房地产销售管理信息系统文献综述

房地产销售管理信息系统文献综述 2 Real estate distribution and manage information 4 1 房地产信息化概述 .6 1.1 房地产信息化的定义 6 1.2 房地产信息化的模式 6 1.2.1 B to B 房地产 6 1.2.2 B to C 房地产 6 1.2.3 C to C 房地产 6 1.2.4 G to C/G to B 房地产 6 1.3 信息化带来商业模式和业务流程的变化 6 1.3.1 虚拟资产的运作 .6 1.3.2 跨区域的经营和管理 .6 1.3.3 直销化的模式 .6 1.3.4 定制化的服务 .6 2 我国房地产信息化与住宅的发展现状 .9 2.1 加快我国房地产信息网的总体建设 9 2.2 国内整体市场 9 2.3 国内区域市场 9 3 房地产信息化发展存在问题 .10 3.1 行业软件针对性不够 集成度低 10 3.2 基础建站水平普遍较低 10 3.3 相关从业人员的缺乏 10 3.4 尚不完善的安全保障体系 10 4 展望未来实现房地产信息化的主要途径 .11 4.1 信息化管理手段 11 4.2 信息的发布方式 11 4.4 网络小区 11 3 5 房地产信息化进程的实现手段 .12 5.1 保障安全支付环境 解决后顾之忧 12 5.2 落实内部管理 组建优秀队伍 12 5.3 树立新颖的品牌 抢占市场 12 5.4 保障强大的后盾 不断壮大连锁网点 12 6 结束语 .12 【摘要】随着通讯技术和计算机技术的迅猛发展，带来了新一轮信息产业的启动及信息网络在各行业中的推广应用。网络在社会上所引发的种种变革， 也是房地产企业无法回避的。房地产企业的信息化也是当务之急，占有并获取信息和开通发布信息的渠道，是把握良机、占有市场的基础。 【关键词】房地产、通讯技术、变革、信息产业、机遇 4 Real estate distribution and manage information system literature resume Abstract: As the computer technologies develop rapidly along with the communication technology brings a new round of information industry startup and the successful application in many trades and enterprises. The change caused by this revolution couldnt be obviated among the enterprises. It is urgent affairs that the real estate corporations use information tools to capture information, dredge channel to issue informations, and also is the fundation to holds chance or to enter the market. Keywords: real estate，communication technology，Transform，information- Industry，opportunity 調查報告 5 6 1 房地产信息化概述 随着信息技术在许多行业和众多企业中的成功应用，房地产信息化已成为房地产企业经营 方略的一个不可取代的重要环节。两会以后，在中央提出了建立和谐社会，科学发展观念 这两件事情，这对中国的房地产发生了非常深远的影响。目前，房地产仍然是中国经济领 域的重要的生力军。 1.1 房地产信息化的定义 企业借助强大的数字信息技术与消费者、供应商、合作伙伴等建立外部业务联系，同时也 建立内部的生产、管理、财务等活动的网络。将内部信息与外部信息联系起来，加快信息 流通，缩短信息流动的时间，拉近生产和消费的距离，极大地降低了物流、资金流及信息 流的传输和处理成本，使企业占有更广泛、公平的市场，实现管理跨域化、经营全球化、 信息透明化、服务个性化。 1.2 房地产信息化的模式 1.2.1 B to B 房地产 通过企业间的网络交易平台从而使供应链的管理变的有效，直接成本和管理经营成本在很 大程度上得到了降低。 