烟台市住宅地产分析报告

一、 总论 烟台房地产市场起步较晚，但是发展潜力巨大。近几年，整个烟台地区的房价一直 处于稳步攀升的状态。烟台的房地产市场正在从三个方面进行融合，首先是各个区 楼盘的价格在慢慢接近；其次是楼盘的品质越来越接近，建设高品质楼盘渐渐成为 一种共识；最后是烟台房地产市场的地域界限在淡化，原来相对比较独立的各个区 域，现在正一步步朝着“大烟台”的方向迈进，在不远的将来，烟台房地产将会融合成 为一个大的完整的市场。 二、烟台五区地产基本情况 目前烟台地产区域市场均价由高到低依次为：芝罘区、莱山区、开发区、福山区、 牟平区，这也反映出了各区域所处位置及城市性质、空间功能与开发潜力。具体分 析如下： （一） 、芝罘区 芝罘区作为城市中心，是烟台的经济、文化和交通的中心，经济发达、交通便利、 人口众多，加之市中心土地越来越少，所以芝罘区的平均房价目前在市区中是最高 的，均价已在 7000 元/平方米左右。 但是芝罘区的高价房主要集中在中心区内，特别是滨海广场附近及南大街沿线，已 成为高档公寓和写字楼的集中区域，世茂海湾 1 号以 15000 元/平米的价格推出，更 是树立了烟台顶级地产项目的标杆。 而南部以及幸福一带，因为受到交通不便或周边环境的限制，影响了房子的价格， 所以使得房价与市里有着不小的差距。但是随着交通状况的不断改善，城市基础设 施的建设，这一情况正在慢慢得到改变。 （二） 、莱山区 莱山区有着得天独厚的海景优势，位于滨海路一线的海景豪宅（如：御园、金海岸 花园、东上海赋、银河怡海山庄等）价格昂贵，拉高了莱山区的整体价格。其次， 烟台市政府以及其它一些政府机构的落户使莱山成为烟台新的城市中心，行政、文 化、商业、体育、金融等方面的配套日益健全完善，对莱山区的房地产市场产生了 很大影响，很多人都看好莱山区的发展潜力，因而选择在烟台未来的城市中心安家 落户。 但目前市府区域开发项目扎堆，且体量巨大，相互产生竞争压力，除促使开发商提 高项目品质，完善营销思路外，对价格攀升也产生了一定的抑制作用。 （三） 、开发区 开发区近几年发展迅速，集中了烟台绝大部分的工厂企业，辖区内人口众多，特别 是外来工作人员不断增加，为开发区的房地产市场带来了巨大的发展潜力和购房市 场，进而吸引众多的房地产投资商越来越关注开发区的房地产市场，并在此投资。 开发区房价的增长比例是市区当中最大的，均价现已达到每平米五千左右，特别是 西部近期一系列靠近金沙滩的高品质海景住宅投入市场，如维亚湾、天马相城等， 更是激发了开发区房地产价格的快速增长。 （四） 、福山区 福山区因为与芝罘区较远，自身大型的商业圈也没有形成，又没有开发区靠海的优 势，因此住宅的价格相对较低，所以就成为了许多工薪阶层购房者和不少在开发区 上班的购房者的第一选择。 正是由于没有外在的优势，因此福山区的楼盘多以低价格、高品质来赢得消费者的 青睐。但是随着整个市场的价格上涨，福山的房价也随之快速走高，目前均价已达 3700 元/平米左右。当价格优势在慢慢减弱，提高住宅品质，正成为福山区楼盘冲出 重围的重要出路。 （五） 、牟平区 牟平区作为距离烟台市中心最远的一个区，前几年在房地产开发方面一直处于默默 无闻的角色，价格更是长期处于低谷。从今年开始，牟平地产开始发力，大量地产 项目频繁推出，主要是由于烟台主城区的不断东拓，莱山城市新中心地位的确立， 牟平基础设施的不断完善以及与主城区不断高攀的房价之间形成的低洼吸引力。 