北京市社区商业服务的发展

北京市社区商业服务的发展：难点与对策 近年来，北京市在发展社区商业服务上做了很多努力，居民购物难、买菜难、吃早点难等 问题正逐步缓解。但从总体来看，离社区居民的实际要求还有很大差距。加快发展社区商 业服务，需要尽快提上政府及有关部门的议事日程。 一、加快发展北京市社区商业服务的重要意义 社区商业服务是社区建设的重要内容之一，发展社区商业服务对于方便和改善居民生活， 提高居民生活质量，具有十分重要的作用。据统计，在发达国家，人们消费支出的 60发 生在所生活的社区。在我国一些大中城市，随着恩格尔系数下降到 40以下（北京市 2001 年的恩格尔系数是 35） ，居民的社区消费就不单是“衣食住行” ，而且还有更高的精神方 面的需求，要求物质消费和精神消费有机融会和统一。发展社区“大”商业，促使社区商 业与文化产业、体育产业等“成龙配套” ，其紧迫性越来越大。 近年来，北京市住宅社区化、城市功能区中心多元化的趋势逐渐增强，消费者就近消费的 行为使中心商业街空壳化的趋势也越来越明显。最新统计显示，二环路以内虽然集中了 37.5的万平米大百货店和 1 3 的 3 万平米巨型店，但每平方米商地平均产出仅 1.37 万 元，远低于三环路附近的 2.19 万元。在北京销售增长率最高的商场不再是那些闹市区的巨 无霸型商场，而是一批分布在快速路附近各大社区里的社区型商场。社区商业已经成为服 务业中新的经济增长点。从经济发展的角度看，需要大力推进社区商业发展。 社区商业由于具有就近方便、价廉物美、服务多样等特点，总体形象是一个具有亲和力的 “好邻居” ，因而深受社区居民欢迎。但是，由于现有的社区商业规划办法落后于实际发展 的需要，再加之商业配套设施在落实环节上存在很大漏洞，最后交付使用的商用设施往往 成了商家难以经营、居民多有不便的“犄角旮旯” 。在地域狭窄的老城区，功能分区比较混 乱，社区商业服务发展受限制因素较多，居民的社区生活质量更是大打折扣。从改善人民 群众生活质量角度看，发展北京市社区商业服务具有非常大的现实紧迫性。 二、北京市社区商业发展中存在的主要问题及其成因 （一）社区商业业态落后，服务水平低，不能满足居民的需求 2001 年，市商委与中国人民大学合作进行了北京市社区商业服务业便利需求方面的问卷调 查，结果显示，对社区商业网点服务功能表示满意的占 74.2，对购物和服务环境表示满 意的只占 29.3；对购买日用品表示满意的占 50.6，对购买蔬菜、副食表示满意的为 38.6。在居民的基本商业服务需求方面，排在第一位的是早点，比例为 68.2。另外， 有 36.9的居民希望实现近距离购物，41.0的居民希望改善购物环境和卫生条件。 从调查结果看，制约社区商业发展和影响居民满意率的直接原因，是社区商业业态落后， 管理水平比较低，连锁、加盟、特许经营、物流配送等现代经营方式没有成为社区商业的 主要经营形态。 当前，一家一户的小店小铺在社区商业服务业中数量不小。它们一般是店主利用自有 房屋，或者是临时搭建，甚至是违章建筑开办的，成本较低。这种小店小铺主要以经营副 食为主，品种比较单一；由于缺乏可靠的进货渠道，产品的质量难以得到保障；再加上购 物环境和卫生状况相对较差，对顾客的吸引力比较小。 在计划经济时期，国营菜站、粮店、副食店等在方便居民生活方面发挥了重要作用， 目前，这些国有商业企业在提供社区商业服务方面仍然具有自身的某些优势。例如，一些 大的企业有自己的商业网点和配送网络，甚至还有自己的生产基地等。但是，由于受观念 及体制等方面的束缚，国有商业企业没能利用好自己的优势条件来发展连锁、加盟、物流 配送等现代流通方式，更没有成为社区商业服务的主导力量。 与国有商业企业相比，某些民营企业和外资企业等探索社区商业业态创新的积极性要高得 2 多。北京凯迪红黄蓝科技有限公司开办的“红黄蓝网络社区” ，是从事社区商业服务企业中 比较知名的一个。目前，该公司有 40 多家社区商业站点。但是，由于社区商业利润比较低， 成功的社区企业大都是通过多开店并提供综合服务的方式，来降低成本、赚取利润（如 711 便利店，在一个城市一般只有开到 200 家左右才能实现盈亏平衡） ，而“红黄蓝”由 于开办网点少，公司从开办至今，一直是亏损经营。对于社区商业服务业来说，大规模开 店的投资是巨大的。由于北京市目前房价较高，社区商业的盈利空间较小，有些企业因此 望而却步。