1.2.2 B to C 房地产 以消费者为直接受众面，是信息化模式中最基础的交易模式，强化了客户对品牌的忠诚度， 有利于企业通过网络互动形式来联系和培养客户群体，传播有效信息，掌握和引导消费动 向，提供及时有效的个性化服务。 1.2.3 C to C 房地产 卖方可以上网主动提供商品拍卖或销售，买方可以自主选择商品购买和竞价。目前主要涉 及二手房交易、租赁、拍卖、集体竞价等。另一方面参与的群体庞大，使得选择的范围更 广。 1.2.4 G to C/G to B 房地产 指政府对消费者/政府对企业的商务活动。因为政府不仅是房地产行业发展的推动者也是主 要参与者之一。 1.3 信息化带来商业模式和业务流程的变化 房地产信息化模式为其带来了巨大的发展前景，但同时也提出了挑战，要求企业在商业模 式和业务流程上做出变革，商业模式不再仅仅是传统的从圈地到销售的过程，而是通过网 络的使用将业务扩展和延伸，经营的资源也不再是与买家一次性的交易，而是建立了永久 稳定的客户关系2。 1.3.1 虚拟资产的运作 考虑虚拟空间的价值开始进入地产商的经营范畴。建立方便快捷的数字化企业联网将是以 后企业运作环境变化的主要趋势和十分有研究价值的发展方向。不但节省了实际的运作成 本，还加快了资金的流通，创造更多的剩余价值3。 1.3.2 跨区域的经营和管理 互联网最大的魅力和发展前景就在于提供给每个人跨越时空的机会。信息化的实现和深化， 将使得地产的跨区域经营和管理成为现实。整个系统的资源共享和协同运作，将使企业的 效率和利润最大化。 1.3.3 直销化的模式 由于网络经济中间层次作用的减弱，企业结构逐渐趋向扁平化。减少了大量的中介，从而 降低了成本，直接面向客户，加快了信息流通，使企业更有效地抓住市场机遇，把握无限 商机。 調查報告 7 1.3.4 定制化的服务 8 网络经济的特征是任何的商业模式都将成为一种服务模式，而个性化服务是其中的精髓。 购房者与发展商在网络端点的直接交互，因此发展商将更需要实时的掌握不同客户的思维、 喜好以及对价格的承受能力，从而根据某个个别的特点来专门量身设计、制造个性化居住 空间和氛围。 調查報告 9 10 2 我国房地产信息化与住宅的发展现状 伴随着国民经济的增长，住宅与房地产业也快速发展，信息化的程度也得到了长足的进步。 据不完全统计，全国已注册域名的房地产网站达 350 多家。信息技术、网络技术经过多年 来在房地产领域的应用和积累，已经有效推动了住宅与房地产业的发展，并取得了初步效 果。 2.1 加快我国房地产信息网的总体建设 房地产业的管理应当是一个有机的统一体，网络化正是解决这个问题的技术手段。首先建 立横向网络，把企业内所有业务管理联成网，再把市内各管理部门联成网；再是建立纵向 网络，把市内各片区县的房地产管理活动联成网，实行网上办公，形成互相协调、互相促 进、互相约束的网络化管理模式。 网络化的一个重要工作就是网站建设。房地产信息网的性质是政府公益性信息网络。其中 内网建设主要用于运行业务管理系统和内部信息发布，主要供管理部门使用，以规范业务 管理，提高工作效率。外网建设主要通过互联网站提供信息发布服务，成为政府部门面向 社会进行信息交流的窗口，以便大众能及时快捷地了解政府发布的各项政策法规和行业信 息，同时，政府部门也能迅速掌握反馈意见与建议，做到及时汇总、分析、处理，从而为 社会提供更好的服务。 2.2 国内整体市场 这些年来，开发商为促进销售，找专业公司策划销售方案，并为次投入大手笔的广告，不 惜成本地开发样板房甚至大型售楼处。虽然这些传统的套路曾经有效，在随后的一段时间 内仍不可或缺。但是，对于业内人士，尤其是专业的大型房地产商，深感这些模式已经很 难发挥根本性的效应来帮助企业走出困境，其可持续发展的能力和已经不容乐观。 在硬件设备方面，房地产行业的 IT 应用市场中仍是销售的主体，这说明房地产行业的信息 化水平还处于较低的普及和规范阶段，企业在 IT 应用市场的投资还局限于基础设备的配置。 但可以预测，随着基础设备配置的逐步完成和全社会信息化水平的提高，房地产行业 IT 应 用市场中软件系统和服务的水平会进一步提高。 2.3 国内区域市场 由于我国东西经济发展的不平衡，造成中国房地产行业区域发展存在很大的差距，从而引 起不同区域房地产企业在 IT 应用市场投资额的巨大差异。