深宝府[2006]19号关于进一步加快宝安区处理历史遗留违法私房及生产经营性违法建筑工作的意见

深宝府200619 号 关于进一步加快宝安区处理历史遗留违法私房 及生产经营性违法建筑工作的意见 各街道办事处，区有关单位： 为进一步加快我区历史遗留违法建筑处理工作进度，按照“尊 重历史、提高效率、重心下移、责任落实” 的原则，特提出以下工作 意见。 一、调整处理机构设置，明确工作职责，下放审批权限 1. 各街道办事处成立处理历史遗留违法私房及生产经营性 违法建筑领导小组（以下简称街道处理领导小组），由各街道办事 处主任任组长，街道处理办主任任副组长，成员由街道纪检、城管、 城建、国土等相关职能部门负责人组成，街道办事处主任为本辖 区处理历史遗留违法建筑工作的第一责任人。 街道处理领导小组负责组织、协调、监督本辖区的处理工作； 2 负责制定全年工作计划并组织落实和监督执行；负责宣传发动工 作，使区政府制定的一年内力争完成处理工作的目标家喻户晓、 深入人心；督促基层居委会和股份公司尽快完成相关资料的收集 和整理工作；负责落实各职能部门派驻本街道办工作小组人员的 工作场所、办公设备并解决住宿及就餐等问题。 2. 街道处理领导小组下设街道办处理历史遗留违法私房及 生产经营性违法建筑办公室(以下简称街道处理办)，成员由各街 道相关职能部门派出的专职工作人员组成。 街道处理办负责辖区内处理历史遗留违法私房及生产经营性 违法建筑的具体工作；负责对测量单位提交的测量报告、测绘报告 进行备案等工作。 3. 区处理领导小组授权街道处理领导小组，对历史遗留违法 私房及容积率大于 1.0(含 1.0)、且用地面积小于 3 万(含 3 万)平方 米的生产经营性违法建筑组织会议审批，审批结果报区处理办备 案。 4. 对容积率小于 1.0(不含 1.0)、或用地面积大于 3 万(不含 3 万) 平方米的生产经营性违法建筑，街道处理办审核后报区处理办 汇总，由区处理办报区处理领导小组会议审批。 5. 根据机构调整后的工作需要，区规划、国土、建设、消防等 职能部门要结合各自的审批事项，派出相应的工作小组到街道基 层开展工作。 二、把握政策，结合实际，积极开展历史遗留违法建筑处理工 作 3 6. 对以下情况不予确认产权： （1）占用大型城市公共设施、影响重大城市规划功能落实的建 筑物。其中包括：占用规划铁路、规划轻轨控制用地的建筑物; 占 用广场绿地、公园绿地、河道防护绿地（林地）、城市主干道防护绿 地的建筑物；占用高压走廊控制用地的建筑物；占用河道保护范围 内用地（主流河道保护范围为河堤外坡角 15 米范围内，支流河道 或渠道为河堤外坡角 8 米范围内，无堤防河道控制范围为现有河 道两侧 15 米内）的建筑物。 （2）非法占用国有土地的违法建筑，即非法占用已签订并履行 征地补偿协议书用地范围的建筑物。 （3）对处于危险边坡（未治理或治理后仍不符合要求）的建筑 物。 （4）临时性建筑物。 7 对“略压占道路 红线” ，即对未占用人行道及未压占地下 管线、仅压占道路红线内绿化带不超过 1 米（包括 1 米）的建筑物， 准予处理。 8 建筑功能的确认以主体建筑功能为准。主体建筑功能按 以下办法确认： （1）私房、配套宿舍等居住类：符合主体住宅功能比例达到或 超过总建筑面积 60%以上、且主体建筑内无工业用途的建筑。 （2）工业厂房等生产类：符合主体厂房功能、仅首层功能改变 但不作居住使用的建筑。 （3）生产经营性建筑是指工业、交通、能源生产用厂房及配套 4 建筑，当配套建筑单独申报时，须提供该申报单位厂房所处位置 的合法证明，厂房及配套建筑原则上需同步处理。 三、尊重历史，实事求是，重心下移，各司其职 各职能部门负责人为本部门处理历史遗留违法建筑工作的第 一责任人，负责组织、协调、监督本部门的审查工作。 （一）规划部门的审查工作 9. 审查依据及审查原则 （1）规划审查主要依据 1999 年已批的各镇域规划和深圳市 基本生态控制线及其管理规定，同时参考组团规划中的大型城市 公共设施，以确保重大城市规划功能的落实。 （2）规划确定的土地使用功能是对未来的土地使用的控制与 引导，历史遗留违法建筑的现状用途与规划功能用途不符时，按 尊重历史、实事求是原则，只要符合深圳市宝安区处理历史遗留 违法私房实施办法、 深圳市宝安区处理历史遗留生产经营性违法 建筑实施办法及本意见的相关规定，原则上可按现状准予保留， 若在该用地范围内改建或重建，则必须按规划实施。 （3）对占用重要公共设施用地，或与规划有严重冲突，但建在 成片建成区内的建筑物，报区处理领导小组审定。同类型项目不 必重复报审，可依据审定结论参照执行。 （4）提交虚假或错误材料而导致规划审查错误，属业主责任的 由业主承担，属股份公司（原村委）责任的由股份公司（原村委）承 担，属测量单位责任的由测量单位承担，因此造成的经济赔偿责 任由相关责任方承担。 5 10. 划地原则 （1）历史遗留违法私房用地的划地原则：已办理有效用地手续 的按已批用地面积为准；未办理用地手续的以计算建筑面积的最 大投影面积为准；最大投影面积大于批准用地面积的以最大投影 面积为准；对最大投影面积严重占用通道的按申报业主、股份公司 （原村委）、相邻业主三方现场共同指界确定的用地范围为准；测量 单位应严格按此原则测量并出具合格的测量报告。 有效用地批准文件的类型由区处理办和规划、国土部门共同 确定，文件的真实性由街道处理办核实。 （2）生产经营性违法建筑用地范围的划地原则：根据现状用地 范围，依据深圳市宝安区处理生产经营性违法建筑实施办法第 四条规定及补充规定合理核减用地；为防止圈地行为，划定用地范 围按以下指标控制：容积率大于等于 1.0，或覆盖率大于等于 40%；特殊情况可按个案处理,报区处理领导小组审定。 11. 加快规划审查工作进度，规划部门可采取以下工作措施： （1）成立规划审查工作小组派驻街道处理办，到街道处理办开 展规划审查工作。 （2）对已完成测量和权属调查的成片私宅，规划审查时可采取 成片审查方式加快审批进度，街道处理办应积极配合规划部门工 作并提供相关资料。 （3）规划审查后应提交规划审查书面意见及有用地坐标的项 目用地方案图，并加盖公章。街道处理办根据用地方案图制作宗 地图，一并放入处理档案。 6 （二）国土部门的审查工作 12. 审查事项及要求 （1）是否非法占用政府已征为国有土地的，以国土部门核查意 见为准，核查依据为“ 以征地（补偿）协议书为依据编制的征地 总图” ，现 有地籍资 料为参考。 （2）对申报私房时提交了国有土地使用证的，若该私房当初 是以私房报建并办理有关手续的，按集体土地使用证相同的原 则予以处理。 （3）在政府返还用地上建成的历史遗留违法私房，只要符合 在 1999 年 3 月 5 日前已建成并已申报，可与其他历史遗留违法建 筑等同处理。 （4）对于以前签订过三方征地补偿协议书，但相关协议（合 同）未予履行，而作为原村委（或村集体经济组织）的一方又将地块 转让给三方以外的另一方的问题，在处理中应要求转让方及原受 让方出具共同解除相关协议（合同）的文件及已理清相关经济利益 关系的证明材料。若确无法联系到原受让方，转让方需在市一级 报纸上刊登解除原协议（合同）公告。若公告后原受让方没有提出 异议，转让方需出具自行承担相关责任的承诺书和出具与新的受 让方（现申报方）理清经济利益关系证明材料后，以现申报方名义 处理。 （5）对原村民一户一栋私房的土地性质，变更为国有，土地来 源为划拨，不确定使用年限。 （6）对原已核发的原村民一户一栋绿本房地产证，做如下变 7 更登记：土地性质为国有，土地来源为划拨，不确定使用年限，变 更登记后的房地产证仍为绿本。 （7）提供虚假或错误材料而导致权属调查、分宗定界过错，属 业主责任的由业主承担，属股份公司（原村委）责任的由股份公司 （原村委）承担，属测量单位责任的由测量单位承担，由此造成的 经济赔偿责任由相关责任方承担。 13. 加快国土审查工作进度，国土部门可采取以下工作措施： （1）充分利用国土部门各基层国土所资源，授权国土所，负责 核查权属，核查是否占用国有土地、基本农田保护区用地，签订 征地补偿协议书（需盖分局公章），以及地价款测算等工作。 （2）对取得处理决定书的历史遗留违法建筑，核发房地产 证的工作下放到各国土所。国土所在办理产权登记过程中，不再 进行现场调查，直接根据处理决定书及相关申请材料审核办理。 （三）建设部门的审查工作 14. 审查事项及要求 （1）对检测鉴定单位的资格进行审查确认，并对检测鉴定单位 的工作进行跟踪评估，对存在问题且改正措施不力的检测鉴定单 位取消其准入资格，严把队伍准入关。 （2）对检测鉴定方案进行备案，审查检测鉴定报告，负责对 宝安区历史遗留生产经营性违法建筑检测鉴定备案证明书进行 备案。 （3）根据检测鉴定方案对建筑物的检测现场进行质量监督。 8 （4）业主需对所提交资料的真实性负责，并按鉴定报告规定的 要求使用该建筑。 15. 历史遗留生产经营性违法建筑检测鉴定管理工作由区处 理办质检组和街道质检小组共同完成。区处理办质检组负责全区 历史遗留违法建筑检测鉴定的备案管理工作，各街道质检小组负 责本街道内历史遗留违法建筑检测鉴定的日常监督管理工作。街 道质检小组由街道城建办（科）人员组成。 （四）消防部门的审查工作 16. 审查事项及要求 （1）对历史遗留违法建筑消防审查范围是：防火间距、消防车 道、安全出口、消防设施等，对基本符合消防安全要求的，予以通 过审查。 （2）根据简化办事程序的原则，对现场检查验收合格的项目， 出具建筑工程消防验收意见书。 （3）对基本符合消防安全标准、但存在消防隐患的项目发责 令限期改正通知书。整改后经现场检查验收再发复查意见书及 建筑工程消防验收意见书。 责令限期改正通知书应列明所有存 在的隐患，同一项目不得多次发责令限期改正通知书。 （4）对消防审查中遇到的疑难复杂问题，组织有关专家进行评 审，以专家评审团的结论作为审查依据。对同一类型问题不必重 复评审，可依据专家评审团的结论参照执行。 （5）对存在重大火灾隐患、不符合消防安全标准的项目，发出 消防业务咨询意见，列明所存在的安全隐患及整改意见。该项 9 目如果存在问题严重并且整改期限较长，可以不受办文期限限制， 但应及时报区处理办汇总后报区处理领导小组备查。 （6）对部分建筑功能改变的建筑物，消防审查标准按现状使用 功能标准进行消防审查。当功能改变部分的审查标准低于主体建 筑功能的审查标准时，按主体建筑功能标准审查。 （7）对材 料 齐 全 、整 改 期 限 较 长 的 项 目 ，街 道 处 理 办 可 提 前 发 出 关 于 要 求 确 认 历 史 遗 留 生 产 经 营 性 违 法 建 筑 是 否 符 合 消 防 检 测 标 准 的 函 ，消 防 部 门 据 此 函 可 提 前 介 入 ，进 行 消 防 检 查 验 收 工 作 。 （8）业主需对所提交资料的真实性负责，并按消防验收意见规 定的要求使用该建筑。 17. 为加快消防审查工作进度，区消防大队成立若干工作小 组，派驻到街道处理办协同工作，工作小组负责项目受理和材料 审查，进行现场消防安全检查和建筑工程消防验收，提出消防检 查验收意见。在办理历史遗留违法建筑的消防验收过程中，只要 基本符合消防安全要求，可以简化办事程序和降低审查标准。 （五）执法部门的审查工作 18. 审查事项及要求 （1）根据深圳市宝安区处理历史遗留违法私房实施办法第 四章第九条及深圳市宝安区处理历史遗留生产经营性违法建筑 实施办法第四章第九条规定的处罚标准，测算处罚金额，开具并 送达行政处罚决定书。 （2）对公民处罚金额超过 5000 元（含 5000 元）、对法人或单位 处罚金额超过 50000 元（含 50000 元），开具行政处罚听证告知书 10 并送达申报业主。对已送达行政处罚听证告知书后三日内未提 出听证要求的，视为自动放弃。 （3）对启动听证程序的，执法部门需在 20 个工作日内组织听 证会，并提前 7 天通知业主。 （4）提交虚假材料而导致行政处罚过错，属测量单位责任的由 测量单位承担，属业主责任的由业主承担，由此造成的经济赔偿 责任由相关责任方承担。 19. 执法部门可采取以下工作措施： （1）执法部门委托街道处理办负责测算处罚金额，开具并送达 行政处罚决定书，开具并送达行政处罚听证告知书，所有行 政文书必须盖执法部门公章。 （2）执法部门负责对委托街道处理办行使职责的指导和监督 工作。 （3）按简化办事程序原则，为方便群众，经测算后的行政处罚 金额与其它应缴费用由街道处理办统一开具缴费通知单，业主一 次性缴费。 四、工作原则及相关措施 20. 先易后难、先简后繁原则。对处理政策相对明确的原村民 一户一栋建筑、股份公司（原村集体经济组织）的生产经营性建筑 以及对权属清楚、且已理清经济利益关系的其他单位的生产经营 性建筑，可优先办理。 21. 以点带面原则。对积极配合处理工作的居委会或居民小 组以及个人或单位，可优先办理，以点带面、逐步推进。 11 22. 集中统一办理原则。对成片已建成、且已申报的违法建筑， 可采取现场办公、上门服务等措施，优先集