房地产信托的风险与控制

房地产信托的风险与控制 内容提要从银监会公布的数据来看房地产信托发行数量 从 2004 年开始连续两年在所有的信托产品中从融资金额到 发行数量上都排名前两位在房地产信托业繁荣发展的同时由 此所带来的问题也逐渐暴露了出来本文对房地产信托面临的 风险进行分析并提出相应防范措施 关键词房地产信托风险控制 一房地产信托面临的风险 1.国家宏观政策影响 当前中国房地产业发展面临复杂多变的宏观政策形势随 着央行 121 号文件和国务院 18 号文件的出台房地产通过银 行融资的难度增大信托公司的竞争优势虽然开始显现但同时 也将风险转移了过来 2005 年银监会出台了 212 号文件明确 提高了现在贷款类的房地产信托门槛原来占 60%以上的房地 2 产信托门槛提高了因此影响到了信托投资公司房地产信托的 规模和发展 2.房地产自身行业风险 房地产投资增长率与国家经济增长速度相一致国家对房 地产政策的调整直接关系到房地产信托例如上个世纪九十年 代房地产的繁荣和衰退都是国家产业政策宏观调控的结果如 果房产价格上涨幅度超过了居民消费承受能力就可能存在房 地产泡沫如果泡沫达到一定程度就必然影响到房地产信托根 据建设部政策研究中心最新发表的调查报告显示 2005 年 1 12 月份我国房地产投资增幅不断降低其直接原因就是国家针 对局部地区房地产行业可能出现的风险进行了宏观调控房地 产自身行业风险增加了信托投资公司房地产信托产品的风险 3.项目自身及市场风险 信托投资公司通过控制抵押率、向项目公司派驻管理人 员等控制项目风险但这些风险控制措施都有一定的局限性即 使是投资于成熟物业的房地产信托也需要公司拥有专业的房 地产投资分析和投资管理人员市场风险是由于价格变动而造 成信托投资公司固有财产或信托财产损失的风险主要有利率 3 风险、汇率风险、价格风险、通货膨胀风险等这种风险可分为 系统分险和非系统风险是信托投资公司风险的主要来源之一 因而把握房地产市场的变化和走势必须系统考虑国家宏观调 控政策、利率调整、消费文化等因素而相关行业的发展情况、 土地供应、建筑材料价格、消费者购买力等诸多因素的变化 也可能导致房地产市场价格产生较大的波动 4.产品设计上的缺陷 信托投资公司房地产信托产品的主要缺陷是没有引入保 险公司的保险概念即一旦项目灭失或者损害基本都是由投资 者买单公司的项目推介人员也是承认具有这样的设计缺陷但 是如果真的小概率事件出现了那么投资者便会遭受巨大的损 失 5.信息不对称 为了合作和共同的利益房地产企业和信托投资公司间存 在隐瞒事实的问题比如和该公司合作的某房地产企业为了融 到资金只证明了自己的经验和实力避讳自己曾经在项目上出 现的诚信和管理事故等问题而信托投资公司也未能深入考察 企业的真实情况如企业的过去和现在的内在管理能力、财务 4 风险防范能力等而信托投资者对此风险的真实程度可能只凭 借信托投资公司出据的书面或者口头上的说明去判断因此由 于信息的不对称真实的情况往往会被部分掩盖或者忽视 6.财产流动性风险 信托投资公司房地产信托的信托财产多以土地、房屋、 股权等形态表现担保措施主要为土地、房屋等固定资产抵押 如果融资方未能按期偿还本息公司又无法及时变现信托财产 或行使抵押权则可能产生流动性风险 7.财产所有权风险 信托法总则第二条指出信托是指委托人基于对受托人 的信任将其财产委托给受托人由受托人按委托人的意愿以自 己的名义为受托人的利益或特定目的进行管理或处分的行为 我国的信托业建立在“委托”制度基础上委托行为不需要财 产权的转移信托财产的所有权属于委托人受托人只是把信托 财产制与可控的位置这样做虽然信托投资公司可以利用信托 制度规避法律法规如逃避债务和税收等从而保护委托人的债 权人利益和不知情的第三者的利益但当业务中涉及以所有人 的名义进行经济活动时如购买股票、银行开户、缴纳税款等 5 信托投资公司由于不是信托财产的所有人在操作中会面临许 多困难处理不当会形成所有权风险 8.信托公司管理不善风险 信托法规定受托人违背信托目的处分信托财产或因违 背管理职责、处理信托事务不当致使信托财产遭受损失的承 担赔偿责任信托投资公司在实际业务操作中可能存在着这些 行为产生大量的投资风险和财务风险在信托投资业务中信托 投资公司追求最高的回报率在缺乏有效的风险控制的情况下 由于投资项目和合作项目选择不当时投资的实际收益低于投 资成本或没达到预期收益、资金运用不当而形成风险 二房地产信托风险的成因分析 1.房地产信托体系的内在脆弱性 宏观性房地产信托风险指的是整个房地产信托体系乃至 一国金融体系面临的整体性风险在市场经济环境下这种系统 风险普遍存在有些是由于信托市场交易者的不正当及违规违 法行为引起金融动荡但更多的是由于信托市场机制本身的问 题引起的信托体系的内在不稳定即房地产信托体系具有内在 6 的脆弱性或不稳定性就房地产信托体系而言由于房地产商品 具有价值量大、生产周期长的特点同时房地产业占用的社会 资金量很大因此房地产信托体系同样有着内在的不稳定尤其 在我国更是如此 2.