关于我国房地产市场的发展趋势和经营取向论文

关于我国房地产市场的发展趋势和经营取向论文.txt根网线尽赚了多少人的青春有时 候感动的就是身边微不足道的小事。破碎不是最残酷的 最残酷的是踩着这些碎片却假装 不疼痛 固执的寻找将来就算我遇见再怎么完美的人,都有一个缺点,他不是你,_下辈 子要做男生，娶一个像我这样的女生。 关于我国房地产市场的发展趋势和 经营取向论文 对于中国这样一个长期处于住房难的大国来说，2001 年最令人鼓舞的转折就是告别 了城镇住房短缺时代。全国城镇人均住房建筑面积突破 20 平方米，达到中等收入国家水平。 与此同时，理论界与产业界就“泡沫论” 、 “过热说”产生了激烈的争论，研究房地产市场的 经营发展趋势，把握市场的机遇与风险，直接关系到房地产业与住房金融的稳健运行，也是 关系到国家通过拉动内需实现国民经济良性循环的重要课题。 一、我国房地产业的发展及周期性规律 新中国成立以来，房地产业的三次重大发展均出现在改革开放以后的近 20 年，每次都呈 现 68 年的周期性规律。第一次高涨期来自 80 年代初期，改革开放带来了国民经济的快速 发展和社会财富迅速增加，农业及农村经济实现跨越发展，国有企业在短缺经济中购销两旺。 在这种情况下，长期以来人们梦寐以求的住房问题开始得到关注，机关、企事业单位开始兴 建职工住宅，并以福利形式分配给员工，这种解困式的住宅大多数建造于本单位周边的空闲 土地上，虽然没有现在小区的规模与环境，但总量相当巨大。这些房产至今仍然是城镇中等 收入群体的主要居所。第二次高涨期起始于 1988 年宪法和土地管理法修改之后， 土地使用权可以有偿转让，使房地产作为商品流通有了法律依据，这股蕴藏的住房需求在邓 小平同志南巡讲话后爆发出来。当时房地产热点地区主要集中于经济发达的南部沿海城市， 例如，海南、广州、珠海、北海等，而房地产类型也集中于写字楼、宾馆、酒店及别墅，其 销售对象主要是当时如雨后春笋般出现的各类公司和旅游度假等社会需求。这一特殊的高涨 阶段由于盲目圈地、盲目开发、盲目投资、价格炒作，而于 1993 年上半年落下帷幕。第三 个高涨期起始于 1998 年国家住房制度改革。停止福利分配住房实行货币化住房补贴，彻底 改变了人们的住房消费观念，有效拉动了社会需求。特别是东南亚金融危机以后，国家清醒 地认识了中国房地产长期低价运行，市场尚未开发的现实，采取了启动和扩大内需，推进住 宅建设的政策，从而刺激了住宅消费，带动了国民经济的持续快速发展。 二、当前房地产市场状况及发展趋势 尽管“泡沫论” 、 “过热论”仍然不绝于耳，但是，从去年起人们预言的“房地产冬天”仍 然没有到来，甚至今年上半年房地产市场仍然顽强地攀升。今年 15 月，全国房地产共完 成土地开发面积 3771 万平方米，同比增长 43.7%。房地产施工面积达到 43112 万平方米， 其中新开工面积 14355.8 万平方米。房地产开发到位资金 3105 亿元，同比增长 35%，比上 年同期增幅高 14 个百分点。在上述到位资金中，房地产开发企业自筹资金 971 亿元，同比 增长 39.5%；国内银行贷款 790 亿元，同比增长 35.9%；利用外资 50 亿元，同比增长 15%， 也呈现恢复性增长态势。今年前 5 个月房地产累计竣工面积 4076 万平方米，同比增长 18.7%， 其中，商品住宅竣工面积达 3392 万平方米，同比增长 17%；商业用房竣工面积同比增长 37%。另外，从销售情况来看，今年 15 月份全国实现商品房销售 4564 万平方米，同比增 长 20.3%。这一增长速度是在 2000 年和 2001 年连续两年旺销基础上实现的。那么，怎样认 识保持房地产业持续增长的动力之源呢？ 1.国民经济的持续快速增长。近几年来，我国国民经济增长率持续超过 7%，高经济增长 率和良好的经济增长质量可以推动城市化规模的不断扩大，大量农转非人口涌入城市必然要 实现住房消费，从而为房地产市场带来新的购买力需求。国民经济的持续快速增长，也使城 市中低收入劳动者的经济收入持续增长，这在一方面“激活”了中低收入者的购房需求，为 房地产业的持续发展塑造了最广泛的消费群体；另一方面，也使原来购买力较强的消费者提 升了消费层次，从而推动着住房品质的不断提升。因此，经济增长速度与增长质量是决定房 地产发展的前提与基础。 2.体制与机制的市场化。长期以来，我国主要靠国家和集体来建房分房，这种供给模式是 中国城市居民居住环境差的主要原因。国家住房制度的改革，把建房与购房一同推向市场， 从而使住房成为自由流通的商品。市场机制的引入，使建房者成为自负盈亏的法人，购房者 用货币去选择适应个人需求的商品。