唐山市城乡规划局局长林澎先生致辞

首先有请唐山市城乡规划局局长林澎先生致开幕辞，有请林澎局长 林彭：非常感谢今天中国指数研究院，我记得是在去年，当时是中建国际，在唐山搞项目推广活动时候， 在我们城市的展览馆，当时指数研究院的院长给我们做过一个对于当时房地产市场的评价，我记得当时中 国的房地产市场是在去年年终的时候，还是在两会之后，对房地产市场进行积极的扶持的时期，但是在过 去的一年，大家都看到中国的房地产市场就像坐过山车似的，走了一个大的曲线，特别是在今年两会之后， 目前出现了明显的在全国都出现了房地产停滞的现象，应该说在这个时候，我们的指数研究院从一种宏观， 从一种研究的角度，对如何推动一个城市的房地产发展进行这样的研讨，我觉得是非常重要的，特别是像 唐山这样的城市，因为唐山在中国是个比较特殊的城市，这个城市大家可以看到，它已经有了 3700 3800 亿的 GDP，有了 400 多亿的财政收入， 在中国地级城市里已经排到了第四位，但是它的城市形象和 整个城市的，特别是房地产的产品结构，和这个城市所拥有资本的情况比较起来是非常不相称的 。 所以对 于唐山来说，如何认识这个城市未来的发展，如何认识什么是健康的房地产市场，我觉得是非常有意义的 这样一个探索。所以也非常感谢今天中国指数研究院和世联地产邀请了包括建设部研究中心的秦虹女士包 括方方面面的专家给我们做一些从国家到市场机构对于中国房地产未来走势和政策的解读，我觉得是非常 好的一件事情，在此我也代表城乡规划局向大家表示感谢。 下面让我做开幕致辞，我想还是简单把我个人对唐山未来发展和房地产政策这块儿，我想做一个分析。因 为在 2009 年，对于唐山的城市发展来说，我觉得是非常重要的一年，因为我记得 08 年五月，来到唐山 的时候，当时打开城市的开发者名录一看，99%都是本地企业，只有一家中能源，但是这家还是多少年没 开过盘，呆了七八年了，清一水本地的房地产开发企业。 但是 2009 年，像中国房地产企业排名前十位的 像万科、绿城、华润置地，还有一些外资公司，仁恒、和美等等都开始进入唐山 ，所以现在唐山的城市房 地产发展，进入了一个新的时期，说明这个城市未来的市场，吸引了国内的一些大的房地产企业，为什么 这么说呢，我们的判断， 在中国没有一个城市像唐山这样特殊，它在这么短的时期要释放出这么大量的对 于住房的刚性需求，就是因为三十多年前的唐山大地震，在当时的中国经济最为低迷，国家经济接近破产 的时候，由这个城市的力量建设起来的 2200 万平米的住宅，四十万户，一百多万人的居住问题，需要在 短短几年内进行解决 ，这就是唐山，我们的核心命题，这在中国任何一个城市不会出现这样的情况，所以 就这个情况，我跟很多当时来到唐山进行投资的投资者解释，我就说对于唐山来说， 我们有充足的信心在 五年到八年，不会出现任何房地产泡沫，刚性需求将成为房地产的主体 。 因为我们算个帐，四十万户，虽 然在过去十年有一部分改善了居住，但是绝大部分还住在四十平米到六十平米的公房和小户型的房子里， 他们未来改善住宅的需求我们算 50%就是二十万户，每家一百平米就是两千万平米，这部分我们全部欠 历史的债解决它，我们就算每年有三四百万平米进行解决，我们也需要六七年的时间，同时唐山作为一个 经济快速发展，产业快速聚集，特别是曹妃甸，特别是高速铁路对这个区域交通条件的改善，每年还会有 大量来自于区外的新就业人口，以及来自更广大的，唐山周边市区的人口，这部分因为唐山有 740 万人， 我们举例，一个小小的丰润区，中小型企业跟钢相关的，八九千家，跟轧钢相关的，每户资产都在几千万， 所以光这些人量都是非常大。 我们算过，唐山市如果我们把它的刚性需求，每年在五六百万平米，实际上是非常正常的，同时在这一两 年，随着城市的三年大变样，我们的城市改造在加快推进，而城市改造非常重要的一条，要有一个周期的， 如果拆房了还得建，中间就得周期，就有过渡，就有人租房子，所以现在包括租房价格已经非常高了，08 年 5 月来到唐山时候，房子接近涨了一倍，原来租一千的房子现在租两千了，我在唐山吧上看过一些，唐 山呆不下去了，说房租跟北京郊区差不多了，一室一厅的房子可以租到一千七、八，说我还不如买房子， 他租售比他觉得我还不如买房子，但是他没有钱，需要三年到五年时间，这个就可以看到，实际上他投资 的需求，也是比较大的，而且唐山民间资本量非常大，所以从这两个判断来看，刚性需求和投资性需求， 这些投资性需求主要以出租为主的，我们算一下，每年对于唐山城市发展来说，我们现在作为市规划局， 我们每年审批的大概五百万平米左右，量来说呢，也就是刚刚够消化把刚性市场和投资市场刚刚消化，而 且这个市场延续五到八年，一点问题没有 ，所以我就跟这些来自于区外的投资企业讲，我说五年之内搞开 发，我可以非常负责任的跟大家讲，没有一点泡沫，这个实际上就是我们作为城市政府角度，特别是规划 局，对于负责全市的住房规划，土地利用规划和城市空间发展规划的重要部门来说，在唐山我觉得我们在 唐山工作还是比较幸运的，因为我们不用像在北京市规委工作，担负那么大的社会责任，要做那么多的分 析，因为在北京来说，实际上跟北京市规委同志也很熟悉，他说我这个事情，我也没法左右这个事情，已 经完全脱离了，实际上就是说，房地产市场这块儿，基本上已经脱离了正常的功能的需求，他实际上大量 是在资本市场上做事情的方式了，所以在这种情况下，我觉得唐山作为一个二线城市，也可以说原来甚至 说三线城市到二线城市的过程中，它还是有非常好的产业发展前景。