关于构建新昆明中央商务区的调查报告

关于构建新昆明中央商务区的调查报告 摘要：2008 年 9 月 28 日，昆明螺蛳湾国际商贸城（以下简称“国际商贸城” ）开工建设。随 着 2009 年 11 月 11 日一期工程的投入使用，标志着 2009 年 12 月底前，昆明市主城区近千亩的螺 蛳湾商业片区内，原有批零兼营和仓储业态，将全部搬迁转移到三环以外的国际商贸城，不再回 迁。原址将建设以商务办公、酒店、公寓、会展、文化娱乐等为一体的二级 CBD。螺蛳湾国际商贸 城包含了国际商贸城、精品商业街、国际酒店、会展中心、CBD 企业总部等功能，是具备全方位物 业功能的国际级商贸中心；而最为核心的商业交易区就有 300 万平方米，是全国第二大商贸市场。 全文在调查基础上，对国际商贸城构建新昆明中央商务区的优势条件及重要性做深入探讨，并提 出几点建议与措施。 关键词：国际商贸城 构建 新昆明 中央商务区 昆明螺蛳湾国际商贸城座落在官渡区彩云北路，东靠昆玉高速，西接彩云北路（新昆洛路） ， 南连南绕城路，北邻广福路。项目选址昆洛路，市场正居未来昆明市的新 CBD 板块核心地段，规 划中的城市轨道 1 号线和 5 号线、昆明市汽车总站、昆明火车新客站、昆明市政府、使馆区、新 亚洲体育城、昆明新国际机场、呈贡国际物流园区等一系列的城市一线配套将簇拥其左右，使其 傲踞城市新中心该项目是 2008 年昆明市重点招商引资项目，已列为云南省重点工程。项目总 投资 350 亿元，计划用地近 12000 亩，总占地面积 7 平方公里；规划总建筑面积 1000 万平方米， 其中商贸城占地面积 5705 亩，规划主体市场 550 万平方米；小商品生产加工区 3000 亩；物流仓 储区 3000 亩。将于 2009 年 11 月 11 日交付使用的一期市场占地 860.1 亩，总建筑面积 120 万平 方米，设计标准商铺 23000 个；同期交付使用的还有配套占地 1000 亩的物流仓储区和占地 1000 亩的小商品生产加工区。 国际商贸城一期市场按当前最新现代化规划设计，轻轨 1 号线（预计 2010 年底2011 年投入 运行）停靠站直达商城西南侧三楼。商城南侧规划在建的南部汽车客运站、公交总站（8 条公交线 路） 、国际长途客运站、云南省旅游大巴集散中心，将与市场同步交付使用。新的铁路昆明客运站 离商城 4 公里，铁路集装箱中转站、货运场距商城 3 公里。 一、中央商务区（CBD）概况 中央商务区是 Central Business District 的英文缩写，简称 CBD。1923 年，美国社会学家 伯吉斯（EWBurgess）第一次提出 CBD 概念。他认为，城市由同心圆方式由内至外扩展，其空 间结构可分为五个圈层，圈层结构的中心为城市地理及功能核心区域，这一核心区域被称为 CBD。CBD 当时定义为“商业会聚之处“。现代社会中的 CBD 可概述为：集中大量的金融、商贸、文 化、服务机构以及大量商务办公酒店、公寓等配套设施，具备完善便捷的交通、通信等现代化基 础设施和良好环境，便于商务活动进行的场所。美国曼哈顿、东京新宿、中国香港中环、北京国 贸、上海的陆家嘴等都是国际知名的中央商务区。 CBD 是一个中心城市的灵魂，是城市的人气聚集区，是城市经济发展的火车头，是城市总体战 略意图的具体表现。CBD 不仅是一个国家或地区对外开放程度和经济实力的象征，而且是现代化国 际大都市的一个重要标志。CBD 是一个发展中的概念，不同时期有不同的内涵，CBD 也没有固定的 标准和模式，每个城市 CBD 建设都有自己的特色。未来的 CBD 尚处于探索之中。 当代城市 CBD 一般具有如下特征： 1. 地理特征：CBD 具有城市地区（乃至一个区域、全国、世界）中最高的中心性。它是一个 城市现代化的象征与标志,是城市的功能核心，是城市经济，科技，文化的密集区，一般均位于城 市的黄金地带。 2.产业特征 ：这是核心的特征。CBD 拥有高盈利水平的产业，尤其以第三产业为主导，而且 不是传统的第三产业，应该是那些代表了当今时代最先进、最发达的第三产业。比如金融、保险、 证券、中介、会计等等。 3.