由于开办直销店需要较大的资金投入，所以也有企业试图通过加盟的方式来整 合现有的个体小店小铺，提供标准化的社区商业服务，但在目前批发市场比较混乱、假冒 伪劣比较多的情况下，企业难以对加盟小店实施有效的监控。 （二）配套商业设施的开发建设和经营存在诸多问题，离市场化目标还有比较大的距离 第一，新建或改建小区商业设施不配套。近几年，随着北京市拆迁建设力度加大，不少商 业配套网点被拆掉。据统计，海淀区 1997 年2001 年间由于市政建设和园区建设拆迁涉 及的商业网点约 57 个，建筑面积约 7.21 万平方米。崇文区“十五”期间危改工程预计拆 除商业网点 374 个，建筑面积约 14.43 万平方米。由于缺乏有效的法规作为保障，配套商 店拆除后相应的补偿资金经常难以到位，临时商业设施建设迟缓，给居民日常生活带来很 多不便。与此同时，部分开发商或者不建配套商业设施，或者建后改作他用，导致可利用 的商业网点越来越少。 北京市物价局 1996 第 404 号文件规定， 开发商在配套商店建成后要以建安造价出售给购买单位。在城近郊区，钢筋混凝土结 构的商业配套每平方米售价 1600 元，砖混结构的每平方米售价 1200 元。由于建安造价与 实际房价相差太大，开发商从自身利益出发，便以各种手法对此加以规避（如用“配套用 房”来代替配套商店等） 。据了解，城八区 1997 年以前应无偿交付而至今没有交付的配套 网点有 232 处，面积 50.8 万平方米；1997 年到 1999 年开工建设的住宅，按最低 2的标 准， 至少应建设配套商业用房 83 万平方米，但实际签订协议的只有 20 万平方米。社区 商业设施短缺的状况十分严重。 对没有按规定建设配套商业设施或建后不交付使用的，1996 年市政府 12 号令规定， 由区县商委责令责任单位限期改正并处以 5000 30000 元的罚款，但对于令而不改的， 没有规定进一步的制裁措施。1997 年前，规划部门在核发规划建设许可证时，一般要就规 划设计方案事先征求商委的意见，商委通过备案，能够了解住宅区的开工建设情况，并以 此为依据要求开发商交付配套商业设施。但在 1997 年后，规划部门在实际操作中，只要开 发方在规划设计方案中按要求配有商业设施，便不再征求商委的意见。这就使本来制约作 用就很弱的商委，完全失去了对配套商业设施的把关作用。在 2002 年 1 月 1 日市政府 86 号令正式实施之前，规划部门只对一些重大项目进行验收，一般项目抽查验收；其他有关 部门可以就自己的业务范围进行单项验收。从实际效 果来看，除工程质量的验收部门有 一定权威性外，其他部门基本起不到什么作用。这些漏洞，使得开发商完全可以不按规划 设计建设配套商业设施而得不到任何处罚，即便受到处罚（500030000 元的罚款） ，其收 益也远远大于损失。 第二，原有配套商业网点改变使用性质。 配套商业网点自行改变商业用途的现象比较严重。据调查，全市至 1997 年共交付使用 的 2150 个配套网点中，改变使用性质的有 506 个。 概括起来，主要是两种情况：一是部 分城区在进行商业企业改革过程中，为重组企业资产、增加企业实力，将部分住宅配套网 点资产无偿划拨给国有企业，划拨以后有些改变了使用性质；二是更贴近居民生活、面积 比较小的商业网点，由于社区商业利润比较低，出租房产的租金却很高，大多将其出租或 转租了，不再从事社区商业服务。 3 对于改变使用性质的问题，市政府 12 号令有处罚的规定，商委也通过加强执法检查进 行了纠正，但力度和范围有限，没有遏制住大规模改变使用性质的局面。当路边、街边市 场和违建市场被清理以后，出现了“买菜难”等一系列突出问题，社区商业服务设施与功 能严重不足的问题便凸显出来。 第三，配套商业设施的经营使用权没有完全市场化，社区商业领域缺乏公平竞争机制。 按规定，购买粮油、副食、便民商店等配套设施的单位必须是经区县商委同意、市商委批 准的连锁企业、国有商业网点经营管理单位或物业管理单位。实际操作中的结果，是大部 分网点由区县商委直接交给本系统的国有商业企业经营。可以说，这部分企业垄断性地获 得了政府对社区商业的扶持政策。网点获取上的垄断导致社区商业企业之间一开始就处于 不平等的竞争地位。这种不平等的后果，一是在各区县都有自己的商业企业的情况下，市 场被人为地分割，很难形成大规模、规范化的社区商业连锁企业；二是部分低价购买或租 赁配套商业网点的国有商业企业因经营理念、管理机制等方面的原因，难以有效满足居民 对社区商业服务功能和服务水平的要求，甚至出现转租和改变使用性质的情况；三是部分 很有发展潜力的社区商业企业因房价过高而经营困难，从而影响知名企业进入社区商业服 务领域的进程，使北京市的社区商业服务水平难以在短时间内大幅提升。 