沿海区域房地产行业 IT 应用市 场投资额较大，西北内陆地区相当受当地经济发展环境的限制。 信息技术由于减少了中间环节使得交易费用大大降低，从而带来就业水平和收入分配方式 的变化。信息技术还给房地产从业者提供了智能化的评估工具，极大地提高了效率。可见， 网络信息技术正在施惠于房地产业已为人所共知。但是，目前能享受到信息化成果的，还 局限于一些比较发达的地区以及相对较少的人口。因此，推进房地产业的信息化仍需要各 个方面的不懈努力。 然而，房地产信息系统，绝不只是建一个网站那么简单。还包括楼盘展示交易系统，售楼 现场促销系统，数字化社区系统，销售管理系统等。这些基于互联网和数码技术的系统， 将有效地帮助地产商迅速树立品牌，提升管理水平，从而大幅度地提高楼盘的销售业绩。 住宅与房地产业的信息化工作是关系我国产业发展全局的战略举措，我们要充分认识加快 信息化建设的重要性和紧迫性，大家共同努力，在信息化大潮中奋勇搏击，抓住机遇，把 我国住宅与房地产业推上一个新台阶。 調查報告 11 3 房地产信息化发展存在问题 在一些发达国家，如美国，在 1996 年底就有 8000 多个网站进行商品房销售，到 2000 年 已超过 1 万个。可见，信息技术在美国、欧洲等房地产行业中的应用已很普及，行业发展 的信息化程度较高5。而我国房地产行业起步较晚，虽然随着信息技术的日益普及和房地 产行业在国内的迅猛发展，经过房地产界的一批有识之士的实践，已取得了卓有成效的成 果，但整体水平仍然较低，而且地区差异较大，东西部发展不平衡。同国外相比，信息技 术在中国房地产行业中的应用和发展仍存在诸多制约因素。具体表现在以下几个方面： 3.1 行业软件针对性不够 集成度低 众所周知，房地产行业是一个很有弹性的行业，不确定的因素非常多。而目前市场上又很 难找到适合房地产行业的软件，有条件的房地产商都是针对自身需求来进行部分模块的开 发，或是外包出去来实现自身的信息化。难免造成标准不统一、数据格式不一致、信息不 共享。 目前，我国的地产软件还没有集成到可以把地产业的经营主体紧密联结在一起的程度，没 有哪个系统能将整个业务过程和各职能集成为一个综合的信息管理系统。其实这在技术上 并没有太大的难度，关键是对房产行业的业务理解还没有那么深入，而房产商又不能提供 准确的需求分析6。此外，其他房产相关行业也有潜在的需求，比如说针对二手房交易的 管理软件、装潢公司的流程管理软件等。 3.2 基础建站水平普遍较低 我国现有房地产网站很多，但覆盖面广、经营利润率高的网站寥寥无几。网站设计总体水 平不高，页面或者简单，或者凌乱，缺少完整、权威的信息咨询服务系统，缺乏吸引顾客 的元素。此外，网络基础设施配备差，在我国尚处于初级阶段，技术软件落后：这里所指 的软件，并不单指计算机软件，而是指我国的计算机技术、通讯技术、网络安全技术整体 水平不高。 3.3 相关从业人员的缺乏 实现房地产信息化离不开高素质的人才。在信息化的初期，具备一定系统知识的有经验的 管理者会提出合理的见解，提高软件开发的质量和实用性；在系统运行维护阶段，管理者 的水平更是直接与使用水平密切相关。因此，信息服务业所需要的人才，不仅要懂计算机， 还要懂经济、懂企业经营管理。但是，由于我国房地产业发展历史不长，尤其是房地产信 息业才起步，缺乏相关的专业人员，已成了房地产信息化发展的瓶颈。 3.4 尚不完善的安全保障体系 房地产信息化的发展除了要有发达的计算机网络外，还需要完善的法律、税收、支付等安 全体系与之配套。我国目前较少针对网络规范及网络犯罪的法律；税收及征税体系不完善。 由于这些社会软件不配套，房地产信息化的普及仍需要一段较长时间的磨合。 12 4 展望未来实现房地产信息化的主要途径 企业信息化是国家信息化的基础，是国家信息化的重要组成部分。房地产企业信息化是指 房地产企业利用现代信息技术，通过对信息资源的深化开发和广泛利用，不断提高房地产 企业决策、开发、经营、物业管理的效率和水平，进而提高房地产企业的经济效益和市场 竞争力的过程。 4.1 信息化管理手段 房地产企业信息化则是住宅产业信息化的基本单元，是实施住宅产业信息化的关键环节。 房地产企业应根据自身的情况，做好企业信息化基础建设工作。一方面，要以信息化为主 要渠道，抓好企业的技术创新，充实计算机管理部门，做好系统的开发建设总体规划设计， 抓好人员的培训。