北京7月市场分析报告

400 888 9950 7 月份存量房市场分析报告 1. 二手房楼市及租赁市场动态 . 2. 7 月份北京市二手房成交量 3. 7 月份北京市二手房成交面积 4. 7 月北京市二手房成交量中的贷款率 5. 7 月份北京市区县成交量 . 6. 7 月份北京市各区县成交总面积 7. 7 月份北京市各区县成交套均面积 8. 7 月份网签存量房按房屋用途结构分析图表 9、 7 月份网签存量房按面积范围结构分析图表 . 10、 高端房产市场分析 1、二手房楼市及租赁市场动态： 1.1 7 月份全市成交量：2011 年 7 月全北京市总网签总量为 8825 套，这 是今年首次出现成交量回升，环比上涨 13.97%。二手房住宅网签套数为 7230 套，环比 6 月份上涨 7.67%。主城区成交量相对稳定，远郊区县成交量浮动比 较大。 1.2 2011 年 7 月 6 日晚，央行宣布，自 2011 年 7 月 7 日起上调金融机 构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调 0.25 个百 分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。这是 央行今年以来第三次加息，也是金融危机之后第五次加息。调整后，金融机构 人民币一年期存款利率达 3.5%，一年期贷款利率达 6.56%。本次加息是对称加 息，不同期限的存贷款利率上调的幅度都是 0.25%，活期存款利率保持在 0.5% 不变。 1.3 继“国八条” 、 “京十五条”政策后， 7 月 12 日国务院常务会议发不 了对于房地产市场调控工作的部署（称为“国五条”）。 1.3.1 国务院常务会议指出，“当前房地产市场调控正处于关键时期，必须 坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，坚定不移地抓好各项政策措施的落实， 不断巩固和加强调控效果。” 1.3.2 会议为此提出了五项措施。其中最为外界关注的是：“各地从严把握 和执行房价控制目标房价过高的地区要加大调控力度”；“加大政府投入 和贷款支持力度，确保今年 1000 万套保障性住房 11 月底前全部开工建设 建立健全公开透明的分配制度和退出机制”；“已实施住房限购措施的城市要 继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施” ；“规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨”，等等。 1.3.3 对此，中国房地产业协会副会长顾云昌解读称，这表明了国务院稳定 房价的决心，还有保障房结构调整的决心。 1.3.4 另有分析则称，国务院的此番表态，“主要是强调保障房的建设要加 快”，“商品房的调控政策没变，包括银行贷款，税收从严等，现在只是再一 次重申”，“这也是给地方政府一些压力，表态房地产调控不会放松。” 400 888 9950 1.3.5 关于楼市调控，温家宝此前已有表态。7 月 4 日至 11 日，国务院总 理温家宝先后召开 4 次经济形势座谈会。根据中国政府网发布的消息，座谈会 上，温家宝说，“坚定不移地把房地产市场调控政策落到实处。继续抑制不合 理的住房需求，重点抓好保障性住房和普通商品房建设，落实好 1000 万套保障 性住房开工建设计划，加强金融支持，推动制度建设。” 1.4 7 月份北京市租赁市场政策：7 月 13 日北京市政府公布实施新修改 的北京市房屋租赁管理若干规定 （以下简称“新规” ） 。新规首次明确，在租 赁市场短期内出现租金较大波动等异常变化时，政府可采取临时干预措施。 2、7 月份北京市二手房成交量 据北京市房地产交易管理网的统计数据显示，7 月份北京二手房交易总量 累计为 8825 套，与 6 月份相比，环比上涨 13.97%。同比下降了 15.64%。7 月 份出现了自今年 3 月份以来成交量的首次上涨。 图表 1（以上数据来源于 2011 年 7 月份房地产交易网） 3、 7 月份北京市二手房成交面积 全市二手房成交总面积为 925080.09 平方米，环比上涨 6.84%，套均 面积为 104.82 平方米，环比下降 6.25%。 图表 2（以上数据来源于 2011 年 7 月份房地产交易网） 4、 7 月北京市二手房成交量中的贷款率 7 月份贷款购买房产数量为 2501 套，贷款比例为 28.34%，贷款率环比下 降 3.37 个百分点。 图表 3（以上数据来源于 2011 年 7 月份房地产交易网） 5 7 月份北京市区县成交量 7 月份全市 17 个区县的二手房交易量浮动幅度都不是很大，其中 11 个区 县有不同幅度的上涨，上涨最大的区域为西城区 33.86%；其他 6 个区县均呈下 降趋势，下降最大的为经济技术开发区 29.59%。 