目前牟平区楼盘均价还没有超过 3000 元，在烟台市区明显处于低洼地带，甚至还不 及蓬莱，未来升值空间可谓巨大。随着土地放量的加大和新楼盘的加快推出，势必 快速提升牟平区楼盘的销售价格，预计 08 年均价突破 3000 元，应是在情理之中。 三、烟台地产近几年价格市场分析 作为国民经济支柱产业的房地产，近年来日益成为和谐社会中的民生问题，为许多 人所诟病，也为许多人所追捧。其中，在当今社会里, 地产价格不但关乎着国家市场 经济发展走势，更是被全社会普罗大众所深切关注。房价作为房地产市场的一个重 要指标，不仅仅在于它的敏感性，更重要的是房价也是一个区域的经济体现，是一 个关系到民生大计的问题。 2004 年，烟台房价是 3372 元/平方米，可是经过短短的 3 年，就迅速提升到 5000 余 元/平方米（不包含牟平区） ，住宅项目的最高均价也由 2004 年的 5600 元/平方米提 升到现在的 15000 元/平方米，价差扩大可谓迅如猛虎。从开发周期的角度看，这样 的价差也形成了目前烟台中高端房地产价格的构成区间。 考察 2007 年烟台高档住宅的市场态势，我发现，高档住宅的主力单价大都集中在 6000-9000 元/平方米，这部分物业是烟台高档住宅的主力军。 （一） 、推动烟台房地产价格的因素 1、首先，市场供需因素。供需状况，是任何产品价格的最终决定因素，房地产也不 例外。房地产作为房产、地产的统一体，以前因为中国土地的价格长期处于双轨制， 市场竞争还未形成，但是随着土地供应的市场化，地价适度上扬，实际上是土地价 格的市场复位。因此，我认为，现今烟台房价的上扬，带有市场化合理调配的因素， 当然在土地的执行中还存在诸多问题，例如一些开发商屯地现象，以及政府地价本 身过高，也相当程度推动了烟台地产的价格。关于这些问题，如果通过政府的强有 力的调控，相信会得到良好的解决。 2、其次，价格适度上扬符合市场经济规律。一方面，作为市场特殊产品，随着时间 的推移，房屋本身在折旧中不断贬值，另一方面，土地由于位置的固定性、资源的 稀缺性等因素，绝对供应量必然日益稀少，所谓物以稀为贵，土地的稀缺性推动房 价的上涨，是完全符合市场经济规律的。 3、再次，房价上升，也有商品房经营和销售因素。事实上，前一段烟台市场房地产 的价格上扬，主因还是市场大环境的供需现状，也有许多小区整体品质的提高的原 因，这都给上扬的价格找到一个有力的支撑点。但是也不排除相当一部分的纯概念 炒作和浑水摸鱼。在地产市场日益火热的今天，不少房地产商受利益驱动，在土地 价格不变的情况下，不注重提升项目整体居住品质，而是狂炒概念，不遗余力推动 房价上涨。 4、经济基础决定上层建筑。烟台经济的快速发展有目共睹，经济的迅猛增长同时， 居民收入也大幅提高，从而促使整个社会追逐更高的生活居住品质，推动了住房新 需求，房价因此随之上升。 5、人民币的升值，以及外资对中国市场的持续看好，也或多或少影响到烟台房地产 的市场价格。 总之，市场的供需状况是烟台近几年房价上涨的主因，烟台本身经济的迅猛发展是 这价格上扬的有力基础。当然政府的调控力度以及房地产的行业规范也日益关系到 房价变动的方向。 （二） 、支撑烟台房地产价格的因素 1、烟台自然状况 （1）全市土地面积 13745.95 平方公里，其中市区面积 2643.60 平方公里； “全市人口 647 万，市区人口 176 万； “全市海岸线曲长 909 公里； “支柱产业：机械、食品加工、电子、黄金、汽车、建材、水果、葡萄酒、水产养殖； “2004 年烟台荣获“中国十佳魅力城市”称号； “2005 年烟台荣获“长安杯”全国社会治安综合管理优秀城市； “2005 年烟台荣获“全国文明城市”称号； “2005 年烟台荣获“联合国人居奖”； “2006 年烟台荣获“中国投资金牌城市奖”。 2、烟台 GDP 总值山东省第二 （1）经济的发展是推动房地产发展的主要力量。 “2005 年烟台以 17.6%的高经济增长率，超越青岛的 16.9%位居山东省第一。 “2006 年全市生产总值完成 2402 亿元，烟台以 17%的高经济增长率再次超越济南和 青岛的 15.7%。 “2006 年烟台市地方财政收入完成 112.4 亿元，增长 29.2%。城市居民人均可支配收 入 14374 元，农民人均纯收入 6072 元，分别增长 15.4%和 13.6%。 （2）良好的气候和宜居的环境使烟台成为“魅力城市”，塑造了烟台金色名片，吸引 了外埠投资，各方合力为烟台的房价提升创造了坚实的落脚点。 “2006 年烟台市房地产开发投资增长较快，全年完成房地产开发投资 143.64 亿元，增 长 30.7%，其中住宅投资 104.78 亿元，增长 30.8%，占整个房地产开发投资的 72.9%。 “2006 年全市房屋销售价格上涨 5.5%，其中住宅商品房销售价格上涨 6.5%。城市居 民人均现住房总建筑面积达到 25.63 平方米。 3、烟台的住房刚性需求为房价提供了拓展空间 “烟台规划 2010 年总人口 730 万，城市化水平 63%，2020 年总人口 820 万，城市化 水平 76%； “截至 2007 年 11 月，烟台目前市内市区房地产平均价格约为 5000 元/平方米(不包含 牟平区)； “价格提升尺度:2005-2006 年-500 元/平方米.年 2006-2007 年-800 元/平方米.年。 4、中高档项目在市场中孕育产生，价格提升较快 如：南山世纪城，5300 元/平方米 天马相城，5600 元/平方米 广源天际，5700 元/平方米 西海岸，6000 元/平方米 紫郡城，7000 元/平方米 维亚湾，8200 元/平方米 阳光 100，8800 元/平方米 东上海赋，12000 元/平方米 天鸿凯旋城，13000 元/平方米 世茂海湾 1 号，15000 元/平方米 项目所处地段、景观及项目品质是决定上述住宅 2008 年能否成为市场主流的核心因 素。 “居住投资倾向：到烟台投资的富有阶层中，75%的人们倾向于到居住在海边。 “中高档房销售率：83（以取得销售手续，一年期为基准） ，销售中人为的销控因素 较多。 “房型特点：主要以三室二厅为主，提倡主卧室和卫生间的宽敞舒适以及房间功能性 的满足，讲究舒适和景观效果，新材料、新型设备开始在建筑设计中应用。 上述项目是目前市场中的热点区域、热点楼盘，是市场中绝对的焦点。另外烟台市 中心的土地稀缺使中心区域价格过高，这将压迫部分需求转向周边区域，未来开发 区的海边和莱山区的市政府商圈，以及黄务周边市场将是未来居住房产的发展重点， 而福山区的住宅价格经过长时间的酝酿也将有一个突破过程。而未来上述区域的项 目如“维亚湾”、 “南山世纪城”等依旧是 2008 年关注的重点。 （三） 、未来烟台地产发展走向 “东扩”：过去烟台人眼中的“东郊”，显然已不是一般意义的郊区了，正好相反，凭借 优越的自然环境和政策支持，这个以前的“东郊”已普遍成为人人羡慕的豪宅 “大本营” 。