对接的桥梁，促 进了楼宇交易。目前，区内楼宇的平均入住率近 90，一些中高档楼 宇如数码港、阳光大厦、 华仁国际大厦、山 东 国际贸易中心等写字楼 的入住率接近 100。西部商务活动开始被激活，百盛国际商务中心 自对外租售以来，各项业务进展顺利，现已入住近百家企业，入住率 达到 92。 三是功能专业化。走“ 打造专业楼宇平台，发 展特色产业集群”的 路子，引导业 主进行楼宇功能定位，促进金融、物流、中介等产业的聚 集，发展产业 集群。出台了市南区关于楼宇经济发展的奖励措施， 鼓励开发商引进相同或关联行业入住，部分楼宇对一些不符合自身定 位的企业进行了置换和交流。通过政府有效运作，区内形成了一批产 业特征比较明显的特色楼宇，包括金融业相对集中的国际金融中心、 中银大厦， 货运物流企业相对集中的丰合大厦、福泰广场、阳光大厦、 百盛国际商务中心，服装行业相对集中的绮丽大厦，对外贸易企业相 对集中的世贸大厦、山东国际贸易大厦、黄金广场，科技企业相对集 8 中的科技大厦、软件大厦等特色楼宇。 四是服务精细化。求精求细，多角度、深 层次开展服务，积极协调 解决楼宇建设和招商过程中的各类困难。通过积极协调，解决了长期 困扰广发金融大厦车辆通行问题，有效保证了大厦招商，得到楼宇业 主的认可；在人才、宣传、资金等方面提供全面支持，促成了全国知名 中介结构玛雅公司山东总部顺利落户华仁大厦。对区域内楼宇资源和 楼宇企业进行信息化、系统化管理，研究编制了市南区经济地理信 息系统，顺 利促成了多个投资项目和楼宇的合作，并利用该系统，对 山东路以东、福州路以西、江西路以北至沿海地区 CBD 核心区内停 车位缺口等一系列关键数据进行分析测算。 五是企业总部化。不断创新招商思路，建立了“ 多主体，多层次， 多渠道”的立体开放式招商体系，借力大型企 业集团尤其是国际知名 企业和中介机构，加强与国外政府、行业协会、知名企业和著名学府 的交流合作，积极引进金融、软件、物流等企业总部和营销总部、研发 总部、财务总 部等高端机构，取得了成效。 2004 年，共引进外资服务 贸易企业 66 户、投资 500 万元以上的内资服务贸易项目 80 个；今年 一季度，新批服务类外资项目 19 个，其中，3 个大项目投资过千万美 元，引进欧 陆国际物流、宝利华投资等 500 万以上内资项目 42 个。目 前区内共汇集了欧美投资集团、汇丰银行、马士基、肯德基、德衡律师 事务所以及青啤、海信等各类各级企业总部 286 家。 六是税收属地化。畅通政府与楼宇企业间的沟通渠道，建立区内 重点企业联系制度，采用座谈、走访等多种形式与企业加强交流，动 9 态跟踪掌握企业信息。实行虚拟财政，有效提高了街道办事处综合制 税、发展税源经济的积极性。积极开展协税护税，完善税源综合服务， 按时对 2000 余户重点企业进行回访和拉网检查，及时协调解决税源 企业存在的各类问题，确保了楼宇企业税收及时、按量落地。2004 年， 市南区共有 24 座写字楼税收超过千万元。 七是发展全面化。拓展楼宇经济的外延，对区内 5000 平方米以 下的楼宇及闲置厂房等可用资源进行调查，探讨升级和盘活的机制及 方法。全面加强与区内高档酒店写字间内的外资企业、外资办事处的 联系和合作，提高了开发国外市场和利用国外资源的效率 （二）杭州市“五个一批 ”的发展思路 发展楼宇经济是一项庞大的系统工程，涉及的部门多、企业多， 涵盖的范围广，在发展楼宇经济的过程中，要切实按照招商一批、管 理一批、更新一批、建设一批、 规划一批“ 五个一批 ”的要求，积极做好 各项落实工作。在“ 五个一批”的战略方针中， “招商一批” 是重点，特别 是要以存量楼宇和在建楼宇的二次招商为主，以招商带管理、带更新、 带建设、带规 划。要 认 真落实 8 月 11 日市政府常务会议原则通过杭 州市加快楼宇经济发展若干意见，加大推进工作力度。 