人流特征：CBD 具有城市地区中最多的人流量，是城市地区中人口最多的区域，24 小时人 口的变化值也最高； 4.交通特征：CBD 具有城市地区最发达的内、外部交通联系，拥挤程度（人流、车流）在城市 地区也最高； 5. 地价特征：CBD 具有城市中最高的土地价格和租金。 6.建筑特征：一般需要平方公里，甚至更大规模，而且建筑容量和密度相对较高。建 筑量至少在 400 万以上，多的甚至超过千万。 7.时代性特征 公司总部、金融中心和专业化生产服务，构成了当今 CBD 的三大职能机构。另 外，CBD 作为一个地区，应包括经营管理（总部） 、金融、专业服务、展览及会议、酒店和配套公 寓、娱乐及高档零售业等，而这些体现了现代 CBD 的基本特征和内涵。 二、螺蛳湾国际商贸城构建 CBD 的优势条件 1.国际商贸城构建 CBD，建立依托于昆明及云南的浓厚历史文化底蕴之上：昆明市是 1982 年 国务院第一批公布的历史文化名城之一。自战国时期庄蹻入滇，已有两千多年的历史。云南拥有 历史悠久的国内国际古贸易通道“茶马古道” 、 “南方丝绸之路” ，早已响誉世界。 2. 国际商贸城构建 CBD 有其昆明及云南的得天独厚的地理区域优势：昆明是云南省会城市， 地处滇中地区，全省的政治，经济，文化中心，为云南对内外交通枢纽。云南有得天独厚的气候 和良好的资源条件。拥有 3207 公里的国际边境线，云南和东盟十国中的三个国家接壤，也是中国 距离南亚，东南亚，南亚，西亚国家最近的省份之一。边境贸易口岸众多，正在构建贯通五条国 际大通道。 （指昆曼，昆河，昆印三条陆上高速公路的陆续建成，泛亚铁路东西两线的贯通）从云 南到东南亚国家还有便捷的铁路、航空甚至船舶运输通道。而国际商贸城地处连接昆明老城区与 呈贡新区的黄金衔接点，正居未来昆明市的新 CBD 板块核心地段。将依托新昆明汽车客运站，国 际机场及地州机场等交通口岸优势，无缝覆盖州市市场，便捷通达全国市场，快速连接国际市场。 3. 国际商贸城构建 CBD 得势于大时代背景下的国际国内良好宏观环境：世界经济全球化，中 国加入 WTO，中国东盟合作组织的广泛交流与合作，国家西部大开发，国家政策的倾斜和扶持。中 西部经济发达城市与欠发达城市对口扶持。 4. 云南的旅游资源和少数民族文化风情以及花卉产业对国际商贸城建立 CBD 起着推波助澜 的作用。99 世博会的举办，把云南和昆明成功介绍和推向全国和世界。越来越多的人来到云南旅 游，感受了云南的少数民族文化风情，带走了云南的鲜花与美好印象。云南的花卉产业在全国乃 至世界都是响当当的，已形成专业的国际花卉拍卖市场，与国际接轨。其市场份额约占了全国市 场的百分之七十以上。99 世博会提升昆明乃至云南是一次契机，现在国际商贸城的建设又是一次， 一定要把握好。 5. 国际商贸城以其自身崭新的姿态，高标准、高起点的市场和功能定位，全方位、合理的 规划与布局，及其所引进的义乌小商品城之成功经营模式与理念，为国际商贸城的蓬勃发展注入 了新鲜血液，使其引领傲立于未来城市中央商务区的核心位置： 在 CBD 的建设上，国际国内一般采取了两种途径，1. 一种是对城市原来的商业街区加以改造 和扩建，如沈阳的沈河区、昆明市的小西门至南屏街片区等；2.另一种途径就是择地新建，如上 海的陆家嘴、重庆的江北城等。螺蛳湾国际商贸城就属于此情形。因它择地新建，所以在硬件设 施，软件配套设施建设上都展现了一个“新”字。现择其主要特点分述如下：构建“东有义乌， 西有螺蛳湾”的战略合作关系。充分融合两地资源优势，将开通物流直通专线和信息直通平台 。 在经营管理上，采用中国国际商贸城的“第六代模式” ；同时引入义乌有市场成功开发经验和成 熟商业管理的团队，引进市场管理、培育、划行规市理念，并全方位地与义乌中国小商品城形成 “无缝对接” ，将国际商贸城建成国际上最新的市场业态第六代市场。而老昆明螺蛳湾还在第 二代、第三代市场中徘徊。 (1)“前店后厂” 、 “前市场后园区”的经营模式。此模式集产品研发、生产、交易于一体，利 用附近的昆明国家经济技术开发区、呈贡物流园区两大园区的地理和政策优势，吸引众多的企业 进驻，打造具有昆明特色的工业经济。