同时唐山作为一个人口产业正在快速 聚集一个非常具有希望的城市，刚才大家不知道是否注意到， 上个星期我们的国务委员唐家璇带着日本最 高级别新团联的代表团，他们主要目的就是外交部和商务部探讨以曹妃甸作为中国、日本下一步国家的产 业合作区，来进行前期预热的。而且马上温家宝总理又要到日本访问，也将会把这个作为重要议题 。 所以可以看到在环渤海地区唐山作为继北京、天津之后，下一步重要产业发展重要的集合，它政策包括基 础设施，产业下一步的聚集都会形成一个高低，所以可以负责任的讲，我觉得未来这个城市的房地产市场， 特别是广大市民对于住房的需求，还是我们一个长期的艰巨的工作任务。当然作为政府部门，我们的责任 不光是要给房地产企业一个公开透明，一个好的发展环境，还要做好自己要做的事情，也就是说，我们要 把政府要做的这些保障性住房，我们的经济适用性住房，以及其他的包括城中村的改造，新农村的建设， 还要把这部分工作做好。有很多人担心就是说会不会在做这个的过程中，又会影响到城市房地产的一个健 康发展，我是想应该说只要把握好其中的政策，避免在以往的城市开发过程中，出现的一些政策的缺失， 出现政策监管的缺失，我们就应该可以保证这部分增量的发展，也是可以按照市场的规律，有效的进行供 给，而不会冲击正常的房地产市场。 最后一个我想再讲一下，唐山现在还是房地产发展的初级阶段，为什么这么讲呢？大家可以看到它的价格 还是主要就是集中在 45008000 元左右，住房的产品也是非常窄的，最起码现在还没有非常好的高端的 住宅产品，同时对于唐山这样一个哑铃型的城市，两头大，中间小的城市，与它的社会构成，与它的职业 构成，各方面还没有做到很好市场的对应，所以我是想，唐山未来五年的发展，我觉得应该很快就会出现 一万，一万五，甚至两万块钱高端的住宅产品，同时都应该是精装修的，都应该有很好住宅产业化，包括 物业管理方方面面都应该提供很好的服务。同时也会继续保持像四千多，五千多可以让广大市民接受的， 包括年轻人置业也可以满足的产品，这样的话我觉得才是一个健康的一个城市地产这样的环境，我觉得对 于唐山这样一个后发的城市，我们不希望走很多城市走过的老路，我们希望是在一个政府的高度的关注， 监管情况下，形成的健康的产业发展环境，来为我们的城市，来为我们的市民，以及为那些想来唐山发展 的那些新的城市的居民服务这样一个好的城市房地产产业努力工作，非常感谢指数研究院和世联地产，我 刚刚从世博会回来，还有好多事儿要处理，待会儿可能没有时间听大家非常好的，对房地产市场的意见， 我们希望这样的活动都能来唐山举办，也希望在唐山的房地产界形成一种公开的，透明的，大家探讨的环 境，为这个城市的发展作出贡献，谢谢。 会议流程 13：30-14：00 嘉宾签到 14：00-14：05 嘉宾介绍并宣布发布会正式开始 14：10-14：20 开幕致辞 嘉 宾：林 澎 先生 唐山市城乡规划局局长 14：20-14：30 会议致辞 嘉 宾：刘建禄 先生 唐山市广播电视报社副社长 14：35-15：10 2010 中国房地产最新政策解读 主讲嘉宾：秦 虹 女士 住房及城乡建设部政策研究中心副主任 15：10-15：30 当前形势下，中国房地产走势及唐山房地产市场发展机遇与挑战 主讲嘉宾：侯瑞波 先生 中国指数研究院指数研究中心总经理 15：30-15：40 新政后中国房地产企业应对策略及世联对后市的观点和建议 主讲嘉宾：刘春岩 先生 世联地产华北策略资源中心总经理 15：40-16：20 面对房地产新的发展形势，唐山房地产营销策略研讨 拟邀主持嘉宾：李 岩 先生 世联地产北京公司总经理 拟邀研讨嘉宾：陆之孝先生 唐山大陆房地产开发有限公司董事长 连 钢先生 唐山万达投资置业有限公司副 总经理 鲍 军先生 唐山宝华房地产开发有限公司 副总经理 王连芝女士 唐山新天地房地产投资有限责 任公司 邱长田先生 河北东合时代房地产开发公司 总经理 桑广巍先生 唐山万科房地产开发有限公司 营销经理 李文斌先生 荣盛房地产开发公司营销总监 16：20-16：30 领导合影留念 2010 中国房地产政策评估研究成果发布 暨唐山房地产市场发展趋势高峰论坛 上官建华：各位领导、女士们、先生们，大家下午好！很高兴今天与大家共聚一堂，我是 来自中国指数研究院的上官建华，欢迎各位参加今天发布会！ 我们都知道，今年 4 月份以来，包括中央以及以北京、深圳为代表的地方政府出台了以“国 发十号文”为代表的多项房地产宏观调控措施。在这一系列力度空前的政策影响下，一些 城市的房地产市场出现了浓重的观望气氛。在当前房地产政策环境背景下，唐山房地产市 场会有哪些变化，是大家特别关注的。就此，由中国房地产动态政策设计研究组、中国指 数研究院、中国房地产指数系统特别来到唐山，举办“2010 中国房地产政策评估研究成果 发布会暨唐山房地产市场发展趋势高峰论坛” 。 我们希望通过本次高峰论坛，与各位到场的专家学者、以及业界朋友共同来探讨唐山房地 产市场发展状况及趋势！本次会议得到唐山广播电视报、世联地产、搜房网唐山公司等机 构的大力支持与协助，在此，请允许我向这些机构表示衷心的感谢！