这种产权的明晰化、个体化，催生了当前这个世界上最 大的房地产市场，而这个巨大并且日益增长的市场需求，正是我国房地产业几年来持续火爆 的载体。 第一，商品房空置率增加，超过风险控制线。虽然从 2000 年 5 月国家统计部门在公布了 1999 年商品房空置量之后，我们很难查找到有关空置量最新、最权威的资料，但仍然可以 通过商品房景气指数、产销率、空置面积增长率等指标推算出这一数据。据中国房地产报 2002 年 6 月 26 日的消息：“5 月份商品房空置面积的分类指数值为 95.7 点，比上年同期增 加 2.9 点。作为逆指标，此项指数增加，表明商品房空置面积增长幅度出现反弹。今年 15 月份，全国商品房空置面积增长幅度为 8.2%，明显高于去年同期增长 2.3%的水平。 ” 该报 7 月 1 日还披露：到 2002 年 7 月，全国商品房空置总量在 12000 万平方米以上，其中 空置超过一年以上的占 50%以上，占压资金超过 2500 亿元，居中国各行业不良资产之首。 并进一步指出，眼下的“商品房空置率”应该在 26%左右，而美国商品房空置率约为 7%，香 港 3%4%。当空置率超过 10%的时候，就已经是超警戒线运行了。 第二，房地产市场体温仍在升高，业外巨头抢滩房地产。2001 年全国房地产到位资金达 到 7378 亿元，比上年增长 29.8%；而今年前 5 个月，房地产到位资金已达 3105 亿元，同比 增长 35.9%。就是在这种情况下，传统的家电厂家“海尔” 、 “美的” 、“TCL“、 “康佳”正在 大举进入房地产，饲料大王四川新希望集团也斥资 30 亿元进军地产。一批上市公司，诸如 “数源科技” 、 “亚华种业” 、 “益鑫泰” 、 “经纬纺织” ，甚至“联想集团” 、 “三九药业”也争 相跻身房地产。在这种一面是商品房空置率扩张，一面是新开工楼盘大幅增长的氛围中，新 企业持巨资再度猛烈加入，势必加剧房地产市场的风险。 我们无意讨论房地产市场是否“过热”或存在“泡沫” ，但却关注房地产市场的发展趋势 与风险动态，因为这直接关系到住房金融的经营取向，同时也是优化信贷资源配置，引导房 地产业及房地产金融持续稳健发展的前提与基础。 三、住房金融的风险控制及经营取向 面对我国房地产业发展的现实，住房金融的经营取向宜分为短期调节目标与长期发展目标 两步运行。短期目标以调节市场供求矛盾，约束房地产开发，拉动市场消费需求，提高市场 购买力，消化现有空置商品房为主。远期目标则包括优化信贷资源配置，提升国内房地产业 竞争能力，提高住房金融服务质量，推进住房金融市场化，促进我国房地产业持续、稳健、 高效运行等内容。 调控房地产业信用总量，约束市场扩张规模与速度。房地产业是国民经济的敏感产业， 调控得当，市场发展稳健规范，将对国民经济产生强劲的拉动作用。同时，这又是一个高风 险产业，若长时间内发展失控，极易产生经济泡沫，对国民经济造成重大危害。早在 1999 年国家建设部就强调房地产业的“总量控制”与稳健发展，但由于房地产业的诸多调控手段 分别归属于各城市的计委、建委、规划、土地、房地产管理等不同职能部门，由于“各管一 段” ，就难于形成整体的客观调控合力。在市场繁荣的条件下，控制哪一个项目都是“得罪 人”的差事，这种谁都管，必然形成谁都不管。因此， “总量控制”的关键，一是把上述分 散的职能归集于一个权威部门，这个部门按照房地产发展速度、市场价格和房地产积压控制 警戒线来实行宏观调控与微观调节。二是由人民银行根据全国的房地产业运行指标，在一定 时间和空间范围内提出房地产业授信总量，并分解到国内商业银行，利用信贷对资源配置的 引导与调节作用调控房地产业的稳健运行。三是商业银行要在切实防控风险的前提下，对城 市土地管理中心发放土地储备贷款，通过强化土地资源的宏观调控能力，张弛有序地调节房 地产开发规模与市场供求关系。四是商业银行加强对优质开发企业的遴选，通过发放项目储 备贷款等方式，重点支持一批实力强、信誉好、具备品牌优势的大型房地产企业，更好地调 节市场和引导市场。 面对这种挑战，国家、房地产企业和国内商业银行要充分发挥自身优势，增强应变能力， 努力把握竞争主动权。一是在经营理念上有所创新。国内商业银行要在房地产信贷营销理念、 市场营销策略、服务手段、运作机制等方面加大创新力度。要尽快研发与推广适应市场需求 的新的房地产信贷产品，例如，试办外国人士住房按揭贷款、住房储蓄、房屋中介业务合作、 住房保险以及住房抵押贷款证券化等新的金融服务，增强发展后劲。二是金融管理者要强化 房地产金融市场的宏观调控能力，在授信、融资及开放房地产金融二级市场方面加大改革力 度，培植和打造国内房地产品牌企业，增强其竞争实力和市场驾驭能力。三是提高现有的住 房消费贷款产品的竞争能力。面对外资银行直接介入金融零售业务的挑战，国内商业银