同时，通过这些工业打造具有竞争力的带有“昆明制造” 的产品，在国际商贸城直接参与全球竞争，不断扩大本土商品在世界上的市场份额，实现从“昆 明制造”向“昆明创造”的转变，在推进区域经济工业化、城市化、国际化的进程、工业反哺商 贸的同时，使本土品牌国际化成为现实。 (2) 总体业态布局实行“划行归市” ，所谓划行归市就是业态分类，经营户根据自己的经营商 品实行申报，以协议形式确定下来，不得更改。根据划行归市后的业态布局，将内设服饰馆、鞋 帽馆、皮具箱包馆等 18 个主题场馆。开设民族特色馆、全国名优产品馆和国际进口商品馆三个特 色馆，打造国家 5A 级旅游购物景点，满足游客的购物欲。打造昆明市旅游购物集散中心，使其成 为昆明旅游消费经济“第一站” 。 (3) 全方位地与义乌中国小商品城（以下简称“义乌” ）形成“无缝对接” ，打造第二个义乌 中国小商品城。1.一是对接义乌的小商品配送中心。2.二是实现管理模式的对接。借鉴义乌划行 规市等管理方式。 三、国际商贸城构建 CBD 的宏观环境和重要意义 （一) 国际商贸城构建未来新昆明 CBD 的宏观环境 1.国际背景：经济全球化，中国加入 WTO，是机遇也是挑战。经济全球化是当今世界发展的大 趋势，它意味着国际资本流动加速，信息跨国界传播，全球范围内生产资料优化配置，社会生产 力高效化。经济全球化对世界政治、经济、社会等各个方面都产生了广泛、深远的影响。加入 WTO，融入经济全球化，是世界各国和地区的必然选择。中国加入 WTO，市场开放将使国内绝大部 分产业在国内外市场面临来自国外产品和外资企业的激烈竞争。建设 CBD 对于加入 WTO 后的昆明， 可以加速其适应过程和提高其应变能力。 2.国内背景：国家西部大开发战略，昆明、云南要实现大发展。昆明要在西部大开发中实现 大发展，需要充分利用“两个市场、两种资源” ，以大开放促大开发，以大开发促大发展，一方面 要大力引进人才、资金、技术和管理经验，借助外资、外脑、外力，另一方面要实施“走出去” 的战略。CBD 是世界了解昆明和云南的窗口和昆明和云南走向世界的跳板，是内外交流和发展的桥 梁。 (二)重要意义 国际商贸城构建未来新昆明 CBD，将使昆明城市功能更加完善，将带动昆明经济和城市建设新 一轮的发展，促进“一湖四片”城市构局的形成，提高昆明在国内及至国际的知名度和地位。昆 明借助国际商贸城的建设，打造未来新 CBD 板块，其意义重大而深远。 1. 国际商贸城构建未来新昆明 CBD，为原螺蛳湾商业片区改造成为二级 CBD 搭建了平台，提 供了有力支持，为其业态升级改造创造有利条件。也为广大业主和经营户带来新的发展机遇。缓 解主城区交通压力，营造良好的社会治安，提升云南商业的档次，将带动昆明城市升级进入全新 时代。并为原螺蛳湾商业片区原有批零兼营，低端销售和仓储业态搬迁转移到三环以外创造了条 件。 2. 国际商贸城构建未来新昆明 CBD，将发挥“重点工程拉动内需”的巨大作用，一定程度上 缓解目前全世界面临的金融风暴带来的冲击。国际商贸城的开工建设，将带动钢材，水泥等昆明 建材产品企业的发展。并为解决当下农民工返乡就业问题打开了门路和渠道。 3国际商贸城构建未来新昆明 CBD，有利于打破长期中国的商业分布，沿海与内地“东重西 轻” 发展不平衡的格局，同时也将昆明商业经济发展带入新的发展阶段。提升昆明乃至整个云南 商贸经济、拉动小商品经济完整产业格局的形成，带领昆明商贸走向国际化。昆明将从中国商业 版图上的边缘城市，一跃成为面向国际市场的前沿口岸，中国的商业地理格局也将从此改写。 4 CBD 作为城市升级、产业升级、竞争力升级的重要引擎和载体， 有利于推动昆明的城市 化进程，提升城市品位和档次；提升城市竞争力，对增强城市区域中心功能，完善城市功能和布 局；调整产业结构以及优化经济结构具有重要的现实意义。 5.国际商贸城构建未来新昆明 CBD，是加快建设区域性商贸物流中心的客观需要。它将为昆明 市大力发展连锁经营、仓储式超市、特许经营、物流配送等现代流通方式和组织形式，实现经营 业态多样化和营销手段现代化起到积极作用，此外，还将提升昆明的商务发展水平，做大做强商 贸服务业，对发展商贸流通，形成商贸带动小商品加工出口的产业带，促进昆明乃至云南经济发 展将起到积极作用。 