《房地产估价理论与方法》试卷2

房地产估价理论与方法 一、单项选择题 1现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中 政府的城市规划属于（ ）方面的制约。 A.建筑技术 B.土地权利设置 C.相邻关系 D.土地使用管制 2一厂房建成后 8 年被改造为超级市场，并补办了土地使 用权出让手续，土地使用权出让年限为 40 年，建筑物的经 济寿命为 50 年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（） 年。 A. 40 B. 42 C48 D. 50 3.按建筑面积分摊方法，计算土地占有份额的公式为（） 。 A.某部分占有的土地份额该部分建筑面积总建筑面积 B.某部分占有的土地份额该部分建筑面积土地总价 总建筑面积 C.某部分占有的土地份额= 土地总价 该部分享有的地价额 D.某部分占有的土地份额= 该部分建筑面积 总建筑面积 土地总价 4.建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们 之间的关系为（） 。 A.有效经过年数等于实际经过年数 B有效经过年数短于实际经过年数 C.有效经过年数长于实际经过年数 D.有效经过年数可能短于或长于实际经过年数 5.甲土地的楼面地价 2000 元平方米，建筑容积率为 5，乙 土地的楼面地价 1500 元平方米，建筑容积率为 7，若两 块土地的面积等其他条件相同，其总价相比有（） 。 A.甲等于乙 B.甲大于乙 C.甲小于乙 D.难以判断 6.甲房地产的建筑物建于 1993 年，乙房地产的建筑物建于 1998 年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面 积等各项条件相同，若采用直线法计算 2001 年该两建筑物 的年功能折旧额并加以比较，则（） 。 A.甲大于乙 B.甲小于乙 C.甲等于乙 D.难以判断 7.标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方 向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价（） 。 A.逐渐降低 B.逐渐升高 C.可视为基本不变 D.为零 8.现货房地产与期货房地产估价的不同点是（） 。 A.估价时点不同 B.交易日期不同 C.估价目的不同 D.估价对象的状况不同 9.用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外， 应选取（）净收益作为估价依据。 A.类似房地产的客观 B.类似房地产的实际 C.类似房地产的最高 D.类似房地产的最低 10.购买某类房地产，通常抵押贷款占七成， ，抵押贷款的年 利率为 6%，自有资本要求的年收益率为 9%，该类房地产的 资本化率为（）。 A. 6. 0 B. 6.9 C8. 8 D. 9. 0 11估价上的折旧注重的是（） 。 A.原始取得价值的减价修正 B.原始取得价值的摊销与回收 C.重置价值的摊销与回收 D.价值的减价修正 12某套建筑面积为 100 平方米、每平方米建筑面积 2000 元的住宅，其实际付款方式为首付 5 万元，余款向银行抵押 贷款。抵押贷款期限为 5 年，还款方式为按月等额支付，贷 款年利率为 5%。该套住宅的实际价格为（）万元。 A. 18.25 B. 20.00 G. 21.58 D. 22. 00 13.收益法中的运营费用率是指（） 。 A.运营费用与潜在毛收人之比 B.运营费用与总收益之比 C.运营费用与净收益之比 D.运营费用与有效毛收人之比 14.在评估投资价值时，折现率是（） 。 A.社会一般的收益率 B.收益法中的资本化率 C.投资者要求的满意收益率 D.投资者要求的最低收益率 15.区位是指地球上（）空间方位和距离上的关系。 A.某一事物 B.某房地产 C.某一事物与其他事物 D.各种事物 16.特殊工业厂房适宜采用的估价方法是（） 。 A.成本法 B.假设开发法 C.收益法 D.比较法 17某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建 的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在 地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市 场价值，则应按（）进行评估。 A.工业厂房 B.工业用地 C.商品住宅 D.商住用地 18.房地产估价的合法原则是针对（）来讲的。 A.估价机构 B.估价人员 C.估价对象 D.估价方法 19.资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指（） 。 A.房地产开发企业自有资金周转的速度 B.估价对象房地产变为现金的速度 C.估价对象房地产带来净收益的速度 D.房地产开发企业流动资金周转的速度 20.预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升， 供给量趋增，则预计其价格会（） 。 A.上升 B.下降 C.不变 D.升降难定 21收益乘数法是将估价对象一年的某种收益，乘以相应的 （）来求取其价值的方法。 A.资本化率 B.收益率 C.收益乘数 D.利息率 22.建筑物的所有权可以分为独有、共有和（）三种。 A.区分共有 B.区分所有 C.公有 D.私有 23.某宗土地 50 年使用权的价格为 1000 万元，现探测其地 下有铜矿资源，该铜矿资源的价值为 500 万元。若土地资本 化率为 7%，则该宗土地 30 年使用权的价格为（） 。 A. 899 B. 1000 C. 1349 D. 1500 24预计某宗房地产未来第一年的净收益为 18 万元，此后 各年的净收益会在上一年的基础上增加 1 万元，该类房地产 的资本化率为 8%，该房地产的价格为（）万元。 A. 225.00 B. 237.50 C. 38125 D. 395.83 25.某宗房地产，已知建筑物的重置价格为每平方米 1000 元， 成新率为 70%，房地产年净收益为每平方米 140 元，土地资 本化率为 6%，建筑物资本化率为 8%，则该房地产的价格为 （）元平方米。 A. 1700 B. 2000 C. 2100 D. 2400 二、多项选择题 1.