写字楼招租-电信大厦营销推广方案

电信大厦营销推广方案 一、项目概况阐述 本项目总承揽租赁面积 24540.16 平方米左右（以实际测绘面积为准） ，招 商内容以商务办公为主，并配以 1-2 个餐饮/休闲/康体类型业态。根据甲方提供 的项目情况，目前 A 楼的 23 层作为甲方自用，B 楼的 89 层作为电信公司的 办公用房。 项目整改主要内容为：群楼及主楼的外立面做整改，A 楼写字楼入口做调 整并做高标准装修，其他主要以翻新为主；目前，对项目租赁有较大促进性的 行车动线、车位未能调整到位。具体整改的工程进度暂不明确。 其他事项：要求聘请物业顾问为一家国际性的专业公司，经营公司为中都 物业公司，初步设定的物业管理费用为 5 元/平方米 /月（不含公共区域能耗） 。 二、工作目标简述 招商价格及年度递增幅度 租金区间：2.8-3 元/平方米 /天(含税价) 第二年起每年环比递增 5% 招商任务，截止 2009 年 5 月 30 日，完成全项目 95%的招商。分解如 下： 截止 08 年 12 月底，完成全项目 40%的招商； 截止 09 年 5 月底，完成全项目 95%的招商。 第三方押金与付款 全项目 30%的面积为付 12 押 1，40%的面积为付 6 押 2；30%面积 付 3 押 3 小结： 根据项目现有的硬性条件和整改情况，结合目前市场行情，项目要达到 3 元/平方米/天含税租金均价以及到 12 月完成全项目出租率的 40%是有较大阻 力的，且在配套不明朗和物业收费标准明显偏高的情况下，完成既定的招商任 务将有较强的抗性和风险。 三、营销策略（推广/招商） 论述：项目实际存在的抗性和风险是显而易见的，且项目要实现招商目标 是非常不易的，故把握项目的招商节奏，有的放矢投放各类推广，以及拟定具 有一定吸引力的招商优惠政策，为项目的成功招商做好各项准备。 具体策略如下： 1、强化项目核心竞争力大业主，并通过多种针对性非常强的媒体渠道集中、 强势的发布项目信息，以此铺面打点，各个深入； 主要媒体投放为：项目宣传单张、网站（O571/FC571/0571xzl） 、电台（交 通之声/西湖之声） 、短信、夹包（钱江晚报） 、报纸广告（钱江晚报）等。 2、主动招商，以最短的时间引入具有一定影响力和号召力的企业，以此作为项 目价值的反应和样板效应，为项目后续的招商工作买下坚实的基础； 建议引入：保险、金融、贸易类巨头； 3、以各种优惠方式促进成交，实现既定目标，减少项目的空置损失； 优惠方式有： 加长免租期，即 09 年 11 月 31 日前签约的客户，租赁起始日期都可定为 09 年 1 月 1 日；11 月 31 日以后的客户，也可适当享受 30-40 不等的免租期； （免租期应按面积大小与租赁面积来定的，以下的是对外的标准，很多还是需 要再谈的） 200 平方米以下，免租期 10 天； 200500 平方米，免租期 15 天； 5001000 平方米，免租期 25 天； 1000 平方米以上，免租期 30 天40 天； 优惠政策 1）根据面积优惠 5001000 平方米以上者，享受 97的优惠； 1000 平方米以上者，享受 95的优惠； 2）根据付款方式优惠 按半年付租者不优惠，按年付租者享受 95的优惠； 3） 根据租期优惠 一次性租期为 2-3 年者享受租赁期内不递增； 减免年度环比递增：签约租赁期期限为 3 年的，递增幅度不变；签约租 赁期限 4 及以上的，即可享有第三年开始环比递增的优惠（即减免的二 年的递增） ； 4、积极有效的推进 2、3 级代理合作，并促进目标的实现； 实现与杭州各大实力商业的工作的合作，促进项目的招商目标，如戴德梁行 /中原地产/新杭商业地产等机构和个体；根据市场了解杭州地区的写字楼佣 金收费标准为一个月租金。 5、重视现场接待，不断提升工作人员的专业水平，以专业、体贴、人性化的服 务模式得到客户的信任，以次促进项目的招商成功率，并通过客户关系的维 系，促进客带客的成交； 6、加强通路营销，即招商人员主动拜访（电话/实地）目标客户，积极开展招 商工作；（需要拟定详细的通路营销计划） 7、与区域政府协商，制定政府人员积极为本项目客户代办各类注册、更名、税 务等级等各类工作； 其他：建议项目案名不做调整 原因 1、 “中国电信”已有近 10 年的扎根经营，楼宇名称和地理位置 已深入人心，具有非常强的识别性和惯性认知； 2、因楼体上的“中国电信”四字最好不摘除，且地名办不做更 名处理，故为了保持楼体识别的统一性和协调，建议不调整案 名。 