而企业的计算机网络、数据库以及网络支持下的应用系统，是房地产企 业实现信息化建设的重要基础。 4.2 信息的发布方式 网络与传统信息发布的途径相比，具有高速输入、处理、储存、输出能力，且可以用数字、 文字、图像、声音、影像及动画等手法将房地产的地段、价格、交通、房型、物业管理等 要素直观准确表现出来，使房地产信息迅速真实、形象生动地发布到世界的每个角落。同 时现代信息网络以查询简便、投入成本较低而得到迅速推广和普遍接受。通过信息网络发 布房地产信息，增加了房地产企业与客户之间的亲近程度，缩短了彼此的距离，消除了隔 阂，使信息更能为客户所接受9。 4.3 门户网站建设 房地产门户网站，是综合性网站。主要面向购房群体，以销售为导向，内容主要与物业发 展相关。目前这类网站绝大多数是传统专业媒体进行操作，房地产企业由于没有这个方面 的充足资源，因此普遍较少涉足。 房地产企业站点，该类网站数量最大，主要是进行企业自身形象宣传、楼盘介绍、售后服 务内容介绍等。绝大部分都是静态的，互动性较差。 网上房屋租赁与交换，这类网站是目前最为流行同时又具有一定可行性的一种信息化形态。 随着国内住房二级市场的开放，房地产交易就会提供和需要大量的信息交易，建立网上房 地产信息超级市场具有良好的前景。 4.4 网络小区 所谓的网络小区也称信息智能化小区，是在 INTERNET/INTRANET 技术环境下，通过将 相关技术高度集成，实现住宅小区的生活自动化和物业管理的智能化。业主可以通过网络 享受网上视频点播、网上教育等多媒体综合信息服务。网络小区的出现，实现了客户资源 的反复利用，将改变过去房地产企业开发销售的单一盈利模式，使客户网络经营成为一个 全新的利润增长点。 房地产企业信息化可大大减少人力，提高效率，加快信息处理的速度，提高信息的准确性 和可靠性。而房地产企业信息化可以通过辅助管理和辅助决策，准确及时地把握市场信息， 从而获得更多的商机。房地产企业信息化还可以提高企业对外部市场实时变化的反应能力， 提高决策的正确性和对未来发展的预见性，从而大大提高的企业的核心竞争实力。 調查報告 13 5 房地产信息化进程的实现手段 5.1 保障安全支付环境 解决后顾之忧 各行业机构应尽可能地在现有的技术条件和客观环境下，为房地产信息化提供一套全方位 的安全解决方案，并为以后良性发展奠定坚实的基础，进而实现真正意义上的电子商务。 5.2 落实内部管理 组建优秀队伍 围绕电子商务快速、虚拟和互动的几个特点，突破传统思想的束缚，以新的方式来确 立企业内部的管理思想。在机构设置上围绕加快企业快速处置事务的能力来进行妥善设置， 达到全面实行信息化管理的目标。在全盘的商务策略的考虑和规划下，确定企业前进的阶 段性目标，并不断依据现实情况加以修正，加强对内部人员的定期培训，从而组建起一支 优秀的电子商务队伍。 5.3 树立新颖的品牌 抢占市场 房地产信息化是一个新兴事物，它的发展还有赖于全社会经济环境的整体提升。现在，其 广阔的发展前景是可以预见的。因此作为目前正从事房地产信息化的企业，无论企业规模 大小，都必须从现在开始把开拓市场，树立品牌作为头等大事来抓。不但要让大多数消费 者了解企业，认同企业，加入到稳定的企业客户群体中，还要加强宣传力度，不断扩大影 响，最终树立起网上优秀品牌。 5.4 保障强大的后盾 不断壮大连锁网点 房地产中介服务领域开展连锁加盟经营，加强对连锁店的管理是房地产中介应用电子商务 的重要内容。针对每一笔业务进行全过程业务控制，从评估、上网委托、交易签约、手续 办理、资金收付和利润结算等进行统一管理，确保业务的规范操作，实现连锁加盟店经营 模式的统一。 6 结束语 房地产企业信息化的思路应该是立足于加强企业内部横向的信息化管理水平，提高房地产 企业开发过程中各环节的妥善连接和运作效率，从信息发布和网站建设着手，降低成本， 最大限度地调动传统运营方式中的资源优势，用信息化技术改造房地产开发的各个环节， 最终实现房地产企业的信息化。 尽管目前我国住宅与房地产信息化建设中仍存在着一些问题，但经过多年的发展，对于技 术的应用已经有了一定的基础，并开始逐步显示出其未来的发展潜力。因此，基于互联网 通信技术构建的信息化模式，不仅变革、扩展了传统的房产营销方式和手段，更是创造了 一个符合时代精神与传播氛围的营运形态，因此也更能够获得