假设开发法中的开发期包括（） 。 A.前期 B.建造期 C.租售期 D.保修期 2.房地产需要专业估价的理由有（） 。 A.房地产具有独一无二性 B政府部门要求估价 C房地产的价值量较大 D.估价人员要求估价 3.下列估价中宜采用假设开发法的有（） 。 A.拆迁补偿估价 B.在建工程估价 C.出让地块估价 D.房改售房估价 4.在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括（） 。 A.土地取得成本 B.开发成本 C.管理费用 D.销售费 用 5.基本完好房的成新度可以是（） 。 A.五成 B.六成 C.七成 D. / 6.收益法中的运营费用不同于会计上的成本费用，如前者不 包含（） 。 A.所得税 B.土地摊提费 C.改扩建费用 D.房屋火灾保险费 7.应用路线价法制作深度价格修正率的要领有（） 。 A.设定标准深度 B将标准深度分为若干等份 C.制定容积率修正系数 D.制定单独深度价格修正率 8.搜集交易实例时应搜集交易实例的（） 。 A.成交价格 B.议价时间 C.成交日期 D.付款方式 9.地价区段是将（）地块相连的土地加以圈围而形成的区域。 A.用途相似 B.级别相同 C.房价相近 D.地价相近 10.建筑物的重新购建价格是（）的价格。 A.扣除折旧后 B.估价时点时 C.客观 D.建筑物全新状态下 三、判断题 1地价是地租的资本化。 （） 2.成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。 （） 3.两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有 很大不同；而如果权益相同，则价值不可能有很大不同。 （） 4.即使在房地产市场比较发达的地区，比较法也并非完全有 效。 （） 5.某写字楼预计持有两年后出售，持有期的年净收益预测为 216 万元，出售时的价格减去销售税费后的净值预测为 5616 万元，资本化率为 8%，则该写字楼目前的收益价格估计为 5200 万元。 （） 6.在同一地区、同一时期的房地产，其资本化率相同。 （） 7.在比较法中，可采用长期趋势法对可比实例价格进行交易 日期修正。 （） 8.同一宗房地产在不同估价目的下所得的评估价值也应近似。 （） 9.建筑物的经济折旧是建筑物因功能性落后所导致的价值贬 损。 （） 10.估价报告的有效期也是估价的责任期。 （） 11对于难以用数学模型度量的房地产价格影响因素，在估 价结果中可以不予反映。 （） 12.交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。 （） 13.房地产估价时，实地勘察应由估价人员独立完成。 （） 14.从估价角度看，房地产开发商应获得的利润要与其自有 资金应得的利息分开。 （） 15.设某城市房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为 正常成交价格的 6%和 3%。现某宗房地产的正常成交价格为 2500 元平方米，则卖方出售其房地产实得收人为 2350 元 平方米，买方购买该房地产实际付出为 2575 元平方米。 （） 四、计算题 1.某宗房地产 2001 年 10 月的年净收益为 300 万元，预测未 来 3 年的年净收益仍然保持这一水平，2004 年 10 月转售时 的价格比 2001 年 10 月上涨 10%，转售时卖方应缴纳的税费 为售价的 6%。若该类房地产的投资收益率为 9%，试测算该 宗房地产 2001 年 10 月的价格。 2.某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为 50 年，有效经 过年数为 8 年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建 筑物的建造成本为 800 万元（建设期为 2 年，假定第一年投 入建造成本的 60%，第二年投入 40%，均为均匀投入） ， 管理费用为建造成本的 3%，年利息率为 6%，销售税费为 50 万元，开发利润为 120 万元。又知其中该建筑物的墙、 地面等损坏的修复费用为 18 万元；装修的重置价格为 200 万元，平均寿命为 5 年，已使用 2 年；设备的重置价格为 110 万元，平均寿命为 10 年，已使用 8 年。假设残值率均 为零，试计算该建筑物的折旧总额。 3某在建工程开工于 2001 年 3 月 1 日，用地总面积 2000 平方米，建筑容积率为 5.1，用途为公寓。土地使用年限为 50 年，从 2001 年 3 月 1 日起计。土地取得费用为楼面地价 每平方米 1000 元，该公寓正常建设期为 2 年，建设费用为 每平方米建筑面积 2500 元，至 2001 年 9 月 1 日已完成主体 封顶，已投人了建设费用的 45%。估计该公寓可按期建成， 建成后即可出租。可出租面积的月租金为每平方米 80 元， 可出租面积为建筑面积的 65%，正常出租率为 80%，出租期 间运营费用率为 30%。又知当地购买在建工程应缴纳的税费 为购买价格的 5%。试利用上述资料采用现金流量折现法估 算该在建工程于 2001 年 9 月 1 日的正常购买总价和按建成 后的建筑面积折算的单价。假定资本化率为 8%，折现率为 14。 4.为评估某写字楼 2001 年 10 月 1 日的正常市场价格，估价 人员在附近地区调查选取了 A, B, C 三宗类似写字楼的交易 实例作为可比实例，有关资料如下： (1)可比实例的成交价格与成交日期 可比实例A 可比实例 B 可比实例 C 成交价格 （元平方米） 成交日期 6000 2001年 4月1日 5800 2001年 2月1日 6120 2001年 5月1日 （2）交易情况分析判断 可比实例A 可比实例B 可比实例C 交易情况 3% 1% 2% 交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准，正值 表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示 低于其正常价格的幅度。 (3)调查获知该类写字楼的价格，2000 年 11 月 1 日至 2001 年 6 月 1 日平均每月比上月上涨 1.2%，2001 年 6 月 1 日至 2001 年 10 月 1 日平均