如一定要更名可为 中都金融广场（名字一定要气派，一定要叫的响） 推广费用建议 本年度总推广费用为总租赁金额的 4 即 2300 万元*4 为：92 万元 各阶段目标分解 月份： 08.10 11 12 09.1 2 3 4 5 目标： 5% 12% 23% 15% 10% 10% 15% 5% 阶段：公开期 强销期 持续期 收尾 四 、阶段工作内容 第一阶段 公开期 2008.10 完成目标： 总面积的 5% 物业状态： 启动整改中 招商工作：1、划分单位，确定面积，拟定价格； 2、制定明确的优惠政策； 3、租赁合同拟定； 3、确定 2-3 代理公司/个人的合作； 4、接待来访客户，并做登记和回访； 5、主动拜访金融、保险巨头； 6、确定餐饮休闲类配套业态； 7、确定办公场地，确定招商电话的号码。 （可以正常办公） 推广工作： 1、铺开网站广告和信息的发布，以 O571 的投入为主，再配合 FC571、 0571 写字楼，以及争取一些免费发布信息的网站； 2、电台广告启动，以交通之声为主，西湖之声为辅； 3、项目宣传资料成品到位； 4、短信（10-15 天 1 次） 5、夹报投放 1 次（钱江晚报） 6、在大楼上挂招租横幅，以及晚上 6 点 30 分到 10 点把整幢大楼 的照明电灯全部打开，或用霓彩灯把北面墙与西面墙全部悬挂， 开灯时间一致。 第二阶段 强销期 2008.11-12 完成目标： 总面积的 35% 物业状态： 全面整改，并到 12 月底施工完成 招商工作： 1、根据招商计划，落实招商工作； 2、提升现场接待的成交，促进 2-3 级代理的成交； 3、落实合同签约及租金收取等各类具体事项； 4、主动拜访各类目标、意向客户； 推广工作： 1、延续第一阶段的各项推广工作，保持 3 大网络、2 个电台的广告 和信息发布，短信和夹报的投放适当的加大力度和频率； 2、派工读生到目标客群所在的楼宇做宣传单张的派发； 3、根据集团公司和百货公司广告的发布，跟进招商信息的发布； 第三阶段 持续期 2009.1-4 完成目标： 总面积的 50% 物业状态： 商业部分整改到位，百货装修，并于 4 月开张 招商工作： 1、随着推广工作的展开，此阶段的咨询客户增多，故作好登记和 回 访，以及邀请来实地看楼的工作要落实到位； 2、通过与老客户的关系维系，促进老客户带新客户的成交，并给 老客户一定的回报； 3、接待和拜访 2 方面同时开展，完成指标； 推广工作： 1、以网络为主持续项目的信息发布热度，同时配合短信和夹报推 广； 2、根据工程进度，百货在这一阶段开业，建议在百货广告中跟进 项目招商信息； 第四阶段 收尾期 2009.5 完成目标： 总面积的 5% 物业状态： 楼宇全面整改到位 招商工作： 1、积极完成既定的招商目标，处理完成招商方面的突发事件； 2、必要的潜在客户拜访和业主拜访； 推广工作： 1、持续网络信息的发布，以及节假日短信的发布； 五、媒体发布明细/预算 月份 媒体 08 年 10 月 20 日 启 动 11 月 12 月 09 年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月-11 月 费用总计 目标任务 5% 12% 23% 15% 10% 10% 15% 5%、跟进 网站 O571 年 度 发 布 68000 网站 FC571 年 度 发 布 40000 网站 0571xzl 年 度 发 布 25000 交通之声 91.8 每天 8、8：30、9、17、17：30、18 时 报时广告（周六日除外） 降低频率 保持热度 170000 西湖之声 105.4 每天 8、8：30、9、17、17：30、18 时 报时广告（周六日除外） 160000 短 信 1 次 3 次 3 次 2 次 2 次 2 次 2 次 2 次 30000 夹 报 1 次 1 次 1