依然火热的东部地产市场，经过几年的地产开发，该区域已经没有大规模的土地 供应。稀缺的海岸线、市政府的东迁、产业的升级以及区域板块的崛起，都在为烟 台“东扩”吹足了阵势。而整个东部的地产发展，都在围绕市政府及迎春大街扩散开来， 这是东部的重中之重，云集了东部近几年大多数的地产项目。 “西展”：国民经济是支撑开发区发展的主要因素。作为全国最具活力开发区之一的烟 台开发区，在各级政府大力扶持下，国内外大型企业纷纷进驻，与此同时，带给西 部的不仅仅是高而优的经济增速，也带来了日益庞大的居住人口，人口的聚集，产 业的升级换代，西部的地产春天才有因此如此长盛不衰。在烟台五区中，开发区的 房价涨幅是最快的，住房需求与项目开发都在急速增长。2002 年 9 月烟台开发区扩 区到 228 平方公里，扩区为烟台开发区的西部发展提供了广阔的天地。如火如荼的 开发区房地产， “维亚湾”是高档海景住宅的典型代表，是烟台开发区的标志性住宅项 目。它的出现，不但为到烟台投资发展的人提供舒适宜居的生活空间，也昭示了烟 台西部地产品质更上一层楼。 “南重点”：这两年，一直默默无闻的南部区域终于爆发了，这个板块显然已经无法忍 受被人遗忘的待遇，作为衔接五区与机场连接纽带，黄务板块的长期低估确实造成 了烟台地产的典型洼地，因此近两年的异军突起不是无源之水，只是市场价格的合 理回归。但是房价从 3000 到 4000 左右，南部只用了不到两年时间，难免会给人虚 热之感。其中，有的项目是品质的使然，但是相当一部分也有水分的存在。可以预 想，5 区连接路的形成让南部成为烟台的交通核心，也将给南部地产价格上扬注入一 剂有效的 “强心针”。 四、综述 从市场的角度结合近几年烟台房地产的发展态势，预测烟台住宅类房地产市场的均 价 2008 年将达到 5500 元/平方米左右。另外 2008 年住宅类房地产市场的开发项目将 开始分化，目前众多项目百花齐放的格局将改变，伴随 07 年 12 月 5 日政府金融市 场紧缩政策的实施，一些项目将因为销售速度跟不上而面临困境。市场去化将遇到 难题，有实力的开发商将领舞烟台房地产市场，一些小的地产商将面临被淘汰的初 期困境 二、 从零星开发迈人大组团时代郊区与县域房地产持续升温 在市场供需关系的催动下，今年以来，烟台住宅与房地产业继续保持快速发展、 供求两旺的运行态势，城市投资环境和居民居住水平不断改善。全市房地产业在开 发投资、新开工、竣工、销售面积等方面均稳步增长，投资与消费同步发展，供应 与需求基本平衡。今年是国家各项房地产调控政策的执行年，房地产作为支柱产业， 对烟台经济的贡献仍然很大。据税务部门提供的数据显示，上半年烟台市房地产税 收为 5.8 亿元，同比增长 70.28%，占总税收的 15.4%。 与前几年房地产市场刚刚放开不同，最近两年烟台住宅与房地产开发出现了一些 可喜的变化，地产规模正从零星开发迈人“大组团”时代，中心区新开盘新开工务楼众 多，郊区与县域新开工住宅地产面积增长更快。 五区房地产 占尽天时、地利、人和 统计数据显示，去年烟台房地产开发完成投资 117 亿元，商品房施工面积 1276 万 平方米。尽管今年的统计数据尚未公布，但从月度统计表上可以略见端倪：全市房 地产业整体规模会超过去年。由此也可以看出，尽管受到国家对房地产市场宏观调 控大政策的影响，但是作为三线城市的烟台受影响并不很大，整个房地产开发形势 基本上保持平稳运行的态势。 