6.国际商贸城将是昆明向世界打开的又一扇窗，将与昆明旅游和花卉等支柱特色产业形成相 互促进，协调发展的良好局面。国外旅游购物收入一般占旅游消费总收入的 40%左右，然而在我国,受 传统旅游业经营模式的影响,旅游购物收入在旅游总收入中的比例一直徘徊在 20%左右。国际商贸 城建成后，将以商贸经济拉动旅游购物经济的大发展。 7.国际商贸城构建未来新昆明 CBD，具有长远的战略意义。为下一步大力依托外来资本发展 本土制造业埋下了伏笔，更为实现商业资本向工业资本的转型提供了可能。这将为已经开工建设 的昆明出口加工区，信息产业基地，电力产业基地等注入发展动力，与其形成相互依托相互促进 的产业带；增加就业机会和各种培训机会，据预计，国际商贸城一期工程建成后，将解决 30 万 人的就业问题；国际商贸城的建设，带动城市居住环境的改变，交通的便利，购物的便捷实惠， 可以提高人们的生活质量；有利于减缓入世后昆明工业受到的冲击；解决城市功能分区不明 显的问题，布局过于分散且很不合理的不平衡现状。 8 CBD 是构筑都市发达经济圈的重要举措。面对昆洛板块楼盘开发，市政配套等建设进程的 加快，国际商贸城未来区域将发挥上通老城，下通新城的重要作用，成为大昆明的咽喉通道。此 外，随着昆洛板块影响力的延伸，一个辐射经开区，官渡古镇等周边区域的泛昆洛板块正在形成， 未来昆洛板块大型社区汇集成居住聚集区，将为泛昆洛板块内产业经济崛起提供一定的支持。 9.国际商贸城构建未来新昆明 CBD，有利于加速现代服务业发展，实现经济结构调整。近年来， 房地产业迅速发展，现代服务业框架初显，大型商贸、现代物流、信息服务等新兴产业不断兴起， 城市服务业即将进入加速期。以发展经济为主题，建设中央商务区，有利于加快发展第三产业， 促进区域商气财气大提升；有利于继续促进产业结构调整和协同运作，改善招商投资环境，培 育新的经济增长点；CBD 作为城市化的重要引擎和载体，有利于加速信息、资金、人才、技术等 关键要素的集聚，不断提升城市服务、辐射功能，促成城市社会经济建设高速、均衡地发展。逐 步形成完善的商务环境和良好的集聚效应，并形成规模效益。 四、国际商贸城构建 CBD 的措施 从城市发展定位和经济社会自身发展实际看，规划建设中央商务区，必须在整合区域资源、 积聚发展要素、优化市场环境等具体方面入手，为了顺利启动中央商务区建设，提出下列几个初 步建议： 1、合理规划布局，有效利用空间。高度重视规划，要保持规划实施的连续性。建设 CBD 是一 个长期的、系统的工程，不能想一蹴而就，而要千斟万酌。CBD 的大规模投资，决定了 CBD 建设不 能操之过急，一定要拿出足够的时间来进行合理的规划。切忌形成迁迁拆拆建建的恶性循环，避 免形成“未来城中村改造”式的规划，造成资源的巨大浪费，搞成劳民伤财的工程。而要达到合 理规划布局，有效利用空间这个目标，国际国内普遍都是整体规划、整体设计、整体施工。 2、有效的政府行为和有效的市场机制相结合，加强政企协作，完善服务体系。在未来的 CBD 规划建设中，正确协调好政府部门间的职能关系，充分发挥计划部门的政策研究和宏观调控职 能、招商部门的招商引资和管理职能以及工商、税务部门的政策服务职能，充分利用政府信息资 源，为 CBD 范围内的建设企业、入驻企业提供及时准确的信息及方便、快捷的服务，实现综合管 理。政府部门要加强同企业之间的协调合作，努力实现双赢或多赢的目标。对入驻企业实施积 极的扶持政策，对行业前景好、潜力大，具有一定规模效应的入驻企业，加大扶持和培育力度， 尤其在招商引资受到土地、资金、信贷、能源、供电等要素制约的情况下，更要做好这方面的工 作，力争把企业做大做强。 3、引导社会重视，塑造品牌，加大宣传力度。1999 年，螺蛳湾市场依法注册，专家评估其市 场品牌的潜在价值达 755 亿元。被中国商业联合会评为中国第二个四星级“中国品牌市场” 。现国 际商贸城将由政府引导，采取注册“集体商标”的方式，延续“螺蛳湾”这一品牌，把它做大做 强。而要让国际商贸城真正做到“国际化” ，这和政府和企业的宣传推广是分不开的。国际商贸城 一期市场投