“2010 中国房地产政 策评估研究成果发布会暨唐山房地产市场发展趋势高峰论坛”现在开始！ 首先有请唐山市城乡规划局局长林澎先生致开幕辞，有请林澎局长。 林澎：非常感谢今天中国指数研究院，我记得是在去年，当时是中建国际，在唐山搞项目 推广活动时候，在我们城市的展览馆，当时指数研究院的院长给我们做过一个对于当时房 地产市场的评价，我记得当时中国的房地产市场是在去年年终的时候，还是在两会之后， 对房地产市场进行积极的扶持的时期，但是在过去的一年，大家都看到中国的房地产市场 就像坐过山车似的，走了一个大的曲线，特别是在今年两会之后，目前出现了明显的在全 国都出现了房地产停滞的现象，应该说在这个时候，我们的指数研究院从一种宏观，从一 种研究的角度，对如何推动一个城市的房地产发展进行这样的研讨，我觉得是非常重要的， 特别是像唐山这样的城市，因为唐山在中国是个比较特殊的城市，这个城市大家可以看到， 它已经有了 37003800 亿的 GDP，有了 400 多亿的财政收入，在中国地级城市里已经排 到了第四位，但是它的城市形象和整个城市的，特别是房地产的产品结构，和这个城市所 拥有资本的情况比较起来是非常不相称的。所以对于唐山来说，如何认识这个城市未来的 发展，如何认识什么是健康的房地产市场，我觉得是非常有意义的这样一个探索。所以也 非常感谢今天中国指数研究院和世联地产邀请了包括建设部研究中心的秦虹女士包括方方 面面的专家给我们做一些从国家到市场机构对于中国房地产未来走势和政策的解读，我觉 得是非常好的一件事情，在此我也代表城乡规划局向大家表示感谢。 下面让我做开幕致辞，我想还是简单把我个人对唐山未来发展和房地产政策这块儿，我想 做一个分析。因为在 2009 年，对于唐山的城市发展来说，我觉得是非常重要的一年，因为 我记得 08 年五月，来到唐山的时候，当时打开城市的开发者名录一看，99%都是本地企业， 只有一家中能源，但是这家还是多少年没开过盘，呆了七八年了，清一水本地的房地产开 发企业。但是 2009 年，像中国房地产企业排名前十位的像万科、绿城、华润置地，还有一 些外资公司，仁恒、和美等等都开始进入唐山，所以现在唐山的城市房地产发展，进入了 一个新的时期，说明这个城市未来的市场，吸引了国内的一些大的房地产企业，为什么这 么说呢，我们的判断，在中国没有一个城市像唐山这样特殊，它在这么短的时期要释放出 这么大量的对于住房的刚性需求，就是因为三十多年前的唐山大地震，在当时的中国经济 最为低迷，国家经济接近破产的时候，由这个城市的力量建设起来的 2200 万平米的住宅， 四十万户，一百多万人的居住问题，需要在短短几年内进行解决，这就是唐山，我们的核 心命题，这在中国任何一个城市不会出现这样的情况，所以就这个情况，我跟很多当时来 到唐山进行投资的投资者解释，我就说对于唐山来说，我们有充足的信心在五年到八年， 不会出现任何房地产泡沫，刚性需求将成为房地产的主体。因为我们算个帐，四十万户， 虽然在过去十年有一部分改善了居住，但是绝大部分还住在四十平米到六十平米的公房和 小户型的房子里，他们未来改善住宅的需求我们算 50%就是二十万户，每家一百平米就是 两千万平米，这部分我们全部欠历史的债解决它，我们就算每年有三四百万平米进行解决， 我们也需要六七年的时间，同时唐山作为一个经济快速发展，产业快速聚集，特别是曹妃 甸，特别是高速铁路对这个区域交通条件的改善，每年还会有大量来自于区外的新就业人 口，以及来自更广大的，唐山周边市区的人口，这部分因为唐山有 740 万人，我们举例， 一个小小的丰润区，中小型企业跟钢相关的，八九千家，跟轧钢相关的，每户资产都在几 千万，所以光这些人量都是非常大。 我们算过，唐山市如果我们把它的刚性需求，每年在五六百万平米，实际上是非常正常的， 同时在这一两年，随着城市的三年大变样，我们的城市改造在加快推进，而城市改造非常 重要的一条，要有一个周期的，如果拆房了还得建，中间就得周期，就有过渡，就有人租 房子，所以现在包括租房价格已经非常高了，08 年 5 月来到唐山时候，房子接近涨了一倍， 原来租一千的房子现在租两千了，我在唐山吧上看过一些，唐山呆不下去了，说房租跟北 京郊区差不多了，一室一厅的房子可以租到一千七、八，说我还不如买房子，他租售比他 觉得我还不如买房子，但是他没有钱，需要三年到五年时间，这个就可以看到，实际上他 投资的需求，也是比较大的，而且唐山民间资本量非常大，所以从这两个判断来看，刚性 需求和投资性需求，这些投资性需求主要以出租为主的，我们算一下，每年对于唐山城市 发展来说，我们现在作为市规划局，我们每年审批的大概五百万平米左右，量来说呢，也 就是刚刚够消化把刚性市场和投资市场刚刚消化，而且这个市场延续五到八年，一点问题 没有，所以我就跟这些来自于区外的投资企业讲，我说五年之内搞开发，我可以非常负责 任的跟大家讲，没有一点泡沫，这个实际上就是我们作为城市政府角度，特别是规划局， 对于负责全市的住房规划，土地利用规划和城市空间发展规划的重要部门来说，在唐山我 觉得我们在唐山工作还是比较幸运的，因为我们不用像在北京市规委工作，担负那么大的 社会责任，要做那么多的分析，因为在北京来说，实际上跟北京市规委同志也很熟悉，他 说我这个事情，我也没法左右这个事情，已经完全脱离了，实际上就是说，房地产市场这 块儿，基本上已经脱离了正常的功能的需求，他实际上大量是在资本市场上做事情的方式 了，所以在这种情况下，我觉得唐山作为一个二线城市，也可以说原来甚至说三线城市到 二线城市的过程中，它还是有非常好的产业发展前景。