探究其原因，有如下几点 天时。2002 年，烟台市委、市政府提出“年年有变化、三年见成效、五年大变样” 的城市建设奋斗目标，使城区面貌发生了巨大变化。在此期间，烟台先后荣获 “中国 最佳魅力城市”、 “中国人居环境奖”、 “联合国人居奖”、 “全国文明城市”、 “中国投资环境 金牌城市”等一系列殊荣，使人们十分看好烟台的发展前景，来烟台置业投资的人士 逐渐增多。 地利。烟台作为沿海开放城市，优美的自然景观，完善的投资环境，独特的地理 区位，使韩、日、美、德等国家的许多商务人士纷纷来烟台投资置业，在一定程度 上推动了烟台房地产业的发展。 人和。随着烟台城市化水平加快，城市人口迅速增长，对住房的需求量明显增加， 带动了我市房地产投资继续增加。同时，开发商在产品开发及定位上考虑了社会各 界人士的需求，多样化、个性化的产品结构，保证了较强的市场针对性，也使得房 地产开发投资比过去投人的要多。 房地产开发 从零星开发向大组团转变 在本世纪初土地“招、拍、挂”至今，烟台房地产发展经历了从“单个楼座”到“规模 小区”，最后到“成片开发”的发展轨迹。今年下半年，中心区、郊区、县域大盘相继 开盘开工，提升了房地产市场的档次。诸如：南山世纪城、西海岸、山水龙城、阳 光 100 城市广场等大项目的发售，更预示着烟台“大盘时代”的真正来临。 预计，仅芝罘区通世南路、青年南路两侧，今年新开工近 100 万平方米，其中多 是几十万平方米以上的“大盘。随着卧龙工业园区的建设发展、红旗东西路隧道的建 设、通世青年两路的向南延伸，使得南郊的交通情况、基础设施、配套设施等都得 到了极大的改观。这为中档房的开发提供了良好的基础条件，南郊将形成良好的居 住氛围。同时，市区东郊受其良好的地理环境影响，依然是开发投资热土。尤其是 烟台市政府今年提出了打造莱山新城的思路后，东郊莱山新城地段有望掀起新的开 发热潮。 芝罘区政府有关人士介绍，芝罘区中心正迈人商务楼时代，天鸿、阳光 100、世 茂等大项目交相辉映，该区仅建筑面积 5000 平方来以上的商务楼宇 34 幢，商务建 筑面积共计 57 万平方来。这些“大盘”有着足够的吸引力，以已建成使用的 32 幢商务 楼为例，汇聚了国际国内贸易企业 491 家，金融保险企业 33 家，计算机网络信息服 务企业 106 家，航运物流企业 99 家，装饰安装企业 118 家，财务、广告、法律、咨 询、策划、旅游等中介服务企业 450 家。 郊区、县域地产成热土吸引开发商与消费者目光 随着城市经济的发展，中心城区的土地已经成为最为紧缺的资源，看看解放路、 南大街、北马路、青年路等组合成的中心街区，目前可供利用的土地资源越来越少。 市建设局开发办有关人士介绍中心区在建的房地产开发项目多是旧城、旧村改造、 拆迁安置小区项目，并且随着政府对旧城、旧村改造进一步加强管理，在中心区开 发建设的成本非常高，拆迁难度大。 面对这种局面，很多本地和外地的开发商都将目光瞄准了郊区今年郊区新开工 房地产项目面积增长较快。很多开发商认为：“居住郊区化”是一个城市发展的必然趋 势。从烟台土地出让特征来分析也可以看出，大多为几十万平方来以上的大盘都集 中在郊区。可以预测，随着港城东大街的建设发展、红旗东西路隧道的建设、通世 青年两路的向南延伸、夹河大侨的建设，使得郊区的交通悄况、基础设施、配套设 施等都得到了极大的改观，这为中档房的开发提供了良好的基础条件，城郊将形成 良好的居住氛围。 另一方面，市民对居住的条件的要求