房地产信托机构的内在脆弱性 不少金融危机的爆发都以某些金融机构的倒闭为征兆而 金融机构在金融动荡中的脆弱性又往往使得局部的金融市场 扰动演变为全面的金融危机对于房地产业信托系统而言房地 产信托机构所具有的内在脆弱性及其积累构成了房地产信托 系统风险的主要来源信息经济学是解释信托机构内在脆弱性 的有力工具在信息经济学中常常将博弈中拥有私人信息的一 方称为“代理人”不拥有私人信息的一方称为“委托人”因 此由信托市场信息的不对称就引出信托市场上的委托代理 问题委托代理问题是信托市场上一个普遍存在的问题而这 一问题也是导致信托机构内在脆弱性而带来信托系统风险的 主要原因之一 28 3.房地产信托产品市场主体行为的有限理性 房地产信托的系统风险的另一个更重要的原因是房地产 7 信托市场主体的非理性行为这些非理性行为包括从众行为、 灾难短视行为、忽视信息行为及认识的非一致性等对于房地 产信托系统而言这些行为都有引起或加剧系统风险的倾向 4.房地产信托产品价格的内在波动性 几乎所有的金融危机都与金融资产价格的过度波动相关 信托资产价格的巨幅变化也是金融危机的一个重要标志信托 机构形成的以房地产资产为抵押或证券化的金融资产即为房 地产信托资产其价格同样具有较强的波动性房地产信托资产 的波动原因也与信息不完全性有关其定价受到不完全信息的 制约即市场据以对房地产信托资产价值进行贴现的是房地产 资产的未来收入流量以及影响这一流量变化的各种因素而这 两个方面都以零散的资产持有者所知这样就造成了房地产资 产及其信托资产常常处于动荡之中 三房地产信托风险控制的建议 1.完善相关法律法规 8 目前我国信托法律体系还没有成型需要专项和配套立法 一方面是要完善信托业务范围对动产信托、不动产信托、其 他财产信托等业务品种操作都要做出明确的法律规范；另一 方面对配套的信托税收、财会制度等要做相应的特殊调整尽 快出台工商登记信托税收、信托会计、外汇信托、信息披露、 房地产等专项信托管理办法；同时为了尽快推出真正意义上 的房地产投资信托必须加大能与国际接轨的相关法律法规和 已有法律中适应条款的研究 2.加强信托投资公司内控制度 加强信托公司内部控制一是要建立完善的法人治理制度 二是要建立起全面的内部控制的框架作为我国房地产投资信 托计划的受托人和实施主体信托投资公司的信誉、管理水平、 经验等将关系到房地产投资信托的成败及发展前途我国的信 托投资公司虽经过多次行业整顿但不少信托投资公司仍然存 在法人治理不健全、内控制度薄弱等问题因此加强信托投资 公司法人治理和内控建设重新树立信誉为房地产信托创造合 格的受托人这是我国房地产信托健康发展的前提和保证 3.建立信息披露制度 9 监管部门规范信息披露行为应做到一是信息披露要在监 管机关指定的媒体上进行；二是只能且必须披露监管机关要 求披露或规定的募集信托资金的信托业务文件反映信托财产 管理运用状况的报表或文件、收益分配公告、重大业务或事 项等不能附加宣传广告或带有宣传广告性质的其他任何信息； 三是只能按照监管机关规定的规范格式、文本进行信息披露 4.大力加强房地产信托的创新 目前我国已推出的几个房地产投资信托项目都是中短期 的某一独立项目的融资是房地产投资信托的一种雏形房地产 投资信托需要加大创新的力度首先是资金来源的创新依据目 前的政策接受受托人的资金信托合同总份数不得超过份 这大大地制约了信托资金的募集因而信托机构需要开辟新的 集资渠道其次是房地产投资信托产品创新为了适应市场的变 化和提高自身竞争力信托公司必须通过创新设计出多渠道、 多类型的房地产投资信托产品满足市场主体多元化和特定的 需求 5.加强投资风险的普及教育和机构投资者的培育 投资者的风险教育是由当前投资者的结构和信托产品投 10 资的行业风险决定的目前在房地产信托的投资者中以 上是个人投资者只有左右是机构投资者与美国证券市 场近的机构投资者相比差距甚大而对于房地产投资信 托这样的新型金融工具国内散户投资者对风险的心理承受能 力和产品的认同程度在短时间内很难提高所以面对高风险的 房地产投资信托投资者风险的教育特别重要；另外应抓紧修 订有关法规允许机构投资者如养老金基金、保险基金投资于 房地产投资信托 6.培养房地产信托产品风险管理的专业人才 房地产信托产品由于其创新性和复杂性对从业人员的要 求较高具体包括三种人才交易人员、产品设计人员、风险管 理人员交易人员可通过市场交易实践培养研究人员可通过招 聘数学类人才获得风险管理人员不仅要有扎实的理论基础、 对市场和信息的敏感度还要熟悉产品的定价模型和分解技术 需要有较好的数学功底同时对数学模型