同时唐山作为一个人口产业正在快 速聚集一个非常具有希望的城市，刚才大家不知道是否注意到，上个星期我们的国务委员 唐家璇带着日本最高级别新团联的代表团，他们主要目的就是外交部和商务部探讨以曹妃 甸作为中国、日本下一步国家的产业合作区，来进行前期预热的。而且马上温家宝总理又 要到日本访问，也将会把这个作为重要议题。 所以可以看到在环渤海地区唐山作为继北京、天津之后，下一步重要产业发展重要的集合， 它政策包括基础设施，产业下一步的聚集都会形成一个高低，所以可以负责任的讲，我觉 得未来这个城市的房地产市场，特别是广大市民对于住房的需求，还是我们一个长期的艰 巨的工作任务。当然作为政府部门，我们的责任不光是要给房地产企业一个公开透明，一 个好的发展环境，还要做好自己要做的事情，也就是说，我们要把政府要做的这些保障性 住房，我们的经济适用性住房，以及其他的包括城中村的改造，新农村的建设，还要把这 部分工作做好。有很多人担心就是说会不会在做这个的过程中，又会影响到城市房地产的 一个健康发展，我是想应该说只要把握好其中的政策，避免在以往的城市开发过程中，出 现的一些政策的缺失，出现政策监管的缺失，我们就应该可以保证这部分增量的发展，也 是可以按照市场的规律，有效的进行供给，而不会冲击正常的房地产市场。 最后一个我想再讲一下，唐山现在还是房地产发展的初级阶段，为什么这么讲呢？大家可 以看到它的价格还是主要就是集中在 45008000 元左右，住房的产品也是非常窄的，最起 码现在还没有非常好的高端的住宅产品，同时对于唐山这样一个哑铃型的城市，两头大， 中间小的城市，与它的社会构成，与它的职业构成，各方面还没有做到很好市场的对应， 所以我是想，唐山未来五年的发展，我觉得应该很快就会出现一万，一万五，甚至两万块 钱高端的住宅产品，同时都应该是精装修的，都应该有很好住宅产业化，包括物业管理方 方面面都应该提供很好的服务。同时也会继续保持像四千多，五千多可以让广大市民接受 的，包括年轻人置业也可以满足的产品，这样的话我觉得才是一个健康的一个城市地产这 样的环境，我觉得对于唐山这样一个后发的城市，我们不希望走很多城市走过的老路，我 们希望是在一个政府的高度的关注，监管情况下，形成的健康的产业发展环境，来为我们 的城市，来为我们的市民，以及为那些想来唐山发展的那些新的城市的居民服务这样一个 好的城市房地产产业努力工作，非常感谢指数研究院和世联地产，我刚刚从世博会回来， 还有好多事儿要处理，待会儿可能没有时间听大家非常好的，对房地产市场的意见，我们 希望这样的活动都能来唐山举办，也希望在唐山的房地产界形成一种公开的，透明的，大 家探讨的环境，为这个城市的发展作出贡献，谢谢。 上官建华：感谢林局长给我们做的精采演讲。本会会议，得到了唐山广播电视报社的大力 支持与配合，现在我们就有请正县级调研员、唐山市广播电视报社常务副社长刘建禄先生 致辞，有请。 刘建禄：我在这儿主要是欢迎和感谢大家，说几句话，尊敬的秦主任，林局长，尊敬的老 朋友，新朋友，大家下午好，欢迎走进广播电视报，这是我们共同的田地。近年来，唐山 房产市场发展很快，带动了城市繁荣向好的景象，今年中央出台了系列房地产调控措施， 一些一线房地产城市，出现了浓重的观望迹象，再此背景下，中国指数研究院在唐山举办 政策评估研究成果发布会是对唐山房地产市场的高度关注，也是对唐山地产业理性化、科 学化的指导，更是大家细心请教，相互学习，推动唐山地产业健康发展的一次好的机会。 很荣幸中国指数研究院选择唐山广播电视报为协办单位，并在我社举办这次高峰论坛，最 容幸请到国家级专家秦主任，林局长和各位地产界精英，我谨代表报社对各位的到来表示 衷心的感谢。我们报社一直致力于房地产健康发展的舆论宣传，我们将尽全力支持本次论 坛，做好舆论的导向工作，力求与中国指数研究院的合作开好头，并把今后拓展合作空间 作为我们的重大项目开发，再次预祝本次论坛顺利召开，圆满成功，祝大家身体健康，事 业发达。 上官建华：谢谢刘社长为我们做的致辞，！我们今天的主题是“2010 中国房地产政策评估 研究成果发布会” ，那么接下来我们邀请专门从北京赶到唐山的住房及城乡建设部政策研究 中心副主任秦虹女士做“2010 中国房地产最新政策解读” ，有请秦主任！ 秦虹：大家下午好，非常高兴来到唐山和大家交流一下当前房地产的政策和有关市场的情 况，刚才非常有幸听到林局长说我们唐山房地产业非常健康，我们还有非常良好的发展前 景，这也是我想是我们国家政策、政府所寄希望的，全国的房地产市场发展的景象。大家 知道，我们在今年的 1 月 14 号国务院办公厅发布了一个四号文件，就是关于促进房地产业 平稳健康发展的通知，仅仅过了三个月，今年 4 月 14 号国务院又再次颁发了一个国十条， 坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，这两个变化充分说明，国务院政府部门对房地产 这样一个市场的变化，它的一些不健康因素的一些高度关注。