成交量下降的区域中只有门头沟和技术开发区环比下降幅度超过 20%，其 他区域均在 10%左右，下降幅度并不大。 成交量上涨的区域中怀柔、朝阳、顺义、丰台、东城、西城六区域上涨幅 400 888 9950 度超过 20%，其他区域均比较平稳，上涨幅度均在 10%左右。 北京市四大中心城区，朝阳区、西城区、东城区成交量和建筑面积均呈现 上涨趋势；海淀区成交量环比下降 19.45%，建筑面积环比下降 23%。 从北京市总的成交量来看，朝阳区仍稳居成交量第一、海淀区和丰台区并 列第二位，朝阳和海淀两大中心主城区成交量占总成交量的 42.75%。 区 县 成交套数 成交量环比 建筑面积 建筑面积环比 套均面积 套均面积环比 密云县 168 7.69% 32558.35 -47.70% 193.80 -51.43% 延庆县 60 7.14% 9311.60 46.41% 155.19 36.65% 怀柔区 91 22.97% 14575.55 124.54% 160.17 82.59% 门头沟区 46 -23.33% 3734.34 -78.27% 81.18 -71.66% 北京经济技术开发区 69 -29.59% 7740.66 -44.64% 112.18 -21.38% 昌平区 869 12.42% 97659.19 18.54% 112.38 5.44% 朝阳区 2754 32.09% 313877.79 27.25% 113.97 -3.66% 顺义区 328 33.33% 38610.32 31.53% 117.71 -1.36% 通州区 376 1.35% 34475.62 -27.63% 91.69 -28.60% 平谷区 88 -10.20% 9161.47 -6.59% 104.11 4.02% 海淀区 1019 -19.45% 98038.45 -23.00% 96.21 -4.41% 丰台区 1019 25.34% 86045.67 22.56% 84.44 -2.22% 东城区 500 23.15% 46211.27 15.57% 92.42 -6.16% 房山区 193 -4.93% 15476.01 -9.42% 80.19 -4.73% 大兴区 405 16.38% 49514.19 35.57% 122.26 16.49% 石景山区 247 -0.40% 18857.34 -0.78% 76.35 -0.38% 西城区 593 33.86% 49232.28 46.94% 83.02 9.77% 图表 4（以上数据来源于 2011 年 7 月份房地产交易网） 图表 5（以上数据来源于 2011 年 7 月份房地产交易网） 6 7 月份北京市各区县成交总面积 7 月份成交总面积环比上涨 6.84%，17 个区县中，各区县成交面积环比上 涨的区域有 9 个，最大的为怀柔区 124.54%；环比下降的区域有 8 个，降幅最 大的为门头沟区降幅为 78.27%。 图表 6（以上数据来源于 2011 年 7 月份房地产交易网） 7 7 月份北京市各区县成交套均面积分析 7 月份全市套均面积环比下降 6.25%， 17 个区县只有六个区县套均 面积呈上涨趋势，其他区县均呈不同程度的下降。其中门头沟区下降幅度 最大 71.66%，上涨幅度最大的为怀柔区 82.59%。 400 888 9950 图表 7（以上数据来源于 2011 年 7 月份房地产交易网） 8、7 月份网签存量房按房屋用途结构分析图表： 居住用房占到总成交量的 81.96%，其中别墅占 0.27%，商业成交占总成交 量的 13.23%。 房屋用途 成交数量 别墅 24 车库 289 工业厂房 10 底商 318 写字楼 840 经济适用住房 347 住宅 6609 其它 100 综合 38 高端公寓 250 总计 8825 图表 8（以上数据来源于 2011 年 7 月份房地产交易网） 9、 7 月份网签存量房按面积范围结构分析图表： 面积结构成交图表显示，50-90 平米户型成交量占到总成交量的 44.14%，90-150 平米的成交量占 27.88%；目前在限购等一系列调控政策下，刚 需不断提升。 面积范围 成交数量 50 平米以下 1433 50-90 平米 3896 90-150 平米 2461 150-200 平米 563 200-300 平米 294 300 平米以上 178 总计 8825 图表 9（以上数据来源于 2011 年 7 月份房地产交易网） 10、高端房产市场分析 10.1 高端房产楼盘是根据全北京市的楼盘项目综合品质，选择的全市排 名在 5%以内的楼盘进行的统计。 10.2 7 月份高端房产共成交 256 套，总成交面积为 35805.49 平方米，套 均面积为 139.86 平方米。成交量和成交面积分别占全市成交量的 3%和 3.87%。 10.3 高端房产按面积结构成交图表显示 90-200 平米的户型占