三、加快北京市社区商业服务发展的对策建议 第一，提高对发展社区商业重要性的认识，强化社区商业发展规划。 社区商业是服务业中新的经济增长点。发展社区商业，可以方便居民生活，促进就业 和经济发展。政府及有关部门应提高认识，把发展社区商业的调研、规划与调控工作尽快 摆上议事日程。要本着“规划优先”的原则，着力强化社区商业规划的科学性和权威性。 强化社区商业发展规划的重点应当落在区级。要把发展社区商业的任务，列入各区城市和 经济发展规划之中，纳入社区建设的总体规划之中，由各区人民代表大会通过后，成为严 肃性和权威性都很强的规范性文件。对于土地批租的方式也要进行改革，要在居住区周边 单独划出商业性用地，向开发商公开招标，不但要规定开发的商业面积，而且要规定商业 用房的建筑结构，开发商不能随意变更。对于社区商业的区位、建筑结构和定量控制标准 等内容，政府应组织有关部门和专家组成课题组，进行认真科学的研究和测算，要为社区 商业规划的科学化提供充分保证。 第二，建议采用房地产开发商和社区商业经营商相对分离的机制，推动北京市社区商 业的发展。 根据国外的经验，大型社区商业的开发，一般都实行房地产开发商和商业经营商分离 的做法。开发商负责商业设施的前期开发，经营商负责租赁经营，这有利于发挥各自的专 业优势，降低开发和经营成本，实现滚动式发展。政府及有关部门要尽快完善招投标机制， 鼓励和选择那些有实力和有规模的房地产开发商和商业经营商进军社区商业，推动北京市 社区商业的发展。 为了提高社区商业的服务水平和档次，必须充分利用现代流通方式，大力发展连锁经营和 便利店。针对商委网点管理逐步弱化的实际情况，应交未交的商业网点及今后建成的配套 商业设施，建议将接收单位统一改成各区县国有资产经营公司，由国有资产经营公司接收 后，再通过招标方式，吸引管理规范、实力雄厚、信誉好的大企业进入社区开办连锁店和 便利店。同时，鼓励国有商业企业与外资、民营等企业合作经营，充分发挥国有企业的资 源优势和外资、民营企业的管理优势，多渠道发展社区商业。为保证招标的科学性和可行 性，可先期选择部分社区进行试点，取得经验后再逐步推广。 第三，在新建居住区要重点发展社区购物中心，提升商业业态。 社区购物中心（或称商业中心）集购物、休闲、娱乐于一体，可以满足社区居民多样 4 化的消费需求，成为居民“家的延伸” ，它是继超级市场以后的第五次零售业革命。由于社 区商业中心可以实施集约化经营，管理成本低，商业带动效应强，容易凝聚人气，因而是 现代商业的一种好形式。在新建居住区，一定要通过科学的规划，实现商业与居住功能的 相对分区，克服过去社区商业“散、乱、小”的状况。社区商业中心应实施团组式开发， 要融合各种新型商业业态，要有以生鲜食品为主的超市，有品牌荟萃的特色专卖店，有各 种便利的餐饮、服务设施，能够满足消费者一次性购全的需要。商业中心商业业态的设置 要有必备性业态和指导性业态两种，前者主要包括超市、便利店、药店、快餐店、餐馆以 及理发、洗染等服务设施，后者主要有专卖店、休闲娱乐设施等。要以社区商业中心为载 体，吸引和鼓励大型商业集团把先进的商业业态、连锁的商业网点、品牌化的商品引入社 区，并在其周围集聚一批专卖店、专业店、快餐店以及其他文化娱乐企业，组成“联合舰 队” ，大幅度地提高社区商业的组织化程度和商业层次。 第四，当前要采取有效措施，切实解决配套商业设施建设问题。 社区内的配套商业设施是发展社区商业服务的载体。针对当前配套商业设施严重短缺 的状况，落实相关的政策，采取切实有效的措施，解决配套设施问题，应当说是当务之急。 由于政府对配建网点规定的售价和租金与市场价相比，过于悬殊，开发商不建、少建或漏 建的动机相当大。从 2002 年开始，按照北京市政府 86 号令的规定，工程竣工后包括社区 商业在内的综合验收工作正式启动，这虽然在一定程度上能够解决配套商业设施的建设问 题，但仍是事后被动式的解决办法，开发商仍然会继续想方设法加以逃避。对此，上海、 广州等城市采取了预先收取配套设施建设费、开发商建成后再根据面积返还的办法，取得 了比较好的效果。深圳市由于市场经济发育比较成熟，配套公建作为商品房的卖点已经成 为开发商的自觉行为，配套商业设施建成后完全进入市场。深