我们通常都说，房地产地域 性很强，实际上在房地产这个行业，影响房地产市场变化的因素有很多，既有我们的地理 环境，人口规模，以及自然的，正常的因素，也有一些经济因素，同时呢，我们不可否认 的是政策因素对房地产影响特别大，所以我们从去年年末开始，和指数研究院，我们联合 做了一项工作，还准备长期做下去，就是房地产政策的评估，通过每个政策，政策要点是 什么，对市场会产生什么样的影响，来做一个研究，一起指导和引导我们企业对房地产政 策有一个全面的了解，和房地产政策对市场的影响，有一个确切的判断。今天在这里，我 代表房地产动态政策研究组，把房地产政策评估第一期给大家做个介绍，第一期主要围绕 今年 4 月 14 号国十条这个文件，它所产生的主要背景啊，主要特点啊，以及这个政策将会 产生的市场预期给大家做个报告。 首先谈一下政策的背景，应该说国务院在 4 月 10 号颁布的关于坚决遏制部分城市房价过快 上涨的通知有两大背景，第一背景文件出台是建立在宏观经济形势趋好的情况，08 年国务 院出台一些保增长措施的推动下，今年一季度回暖的情况非常好，今年全国 GDP 增长速度 达到 11.9%，大家所关心的，拉动经济下滑的出口指标，今年一季度已经回升到 2007 年的 水平，那么民间投资，大家所关心的民间投资，已经比 09 年提高了两倍，很多企业在一季 度效益良好，应该说是投资回升的速度非常快，总体上国民经济是处于一个发展趋势良好 的基础上，这是个大的背景。第二个政策背景就是房地产市场自身的发展，为什么大家都 说这次房地产市场政策力度非常大，措施非常严，效果非常明显，因为现在已经一线城市， 很多已经成交萎缩量下降了 50%60%，为什么是这样呢？政策力度为什么这么大呢？我 觉得和今年房地产市场自身的发展变化有很大的关系。首先今年的一季度，房地产市场， 在房地产市场上发生了什么情况呢？就是淡季不淡，通常一季度是房地产市场销售的淡季， 北方地区没有开工，绿化没有见绿是不开盘的，通常往年房地产在一季度销售面积的增长 速度，通常在 10%以下，个别年份最高的我看了一下达到 12%，绝大多数年份都在 10%以 下，但是今年我们房地产销售面积，今年一季度房地产销售面积增长速度达到 35.8%，大 家看蓝色的点，大大超出了往常我们房地产市场在一季度的市场表现，那么在这样一个房 地产成交量异常放大的情况下，房地产市场的价格，土地价格和房屋的价格上涨的速度就 特别的快，大家看全国七十个大中城市居住用地的交易价格一季度平均上涨了 30.5%，二 手价格平均上涨了 9.5%，所以全国我看了一下，在一季度房价平均上涨超过 10%的城市超 过了 17%个，大家看到价格的涨幅非常大，涨的速度非常快。在成交量放大，价格上涨的 情况下，可以说在市场上部分地区，特别北京这样的地区，市场上一些不理性的行为，已 经开始出现。大家的投资性需求加快步伐如市，恐慌性需求也开始涌现。今年北京两会之 后召开了房展会，有两大现象是特别明显，第一个现象，整个在北京房地产春季房展会上， 北京市本身卖的项目，座落在北京市的项目只占到所有参展项目的 1/3，其他项目是什么呢？ 还有 1/3 是美国、加拿大、澳大利亚、韩国、泰国的开发商在推销他们的项目，北京开展 会，外国企业来干什么？他们说还是北京有钱，中国人有钱，所以要吸引中国人到他们那 买房子。还有 1/3 的房子是来自于秦皇岛，北戴河、威海的房子。第二个人很多，除了北 京市的居民在看房选房之外，还来了很多很多东北人，内蒙的，山西的，全国各地的看房 子。北京开房展会，东北人来干什么？你问他，我们东北的房子涨的太慢了，那还是北京 房价涨的快，要买房子到北京买，说明什么？大量的投资性需求在市场上存在。这样一个 情况呢，我们看到整个一季度，特别是两会之后的三月份，个别地区部分特大城市房地产 市场，出现了一些异常的现象，北京房价在三月份平均房价上涨比二月份环比上涨了 17%。再往下，二手房交易，包括在售楼盘的交易，在地王频现的带动下，也不断攀升， 两会之后第一天北京就出了三个地王，一个地王在望京，楼面地价两万七，周围的在售楼 盘两万块钱，这个地王出现了，导致周边的二手楼盘连锁毁约涨价，你交五万定金我还你 十万，咱不卖了，我涨价，一套房子要涨价三十万，就是不理性的行为，很多企业也出现 了这样的情况，大家可能在互联网上也看到了，我们在北京一个典型的楼盘，头一天通知 大家明天开盘签约，大家都来了，每平方米两万到两万四，结果一开盘，价格变成了两万 四到两万八。在这种市场氛围下，我们的企业就认为我怎么涨价，市场都能卖的出去，整 个市场上的投资氛围，恐慌的情绪，以及非理性的一些买房、卖房的这样一些行为，就开 始在市场上涌现，所以我们说，今年一季度为什么会出现这种情况？两大原因。 第一个原因是由于我们去年比较宽松的货币政策导致的惯性，在今年一季度还是存在，所 以一季度社会上资金还是非常充裕的，这些资金需要找到出口。第二个原因，今年一季度 我们是商品房市场供应，应该说是实际的供应量，虽然需求量很大，但是供应量是有限的。 为什么有限？和去年有关系。2009 年房地产企业经历了 08 年市场的调整，那么我企业的 一个主动的行为是什么呢？缩量保价。第一不拿地，09 年出现了大量土地的流拍。第二不 开工。去年 12 个月里面，土地新增购置面积全年负增长，去年 12 个月里面七个月新开工 面积负增长，去年十月份新开工面积才由负转正。第三缓施工。