1、完善招商平台。目前楼宇招商中仍存在信息不对称、手段不新 颖、无法形成合力等问题，要坚持政府引导、市场配置和企业主体的 原则， 坚持市区联动、以区为主的方针，丰富招商手段，完善招商平台。 下阶段，要在 环渤海（北京）、珠三角（广州）、长三角（上海）三大招商 活动和西博会投资合作周中重点开展楼宇招商；在西安、长沙、成都 10 等地开展文化创意产业和楼宇经济专项招商活动；在杭州及周边地区， 面向省内企业、各商会（联谊会）会员、省直单位、房产中介、新闻媒体 高密度、高频率地进行杭州楼宇招商推介，主要推介“831 工程”、楼宇 规划、楼宇招商行动方案、楼宇招商信息等。可以通过编印各类楼宇 招商画册和宣传资料，依托区、街道、物 业、中介等各种力量和渠道， 加大楼宇招商宣传力度，掀起楼宇招商热潮。 2、强化基础建设。要建立健全楼宇招商信息库。今天我们观摩的 下城区楼宇招商信息库，它包括楼宇环境、招商面积、合作方式、价格 （租金）、配套设施、已入驻企业情况及联系方式等，初步做到了“ 一幢 楼宇一个子信息库”，同时通过楼宇所在街道、楼宇物 业等渠道对信 息库进行每月更新，及时发布招商信息，较好地解决了楼宇招商信息 不对称的问题。目前市经合办也已建立了动态的“831 工程” 楼宇招商 信息库。接下来，在市 经合办和市信息办的统一协调下，各区都应该 建立各自的楼宇招商信息库并实现联网，做到资源共享，统一整体对 外招商。基础建设的另一个方面就是规范管理，要进一步完善楼宇招 商统计制度，今后在每季招商引资情况通报中要单列楼宇招商的情况， 全市内资考核办法也应该进一步完善，增加楼宇招商的加分权重，这 便于今后的绩效考核，为市领导提供决策参考。 3、加大服务扶持。 针对目前楼宇招商存在的“ 服务不到位”问题， 市楼宇办要抓紧制定出台楼宇经济专项政策，梳理目前我市已出台的 各类优惠政策，把现代服务业政策、总部经济政策、上市融资政策、科 技创新政策中与楼宇经济相关的进行汇编，发至招商一线人员、物业 11 部门和开发企业，用足用好现有政策。同时要加强服务，对一些重点 楼宇，工商、税务等职能部门要设点或建立工作对接网络，为楼宇业 主和入驻企业提供政策咨询、工商、税务等综合性服务。要引进管理 水平高的物业公司，创建物业管理平台，加强物业培训，引导物业公 司创新管理理念，扩大服务范畴，提升服务质量，既推进楼宇标准化 管理，又积极提供个性化特色服务，打造商务楼宇服务品牌。 4、有序建设更新。在做好存量楼宇招商工作的同时，要发挥中介 机构在招商引资中的作用，积极引进有实力的客商来杭参与高档甲级 写字楼建设、更新和管理。要重点做好楼宇经济空间布局规划和业态 规划，培育一批楼宇集聚区，形成若干个新商圈；要加强规划宣传和 引导力度，避免功能雷同、内部恶性竞争现象的发生。要尽快出台楼 宇更新的技术标准，坚持“ 公平公正”和“ 一楼一策” 原则，实行先试点 后铺开的方式，妥善处理好与周边居民的关系，积极稳妥地做好重点 楼宇更新工作，切实营造和谐的楼宇经济发展环境。 七、我区楼宇经济发展现状 目前，河西区已建成金皇大厦、万顺国际贸易中心等 80 座商务 楼宇，建筑面积 210 万平方米，入驻企业 2500 余家，楼宇综合出租、 出售率达 85%左右，已基本形成了金融业、 贸易业、信息业、交通运 输业、房地 产业、建筑业六大附加值较高的产业结构。未来几年，该区 还将启建 100 余万平方米的商务楼宇，楼宇经济将得到快速发展。 据了解，自 2002 年底开始，河西区结合自身发展优势，在全市率 先提出发展楼宇经济的思路，先后推出并大力实施了发展小白楼商务 12 中心区（CBD ）和建设友 谊路金融服务区的举措。以此为依托，该区以 形成大商圈和建设功能配套齐全的商务楼为重点，坚持政府引导、市 场运作、政企互助的方针，不断优化软硬环境，加强招商引资。在 5 年 的发展时间里，全区楼宇经济经