所以 09 年房地产市场的回 暖，是先从楼市开始回暖，到了下半年，确切说是到了第四季度，整个房地产市场的土地 市场，前端市场才开始真正回暖，也就是说真正房地产新开工面积的增长，是在去年下半 年，确切说是第四季度才回升的。这就造成一季度可卖的楼盘非常少，这样情况下，供应 量减少，导致日光盘增光，月光盘增多。所以我们说，这是它的背景。大致可以判断的是， 如果放任这种资产价格的过度膨胀，不仅仅是我们一些普通居民它购房的支付能力就下降 了，特别是在北京这样的地区，房价涨的快，收入跟不上，支付能力就大大下降，更严重 的会涉及到更广泛的民众，也就是在房价快速上涨的情况下，从另一个角度来讲，就意味 着所有人的货币资产、财富的缩水。因为你房价涨的快，意味着你资产价格的快速上涨， 物的价格上涨，导致大家对通货膨胀预期的强化，这个事情影响的非常就非常广泛，它一 定会影响到整个社会的稳定，所以在这样的情况下，调控房价的政策，国十条的政策，在 这种背景下就出台了，目的非常清楚，坚决遏制部分城市房价过快上涨的政策。所以这是 个政策的背景。它目的是使房地产市场在价格的稳定基础上的一个整体房地产市场的平稳 发展。 这个政策的特点有三个方面。第一个方面，这次政策体现了供需双向调节，全方位管理的 调节。2004 年房地产政策基本上都是收紧的政策，不仅控制投资性需求，还控制企业的投 资，我们收紧银根，收紧地根控制房地产投资，但是这次既控制投资性需求，同时增加了 供给。从土地上，源头上增加土地供给，这是缓解房地产市场供求关系扭曲的重要环节。 怎么增加供给呢？在政策上通过增新量，调结构，挤存量。所以我们说从供给、需求两个 方面双向调节，对市场主体全方位管理，第一政府，明确了政府责任。第一条，稳定房价 的责任，第二，落实住房保障的责任。然后企业怎么对它进行管理，文件里说对有闲置土 地和大量土地囤地行为的企业，可以允许他不参与新的土地的招牌挂，银行不给他贷款， 银监会不批准他上市融资和重大资产重组。对于哄抬盘价对它加大曝光力度。我们看到政 策的第一个特点就是它的政策的设计和它的制订非常的严密，这也是大家所体会到的，政 策力度大，它在每个方面都提出了要求，提出的措施，提出的管理的办法，这是它的第一 个特点。当然我们说，这个政策在全方位管理供需双向调节里面最优意义的还是增加供给 这一条。我们今天在讨论北京，讨论东部地区，讨论全国房价上涨快的问题，实际上中国 房地产市场的格局从 2005 年就已经开始发生了变化，不是今天的问题，2005 年我们从研 究角度，已经看到了，这个房地产市场格局 2005 年就已经变了，如果拿整个商品房的供求 关系衡量市场，2004 年我们的供求大值是 1：1，你把商品房竣工面积比上当年的销售面积， 2004 年大致是 1：1，所以在之前那些年，都没有感受到房价涨的这么快，包括北京也一样， 北京房价一直很贵，但是没觉得它涨的快，真正涨的快是 2005 年之后。2005 年仍然拿竣 工比销售比，2005 年 1：1.2，2006 年 1：1.3，2007 年 1：1.4，大家看这个趋势，我们供 不应求的格局越来越严重，所以市场的格局 2005 年就变了，所以加大供给意义是最大的。 这是第一个特点。第二个特点，调控房价的政策虽然非常严厉，但是这个政策并没有提高 开发企业的自有资本金比率，支持企业顺利开发，增加房屋供给的政策是非常明确的，我 们应该对此有一个清醒的认识。开发企业资本金比率 2004 年开始提高，从 20%提高到 35%， 但是 2009 年 5 月份，把开发企业资本金比率大大下调，从 35%下调到 20%，今年政策没 有涉及到这个政策，也就是说企业资本金比率目前仍然很低，杠杆率还可以，比较充足的 杠杆率增加开发。增加房屋供给政策力度还是非常明显。第二个方面，这个政策只涉及到 住宅物业，没有涉及到任何的非住宅物业，所以我们也看到很多，大家也在议论商业地产， 非住宅物业在今年相比来说有更广阔的，更好的发展前景。那么第三个方面体现就是这次 保障性住宅建设的规模和力度，也明显的增加，体现了增加供给，促进开发的政策，这是 第二个特点。我们在看收紧的时候，要看到另外一个方面。第三方面，这次调控房价的政 策，对以往政策进行了重新调整规定，对具有明显的纠偏倚。第一个方面，这次释放了大 量的土地，是对过去土地供应过少的纠偏。前几年房地产市场，由于拿地竞争非常厉害， 很多企业在招牌挂的现场，企业举三百次牌子都已经不是新闻了，大家不停的举牌，推动 了地价的上涨，现在要求一次竞拍，就是大家举一次牌子确定土地归谁和双向竞价，限地 价竞房价或者限房价竞地价，这次这三个方式的推出，也是对过去单一的价高者得的纠偏， 价高者得地王的出现，对整个社会的预期，产生了非常大的推动作用。每一块儿地王的高 地价拍出，都一次又一次的导致全社会对房价上涨预期的高度一致，只要出了高价地，大 家都认为房价一定要涨，所以这种预期一致，就进一步增加了投资和投资性需求和恐慌性 住房，所以这次我觉得在政策上是纠偏。 还有一个政策纠偏，这次政策里面对保障性住房，提出了 580 万套保障性住房的建设规模， 提出在一些部分特大城市，对公共租赁住房要加倍提供供给，也是对过去保障性住房落实 力度比较低，规模比较小的纠偏，不但居住规模要求，而且提出了落实措施。怎么落实措 施？签约，住房建设部和地方政府要签约，要检查，要问责，把落实的责任环节和机制也 在文件里写出来了，这也是对过去保障性住房规模小，政策不落实的政策纠偏。这次还有， 大家还可以看到很多纠偏的意义，比如这次对二套房政策的界定，什么是第二套住房呢？ 你的配偶和家庭的未成年子女，过去我们在这之前，二套房政策，基本上都是由银行确定， 基本上都是指的在银行的第二次贷款，但是这次明确了是家庭的第二套住房。这是对过去 银行说，我们没办法判断什么是第二套住房的一个政策执行不利的政策纠偏。所以我们说， 三个特点，从政策里面我们可以看出来。效果预期，我们也是对政策出台之后，做了一个 分析，这样一个政策出台，对整个房地产市场会产生什么样的影响呢？我们大概分析得出 五个基本的结论，第一个结论，我们认为调控房价的政策，在短期内既会形成供求关系和 房价地价的转变，调控房价上涨的目标，在年内将如期实现。这个政策很快，已经反映出 来了，会形成供求关系的逆转，为什么会形成供求关系逆转，你十八万供求的土地，今年 不会形成供给，怎么供求关系转变呢？我们认为在十八万公顷土地不能形成有效供给的情 况下，假设今年供给量不变的情况下，仅仅是约束住了投资性需求，大幅度提高了投资购 房，贷款购房的成本，约束了一定量贷款买房这部分需求，就会使过去供求严重失衡的局 面得以环解，所以供求关系会发生变化。现在已经看到了，我碰到很多企业，企业说我们 还要涨价，有一些老百姓也是这样认为的，但也有人认为，今年的价格上涨是很难的，还 有人认为今年价格一定是下跌的，我认为这是很好的，市场预期应该是不一致的，最恐怖 的是预期高度一致。今年我们判断，这个政策控制房价过快上涨的目标，一定会如其实现。 指数研究院也搜集了十大城市政策出台以后成绩的变化，这是第一个效果预期。 第二个预期我们判断，市场供应前低后高的特点，与调控房价政策相叠加，将加大房价下 行调整的压低，各地房地产冷热不均的情况会出现。怎么解释这个预期，也就是说，往年 都是如此，中国房地产市场供应的特点是前低后高的，往年都是这样的，大量的房子供应 是下半年，我看了一下前十年房地产市场的供应总量，那么下半年大概要卖出全年商品房 销售总量的 3/42/3，今年前低后高的特点将会更加明显，大家看，我们新开工面积增长 速度到去年的十月份才真正由负转正，到了今年一季度，一季度全国新开工面积的增长速 度达到了 62.8%，历史上最高位，即使扣除去年同期副增长 16%，今年的房地产新开工面 积增长速度在一季度也是历史上的最高位，土地的购置面积，新开工面积，以及再施工面 积增长速度都是历史上的最高位，我们大概可以判断的是去年四季度和今年一季度这些大 规模上的供应量，绝大多数要在今年下半年形成供给，再加上国十条政策出台之后，本来 预计四月下旬和五月份开盘的很多项目，由于面临市场的政策观望期，所以很多应该开盘 的项目，也都推迟到下半年，更加加重了下半年供应量的集中释放，所以下半年是供应量 集中释放的时期，将会加大房价下行调整的压力，当然由于全国调整不平衡，我经常说， 中国的发展现在来看，中国之大，发展不平衡，反而是对冲了中国经济起伏波动重要的利 好因素。 第三个判断在增加贷款购房成本增加的同时，会延迟部分改善性住房的出现，坦率的说， 支持中国房地产市场最基本的力量，最主体的力量实际上是两部分，一部分是第一次买房 的年轻人，他结婚，成家必须要买房子。还有一部分力量就是改善性需求，改善性需求应 该说是我们在全国各大城市对房地产市场支撑力最大的一类人群，这是因为中国的住房制 度在 98 年有个改革，停止福利分房之后，最近几年自己才有能力买房。整个存量里面， 1995 年之后竣工的商品房，占到整个存量房屋的 50%，也就是说，现有的房屋里面 50%的 房子是 95 年之后竣工的，95 年之前竣工的还占一半左右，可以说不论什么样人住在 95 年 之前盖的房子里，老租户也好，还是新买的二手房也好，这些家庭他们收入一旦提高，对 改善性住房的改善愿望是非常强烈的，再加上经济增长，收入提高，改善性需求应该是对 房地产市场制成量是最大的。有一些改善性住房需要贷款实现他的改善愿望，提高了贷款 成本，我们觉得在客观上将延迟一部分改善性需求的这样一个实现。 第四个判断，政策执行力度和宏观因素变化仍是分析政策效果的前置条件。我们必须承认， 这两个因素对政策的效果是否能够如期实现或者实现的效果如何。第一，政策执行力度， 所有的政策，特别是控制需求的这部分政策，主要政策执行主体是商业银行，那么商业银 行能否按照政策的要求，严格执行政策标准，它的政策实施的准确度和它的执行的程度决 定了这次政策的最终效果。第二个方面，较快形成土地的有效供给能否如期实现，今年准 备大规模增加供给，这些供给能不能真正形成有效供给，真正形成开发，也是决定于市场 变化的一个重要前置条件。宏观因素也会对市场产生影响。它也将决定中国房地产市场的 变化。我们的货币政策仍然是比较宽松的，中国政策增长前景是非常好的，应该说中国房 地产市场的外部宏观环境仍然非常好，需求仍然非常大。 第五个判断，我们认为调控政策在调控房价上涨取得的同时，如果稍有不甚，也有可能导 致缩量保价。我们也回顾了一下 2008 年的情况，2008 年是这样，全国总体上来说，是 7 月份，2008 年的 7 月份，全国整体的销售面积开始快速下滑，大概是过了三个月，整个房 地产投资，土地购置面积是同步下滑的，房地产的施工面积，在建面积，新开工面积和投 资面积的增长速度大概在三个月左右开始下滑，所以我们说房地产和国民经济的关系，联 系度，就是它的产业链非常长，那么房地产企业的缩量保价，对上游的关联产业会有一定 影响，这是第五个政策预期。 总的来讲，我们认为，在任何政策的面积，我们的机遇和挑战总是相伴随的，短期来看， 对企业有什么机遇呢？今年市场有有充足的土地供应，可能是中小企业获得相对低价土地 的机会，但是总体上来讲，我们的判断认为，今年对房地产企业而言，一定是挑战大于机 遇的一年，今年对企业是一个考验，如何开发企业的品种，如何加强管理，如何提高企业 的竞争力，在今年是一个对企业的考验。从长远来看，采取措施，把一些不健康的因素挤 出市场，有利于房地产市场的长期稳定发展，我刚才说了，中国房地产市场，目前还是处 于发展的阶段，不是萎缩的阶段，中国房地产市场和美国房地产市场最大的不同是什么？ 中国房地产市场是以增量为主的市场，美国房地产市场是以存量为主的市场。所以从长远 来看，中国房地产市场中长期还是发展前景很好，把这些炒房的，地王，不理性的市场行 为，不健康的因素挤出市场，对房地产市场的长远发展是有好处的。但是对我们政府来讲， 今年更大的挑战是如何把握好政策的节奏，较长期的保持房地产业的平稳持续发展，避免 市场的大起大落，这是对我们调控政策提出的挑战。总而言之我想房地产的政策的目标非 常清楚，就是要把不健康因素踢出市场，要保障房地产市场平稳健康发展，这点是非常重 要，我想这样一个政策对本身就是一个健康的市场来讲，它不会产生负面影响，有利于它 更健康，对不健康的市场来讲，有利于促进它的健康，我们应该从这个高度理解，同时企 业在这样一个政策市场环境下，我们的企业竞争，兼并，发展将会出现一些新的格局，这 是对我们企业的考验，你们企业的发展是机遇还是挑战，我想对不同的企业来讲一定有不 同的答案，我的分析报告就讲到这里，谢谢大家。 上官建华：接下来，我们有请中国指数研究院指数研究中心总经理侯瑞波先生为大家做 “当前形势下，中国房地产走势及唐山房地产市场发展机遇与挑战” ，他将通过客观数据为 我们分析当前中国主要城市以及唐山的房地产市场所发生的趋势，有请侯瑞波先生！ 侯瑞波：在正式讲之前，我用几个词描述一下中国房地产市场，第一个词是信心，刚才提 到了信心，第二个词是理性，第三个词是谨慎，第四个准备战斗，这个是为唐山提的。我 们来看这个图，这个政策我就不在解读了，政策应该是比较严厉的，那么我们看到一些市 场变化情况，市场变化情况，这块儿我用了十三个城市，当然包括唐山市，唐山市用的数 字不是交易套数是交易面积，我们看到就是说，北京、深圳、杭州、苏州降幅整个交易量 已经下降了 40%，从 5 月 1 号到 14 号，三个城市其中有九个城市交易量已经下降 30%， 北京市场交易两下降了 60%。我们唐山市场在交易量并没有出现明显的下降，反而有一些 增长，这个和二线城市和三线城市特点有一定的相关性，所以对唐山市场我们也是比较看 好的。 这个刚才我也提到，唐山成交量没有降，反而出现一些上升，那么五月份刚才提到，整体 仍然处在高位，这是唐山市住宅市场，我拿到的数字是 5 月 24 号的最新数字，大家可以看 我这两个图，应该说是唐山市场，无论是交易量还是交易价格，都没有出现大幅变化。刚 才我们在贵宾室，跟唐山开发商交流了一下，市场应该比大家预期的好不少。四月份，成 交环比上涨 14%，这是很三月份比的，这是唐山的价格情况，在政策出台之后，房地产还 出现这么个好的上涨，也反映了我们的钢需或者自主性需求，唐山市场的实际情况。这个 是我们唐山市的，把唐山市目前交易的，从销售金额上最好的十个项目，这是十个项目也 是这么个情况，成交价格刚才也看到了，林局长刚才分析的，目前在四五千到八千这么个 区间。我们也看到，四月份土地市场唐山市推了三块儿地，这三块儿地没有成交，应该说 这是也值得我们关注的现象，为什么这三块儿土地没有成交呢？大家应该关注一下，唐山 市各方都看好的情况下，包括全国的开发商，也陆陆续续进入唐山市场，这三块儿土地还 没有成交，应该引起大家的关注。现在把唐山市场分析一下，为什么用谨慎和准备战斗， 我们再看一下，国内主要城市，我们看一下北京，大家刚才看到北京这个图之后，大家已 经发现了，下降 60%，然后这个成交，这个项目的幅度，出现特别大的往下的趋势，这个 趋势到底能维持多长时间，我们还需要再观察，这个短期内出现下降这个趋势没有改变， 可能市场，因为成交这个反映数字，是反映前一段时间的数字，那么今天实际市场应该比 这个还要严峻一些。那么就是说，同时我们从 5 月 1 号开始，就开始监控北京的新房市场， 我们把每个楼盘新开盘的交易情况做了个总结，应该说在 5 月 1 号，原来预计北京市有可 能推出新产品有 100 个左右，最后只有四个项目开盘，所以这种谨慎心态非常明显。 上海这个图我不需要多讲，这个图大家看到了，交易量下降的非常大。这是深圳的，深圳 市场下降了 71%，当然这个应该是个短期的情况，长期还需要再观察，但是没有变化的是 交易量全部都下降了，深圳比上海下降的更大，上海比北京下降更大。这是广州的情况， 下降 30%多，这么个情况。杭州，杭州应该从 09 年，从一季度之后，无论它的价格还是 成交量，都反弹的非常快，而且反弹的非常高，幅度非常大，看到这个之后，它的成交套 数，成交